Как обезопасить собственника от долгов прописанных жильцов?

По закону собственник обязан платить за содержание своего имущества. Даже если он не живет в квартире, эта обязанность никуда не исчезает. Поэтому полностью уйти от платежей за ЖКУ у дочери не получится. Зато можно избавиться от долгов, которые мать накопила до совершеннолетия дочери.

За несовершеннолетнего собственника жилищно-коммунальные услуги должны оплачивать родители или, например, опекуны. Неважно, живет вся семья в одной квартире или нет.

Если 200 000 ₽ долга целиком накопились до совершеннолетия дочери, погасить задолженность должны родители. Однако это не помешает коммунальщикам предъявить общее требование, например, к матери и дочери. Иск по долгам за коммуналку на практике часто выставляют тому человеку, на которого оформлены договоры ЖКУ или открыт лицевой счет в информационно-расчетном центре.

Предположим, коммунальщики подадут в суд на мать и дочь одновременно. Долги за ЖКУ обычно взыскивают в приказном порядке, то есть в суд никого не вызывают, судья рассматривает дело один. Судебный приказ выдадут на мать и дочь и отправят каждой по адресу регистрации. У них будет 10 дней, чтобы написать возражение.

Если дочь напишет такое возражение и отправит в суд, приказ отменят. После этого коммунальщики смогут подать исковое заявление — и тогда в суд вызовут всех. Там дочь сможет потребовать, чтобы долг, накопившийся до ее совершеннолетия, взыскали с матери. А мать сможет ходатайствовать, чтобы с нее списали задолженность старше трех лет. Таков срок исковой давности по долгам за ЖКУ.

Но не обязательно, что все пойдет по такой сложной схеме. Судья еще на первом этапе может увидеть, что долг частично или полностью появился до совершеннолетия дочери. Тогда в судебном приказе сразу будут фигурировать нужные люди.

• Например, в Хабаровске коммунальщики хотели взыскать долги с трех собственников квартиры. Никто из должников не отправил возражения на иск и не ходил в суд. Но судья заметил, что одной из собственниц не так давно исполнилось 18 лет. Весь долг до ее совершеннолетия суд отнес на двух других владельцев квартиры и только новый долг распределил на всех. Из 345 000 ₽ долга с девушки взыскали только десятую часть.

По жилищному кодексу собственники должны платить за коммунальные услуги и содержание жилья. Такая же обязанность по закону есть и у зарегистрированных в квартире членов семьи. Это называется солидарной ответственностью: коммунальщики могут требовать долги с кого угодно — хоть с матери, хоть с дочери, хоть с обеих сразу.

Проще говоря, платить за ЖКУ должны и мать, и дочь. Это не касается платы за содержание и ремонт жилья и взносов за капремонт: их платит только собственник квартиры.

Процедура, по которой будут взыскивать долги, в этой ситуации выглядит так. Коммунальщики подают в суд и получают судебный приказ. В нем указано, что долг надо взыскать с матери и дочери, так как одна прописана в квартире, а вторая ею владеет.

Приказ поступает судебным приставам, и они первым делом начинают искать счета обеих должниц. Может быть, найдут карточку дочери, куда поступает стипендия, или карточку матери для пенсии. Где найдут деньги, там и снимут: так по закону. Если, например, на счетах матери будут все 200 000 ₽, а у дочери — ничего, весь долг спишут с матери, и наоборот.

Кажется, что это не очень справедливо, поэтому можно заранее согласовать условия проживания.

Разделить оплату ЖКУ и остальные расходы. Теоретически мать и дочь могут оформить соглашение: мать оплачивает коммунальные услуги, а дочь — содержание жилья и взносы за капремонт. Это та же схема, что для съемных квартир.

У Верховного суда есть указание по этому поводу: платить за содержание жилого помещения и капитальный ремонт обязан только собственник. Но по поводу всего остального владелец квартиры может договориться с членами семьи, и суды должны учитывать такое соглашение, если оно есть.

Исходя из разъяснений Верховного суда, суды должны делить сумму долга так, как прописано в соглашении. Но на практике этого не происходит.

• Например, в Смоленске коммунальщики потребовали долг по квартире, которая принадлежала матери и сыну, а еще в ней были прописаны другие родственники. У сына было соглашение с матерью, по которому она ничего не должна платить. Но суд просто не принял это соглашение и пояснил, что в документе можно было только изменить вид ответственности — с солидарной на долевую, чтобы каждый платил за свою часть квартиры.
• Также суд указал, что в принципе не может освободить кого-либо от обязанности платить за ЖКУ на основании соглашения. Апелляционная инстанция такие выводы поддержала.
• В Свердловской области коммунальщики потребовали с собственника долг за ЖКУ. Хозяин принес договор аренды, согласно которому платить за ЖКУ должен квартиросъемщик. Но судья не согласился с этим и указал, что даже прописанная в договоре обязанность арендатора платить за коммунальные услуги не снимает такую же обязанность с собственника. Единственное исключение — трехсторонний договор, где еще одной стороной будет управляющая компания, которая согласится требовать денег только от нанимателя.

Полностью избавиться от платежей за ЖКУ у дочери получится, только если она перестанет быть собственницей квартиры. Например, продаст жилье, а долг погасит в счет аванса от покупателя.

Долги за ЖКУ, накопленные до совершеннолетия ребенка, обязаны погасить родители. Возможно, придется доказывать это в суде.

У дочери не получится избавиться от платежей за ЖКУ, пока квартира в ее собственности. Она может продать жилье, но придется решать вопрос, куда поселить мать.

Если денег на оплату ЖКУ не хватает, мать и дочь вправе оформить меры соцподдержки, то есть получить любые виды льгот, например в связи с тяжелым материальным положением. Право на льготу придется доказать, но из-за долга отказать в ней не могут.