Когда продать и подарить доли в квартире можно без нотариуса

Сейчас сделку с долями можно не проводить через нотариуса, если новый собственник покупает квартиру целиком и не нарушает права других владельцев, потому что их нет. Стороны сделки могут обратиться к нотариусу по желанию, но не обязаны. Это значит, что можно снизить расходы на оформление сделки.

Доли в квартире можно дарить и продавать без нотариуса  . Вот условия:

1. Все собственники продают свои доли одновременно.
2. Они совершеннолетние.
3. Сделку оформляют по одному договору. Например, квартира досталась в наследство жене и двум взрослым детям. Это жилье решили продать, чтобы дети жили отдельно. Три собственника могут оформить один договор купли-продажи и сразу идти с ним в Росреестр. К нотариусу можно не обращаться и не тратиться на госпошлину и дополнительные услуги.

Ипотеки долей это тоже касается. Когда ипотеку оформляют сразу на все доли в квартире, к нотариусу ходить необязательно.

Это нужно сделать, если продается одна доля из нескольких. Тогда нотариус проверит, что продавец предложил сособственникам выкупить долю, дал им месяц на раздумья и не продает посторонним долю по более низкой цене  .

Если доли принадлежат детям до 18 лет, их тоже придется продавать через нотариуса.

Важно: продавать и дарить без нотариуса можно, если отчуждаются сразу все доли, а не один из сособственников становится единственным собственником. Приобретателей по договору дарения или купли-продажи может быть несколько, и при этом можно будет обойтись без нотариуса, если речь идет сразу обо всех долях.

Но если одна из долей не меняет своего владельца, потому что уже принадлежит покупателю или одаряемому, к нотариусу идти придется. Росреестр дал соответствующие разъяснения, что будет требовать нотариально удостоверенный договор, если стороны сделки — сособственники  . Впрочем, суды считают иначе  , и если есть время, то письменный отказ Росреестра зарегистрировать сделку без нотариуса можно обжаловать в суде: госпошлина будет намного меньше стоимости услуг нотариуса.

Услуги нотариуса платные. Госпошлина за сделки с долями составляет 0,5% от суммы договора — минимум 300 и максимум 20 000 ₽  : это так называемый федеральный тариф. Эту сумму платит не каждый собственник доли, ее платят за один договор.

Суды запрещают нотариусам брать плату за услуги правового и технического характера (УПТХ), когда клиенты приходят с готовыми документами. Но с 1 октября 2023 года закон установил право нотариусов на региональный тариф — он просто заменил плату за УПТХ.

Люди судятся, чтобы не платить за услуги, которые им не оказали или навязали. Но теперь им говорят, что они должны платить по региональному тарифу — то есть в любом случае.

В 2024 году при продаже одной доли из нескольких кроме госпошлины нужно заплатить за услуги нотариуса. В Москве региональный тариф — 7700 ₽, если обращение к нотариусу обязательно, и 8000 ₽ — в остальных случаях.

То есть на сделках без нотариуса в Москве можно сэкономить до 28 000 ₽.

По закону нотариус для продажи всех долей в квартире не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.

То есть, несмотря на то что сделку оформляют одним договором, а все доли продают одновременно, стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят госпошлину. Это необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее. Нотариус хоть и не полностью, но проверяет дееспособность. Если он заподозрит, что один из продавцов долей нездоров или не понимает, что лишается имущества, сделку не оформят.

Но нотариус может случайно удостоверить и мошенническую сделку и не понести за это ответственности. Хотя деятельность нотариуса застрахована, это не гарантирует, что страховая компания что-то выплатит потерпевшему.

Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили подарить или продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.

Если собственник половины квартиры решил продать или подарить ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется. Например, если доля стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 5000 ₽ плюс региональный тариф.

Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно предложить им, причем за те же деньги. Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает. Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев.

Но к нотариусу идти все равно придется — и при продаже, и при дарении.

Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упрощает продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.

А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.

Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу и дарение без личного присутствия. У нас есть подробный разбор, как это сделать.