![За и против: стоит ли покупать микроквартиру в Москве](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/cover-in-out-microflat-pros-cons.png)
Несмотря на высокие цены, многие все равно стараются как можно быстрее обзавестись собственностью.
И квартиры с маленьким метражом кажутся неплохим вариантом. Они стоят дешевле полноценных однушек и часто удачно расположены. Но многие студии оформлены как доли в большой квартире и получились в результате незаконной перепланировки. Читатели Т—Ж порассуждали, стоит ли покупать недвижимость с таким статусом, а мы собрали их аргументы.
Это комментарии читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции
👎 Против: собственники будут зависеть друг от друга
Допустим, квартиру поделили на четыре студии, вас четыре собственника и вы будете делить коммуналку и платежи между собой — у вас единый лицевой счет на отопление, воду и тому подобное. Насчет электричества, думаю, то же самое: все платится по одному счетчику, а в каждой студии просто стоит свой — чтобы вести подсчет, кто сколько пользуется.
Фишка в том, что, если кто-то не захочет платить коммуналку, вы ничего не сделаете — будете платить за него или копить долги, потому что у вас единый счет, это единая квартира по документам. А при наличии долгов управляющая компания подаст в суд, приставы будут списывать деньги у любого собственника, который либо получает зарплату официально, либо имеет действующий расчетный счет или карту.
И тут уже вы будете бегать за другими собственниками, искать их и упрашивать уплатить долги. Вот об этом никто не говорит.
👍 За: студии востребованы как альтернатива отелям
Мне как арендатору вообще пофигу, какой там юридический статус у этой студии, если я туда заселилась максимум на три дня. Говорю это как человек, который подобной арендой часто пользуется. У меня особенный ребенок, поэтому, когда мы едем в Москву, мне не подходят гостиницы с отсутствием кухни и необходимостью постоянно контактировать с ресепшеном.
Поэтому мы снимаем именно такие варианты. И таких приезжих по самым разным причинам в столицу нашей родины — миллионы и миллионы.
Студии посуточно снимают молодые компании, где много народу, семьи с детьми, с животными, это очень востребовано. У знакомого в Питере однушка посуточно возле Исаакия приносит ему 80 000 ₽ зимой и 200 000 ₽ летом.
У него этим занимается управляющий менеджер, он договорился с руководителем отеля из соседнего подъезда, сдают в сутки за 4000—6000 ₽ зимой, летом — за 12 000—16 000 ₽. В соседнем «Англетере» номера в полтора-два раза дороже. Квартира расписана 20—25 дней в месяц. Многие берут ее на 7—10 дней.
👎 Против: сдать долю в большой квартире не так просто
Тут плюсов нет вообще, только минусы и вагон рисков. Если сдать все в долгосрок, кто будет убирать общий коридор? Вопрос не то чтобы нерешаемый, но требующий дополнительных усилий от собственника или арендаторов — или от всех вместе.
А раз с долгосроком проблема, можно подумать о посутке. Но тут другие проблемы: или надо искать, или делать свою управляющую компанию по сдаче, а это уже не пассивный или квазипассивный доход, а полноценный бизнес, требующий участия хозяина. Или надо все делать самому, а это вообще — прощай, любая иная работа или занятость.
Кроме того, раз посутка, она очень близка к оказанию гостиничных услуг в жилом доме. Тогда есть риск того, что в доме или подъезде найдется парочка ретивых товарищей, кто бомбически забросает все возможные инстанции жалобами, а те придут с проверками и как минимум попьют много крови.
👍 За: если сдавать студию, можно получить хороший доход
Риски есть везде: в ипотеке, кредите, строящихся квартирах и так далее. Я приобрела студию, оформленную как доля в большой квартире, почти пять лет назад. Многие даже не знают, что представляет собой это жилье. Со стороны подъезда — обычная квартира.
Нас четверо сособственников. Проживает только один, остальные помещения сдаются. Через пять лет я приумножила свой капитал в два раза и при этом получала доходы с аренды.
По московским ценам более-менее приличная — не супер-пупер, а просто приличная! — студия стоит в районе 5000—6000 ₽ в сутки, то есть при загрузке 20 дней в месяц вот вам уже и сотня.
Для дохода даже не нужна стопроцентная загрузка. Я живу в Москве в апарт-комплексе в Ховрине, у нас студии 12—15 м² сдаются помесячно за 35 000—40 000 ₽, посуточно выходит чистыми 45 000—50 000 ₽. В центре города квартиры посуточно приносят намного больше.
Сделать полную загрузку просто — поставить цену ниже. Только никому это не нужно, потому что будет больше работы за те же деньги. У нас есть владелица нескольких студий в нашем комплексе, она сама тут живет и сама обслуживает все.
Мы покупали наши студии по 2 300 000—3 500 000 ₽, сейчас они в два раза дороже. За три года люди уже заработали по 1 500 000 ₽ на сдаче. Чем плохо?
👎 Против: по цене студии есть более привлекательная недвижимость
За условные 4 000 000 ₽ проще уж комнату купить в коммуналке: там площадь больше и народу меньше, если это двушка или трешка. Можно ее тоже сдавать.
Сдача квартиры в Москве перестала быть финансово интересной лет десять назад. Я продал то, что было под сдачу, и счастлив. Если хочется играть в историю с недвижкой, коммерческая или гаражи подземные лучше.
Я поглядываю на свою спальню 12 м², куда влезает только кровать и шкаф, и думаю, как разместить на такой площади санузел, кухню, стол и диван. И главное, как не сойти с ума в такой конуре.
👍 За: покупая студию в виде доли, можно снизить цену за метр
Есть случаи, когда такое жилье вполне оправдано. Я бы купила сыну-студенту, захочет — продаст, как семью заведет.
Долевая собственность — это, конечно, риск из-за участия других семей. Но если доля выделена в натуре, уже не так плохо. Но вижу и плюсы: покупая долю, платишь меньше, чем стоит квадратный метр по рынку, и при этом получаешь преимущественное право выкупа оставшихся долей.
Как долгосрочная инвестиция с целью выкупа — нормальная история. Это мое обывательское мнение.
👎 Против: за перепланировку в большой квартире могут наказать
Массовости в возвращении такого жилья в исходное состояние, может, и нет, но примеры найти можно. И пожаловаться могут не только соседи по коммуналке, но и соседи сверху. И тогда четыре отдельные квартиры превратятся в трешку. И как тогда решать, кому съезжать? По договоренности?
Покупать такой вариант можно только в том случае, если готов потерять вложенные деньги и готов к развитию подобного сценария
До поры до времени все. Тоже интересовалась и искала отзывы владельцев таких квартир. В некоторых случаях, когда в доме есть активисты, которым мешает большое количество соседей, быстро прилетает предписание вернуть планировку как было. И потом суд на раз-два выносит решение.
Сделать ремонт на несколько миллионов, чтобы все обратно переделать? А еще можно оказаться собственником общей кухни после того, как предпишут все вернуть или если новый собственник доли так захочет. И вот у вас вместо квартиры место общего пользования.
👍 За: проблемы с перепланировкой решаемы
На крайний случай всегда можно привести к прежнему состоянию, продать как трешку и разойтись с миром, поделив деньги. В любом случае с ростом цен на жилье и полученным за все время рентным доходом никто не останется в накладе.
Как правило, такие студии покупают в инвестцелях, и это делает более адекватный народ, чем в коммуналках, на мой взгляд. Хотя риски могут быть, но где их нет?
Риски, связанные с перепланировкой, есть и во многих домах старого фонда, и не всегда они критичные. Я узнавала, сколько стоит узаконить перепланировку в моей квартире, где мы перенесли некоторые стены, объединили санузел, и обнаружила ошибки в БТИ: дверь на балкон указана с неверной стороны. За 300 000 ₽ примерно все можно узаконить с помощью юристов.
👎 Против: можно остаться без жилья, даже если все узаконить
Даже если вдруг вам или тому, кого вы наймете, удастся раскадастрировать ваш объект, то есть переоформить его как несколько отдельных квартир, все равно есть риски:
- Наше любимое родное государство в недалеком будущем передумает и скажет, что не стоит прикрываться какими-то бумажками о собственности, как это совсем недавно было с сотнями объектов узаконенного самостроя в Москве в ночь длинных ковшей.
- До истечения срока давности в доме или подъезде найдется ретивый гражданин, который начнет жестко оспаривать раскадастривание вашего объекта. И тогда как минимум на три-четыре года вам обеспечена головная боль плюс неочевидный итог судебных споров.
👍 За: микроквартира решит вопрос с пропиской и обеспечит тыл
Плюсы микроквартир — то, что такие локации очень удобно расположены, а значит, аренда, несмотря на маленький метраж, очень востребована. Если кто-то приобретает для себя, это очень неплохой вариант получить за небольшую стоимость и жилплощадь, и прописку.
Продаются такие объекты без проблем. Сособственники пишут отказ, если нет среди них желающих приобрести долю. Если вдруг кто-то решит не писать отказ из-за вредности, нотариус пошлет письменное уведомление. Так что не так все страшно, как кажется. Можно не рисковать и купить за эти деньги что-то за Мкадом, но все же хотят дешево и сердито!
👎 Против: один из дольщиков может намеренно портить жизнь остальным
Есть еще один момент — ваши потенциальные соседи. Сомневаюсь, что целевая аудитория таких недоквартир — доктора наук без вредных привычек, десятка собутыльников и со страстью к уборке своего помещения. Скорее всего, контингент будет соответствующий.
Давайте пофантазируем: покупает свой кусочек вашего жилья какой-нибудь хитрый — но вы этого еще не знаете — Станислав. Вежливый и приятный юноша, мечта, а не сосед. Сдает однажды Станислав жилье паре законченных алкашей и начинает по одному вашу славную компанию соседей выселять, скупая метры за бесценок, чтобы купить все доли за копейки, привести в порядок и продать полноценную квартиру. Или оставить доли и все равно перепродать выгоднее.
А вы и рады уехать от бесконечных попоек, общества маргиналов, перманентных визитов полиции, когда эти два животных будут убивать друг друга на фоне белки и соответствующей санитарной обстановки. А потом Станислав возвращает все взад и продает это как полноценную квартиру, наварившись на вас, ваших нервах и будущих покупателях. Смысл садиться на бомбу и молиться, чтобы она не взорвалась?
👍 За: проблемы с совладельцами можно решить через суд
Вообще, сдать долю в аренду без согласия остальных собственников нельзя. Через суд совершенно спокойно можно выселить таких маргиналов. Другой вопрос, сколько сил, нервов, денег и времени на это уйдет. Плюс правовой грамотности часто людям, оказавшимся в такой ситуации, не хватает.
👎 Против: быстро продать микроквартиру не получится
Если большая квартира разделена на несколько микроквартир, ее будет супернеудобно продавать с учетом прописок, документов и тому подобного.