Мнения
16K

Мнение: недвижимость — всегда плохая инвестиция

312

Этот текст раньше был комментарием. Вы тоже можете поделиться своим мнением под любым материалом или написать пост в Сообщество

Квартира — это никак не инвестиция. Максимум — какое-то сохранение денег с непонятным результатом.

А если человек в ней живет, то это еще и пассив. Вы расходуете на нее деньги. Пассивы требуют, чтобы на них тратились, актив же можно реализовать, переложить в другой актив, выйти в деньги.

На Руси уровень понимания базовых экономических терминов сводится, видимо, к «зато свое» и «куплю однушку в ипотеку с маткапиталом и на пенсии буду ее сдавать». Первое — классическая ошибка ипотечника: «Я плачу за свое, а кто-то платит дяде, и у меня будет жилье, а у него — фиг». Только платеж по ипотеке всегда больше арендной платы за такую же квартиру. И никто не запрещает лучше эту разницу инвестировать. В сети полно калькуляторов, там это можно посчитать.

Более того, если вы платите ипотеку, то квартира как пассив до определенного времени еще и находится в залоге у банка. Какая разница, чью довольную улыбку вы видите: банка, которому вы принесете две такие квартиры, или арендодателя? Вы там и там отдаете деньги дяде. Только в одном случае этот дядя имеет ФИО, а в другом — условный ПАО «Сбербанк».

Хотя воистину ипотека для многих — элемент накопления, иначе вы проедите все деньги. А так хоть что-то накопите, аккуратно складывая 20 лет в копилку под названием «ипотека».

Собственный бизнес дает куда больше дивидендов, чем игры в инвесторов, когда вы вкладываетесь в недвижку и фондовый рынок. Например, я инвестирую прибыль своего бизнеса в его развитие, расширение и новые направления. Доходность моего капитала разная. Сейчас меня устроит возврат вложений в течение двух-трех лет и понятная прибыль после.

Я вкладываю не в фантики, а в основные средства: станки, машины, строения. Но все равно не считаю это активом. Потому что при желании продать их будет сложно — в лучшем случае за 30% от стоимости новых. Только на бумаге это может стоить сколько угодно — я же предпочитаю смотреть, сколько это принесет мне как физлицу после уплаты налогов.



Редакция
Что думаете? Поделитесь своими аргументами:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

"Зато свое" - это гарантия того, что дядя не придет со словами "освободите пожалуйста через месяц квартиру, я ее буду продавать" и возможность сделать ремонт и мебель под себя, без оглядки на скорый переезд. Я за 10 лет переезжала 10 или 11 раз, последний год живу в своей квартире и счастливее я еще не была за всю самостоятельную жизнь)

151

Пухоспинка, вообще очень ценно иметь возможность жить в собственной квартире, выбрав оптимальный район и планировку, иметь возможность обустроить её по собственному вкусу и хотелкам, иметь возможность в ней жить по своему укладу (гости, животные, дети), иметь достаточно много вещей обязательных и не очень. Это удовлетворяет базовую потребность человека в безопасности. И глупо это отрицать. Можно жить временно где угодно (в другом городе, в теплой стране и т.д.) но при этом иметь свой дом, где лежат твои вещи, куда можно вернуться и расслабиться.

59

Елена, вот да, по личному опыту могу сказать, что как только закончился университет и появилась собака и постоянная работа, съем жилья перестал казаться прикольным) но зато годы съема помогли мне понять, что я хочу видеть в своей квартире, например, балкон, окна во двор и ванна вместо душевой)
И чувство безопасности, да. Вот мое жилище, вот от него ключи и они больше ничьи, могу делать что хочу, хоть завтра обои ободрать и переклеить :D

26

Пухоспинка, а я за 43 года переезжала 23 года. У меня именно так и получилось последний раз: арендодатель попросил ,через месяц освободить квартиру (как раз перед Новым годом), в которой мы с двумя детьми прожили 5 лет. Представляете, как просто было найти подходящую квартиру рядом со школой и перевезти вещи? И хотя мы переехали в довольно просторную и симпатичную пятикомнатную квартиру, не могу сказать, что я безумно довольна: в своей собственной я бы многое сделала по-другому.

4

Пухоспинка, увы, единственная квартира это не про инвестиции вообще, это минимальный уровень комфорта

0
0

>>>Только платеж по ипотеке всегда больше арендной платы за такую же квартиру.

С чего вы взяли, что всегда?

94

Полина, видимо человек теоретик, ипотеку никогда не брал, и не догадывается, что платеж может быть разный, в зависимости от вводных.

44
Герой

25.12.23, 10:50

Отредактировано

Константин, с радостью буду сдавать жилье вам и вашим детям до конца вашей и их жизни. Не переживайте, и мне и вам так выгодней)

92
0

Необучаем русский человек: вот казалось бы, на памяти одного поколения: кризисы 1991, 1998, 2008, 2014, 2020, 2022 , елы-палы, и каждый раз оказывалось, что дешевеет все, кроме квартир и бакса. Но пропагандисты не унимаются ;).

P.S. Узнал автора, это не пропагандист. Это ведь бузинисмен с высоким уровнем доходов и вообще адекватный дядя. Возможно, вырвано из контекста. Так или иначе, думаю, в дополнение к станкам-пароходам-заводам у него три квартирки в Мск на старость припасено ;)

79
0

"Вы там и там отдаете деньги дяде. Только в одном случае этот дядя имеет ФИО, а в другом — условный ПАО «Сбербанк»"

Только через 10-15-20 лет дядя тебе свою квартиру не отдаст, представляете?
Молчу уже, что этот дядя в свое время положил на совет "не покупайте квартиру", а теперь активно имеет с нее деньги, которые ему отдают безвозмездно такие гордые и независимые инвесторы как автор поста.

61
Герой

25.12.23, 11:43

Отредактировано

Константин, тогда записывайтесь на просмотр, перед вами ещё 95 релокантов претендующих на будку без сортира.

58
0

До 2022 года я тоже такой категоричный был и удивлялся, что ж это у нас так все в квартиры-то вцепились. А потом вот как-то дошло до меня, что это не народ у нас "дремучий", а вполне логичное следствие истории кризисов и реформ нашей великой Державы, которые за последние 30 лет случаются каждые 5 лет. А вы тут пишете с явно читаемой претензией к людям, чего это они вот такие недалекие. А я вам скажу - не в людях дело, любые были бы такими же с такой славной историей.

49
0

Лол
Серьёзно?
Вот в рф, на сегодняшний день вы реально думаете, что бизнес хорошая инвестиция? 😅
Где разваливается 9 дел из 10?
Где нет вообще никакой уверенности в завтрашнем дне?
Где вон, че далеко ходить, даже предприятия, занимающиеся предметами первой необходимости аля яйца банкротятся?
Очень смешно)) ощущение, что это не реальный автор, а влажные фантазии мамкиного бизнесмена
Доход с недвижимости меньше конечно. Но он стабильный. Плюс можно в коммерческую недвижку податься, что уже прибыльные и интереснее
А вот доход с этого, уже можно вкладывать на игры в монополию на максималках

39

Кристина, можете ИИ писал?

1
0

Недвижимость как инвестиция может и плоха, но как способ сохранения денег - вполне.
Фантики с изображением городов сгорят и обесценятся, а квартира/дом не денется никуда.

34
Герой

25.12.23, 10:16

Отредактировано

Антиконсьюмерист, расскажите это жителям новых регионов и карабахским армянам

4

Илья, с такой железной логикой всё в этом мире тщетно.

44

Dinzel54, всё так, да. Если вы не человек из самых-самых богатых кругов хотя бы государства, то вряд ли у вас получится распределить все свои "яйца" по большому количеству "корзин" так, чтобы потеря нескольких этих корзин никак по вам бы не ударила.
И с этой точки зрения, пресловутое "инвестировать в себя" действительно выглядит беспроигрышно. Своеобразное хэджирование)

14
Герой

25.12.23, 10:57

Отредактировано

Долларбуз, почему? мы все умрём рано или поздно(скорее рано). всё "инвестирование в себя" всё равно с собой унесёте в могилу

6

Филипп, акции "голубых фишек" в могилу тоже унести не получится, как мне кажется.
Если подразумевается, что накопления нужны, в том числе, и для потомков - то вопрос другой, более широкий, и более тяжелый, как мне видится.

6

Долларбуз, Долларбуз, что тут тяжёлого? Тут каждый первый восхищается и завидует миллионерам и миллиардерам, семейным кланам которые СТОЛЕТИЯМИ накапливали капиталы и сейчас(да и тогда) могут управлять странами. Хотя пример с большими деньгами конечно утрирован. Давайте проще - тут каждый первый завидует кому-то с хатой внутри садового от покойной бабули. Люди полжизни тратят на «инвестиции в себя» чтобы придти к этой квартире, а ведь многие буквально родились с ней. Старт разный у поколений.

21

Илья, не слышал про инвестиционную стратегию "купил хату в карабахе, план надежный, как швейцарские часы!"

А вот про Крым, кстати, слышал. Один дальний знакомый 10+ лет назад купил хату в Крыму , ожидая, что через пару-тройку лет он станет обладателем хаты в Евросоюзе...

15

Илья, в недвигу нужно инвестировать в Москве.

3

Илья, а давайте расскажем это жителям европейских столиц?

2

Филипп, давайте. Например, жителям Киева, в котором с начала СВО разрушено более 200 домов

2
Герой

28.12.23, 08:53

Отредактировано

Антиконсьюмерист, вы конечно погорячились с уверенностью, что не денутся никогда. К сожалению, возможно всё. Обезопасить себя можно только наличием большим количеством разнообразной недвижимости

0

Антиконсьюмерист, ну как вам сказать)))

0
0

Наверное немного не так.
Недвижимость - всегда плохая инвестиция, если она у вас уже есть. Хотя бы одна маленькая недвижимость.. в которой вы сидите.
А если вообще никакой нет и не предвидится Ни в каком виде - наследство, подарок от Санты.
То вполне себе хорошая инвестиция 👍😁

Есть маленькая недвижимость- сидишь в ней спокойно и размышляешь куда дальше инвестировать свои тыщи миллионов 😏

32
0
Сообщник

25.12.23, 12:22

О, мамкины бизнесмены проснулись под конец года, давненько вас не было. То, что у тебя есть свой бизнес -это классно и замечательно, процветания тебе, без шуток, но давай посмотрим реальности в глаза, что 90% наших сограждан живут по большей части на зарплату и в ипотеку лезут не от большой любви к банкам, а потому что жить хочется хоть в какой-то стабильности и спокойствии. И не надо мне рассказывать про рынок аренды, я 7 лет жил по чужим углам в Москве и прекрасно знаю закидоны придурошных хозяев, у которых что левая пятка захочет, то и сделают, арендаторы крайне плохо защищены документально. Люди приезжают из провинции в обл. центры или столицы и у них прикиньте вообще нет жилья, вот такое бывает! Сам вернулся в свой родной город и наличие своей квартиры значительно повышает качество и степень защищенности по жизни. И да, текущий кризис и скачок цен на недвижимость показал, что копить - идея гиблая, цены на невдижку рванули вверх . Каждый выживает, как умеет, не проецируйте свой опыт и жизненную ситуацию на других:)

31

Андрей, вы знакомы с логикой? Формально мы имеем категорическое утверждение - "ипотека всегда дороже аренды". Если мы подберем хотя бы один контрпример - утверждение опровергнуто. Подобрать его несложно - при некой величине первоначального взноса ипотека становится дешевле, свой опыт.
Всё. Ваши ссылки "а если..." это уже другое утверждение, если хотите по нему подискутировать - велкам, но не со мной.

28
0

Недвижимость, как и любой инвестиционный инструмент - это инструмент, и он плохим или хорошим не бывает, зависит от того как ты его используешь и с каким результатом. Ту же кредитную карту можно использовать как инструмент получения дохода, либо же как инструмент потребления и загнать себя в долги.

Кроме квартир, относительно которых у меня с автором мнение совпадает, они с инвестиционной точки зрения довольно сомнительны, есть коммерческая недвижимость, коммерческая недвижимость в форме ЗПИФ и т.д, которые вполне могут являться консервативной частью портфеля и хорошо себя показывать. Это первое.

Большинство людей самодисциплиной не обладают, соответственно откладывать и инвестировать не могут, а тратят все. Если люди сами не могут себя дисциплинировать - за них это делает банк в форме ипотеки - потому что ели не платить, то квартиру отберут, причем вместе с ремонтом под себя. Для таких людей это тоже благо, так как да, они переплатят в два раза, но в итоге у них будет квартира, а в противном случае не будет ничего. Это второе.

И третье, нужно уважать право людей на выбор своих приоритетов в жизни. Мне допустим абсолютно не нужно "зато свое" и "ремонт под себя". Но если человеку в жизни это важно, то он будет получать от этого удовольствие, удовлетворение, увереннее себя чувствовать - то ему свое жилье нужно. Ваше мнение выглядит примерно как "птица объясняет рыбе, что летать охренительно, а плавать - смерти подобно"))

27

Константин, а вы где снимать собрались? На «новых землях»?

23
0

Вы планируете покупать квартиру?
Если да и за собственные средства, то вы сейчас их копите. Это может быть выгоднее, а может и нет — смотря какая доходность у вас будет и на сколько изменится цена на жильё на дату покупки.

Если планируете снимать всю жизнь, то есть риск, что в какой-то момент суммарно вы потратите больше денег, чем в случае ипотеки.

Мне кажется, для каждого человека будет правильным свой ответ.

22
0
Сообщник

25.12.23, 10:53

Отредактировано

Поняла, что для меня важно иметь квартиру в собственности, не арендную по нескольким причинам (никоим образом не экстраполирую на всех):
1. Мне важна квартира в определенном районе. Сейчас снять однушку там, это на 30% больше, чем мой ежемесячный платеж по ипотеке.
2. Мне важно жить в квартире хотя бы с минимальным ремонтом не старше 2015 года. Опять же финансы не позволяют снимать такую квартиру в нужном районе. Взяв ипотеку я могу снять потолки / сделать потолки, поклеить обои / покрасить стены, заменить паркет на ламинат, принести мебель, расставить, избавиться полностью от всей мебели в доме. В общем любой ремонт)

Ну и минусы по поводу того, что квартиру придется оставить тоже предусмотрела (в текущей ситуации конечно нельзя быть ни в чем уверенной, в спросе и ценах на аренду уж тем более):
1. Увольнение - платеж по ипотеке мал, можно спокойно скопить на полгода
2. Нет накоплений / хочу уехать, сдаю свою квартиру за х2 от суммы ежемесячного платежа и уезжаю.

Но согласна, не всем нужны квартиры.

22

gagara, паркет на ламинат????????????
Это как выбросить бабушкин фарфор и есть из пластиковых тарелок...

3
0

Инвестировали в недвижимость с конца 90-х годов (ну, так сейчас красиво называется покупка квартир и т.д.с целью перепродажи). Ни разу не теряли вложенное, коммерческая недвижимость давала и десятикратный рост. Бизнесы знакомых за эти годы сгорали дотла. Гаражи строили, сдавали и продавали, там до 500% прирост. Квартира в провинции дала рост вложений вдвое за два года. Вся недвижимость не стоит, сдаётся до продажи. Не гнались за элитной недвижимостью, чем проще, тем ликвиднее. И никогда не сидели на пустом супе в ожидании богатства к старости, жили в свое удовольствие, путешествовали по миру.

20
0

Давайте честно инвестиции в акции и.т.п это хорошо, когда вам и вашей семье есть где жить. Но инвестировать куда то,не закрыв даже базовую потребность в жилье для своей семьи ,я считаю как минимум глупым.Можно приводить различные аргументы и расчёты, но какой в этом смысл если завтра твой арендодатель скажет,что тебе пора съезжать, потому,что он решил продать свою квартиру и инвестировать деньги в акции потому что это более экрномически целесообразно, и тебе с маленьким ребёнком, женой и двумя кошками, пора подыскать другое жилье.

20
0

Какое-то совершенно однобокое вИдение. С тем же успехом можно написать, что собственный бизнес не дает ничего кроме многомиллионных долгов, что зачастую и происходит.

19
0

в другой статье автор признается: Один из моих бизнесов — агентство недвижимости по франшизе, на определенную территорию.
может он болен

18
0

> (квартира) … если человек в ней живет, то это еще и пассив <…>

> На Руси уровень понимания базовых экономических терминов сводится, видимо <…>

17

Константин, вы вообще с чего взяли, что в ипотечной квартире нужно жить 20 лет? Кто мешает ипотечную сдать и снять в другом районе, городе, стране? Прошлый может и показал, что хорошо не быть привязанным к месту, а этот гож показал, сколько из «не привязанных» вернулось обратно и опять ищут съемное жилье только, вот сюрприз, опять дороже. Ипотека- не кабала, это просто инструмент, которым нужно уметь пользоваться.

17
0

Хосспадя, сплошное нагромождение стереотипов. Кто ж Вам сказал, что аренда дешевле ипотеки? И да, никто не запрещает инвестировать, только куда? Где все эти инвестиции, которые в 2022 году на брокерских счетах зависли заблокированные на неизвестный срок? А квартира - вот она - стоит, сдается, денежку приносит. И да, свой бизнес - это прекрасно, но не у всех он есть, не все хотят им заниматься. Кто-то хочет спокойно работать на дядю ведущим спецом с 9 до 18, получать свои 200-250тр и в ус не дуть.

17

Немецкий, где гарантия, что иностранный брокер завтра не заблокирует Ваши акции по принципу гражданства? А Вам тут умные в комментах потом будут писать, что для снижения риска надо было сначала гражданство сменить.

17

Немецкий, а если растянуть до 1991, то выяснится, что мы живём в России, хотя родились в СССР, а бабушки/дедушки возможно даже ещё в Российской Империи. И за этот период времени многие семьи лишились заводов/пароходов, бизнеса, хозяйства, статус сменился несколько раз за каких-то 4-5 поколений семьи. Например, мой прадед по папиной линии владел пароходами на Волге, а прапрадед по бабушкиной линии был казацким есаулом. Но их дети всего лишились с приходом советской власти и статуса и денег и земли. Поколение бабушки и дедушки после войны получило высшее образование, дед стал крупным начальником на градообразующим предприятии (сейчас это называется главный энергетик), бабушка завучем в школе (не последние люди в городе), их дети имели возможность учиться в лучших вузах страны. Но СССР развалился, научные институты закрыли, специалисты с образованием и опытом торговали на рынке или прозябали на полумертвых предприятиях с нищенской зарплатой. Мама программист, но наши разработки и разработчики в 90 были никому не нужны, на родном заводе ЗП не платили, спасло то, что было своё жильё и мамин навык шить. Но этого хватало только на еду. Тётя врач, ей "повезло" чуть больше, кормили пациенты (в прямом смысле, приносили продукты). Отец спился и помер, ни копейки алиментов, ни пенсии по потере кормильца. Мы с мужем были вынуждены опять начинать по сути с нуля. К середине 00-х мама уже была пенсионеркой, бабушка и дедушка умерли, их вклады стали бумажками. И в этой стране вы предлагаете копить и инвестировать "на старость". Смешно.

17
0

Каждая из моих квартир при продаже приносит минимум 10% в валюте в карман. То есть за то что я в ней жил N-лет мне ещё приплатили по факту

Очень плохая инвестиция, да :)

16

Ленивый, интересно, как все "снимальщики" заговорят, когда придёт старость и уже не будет ни желания, ни сил скакать по съёмным квартирам, а за душой по-прежнему не будет "ни кола, ни двора".

16

Эраст, почему бы подумать не только о выгоде? свой дом лучше чужого, я считаю что переплата того стоит

16

Немецкий, какие акции, если их купить в 2016 г за 10 млн рублей, можно сейчас,в 2023-м, продать за 18 млн? :). Или купить за 3,5 млн в 2008м и продать сейчас за 9 млн?

15

Немецкий, спасибо за ответ. Есть нюансы:

- Блокировка акций
- Санкции против бирж
- Собрать из акций такой портфель, чтобы он (весь портфель!) вырос на +100% за 7 лет, ВКЛЮЧАЯ 2020-2023 нужен незаурядный талант/везение/образование...
- В акциях нельзя жить (в квартире - можно)
- Акцию нельзя сдавать внаем

14
0

Я не знаю о каком уровне бизнеса речь идёт у автора, но предположу, что всё-таки о мелком, поскольку идёт сравнение с ипотекой. Позволю себе прокомментировать это как владелец 3 мелких бизнесов со стажем в этом деле в районе 12 лет. Мне всегда был интересен бизнес ради конкретной суммы в кошельке. Несмотря на то, что у меня есть очень приличное образование и работа в структуре с неплохими зарплатами (сейчас это в районе 120 тыс руб в регионе примерно, 12 лет назад было в районе 40-45 после вычета налогов), мне никогда не хотелось жить на зарплату и быть зависимой от хотелок работодателя. Плюс был остр вопрос собственной недвижимости, так как создали семью с мужем. Коммерческие наклонности у меня были всегда, поэтому при поиске доп дохода ориентировалась на свои навыки и навыки супруга. Так у нас появилось мебельное производство, начальный капитал был 50 тысяч рублей. Этого хватило на необходимый инструмент и аренду маленького помещения. Распил, фасады сначала были на аутсорсе. За счёт прямого контакта с клиентами и небольшой добавочной стоимости при абсолютном контроле качества довольно быстро обросли стабильным уровнем клиентов -заказов и первые 5 лет росли в геометрической прогрессии, до предприятия с производственным цехом 450 КВ. Станки, помещение - всё в аренде, сотрудники на сделке. Это сначало позволило сразу работать сразу в плюс (когда все затратные процессы на аутсорсе и из обязательных трат только небольшая аренда помещения в 30 КВ для сборки, плюс будет при любом количестве заказов, это хорошо на начальном этапе, пока не наработано имя), потом позволило расшириться до нужного уровня (условно аренда 450 КВ значительно дешевле постройки этого же объема и быстрее по времени, а мы росли поэтапно, сменив несколько помещений в соответствии с ростом заказов/прибыли, при этом были только в плюсе). Через 4-5 лет я поняла, что мы доросли до идеальной рентабельности, большее количество заказов мы бы могли сделать только при падении качества и подхода к клиентам, со значительными длинными вложениями и потерей стабильности (мы со своим подходом спокойно ездили в отпуск, переживали все кризисы, имели стабильный плюс независимо ни от чего, при этом смогли работать без перегрузки). К тому времени мы обросли нужными партнёрами и работниками на аутсорсе (фасады, служба доставки), стабильной платежеспособной клиентской базой, стабилизировали рабочий график. Доход повышался только за счёт увеличения стоимости и сложности заказов. И это неплохо кормит, но стало скучно. Плюс необходимо было решить следующие задачи: бизнес должен работать и приносить прибыль вне зависимости от участия в нем супруга (мало ли, ну и вообще я хочу чтобы он не только работал, но и отдыхал нормально иначе зачем это всё), а так же в нем изначально должно быть меньше моего участия, больше привлеченных сотрудников со стабильным прогнозом. Так появился сначала 2, потом 3 бизнес. С ними я могла нам позволить работать на перспективу, за счёт прибыли от первого, потом от первого и второго. Но развивая бизнес я никогда не забывала о капитализации дохода, а так же повышении общего уровня жизни. Так появились две квартиры и дом. Мы регулярно ездим в отпуск, у нас очень приличные автомобили, родилось трое детей, который получают недешёвое образование, занимаемся каждый своим хобби. Если отправится на 12 лет назад, то станет понятно, что изначально бизнес был не для кубышки и не сам для себя, а для покупки первой квартиры и обеспечения стабильного дохода. Потом он стал источником сытой и комфортной жизни. В декрете я сидела только на работе по специальности, по факту удаленно или очно веду все процессы, ищу новые возможности, но при этом живу интересной и наполненной жизнью с кучей приятностей. Везде нужен баланс. Глупо откладывать жизнь на потом и тратить её на получение всё большего и большего получения денег, в гробу карманов нет. Но безусловно первые несколько лет придется выложиться по полной, без выходных и с точной целью.

14

Сообщество