Новости
233K

Когда продать и подарить доли в квартире можно без нотариуса

76
Когда продать и подарить доли в квартире можно без нотариуса
Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

Сейчас сделку с долями можно не проводить через нотариуса, если новый собственник покупает квартиру целиком и не нарушает права других владельцев, потому что их нет. Стороны сделки могут обратиться к нотариусу по желанию, но не обязаны. Это значит, что можно снизить расходы на оформление сделки.

Когда к нотариусу обращаться необязательно

Доли в квартире можно дарить и продавать без нотариуса  . Вот условия:

  1. Все собственники продают свои доли одновременно.
  2. Они совершеннолетние.
  3. Сделку оформляют по одному договору. Например, квартира досталась в наследство жене и двум взрослым детям. Это жилье решили продать, чтобы дети жили отдельно. Три собственника могут оформить один договор купли-продажи и сразу идти с ним в Росреестр. К нотариусу можно не обращаться и не тратиться на госпошлину и дополнительные услуги.

Ипотеки долей это тоже касается. Когда ипотеку оформляют сразу на все доли в квартире, к нотариусу ходить необязательно.

Когда придется обратиться к нотариусу

Это нужно сделать, если продается одна доля из нескольких. Тогда нотариус проверит, что продавец предложил сособственникам выкупить долю, дал им месяц на раздумья и не продает посторонним долю по более низкой цене  .

Если доли принадлежат детям до 18 лет, их тоже придется продавать через нотариуса.

Важно: продавать и дарить без нотариуса можно, если отчуждаются сразу все доли, а не один из сособственников становится единственным собственником. Приобретателей по договору дарения или купли-продажи может быть несколько, и при этом можно будет обойтись без нотариуса, если речь идет сразу обо всех долях.

Но если одна из долей не меняет своего владельца, потому что уже принадлежит покупателю или одаряемому, к нотариусу идти придется. Росреестр дал соответствующие разъяснения, что будет требовать нотариально удостоверенный договор, если стороны сделки — сособственники  . Впрочем, суды считают иначе  , и если есть время, то письменный отказ Росреестра зарегистрировать сделку без нотариуса можно обжаловать в суде: госпошлина будет намного меньше стоимости услуг нотариуса.

Сколько получится сэкономить без нотариуса

Услуги нотариуса платные. Госпошлина за сделки с долями составляет 0,5% от суммы договора — минимум 300 и максимум 20 000 ₽  : это так называемый федеральный тариф. Эту сумму платит не каждый собственник доли, ее платят за один договор.

Суды запрещают нотариусам брать плату за услуги правового и технического характера (УПТХ), когда клиенты приходят с готовыми документами. Но с 1 октября 2023 года закон установил право нотариусов на региональный тариф — он просто заменил плату за УПТХ.

Люди судятся, чтобы не платить за услуги, которые им не оказали или навязали. Но теперь им говорят, что они должны платить по региональному тарифу — то есть в любом случае.

В 2024 году при продаже одной доли из нескольких кроме госпошлины нужно заплатить за услуги нотариуса. В Москве региональный тариф — 7700 ₽, если обращение к нотариусу обязательно, и 8000 ₽ — в остальных случаях.

То есть на сделках без нотариуса в Москве можно сэкономить до 28 000 ₽.

Зачем обращаться к нотариусу добровольно

По закону нотариус для продажи всех долей в квартире не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.

То есть, несмотря на то что сделку оформляют одним договором, а все доли продают одновременно, стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят госпошлину. Это необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее. Нотариус хоть и не полностью, но проверяет дееспособность. Если он заподозрит, что один из продавцов долей нездоров или не понимает, что лишается имущества, сделку не оформят.

Но нотариус может случайно удостоверить и мошенническую сделку и не понести за это ответственности. Хотя деятельность нотариуса застрахована, это не гарантирует, что страховая компания что-то выплатит потерпевшему.

Житель Приморского края заплатил за две квартиры мошенникам и пытался забрать деньги у нотариусов, которые удостоверили договоры купли-продажи. В одном случае мужчина отсудил потерянные деньги у сына покойного нотариуса, а в другом — лишь зря потратил полтора года на суды.

Как быть, если долю продает один собственник

Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили подарить или продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.

Если собственник половины квартиры решил продать или подарить ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется. Например, если доля стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 5000 ₽ плюс региональный тариф.

Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно предложить им, причем за те же деньги. Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает. Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев.

Но к нотариусу идти все равно придется — и при продаже, и при дарении.

Какие риски есть при продаже долей без нотариуса

Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упрощает продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.

Например, квартира поделена на пять долей. Собственники четырех захотят ее продать, подделают подпись или доверенность или просто обманут пятого собственника — и продадут квартиру без нотариуса. Человек, у которого была хотя бы ⅕ квартиры и который мог там жить, останется на улице.

А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.

Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу и дарение без личного присутствия. У нас есть подробный разбор, как это сделать.

Покупали или продавали недвижимость? Расскажите, как все прошло и получилось ли сэкономить

Екатерина МирошкинаКакие еще нотариальные процедуры стоит сделать необязательными?
  • Андрей ОрищенкоА собрать так доли можно, если они достаются тому, у кого есть тоже доля? Написано, что ВСЕ должны ее продавать или дарить.4
  • Николай АнтощенкоЕсли собственников только двое и один другому отчуждает свою долю.5
  • Алена СоваВы б, прежде чем писать, изучили матчасть. Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних в любом случае подлежат нотариальному заверению. И поправки к ФЗ, о которых Вы пишете, ничего в этой части не изменили. Зачем вводите людей в заблуждение?1
  • anton tarakanovГде в законе написано, что в сделке с долями несовершеннолетних не нужен нотариус? Я так и не нашел! Мне продавать квартиру скоро после использования маткапитала. Везде говорят и пишут об обязательности нотариуса. Кому верить?1
  • Валерий Ильинanton, ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" Ст. 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом 2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. (часть 2 введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)2
  • anton tarakanovВалерий, спасибо. Получается, в статье опубликована неверная информация.1
  • Валерий Ильинanton, Скорее, тему не полностью раскрыли1
  • Алёна АлёнаНиколай, это до сих пор нотариально, ничего не поменялось, нотариусам кушать хочется2
  • Наталья ГоломидоваАлена, Неужели так всё серьёзно по В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ИМУЩЕСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ПОДЛЕЖАТ НОТАРИАЛЬНОМУ ЗАВЕРЕНИЮ? И в 2011 году так было? Подскажите пожалуйста мне на мэйл ссылочкой, если Закон изменялся на 2011 год? В нашем семейном случае я оформила ПРИВАТИЗАЦИЮ 2-х комнатной квартиры на н/летних детей по 1/2 доле на каждого. В 2011 году просила разрешения у Органов опёки и попечительства РАЗРЕШЕНИЯ на отчуждение 1/2 доли н/летнего ( в то время, как 1/2 доли продавала совершеннолетняя дочь) ОДНОВРЕМЕННЫМ ПРИОБРЕТЕНИЕМ ПРАВ Н/ЛЕТНЕМУ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ , ЗАРЕГИСТРИРОВАННОМ РОСРЕЕСТРОМ госгарантиями 214-ФЗ залогом прав требования до 2036 года земельного участка, многоквартирного дома и квартиры, согласно ДОЛЕ в этом праве на имущество в интересах н/летнего. Такое РАЗРЕШЕНИЕ АДМИНИСТРАЦИИ городка от 17.02.2011 было получено . НО в 2019 году оказалось, согласно нарушенным правам н/летнего не по его воле, ПО ДАННОЙ СДЕЛКЕ, что РОСРЕЕСТР РАЗНЫХ РЕГИОНОВ ПРЕСТУПНО ПРОИЗВОДИЛ ГОСДЕЙСТВИЯ ( без нотариуса ),когда н/летнему в одном регионе ОТЧУДИЛИ, а в другом регионе--НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛИ ОДНОВРЕМЕННОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ по договору участия в долевом строительстве, когда многоквартирный дом ввели в эксплуатацию 31.10.2011, а н/летний стал-- совершеннолетним 12.05.2011. И эта история длится до сего дня)))0
  • Валентина УрожайА если собственников двое, почему один не может продать другому по договоренности между собой и вынуждены идти к нотариусу ? Это же абсурд !4
  • Валентина УрожайНиколай, у меня такая ситуация- всё через нотариуса ! Абсурд, да и только.4
  • Валентина УрожайГалина, а если не очень "близкий", налог 13 % платить ? Оно мне надо, такие "подарки" ?=)2
  • Валентина УрожайАнжелика, Всё через нотариуса. Если все трое кому-то другому продают, то тогда без нотариуса, одним договором купли-продажи. Все сделано не для людей =)2
  • Дми АстДми, это нужно своим детям доли выделить и за это же платить нотариусу от 20 до 40 тыс рублей. Неплохой такой удар по семейному бюджету1
  • Ирина КалашниковаАлёна Алёна, желательно бутерброды с маслом и икрой на завтрак -)))0
  • Роман РомановУ меня такой же вопрос.0
  • Zhanna ProzАндрей, если 2 сособственника продают свои доли третьему (например, у 3 человек квартира в долях по 1/3 у каждого, двое по 1/3 доле продают третьему), то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению0
  • Zhanna ProzАлена, в статье об этом как раз и сказано: "Если доли принадлежат детям до 18 лет, продавать их все равно придется через нотариуса."1
  • Zhanna Prozanton, почему неверная? Цитата из статьи: Если доли принадлежат детям до 18 лет, продавать их все равно придется через нотариуса.0
  • Zhanna ProzЕкатерина, а причем здесь 2014 год, если в статье речь об изменениях 2019 года? В 2014 как раз сделки с долями не были отданы нотариусам.3
  • anton tarakanovZhanna, на момент, когда я писал коментарий выше, этого дополнения не было0
  • Leonardo DaVinciКогда сделки совершаются ВНУТРИ одной квартиры между её сособственниками!! - бред полный платить за это паразитам-нотариусам бешеные тыщи!!1
  • Den GorohoffРаздражает не то что сделка подлежит нотариальному удостоверению, а то что нельзя от УПТХ отказаться. Договор, который при этом нотариусы предоставляют стоит 500 - 1000 рублей максимум, а берут за него 10000. Вот в чём наглость. Надо запретить навязывать УПТХ, как было раньше и всё будет нормально. Нотариусы сами быстро начнут просить, чтобы эти сделки снова проводили без их участия. Потому что долями манипулируют не олигархи, а простые люди, и стоят эти доли по 200 - 300 тыс. Без УПТХ там рублей 500 будет заверение.1
  • Leonardo DaVinciВалентина, да уж!! - большего бреда и придумать нельзя!! 🤦🏼‍♀️👎🏼 - внутри квартиры между сособственниками при их полной осведомлённости и согласии вот нахрена эти паразиты(нотариусы) нужны?!? 🤬 Ничего никуда на сторону не отчуждается казалось бы. - логики, конечно, ноль! 🤦🏼‍♀️🤕👎🏼2
  • Нина ЛитвиноваЕсли дарение проходит между близкими родственниками,считаю тут нотариус не нужен ,например дети решили подарить матери свои доли в квартире,у которой тоже есть доля в этой же квартире,т.к.квартира была приобретена матерью,когда дети были несовершеннолетние.0
  • Alexandr HoroshevПодскажите. Что если собственник просто решил продать 1/2 часть, от полностью принадлежащей ему квартиры? Ну вот хотим так сделать. Продать свекрови 1/2 квартиры. При этом собственник (жена) состоит в браке. Нужно ли здесь разрешение от нотариуса на сделку с недвижемостью от мужа. И нужны ли какие-то дополнительные услуги нотариуса.0
  • Ирина НиколаевнаZhanna, тот же вопрос, за 3 года появился ответ?0
  • Iiiiiii KkkkkkИрина, если продается доля в квартире, то обязательный нотариат, неважно кому продается доля - сособственнику или третьему лицу.1
  • ЕленаМожно ли оформить договор купли продажи без нотариуса, если один дольщик продает свою долю другому дольщику этого имущества?0
  • Федор КрантуровZhanna, А если дарят?0
  • Федор КрантуровНина, Считаешь? Гы гы..... Считать можно все что угодно.0
  • Жанна ПрозороваФедор, любое отчуждение0
  • Нина ЛитвиноваПокупка и дарение долей в квартире между владельцами долей по обоюдному согласию не должна проходить при помощи нотариуса.Если дети дарят матери или мать детям или мужу и т. д.Считаю, что нотариус не нужен. это дорого и нецелесообразно. Почему всю квартиру,находящуюся в долевой собственности можно,а два собсбвенника продать третьему не могут? Кто писал этот закон,не подумал о том, что после приватизации и купли дети выросли и теперь могут договориться о своих долях в квартире, не платя за сделку тысячи нотариусу.Мы не так богаты, а разница 2000руб и 20000руб,для многих огромная.Пора подумать о простых смертных и спуститься тем кто пишет законы на нашу землю со своей высоты.0
  • alekseimahmutkinЗдравствуйте!я выкупаю 1/2 доли кВ , другая 1,2 в моей собственности. Нам сделку можно оформить без нотариуса?0
  • РаднаеваЕсли дарение проходит между близкими родственниками,считаю тут нотариус не нужен ,например сын решил подарить матери свои доли в квартире,у которой тоже есть доля в этой же квартире,т.к.квартира была приобретена матерью,когда сын был несовершеннолетний.Ответьте пож.четко ясно, а то везде около да вокруг.0
  • ДмитрийДобрый день подскажите а если один собственник продает или дарит свою долю другому - нотариус нужен?0
  • ВероникаЗдравствуйте. От матери по завещанию досталась квартира двум ее сыновьям по 1/2 доле. Вступили в наследство в Росреестре документы получили. Теперь хотят продать каждый по отдельному договору одному и тому же человеку, чтобы обойти сильно большой налог по продаже квартиры. Это делается отчуждение третьему лицу нотариально ? И покупатель хочет сразу отдать договор, чтобы эти доли в Росреестре совместили, это не повлияет на налог, не станет это по одной купле продаже? Что будет потом вычет 1 миллион на двоих, а не для каждого0
  • ИринаДобрый день! Хочу уточнить. У меня с сыном собственность в равных долях, он может либо продать, либо подарить. В этих случаях без нотариуса никак не обойтись? Благодарю.0
  • СветикТак и не ответили. Если 2 собственника, и один хочет купить у другого долю, для единоличного владения, нужен ли натариус?0
  • chip2000-61Именно дарение между родственниками нужно делать бесплатным! Это же грабеж чистой воды! Хочу подарить сыну свою 1/2 долю в квартире, но плата за сделку у нотариуса для нас сейчас просто неподъемна! За что, спрашивается, я должна платить? Просто безобразие.1
  • Evdocja SelcovaЯ бывшая жена, продаю свою1/4, долю в 1 ком квартире бывшему мужу. У него 3/4 доли, т.к. по факту я переехала жить в коммуналку. Нотариус обязателен?0
  • chip2000-61Обыкновенная обдираловка. Квартира приватищирована в равных долях между матерью и сыном. Хотела подарить свою долю сыну, так теперь не могу из-за вот этого идиотского закона! Я - пенсионер, сын - военный, и отдать НИ за что 20000 пошлину плюс 10000 за "технические работы"????????? После реновации квартира стала стоить 20000000 - мы что, просили нам ее давать и удоррожать стоимость? Должны дыть исключения, легко принимать законы, когда у тебя зарплата - 500000 в месяц!0
  • Алена ЕфремоваЕсли в квартире 2 собственника и они хотят продать объект одновременно, но разными договорами одновременно и без участия нотариуса. Такое возможно?0
  • АльбинаЗдравствуйте. Вопрос. Квартира, 2 собственника, у каждого по 1/2 доли. Один собственник решил продать или подарить 1/2 долю другому собственнику. Можно обойтись без нотариуса?0
  • НинаЕсли один собственник жилого дома продает 1/3 доли этого дома. То как регистрируется оставшаяся часть дома?0
  • АнтипсихологияДобрый день! Живу в Москве. в Краснодаре есть ипотечная квартира. До развода с женой режим был совместный, а по решению суда перешел в общедолевой по 1/2 доли в связи с требованием истца узаконить доли. В Росреестре узаконены. Сейчас бывшая уже жена = неродственник одумалась и хочет подарить мне свою 1/2 доли. Банк уведомили. Можно ли провести сделку дарения в Москве в МФЦ без поездки к нотариусу в Краснодар. Регистрация у участников сдели в Москве. Согласие банка получено. Нужно ли будет платить налог? Реестровая стоимость 2,4 млн. Заранее благодарю за ответ!0
  • СветланаДми, оно и не обязательно нотариально, при условии сохранения совместной собственности родителей! Нотариально, поскольку при выделении долей родителей происходит по смыслу брачный договор, а он только нот удостоверяется. Поэтому родителям - совместная, детям - долевая и вот она, простая письменная0
  • СветланаНаталья, давно уже не миллион, а 70% кадастровой стоимости0
  • СветланаСветик, вся статья этому посвящена, нужен0
  • СветланаАлена, без нотариуса только одним договором, одновременно обе доли0