С 31 июля собственники квартир могут сэкономить на услугах нотариуса при продаже и дарении долей. Теперь не нужно удостоверять сделки, если квартиру продают все владельцы одновременно и целиком. А значит, не придется за это платить.
Но без нотариуса можно обойтись не всегда. Вот как работают поправки в закон о регистрации недвижимости.
Главное о сделках с долями: что изменилось с 31 июля
Доли в квартире можно дарить и продавать без нотариуса. Вот условия:
- Все собственники продают свои доли одновременно.
- Они совершеннолетние.
- Сделку оформляют по одному договору.
Ипотеки долей это тоже касается. Когда ипотеку оформляют сразу на все доли в квартире, к нотариусу ходить необязательно.
Если один собственник продает или дарит свою долю, нужно идти к нотариусу и платить госпошлину — до 20 000 Р
Кого это касается?
Поправки касаются всех собственников, которым принадлежит не вся квартира, а доли в ней. Например, супруги приватизировали квартиру на двоих. Квартиру могли сразу покупать в долях, или владелец умер, а наследники получили части его недвижимости.
Всем, у кого есть доля в любом жилье, даже небольшая, стоит разобраться в новом законе. А кто не разберется, может потерять деньги и время.
Как было раньше
Если квартира принадлежала не одному человеку, а нескольким собственникам, продажа долей проходила через нотариуса. Этого требовал федеральный закон — без нотариального удостоверения продать такую квартиру было невозможно, Росреестр просто не принял бы документы.
Например, если дети унаследовали от родителей по ½ квартиры и решили ее продать, им нужно было идти к нотариусу и платить ему. Хотя брат и сестра — родственники, они обо всем договорились и оба согласны на продажу.
Иногда обращение к нотариусу действительно было оправданным: например, если долю продавал один собственник. Для таких сделок есть определенная процедура, которая защищает совладельцев жилья. Например, сначала нужно предложить им выкупить долю. Нотариус проверяет, соблюдены ли эти требования.
Что изменилось в продаже долей с 31 июля
К нотариусу можно не ходить, если доли отчуждают при таких условиях:
- Их продают или дарят все собственники одновременно.
- Они оформляют один договор.
- Все владельцы совершеннолетние.
Например, квартира досталась в наследство жене и двум взрослым детям. Это жилье решили продать, чтобы дети жили отдельно. Три собственника могут оформить один договор купли-продажи и сразу идти с ним в Росреестр. К нотариусу можно не обращаться — и не тратиться на госпошлину и дополнительные услуги.
Это же касается и ипотеки долей: для всех участников сделки одновременно ее теперь оформляют без нотариуса.
Если доли принадлежат детям до 18 лет, продавать их все равно придется через нотариуса.
Сколько получится сэкономить без нотариуса
Нотариусы за все берут деньги: госпошлину, нотариальный тариф или плату за свои допуслуги. Госпошлина за сделки с долями составляет 0,5% от суммы договора — минимум 300 и максимум 20 000 Р. Эту сумму платит не каждый собственник доли, ее платят за один договор.
Теперь таких расходов может не быть, а сделка все равно состоится.
К нотариусу можно обратиться добровольно
По закону нотариус для продажи всех долей в квартире больше не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.
То есть сделка хоть и оформляется одним договором, а все доли продаются одновременно, но стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят госпошлину. Это теперь необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее. Нотариус хоть и не полностью, но проверяет дееспособность. Если он заподозрит, что один из продавцов долей нездоров или не понимает, что лишается имущества, сделку не оформят.
Если долю продает один собственник
Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили подарить или продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.
Если собственник половины квартиры решил продать или подарить ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется. Например, если доля стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 5 тысяч, а еще есть услуги правового и технического характера, которые нотариус может оценить в 10 тысяч рублей и даже больше.
Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно предложить им, причем за те же деньги. Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает. Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев.
Но к нотариусу идти все равно придется — и при продаже, и при дарении.
Какие риски есть при продаже долей без нотариуса
Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упростит продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.
Например, квартира поделена на пять долей. Собственники четырех захотят ее продать, подделают подпись или доверенность или просто обманут пятого собственника — и продадут квартиру без нотариуса. Человек, у которого была хотя бы ⅕ квартиры и который мог там жить, останется на улице.
А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.
Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу и дарение без личного присутствия. У нас есть подробный разбор, как это сделать.
А собрать так доли можно, если они достаются тому, у кого есть тоже доля?
Написано, что ВСЕ должны ее продавать или дарить.
Андрей, если 2 сособственника продают свои доли третьему (например, у 3 человек квартира в долях по 1/3 у каждого, двое по 1/3 доле продают третьему), то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению
У меня такой же вопрос.
Если собственников только двое и один другому отчуждает свою долю.
Николай, у меня такая ситуация- всё через нотариуса ! Абсурд, да и только.
Николай, это до сих пор нотариально, ничего не поменялось, нотариусам кушать хочется
Алёна Алёна, желательно бутерброды с маслом и икрой на завтрак -)))
А если собственников двое, почему один не может продать другому по договоренности между собой и вынуждены идти к нотариусу ? Это же абсурд !
Вы б, прежде чем писать, изучили матчасть.
Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних в любом случае подлежат нотариальному заверению. И поправки к ФЗ, о которых Вы пишете, ничего в этой части не изменили. Зачем вводите людей в заблуждение?
Алена, Неужели так всё серьёзно по В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ИМУЩЕСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ПОДЛЕЖАТ НОТАРИАЛЬНОМУ ЗАВЕРЕНИЮ? И в 2011 году так было? Подскажите пожалуйста мне на мэйл ссылочкой, если Закон изменялся на 2011 год? В нашем семейном случае я оформила ПРИВАТИЗАЦИЮ 2-х комнатной квартиры на н/летних детей по 1/2 доле на каждого. В 2011 году просила разрешения у Органов опёки и попечительства РАЗРЕШЕНИЯ на отчуждение 1/2 доли н/летнего ( в то время, как 1/2 доли продавала совершеннолетняя дочь) ОДНОВРЕМЕННЫМ ПРИОБРЕТЕНИЕМ ПРАВ Н/ЛЕТНЕМУ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ , ЗАРЕГИСТРИРОВАННОМ РОСРЕЕСТРОМ госгарантиями 214-ФЗ залогом прав требования до 2036 года земельного участка, многоквартирного дома и квартиры, согласно ДОЛЕ в этом праве на имущество в интересах н/летнего. Такое РАЗРЕШЕНИЕ АДМИНИСТРАЦИИ городка от 17.02.2011 было получено . НО в 2019 году оказалось, согласно нарушенным правам н/летнего не по его воле, ПО ДАННОЙ СДЕЛКЕ, что РОСРЕЕСТР РАЗНЫХ РЕГИОНОВ ПРЕСТУПНО ПРОИЗВОДИЛ ГОСДЕЙСТВИЯ ( без нотариуса ),когда н/летнему в одном регионе ОТЧУДИЛИ, а в другом регионе--НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛИ ОДНОВРЕМЕННОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ по договору участия в долевом строительстве, когда многоквартирный дом ввели в эксплуатацию 31.10.2011, а н/летний стал-- совершеннолетним 12.05.2011. И эта история длится до сего дня)))
Алена, в статье об этом как раз и сказано: "Если доли принадлежат детям до 18 лет, продавать их все равно придется через нотариуса."
Где в законе написано, что в сделке с долями несовершеннолетних не нужен нотариус? Я так и не нашел! Мне продавать квартиру скоро после использования маткапитала. Везде говорят и пишут об обязательности нотариуса. Кому верить?
anton, ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости"
Ст. 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
(часть 2 введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
Валерий, спасибо. Получается, в статье опубликована неверная информация.
anton, почему неверная? Цитата из статьи: Если доли принадлежат детям до 18 лет, продавать их все равно придется через нотариуса.
Zhanna, на момент, когда я писал коментарий выше, этого дополнения не было
anton, Скорее, тему не полностью раскрыли
Раздражает не то что сделка подлежит нотариальному удостоверению, а то что нельзя от УПТХ отказаться. Договор, который при этом нотариусы предоставляют стоит 500 - 1000 рублей максимум, а берут за него 10000. Вот в чём наглость. Надо запретить навязывать УПТХ, как было раньше и всё будет нормально. Нотариусы сами быстро начнут просить, чтобы эти сделки снова проводили без их участия. Потому что долями манипулируют не олигархи, а простые люди, и стоят эти доли по 200 - 300 тыс. Без УПТХ там рублей 500 будет заверение.
Нужно ли привлекать нотариуса к оформлению продажи недвижимости, если владелец ½ доли продает ее владельцу – сособственнику другой ½ доли недвижимости.
Нужно сделать нотариально необязательным выделение доли детям после гашения ипотеки с использованием материнского капитала
Дми, это нужно своим детям доли выделить и за это же платить нотариусу от 20 до 40 тыс рублей. Неплохой такой удар по семейному бюджету
Дми, ну или как правильно: после снятия обременения при покупке квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала
Нотариусам это не понравится.
Дарить свою долю близким родственникам
Галина, а если не очень "близкий", налог 13 % платить ? Оно мне надо, такие "подарки" ?=)
Галина, без разницы дарить ли или любым другим способом отчуждать!! - ВСЕ и любые сделки С ДОЛЯМИ подлежат нотар. заверению, за исключением единственного расклада, когда ВСЕ сособственники в долевой собственности на объект отчуждают его ЦЕЛИКОМ третьему лицу по одному договору. Больше исключений нет.
Leonardo, дибилизм
А можно ли дарить дачу с построениями сыну без нотариуса.
Мазит, если объект целиком принадлежит, то да, можно
Экономисты уже пишут на риэлторские темы? Или риэлтор прикрывается термином "экономист"?
А если собственник 1, и хочет продать/подарить жильё, то тоже к нотариусу?
chakryzhnik, нет, зачем же? Речь же о ДОЛЕВОЙ собственности и сделках с долями!
Единоличный Собственник может же продать/подарить долю от своего жилья ...
Василий, при таком раскладе конечно может, и довольно частый случай, нотариус, увы, нужен 🙄👎🏼
Leonardo, но если собсвенник один, то в соответсвии с текстом закона, еще нет общедолевой собственности, и и при продаже им доли/части дома получается нотариус не нужен ?
Когда сделки совершаются ВНУТРИ одной квартиры между её сособственниками!! - бред полный платить за это паразитам-нотариусам бешеные тыщи!!
Если собственников трое и они родные,а двое хотят подарить свои доли третьему
Анжелика, Всё через нотариуса. Если все трое кому-то другому продают, то тогда без нотариуса, одним договором купли-продажи. Все сделано не для людей =)
Валентина, да уж!! - большего бреда и придумать нельзя!! 🤦🏼♀️👎🏼 - внутри квартиры между сособственниками при их полной осведомлённости и согласии вот нахрена эти паразиты(нотариусы) нужны?!? 🤬 Ничего никуда на сторону не отчуждается казалось бы. - логики, конечно, ноль! 🤦🏼♀️🤕👎🏼
Добрый день. Если собственник один и недееспособный взрослый. Есть согласие органов опеки. Нужен ли нотариус при продаде
А про уплату налога с привышения 1млн. кто-то думает? Если 3-5лет владения не прошло, то если продаётся каждая доля отдельным договором меньше 1 млн, то налог никто не платит. А одним договором продавцы оплатят налог с суммы превышения. Что дороже?
что за ерунда написана? мне в 2014 году отец дарил долю в квартире (еще есть 2 собственника - я сама и мой дядя), ни к какому нотариусу мы не ходили, я распечатала договор дарения и в кадастровой палате его зарегистрировали сразу. госпошлина 2000 рублей - и мне, и ему. Все.
Екатерина, а причем здесь 2014 год, если в статье речь об изменениях 2019 года? В 2014 как раз сделки с долями не были отданы нотариусам.