За и против: стоит ли​ покупать микроквар­тиру в Москве

Это комментарии читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции

Допустим, квартиру поделили на четыре студии, вас четыре собственника и вы будете делить коммуналку и платежи между собой — у вас единый лицевой счет на отопление, воду и тому подобное. Насчет электричества, думаю, то же самое: все платится по одному счетчику, а в каждой студии просто стоит свой — чтобы вести подсчет, кто сколько пользуется.

Фишка в том, что, если кто-то не захочет платить коммуналку, вы ничего не сделаете — будете платить за него или копить долги, потому что у вас единый счет, это единая квартира по документам. А при наличии долгов управляющая компания подаст в суд, приставы будут списывать деньги у любого собственника, который либо получает зарплату официально, либо имеет действующий расчетный счет или карту.

И тут уже вы будете бегать за другими собственниками, искать их и упрашивать уплатить долги. Вот об этом никто не говорит.

Мне как арендатору вообще пофигу, какой там юридический статус у этой студии, если я туда заселилась максимум на три дня. Говорю это как человек, который подобной арендой часто пользуется. У меня особенный ребенок, поэтому, когда мы едем в Москву, мне не подходят гостиницы с отсутствием кухни и необходимостью постоянно контактировать с ресепшеном.

Поэтому мы снимаем именно такие варианты. И таких приезжих по самым разным причинам в столицу нашей родины — миллионы и миллионы.

Студии посуточно снимают молодые компании, где много народу, семьи с детьми, с животными, это очень востребовано. У знакомого в Питере однушка посуточно возле Исаакия приносит ему 80 000 ₽ зимой и 200 000 ₽ летом.

У него этим занимается управляющий менеджер, он договорился с руководителем отеля из соседнего подъезда, сдают в сутки за 4000—6000 ₽ зимой, летом — за 12 000—16 000 ₽. В соседнем «Англетере» номера в полтора-два раза дороже. Квартира расписана 20—25 дней в месяц. Многие берут ее на 7—10 дней.

Тут плюсов нет вообще, только минусы и вагон рисков. Если сдать все в долгосрок, кто будет убирать общий коридор? Вопрос не то чтобы нерешаемый, но требующий дополнительных усилий от собственника или арендаторов — или от всех вместе.

А раз с долгосроком проблема, можно подумать о посутке. Но тут другие проблемы: или надо искать, или делать свою управляющую компанию по сдаче, а это уже не пассивный или квазипассивный доход, а полноценный бизнес, требующий участия хозяина. Или надо все делать самому, а это вообще — прощай, любая иная работа или занятость.

Кроме того, раз посутка, она очень близка к оказанию гостиничных услуг в жилом доме. Тогда есть риск того, что в доме или подъезде найдется парочка ретивых товарищей, кто бомбически забросает все возможные инстанции жалобами, а те придут с проверками и как минимум попьют много крови.

Риски есть везде: в ипотеке, кредите, строящихся квартирах и так далее. Я приобрела студию, оформленную как доля в большой квартире, почти пять лет назад. Многие даже не знают, что представляет собой это жилье. Со стороны подъезда — обычная квартира.

Нас четверо сособственников. Проживает только один, остальные помещения сдаются. Через пять лет я приумножила свой капитал в два раза и при этом получала доходы с аренды.

По московским ценам более-менее приличная — не супер-пупер, а просто приличная! — студия стоит в районе 5000—6000 ₽ в сутки, то есть при загрузке 20 дней в месяц вот вам уже и сотня.

Для дохода даже не нужна стопроцентная загрузка. Я живу в Москве в апарт-комплексе в Ховрине, у нас студии 12—15 м² сдаются помесячно за 35 000—40 000 ₽, посуточно выходит чистыми 45 000—50 000 ₽. В центре города квартиры посуточно приносят намного больше.

Сделать полную загрузку просто — поставить цену ниже. Только никому это не нужно, потому что будет больше работы за те же деньги. У нас есть владелица нескольких студий в нашем комплексе, она сама тут живет и сама обслуживает все.

Мы покупали наши студии по 2 300 000—3 500 000 ₽, сейчас они в два раза дороже. За три года люди уже заработали по 1 500 000 ₽ на сдаче. Чем плохо?

За условные 4 000 000 ₽ проще уж комнату купить в коммуналке: там площадь больше и народу меньше, если это двушка или трешка. Можно ее тоже сдавать.

Сдача квартиры в Москве перестала быть финансово интересной лет десять назад. Я продал то, что было под сдачу, и счастлив. Если хочется играть в историю с недвижкой, коммерческая или гаражи подземные лучше.

Я поглядываю на свою спальню 12 м², куда влезает только кровать и шкаф, и думаю, как разместить на такой площади санузел, кухню, стол и диван. И главное, как не сойти с ума в такой конуре.

Есть случаи, когда такое жилье вполне оправдано. Я бы купила сыну-студенту, захочет — продаст, как семью заведет.

Долевая собственность — это, конечно, риск из-за участия других семей. Но если доля выделена в натуре, уже не так плохо. Но вижу и плюсы: покупая долю, платишь меньше, чем стоит квадратный метр по рынку, и при этом получаешь преимущественное право выкупа оставшихся долей.

Как долгосрочная инвестиция с целью выкупа — нормальная история. Это мое обывательское мнение.

Массовости в возвращении такого жилья в исходное состояние, может, и нет, но примеры найти можно. И пожаловаться могут не только соседи по коммуналке, но и соседи сверху. И тогда четыре отдельные квартиры превратятся в трешку. И как тогда решать, кому съезжать? По договоренности?

Покупать такой вариант можно только в том случае, если готов потерять вложенные деньги и готов к развитию подобного сценария

До поры до времени все. Тоже интересовалась и искала отзывы владельцев таких квартир. В некоторых случаях, когда в доме есть активисты, которым мешает большое количество соседей, быстро прилетает предписание вернуть планировку как было. И потом суд на раз-два выносит решение.

Сделать ремонт на несколько миллионов, чтобы все обратно переделать? А еще можно оказаться собственником общей кухни после того, как предпишут все вернуть или если новый собственник доли так захочет. И вот у вас вместо квартиры место общего пользования.

На крайний случай всегда можно привести к прежнему состоянию, продать как трешку и разойтись с миром, поделив деньги. В любом случае с ростом цен на жилье и полученным за все время рентным доходом никто не останется в накладе.

Как правило, такие студии покупают в инвестцелях, и это делает более адекватный народ, чем в коммуналках, на мой взгляд. Хотя риски могут быть, но где их нет?

Риски, связанные с перепланировкой, есть и во многих домах старого фонда, и не всегда они критичные. Я узнавала, сколько стоит узаконить перепланировку в моей квартире, где мы перенесли некоторые стены, объединили санузел, и обнаружила ошибки в БТИ: дверь на балкон указана с неверной стороны. За 300 000 ₽ примерно все можно узаконить с помощью юристов.

Даже если вдруг вам или тому, кого вы наймете, удастся раскадастрировать ваш объект, то есть переоформить его как несколько отдельных квартир, все равно есть риски:

1. Наше любимое родное государство в недалеком будущем передумает и скажет, что не стоит прикрываться какими-то бумажками о собственности, как это совсем недавно было с сотнями объектов узаконенного самостроя в Москве в ночь длинных ковшей.
2. До истечения срока давности в доме или подъезде найдется ретивый гражданин, который начнет жестко оспаривать раскадастривание вашего объекта. И тогда как минимум на три-четыре года вам обеспечена головная боль плюс неочевидный итог судебных споров.

Плюсы микроквартир — то, что такие локации очень удобно расположены, а значит, аренда, несмотря на маленький метраж, очень востребована. Если кто-то приобретает для себя, это очень неплохой вариант получить за небольшую стоимость и жилплощадь, и прописку.

Продаются такие объекты без проблем. Сособственники пишут отказ, если нет среди них желающих приобрести долю. Если вдруг кто-то решит не писать отказ из-за вредности, нотариус пошлет письменное уведомление. Так что не так все страшно, как кажется. Можно не рисковать и купить за эти деньги что-то за Мкадом, но все же хотят дешево и сердито!

Есть еще один момент — ваши потенциальные соседи. Сомневаюсь, что целевая аудитория таких недоквартир — доктора наук без вредных привычек, десятка собутыльников и со страстью к уборке своего помещения. Скорее всего, контингент будет соответствующий.

Давайте пофантазируем: покупает свой кусочек вашего жилья какой-нибудь хитрый — но вы этого еще не знаете — Станислав. Вежливый и приятный юноша, мечта, а не сосед. Сдает однажды Станислав жилье паре законченных алкашей и начинает по одному вашу славную компанию соседей выселять, скупая метры за бесценок, чтобы купить все доли за копейки, привести в порядок и продать полноценную квартиру. Или оставить доли и все равно перепродать выгоднее.

А вы и рады уехать от бесконечных попоек, общества маргиналов, перманентных визитов полиции, когда эти два животных будут убивать друг друга на фоне белки и соответствующей санитарной обстановки. А потом Станислав возвращает все взад и продает это как полноценную квартиру, наварившись на вас, ваших нервах и будущих покупателях. Смысл садиться на бомбу и молиться, чтобы она не взорвалась?

Вообще, сдать долю в аренду без согласия остальных собственников нельзя. Через суд совершенно спокойно можно выселить таких маргиналов. Другой вопрос, сколько сил, нервов, денег и времени на это уйдет. Плюс правовой грамотности часто людям, оказавшимся в такой ситуации, не хватает.

Если большая квартира разделена на несколько микроквартир, ее будет супернеудобно продавать с учетом прописок, документов и тому подобного.