С 31 июля собственники квартир могут сэкономить на услугах нотариуса при продаже и дарении долей. Теперь не нужно удостоверять сделки, если квартиру продают все владельцы одновременно и целиком. А значит, не придется за это платить.
Но без нотариуса можно обойтись не всегда. Вот как работают поправки в закон о регистрации недвижимости.
Главное о сделках с долями: что изменилось с 31 июля
Доли в квартире можно дарить и продавать без нотариуса. Вот условия:
- Все собственники продают свои доли одновременно.
- Они совершеннолетние.
- Сделку оформляют по одному договору.
Ипотеки долей это тоже касается. Когда ипотеку оформляют сразу на все доли в квартире, к нотариусу ходить необязательно.
Если один собственник продает или дарит свою долю, нужно идти к нотариусу и платить госпошлину — до 20 000 Р
Кого это касается?
Поправки касаются всех собственников, которым принадлежит не вся квартира, а доли в ней. Например, супруги приватизировали квартиру на двоих. Квартиру могли сразу покупать в долях, или владелец умер, а наследники получили части его недвижимости.
Всем, у кого есть доля в любом жилье, даже небольшая, стоит разобраться в новом законе. А кто не разберется, может потерять деньги и время.
Как было раньше
Если квартира принадлежала не одному человеку, а нескольким собственникам, продажа долей проходила через нотариуса. Этого требовал федеральный закон — без нотариального удостоверения продать такую квартиру было невозможно, Росреестр просто не принял бы документы.
Например, если дети унаследовали от родителей по ½ квартиры и решили ее продать, им нужно было идти к нотариусу и платить ему. Хотя брат и сестра — родственники, они обо всем договорились и оба согласны на продажу.
Иногда обращение к нотариусу действительно было оправданным: например, если долю продавал один собственник. Для таких сделок есть определенная процедура, которая защищает совладельцев жилья. Например, сначала нужно предложить им выкупить долю. Нотариус проверяет, соблюдены ли эти требования.
Что изменилось в продаже долей с 31 июля
К нотариусу можно не ходить, если доли отчуждают при таких условиях:
- Их продают или дарят все собственники одновременно.
- Они оформляют один договор.
- Все владельцы совершеннолетние.
Например, квартира досталась в наследство жене и двум взрослым детям. Это жилье решили продать, чтобы дети жили отдельно. Три собственника могут оформить один договор купли-продажи и сразу идти с ним в Росреестр. К нотариусу можно не обращаться — и не тратиться на госпошлину и дополнительные услуги.
Это же касается и ипотеки долей: для всех участников сделки одновременно ее теперь оформляют без нотариуса.
Если доли принадлежат детям до 18 лет, продавать их все равно придется через нотариуса.
Сколько получится сэкономить без нотариуса
Нотариусы за все берут деньги: госпошлину, нотариальный тариф или плату за свои допуслуги. Госпошлина за сделки с долями составляет 0,5% от суммы договора — минимум 300 и максимум 20 000 Р. Эту сумму платит не каждый собственник доли, ее платят за один договор.
Теперь таких расходов может не быть, а сделка все равно состоится.
К нотариусу можно обратиться добровольно
По закону нотариус для продажи всех долей в квартире больше не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.
То есть сделка хоть и оформляется одним договором, а все доли продаются одновременно, но стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят госпошлину. Это теперь необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее. Нотариус хоть и не полностью, но проверяет дееспособность. Если он заподозрит, что один из продавцов долей нездоров или не понимает, что лишается имущества, сделку не оформят.
Если долю продает один собственник
Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили подарить или продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.
Если собственник половины квартиры решил продать или подарить ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется. Например, если доля стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 5 тысяч, а еще есть услуги правового и технического характера, которые нотариус может оценить в 10 тысяч рублей и даже больше.
Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно предложить им, причем за те же деньги. Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает. Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев.
Но к нотариусу идти все равно придется — и при продаже, и при дарении.
Какие риски есть при продаже долей без нотариуса
Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упростит продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.
Например, квартира поделена на пять долей. Собственники четырех захотят ее продать, подделают подпись или доверенность или просто обманут пятого собственника — и продадут квартиру без нотариуса. Человек, у которого была хотя бы ⅕ квартиры и который мог там жить, останется на улице.
А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.
Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу и дарение без личного присутствия. У нас есть подробный разбор, как это сделать.
А собрать так доли можно, если они достаются тому, у кого есть тоже доля?
Написано, что ВСЕ должны ее продавать или дарить.
Андрей, если 2 сособственника продают свои доли третьему (например, у 3 человек квартира в долях по 1/3 у каждого, двое по 1/3 доле продают третьему), то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению
Zhanna, А если дарят?
Федор, любое отчуждение
Zhanna, тот же вопрос, за 3 года появился ответ?
Ирина, если продается доля в квартире, то обязательный нотариат, неважно кому продается доля - сособственнику или третьему лицу.
У меня такой же вопрос.
Если собственников только двое и один другому отчуждает свою долю.
Николай, у меня такая ситуация- всё через нотариуса ! Абсурд, да и только.
Николай, это до сих пор нотариально, ничего не поменялось, нотариусам кушать хочется
Алёна Алёна, желательно бутерброды с маслом и икрой на завтрак -)))
Екатерина, а причем здесь 2014 год, если в статье речь об изменениях 2019 года? В 2014 как раз сделки с долями не были отданы нотариусам.
А если собственников двое, почему один не может продать другому по договоренности между собой и вынуждены идти к нотариусу ? Это же абсурд !
Галина, а если не очень "близкий", налог 13 % платить ? Оно мне надо, такие "подарки" ?=)
Вы б, прежде чем писать, изучили матчасть.
Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних в любом случае подлежат нотариальному заверению. И поправки к ФЗ, о которых Вы пишете, ничего в этой части не изменили. Зачем вводите людей в заблуждение?
Алена, в статье об этом как раз и сказано: "Если доли принадлежат детям до 18 лет, продавать их все равно придется через нотариуса."
Алена, Неужели так всё серьёзно по В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ИМУЩЕСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ПОДЛЕЖАТ НОТАРИАЛЬНОМУ ЗАВЕРЕНИЮ? И в 2011 году так было? Подскажите пожалуйста мне на мэйл ссылочкой, если Закон изменялся на 2011 год? В нашем семейном случае я оформила ПРИВАТИЗАЦИЮ 2-х комнатной квартиры на н/летних детей по 1/2 доле на каждого. В 2011 году просила разрешения у Органов опёки и попечительства РАЗРЕШЕНИЯ на отчуждение 1/2 доли н/летнего ( в то время, как 1/2 доли продавала совершеннолетняя дочь) ОДНОВРЕМЕННЫМ ПРИОБРЕТЕНИЕМ ПРАВ Н/ЛЕТНЕМУ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ , ЗАРЕГИСТРИРОВАННОМ РОСРЕЕСТРОМ госгарантиями 214-ФЗ залогом прав требования до 2036 года земельного участка, многоквартирного дома и квартиры, согласно ДОЛЕ в этом праве на имущество в интересах н/летнего. Такое РАЗРЕШЕНИЕ АДМИНИСТРАЦИИ городка от 17.02.2011 было получено . НО в 2019 году оказалось, согласно нарушенным правам н/летнего не по его воле, ПО ДАННОЙ СДЕЛКЕ, что РОСРЕЕСТР РАЗНЫХ РЕГИОНОВ ПРЕСТУПНО ПРОИЗВОДИЛ ГОСДЕЙСТВИЯ ( без нотариуса ),когда н/летнему в одном регионе ОТЧУДИЛИ, а в другом регионе--НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛИ ОДНОВРЕМЕННОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ по договору участия в долевом строительстве, когда многоквартирный дом ввели в эксплуатацию 31.10.2011, а н/летний стал-- совершеннолетним 12.05.2011. И эта история длится до сего дня)))
Где в законе написано, что в сделке с долями несовершеннолетних не нужен нотариус? Я так и не нашел! Мне продавать квартиру скоро после использования маткапитала. Везде говорят и пишут об обязательности нотариуса. Кому верить?
anton, ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости"
Ст. 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
(часть 2 введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
anton, Скорее, тему не полностью раскрыли
Валерий, спасибо. Получается, в статье опубликована неверная информация.
anton, почему неверная? Цитата из статьи: Если доли принадлежат детям до 18 лет, продавать их все равно придется через нотариуса.
Zhanna, на момент, когда я писал коментарий выше, этого дополнения не было
Анжелика, Всё через нотариуса. Если все трое кому-то другому продают, то тогда без нотариуса, одним договором купли-продажи. Все сделано не для людей =)
Валентина, да уж!! - большего бреда и придумать нельзя!! 🤦🏼♀️👎🏼 - внутри квартиры между сособственниками при их полной осведомлённости и согласии вот нахрена эти паразиты(нотариусы) нужны?!? 🤬 Ничего никуда на сторону не отчуждается казалось бы. - логики, конечно, ноль! 🤦🏼♀️🤕👎🏼
Дми, это нужно своим детям доли выделить и за это же платить нотариусу от 20 до 40 тыс рублей. Неплохой такой удар по семейному бюджету
Когда сделки совершаются ВНУТРИ одной квартиры между её сособственниками!! - бред полный платить за это паразитам-нотариусам бешеные тыщи!!
Раздражает не то что сделка подлежит нотариальному удостоверению, а то что нельзя от УПТХ отказаться. Договор, который при этом нотариусы предоставляют стоит 500 - 1000 рублей максимум, а берут за него 10000. Вот в чём наглость. Надо запретить навязывать УПТХ, как было раньше и всё будет нормально. Нотариусы сами быстро начнут просить, чтобы эти сделки снова проводили без их участия. Потому что долями манипулируют не олигархи, а простые люди, и стоят эти доли по 200 - 300 тыс. Без УПТХ там рублей 500 будет заверение.
Leonardo, но если собсвенник один, то в соответсвии с текстом закона, еще нет общедолевой собственности, и и при продаже им доли/части дома получается нотариус не нужен ?
Leonardo, дибилизм
А про уплату налога с привышения 1млн. кто-то думает? Если 3-5лет владения не прошло, то если продаётся каждая доля отдельным договором меньше 1 млн, то налог никто не платит. А одним договором продавцы оплатят налог с суммы превышения. Что дороже?
Нужно ли привлекать нотариуса к оформлению продажи недвижимости, если владелец ½ доли продает ее владельцу – сособственнику другой ½ доли недвижимости.
Я не согласен ! ! !
"Продажа собственности" и "регистрация продажи в реестре" - это совсем не одно и тоже.
Право на собственность имеет не только физ. лицо, но и человек без гражданства и регистрации.
Любой человек может продать собственность любому другому человеку и только потом, кто либо может по необходимости попросить государство зафиксировать в реестре его собственность или акт продажи, либо наследия. У государства должны быть исключительные доводы в отказе услуги такой регистрации в реестре, без посредничества навязанной услуги нотариуса.
Статья эта длинная, разобью на части.
Georgy, Ссылаться на обязательность присутствия в сделке по недвижимости нотариуса на мой взгляд не состоятельна, потому, что это навязывание платных услуг и согласно Конституции ст. 3 п.1, п.2, любой человек может осуществлять свою власть непосредственно, а ООН ВДПЧ: ст.2, ст. 6, ст. 7, ст.13, ст. 17, ст.21, ст.30 и Конституция РФ ст. 15 п.4, говорят о том, что никто не может нести препятствие человеку в осуществлении его свобод и прав, если его действия не попирают чужие права.
Государство не имеет права отказать человеку в услуге регистрации в реестре, даже если он совсем не имеет гражданства и если у государства нет доводов в попрании прав других граждан и нанесении тем самым ущерба кому либо.
То есть любые люди, независимо от гражданства могу свободно торговать своими долями без посредников и если пожелают, могу зарегистрировать свои сделки в государстве, что бы эти сделки встали под охрану закона государства.
Нотариус просто помогает это сделать квалифицированно и всё. А именно обязательное присутствие нотариуса и уплата ему является нарушением закона - НАВЯЗЫВАНИЕ ПЛАТНЫХ УСЛУГ - ГК РФ Статья 421, которая допускает такое навязывание, если это установлено законом.
И такой закон есть. Однако ... . См. далее... .
Georgy, Однако ... .
ВДПЧ ООН ст. 30 и Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 08.12.2020) О защите прав потребителей Статья 16 делает такой законный акт не действительным, если он попирает ваши свободы и делает ваш договор гражданства не обязательным для выполнения, если этот закон понуждает вас нести материальные или моральные потери без острой необходимости государства понуждать вас к этим потерям.
Кроме того, эта же статья 16 гласит п. 2.
2. "Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг)".
То есть вашу сделку нельзя обуславливать понуждением приобретения услуг у нотариуса. Кроме того Конституция ст. 34 запрещает монополизацию любой экономической деятельности и обязательность посредничества нотариуса относится к нарушению. См. далее... .
Georgy, Кроме того - Конституция РФ Статья 74 гласит:
1. На территории Российской Федерации не допускается установление таможенных границ, пошлин, сборов и каких-либо иных препятствий для свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств.
2. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей.
То есть закон об обязательном нотариальном посредничестве нарушает Конституцию ст. 74. И это тоже не всё. Нарушается Конституция ст. 55: 2. В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.
3. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. И тут тоже необходимость присутствия платного нотариуса никак не вписывается в оправдание навязывания его услуг государством. Если проще говоря - государству нужно предложить объяснить отказ регистрации в сделке без посредства нотариуса, на основании Конституции ст. 2 - непосредственного управления народом и Кнст. ст. 24 часть 2
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с документами и материалами... .
См. далее... .
Georgy, Конст. ст. 57. Законы, устанавливающие новые налоги или ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют.
Не может вас власть обременять посредничеством нотариуса, если нет острой необходимости и аргументов из соображения национальной безопасности, охраны здоровья или иных причин крайней необходимости .
И таких аргументов у гос. органов точно не найдётся ! ! !
Будьте уверены - нотариальное посредничество НАВЯЗАНО незаконно !
И по сему у вас есть право Конст. ст. 52, 53 к возмещению ущерба за злоупотребление властью. Или вы можете предупредить органы об этих статьях, прежде чем они вам откажут в госрегистрации вашей СВОБОДНОЙ ТОРГОВЛИ ЛИЧНЫМ ИМУЩЕСТВОМ без нотариуса и даже можно без гражданства. Государство всё равно должно нести учёт территориальных строений, будь они в собственности граждан или во владении неграждан.
ВДПЧ ООН Ст. 6
6. Каждый человек, где бы он ни находился, имеет право на признание его правосубъектности. (закреплено Конст РФ ст. 15, п.4).
То есть ...
Пример. См. далее ...
Georgy, Пример.
Я захотел продать долю в квартире. Я продаю её без ведома государства, как ведро картошки с огорода.
За тем я и приобретатель направляем письмо в госреестр с просьбой зафиксировать наш письменный (рукописный) договор о продаже на тетрадном листочке, с подписями сторон и указанием документов удостоверяющих личность, либо, если нет гражданства и документов, то с указанием документов граждан, которые могут подтвердить вашу личность и прилагают своё рукописное подтверждение на листочке.
Таким образом подтверждается сделка.
Я в заявлении прошу указать какие вопросы у органов регистрации, к правомочности обладания объектом имеются, что нужно предоставить?
Государство вам обязано! (Конституция Статья 24 часть 2) предоставить список документов, необходимых для регистрации вашей сделки по недвижимости.
Вы высылаете копии документов, где указываете, что достоверность документов они ОБЯЗАНЫ искать самостоятельно не понуждая вас обивать пороги организаций и приносить подлинники лично в отдел госреестра.
То есть госреестр без всякого нотариуса пусть сам проверяет подлинность документов и если имеются сомнения, то пусть госреестр сам оплатит услуги нотариуса по месту вашего проживания, что проверить ваши документы.
Зачем платить вам?
Убедиться в чистоте сделки для регистрации нужно госреестру, а не вам.
Вы просто предлагаете зачислить сделку в госреестр. А проверка - это их забота.
Если госреестру пофиг на чистоту сделки, то пусть оформляют так. Они не могут вам отказать в предоставлении такой государственной услуги регистрации.
И после получения ими пакета копий документов пусть сами проверяют их подлинность по инстанциям.
Конечно это будет тягомотиной и долго.
Я просто хочу донести до вас мысль о том. что услуги нотариуса не обязательны и незаконно навязаны государством. Проверка чистоты сделки и документов - это не ваша обязанность, а государства.
Государство должно за свой счёт бюджета проверять ваши документы.
Нет никаких оснований к ограничениям вас торговать собственностью без посредников.
В этом нет препятствий к безопасности страны и здоровья граждан.
Вам отказывают?
Требуйте письменное обоснование с указанием статей обоснований умаляющих ваши свободы.
Таких - не найдётся.
Пригрозите Конституцией ст. 52, 53, без острой необходимости понуждение, ограничения прав человека ООН, злоупотребление властью и возмещения ущерба.
Если дарение проходит между близкими родственниками,считаю тут нотариус не нужен ,например дети решили подарить матери свои доли в квартире,у которой тоже есть доля в этой же квартире,т.к.квартира была приобретена матерью,когда дети были несовершеннолетние.
Нина, Считаешь? Гы гы..... Считать можно все что угодно.
Подскажите. Что если собственник просто решил продать 1/2 часть, от полностью принадлежащей ему квартиры? Ну вот хотим так сделать. Продать свекрови 1/2 квартиры.
При этом собственник (жена) состоит в браке. Нужно ли здесь разрешение от нотариуса на сделку с недвижемостью от мужа. И нужны ли какие-то дополнительные услуги нотариуса.
Можно ли оформить договор купли продажи без нотариуса, если один дольщик продает свою долю другому дольщику этого имущества?
Покупка и дарение долей в квартире между владельцами долей по обоюдному согласию не должна проходить при помощи нотариуса.Если дети дарят матери или мать детям или мужу и т. д.Считаю, что нотариус не нужен. это дорого и нецелесообразно. Почему всю квартиру,находящуюся в долевой собственности можно,а два собсбвенника продать третьему не могут? Кто писал этот закон,не подумал о том, что после приватизации и купли дети выросли и теперь могут договориться о своих долях в квартире, не платя за сделку тысячи нотариусу.Мы не так богаты, а разница 2000руб и 20000руб,для многих огромная.Пора подумать о простых смертных и спуститься тем кто пишет законы на нашу землю со своей высоты.
Здравствуйте!я выкупаю 1/2 доли кВ , другая 1,2 в моей собственности. Нам сделку можно оформить без нотариуса?
Если дарение проходит между близкими родственниками,считаю тут нотариус не нужен ,например сын решил подарить матери свои доли в квартире,у которой тоже есть доля в этой же квартире,т.к.квартира была приобретена матерью,когда сын был несовершеннолетний.Ответьте пож.четко ясно, а то везде около да вокруг.
Добрый день подскажите а если один собственник продает или дарит свою долю другому - нотариус нужен?
Здравствуйте. От матери по завещанию досталась квартира двум ее сыновьям по 1/2 доле. Вступили в наследство в Росреестре документы получили. Теперь хотят продать каждый по отдельному договору одному и тому же человеку, чтобы обойти сильно большой налог по продаже квартиры. Это делается отчуждение третьему лицу нотариально ? И покупатель хочет сразу отдать договор, чтобы эти доли в Росреестре совместили, это не повлияет на налог, не станет это по одной купле продаже? Что будет потом вычет 1 миллион на двоих, а не для каждого
Добрый день! Хочу уточнить. У меня с сыном собственность в равных долях, он может либо продать, либо подарить. В этих случаях без нотариуса никак не обойтись? Благодарю.
Так и не ответили. Если 2 собственника, и один хочет купить у другого долю, для единоличного владения, нужен ли натариус?
Именно дарение между родственниками нужно делать бесплатным! Это же грабеж чистой воды! Хочу подарить сыну свою 1/2 долю в квартире, но плата за сделку у нотариуса для нас сейчас просто неподъемна! За что, спрашивается, я должна платить? Просто безобразие.