Продали квартиру или что-то еще и хотите сэкономить на налогах? Задайте вопрос эксперту

AMA c экспертом по налогообложению Антоном Дыбовым

Мы продолжаем эксперимент с дискуссиями в формате AMA. Для нового выпуска мы пригласили эксперта по налогообложению Антона Дыбова, который регулярно разбирает в Т⁠—⁠Ж самые сложные вопросы о налогах и праве.

Вы продали квартиру или любое другое имущество и хотите сэкономить на НДФЛ? На этой неделе вы можете задать нашему эксперту любой вопрос по теме и получить на него ответ.

Правила игры

Пишите свои вопросы в комментариях с 27 марта по 3 апреля — до 15:00. Если вы пришлете свой вопрос позже, возможно, на него ответит кто-то из читателей.
Ответы получат только вопросы с положительным рейтингом и только на заданную тему. Поэтому, если вам интересен какой-то вопрос, ставьте ему лайк. Если считаете, что вопрос не по теме или неуместен, — ставьте дизлайк.
Эксперт начнет отвечать на вопросы в понедельник, 30 марта, и закончит в пятницу, 3 апреля, в 19:00.
Мы оставляем за собой право не отвечать на самые каверзные вопросы в трансляции: для сложных случаев мы возьмем дополнительное время, чтобы чуть позже посвятить им подробные разборы.
Не стесняйтесь задавать любые вопросы по теме и помогать друг другу — мы будем рады каждому комментарию.

AMA. Эксперты и герои отвечают на вопросы о чем угодно

недвижимость квартира налоги

Антон ДыбовНачинаем:

Anton n/aЗдравствуйте. Есть задача минимизировать налог с продажи квартиры полученной в наследство - документов подтверждающих цену покупки нет, ждать 3 года не вариант. Если купить другую квартиру в этом же году, возможно применить два вычета по 1 миллиону(за продажу и покупку)? Какие ещё вычеты можно задействовать? Спасибо2
AlexanderСамый простой (и наверное самый частый) вопрос: Купил квартиру (условно) за 3млн (суммы подтвержденные естественно), продал за 4млн. Минимальный период владения не прошел, ипотеки не было. Доход (в терминах нк = "любая выгода") 1млн. Вопрос такой: Где указывается сам доход (указывается 1 млн или 4?), какие вычеты указываемые в приложении 6 декларации 3ндфл можно комбинировать (подтверждённые расходы можно с чем-то комбинировать?), писать ли пояснения в свободной форме к подтверждённым расходам? Можно ли вписать в эти расходы услуги агентства при покупке "договор выбора", расходы на регистрацию дду и права собственности, на доверенности? В общем интересует самый массовый самый простой случай.2
Андрей КонстантиновКак минимизировать налог при переуступке квартиры, которая строится по ДДУ?2
ОльгаХотим продать квартиру, которая была куплена мужем в ипотеку почти 3 года назад (еще до нашей свадьбы). У мужа также есть доля в квартире родителей. Если он сейчас откажется от этой доли, то сможет ли не уплачивать после продажи ипотечной квартиры 3-НДФЛ как владелец единственной недвижимости? Мы правильно истолковали изменения в законе?5
Алексей СоловьевКак минимизировать налог с продажи квартиры полученной в наследство?10
Ольга КанаеваДобрый день! Открыла в 2018 году брокерский счет с ИИС на 100 000 руб. Но льготой по возврату налога не воспользовалась, так как в 2018 и 2019 году получала вычет за покупку квартиры, и весь размер НДФЛ в эти года использовала. Могу ли я в 2020 подать декларацию на возврат налога от ИИС. Довложений на счет ИИС не было.2
Алиенист АлександровДобрый день! Можно ли применять налоговый вычет при продаже недвижимости "доходы-расходы", если официально не работаешь и отчислений по ндфл нет? И такой вычет можно применять при любых видах сделок (например, есть ли ограничение по срокам владения, или в каком порядке приобреталось имущество)?3
Катерина АстафьеваВ 2017г купила участок и построила дом тоже в 2017г. Сейчас хочу продать, с налогом от продажи земли все ясно - учту сумму за покупку и уменьшу налогооблагаемую базу. А с продажи дома надо будет заплатить 13%? А как можно не платить? 5 лет владения домом ждать?3
Mail BoxЗдравствуйте, Антон! Нерезиденты хотят продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в конце 2016-го года. Квартира находится в долевой собственности, один из собственников - несовершеннолетний. Имеется вторая квартира, купленная в 2004 году, собственниками которой являются те же лица, за исключением несовершеннолетнего ребёнка. Как минимизировать налоговые выплаты при продаже обеих квартир? Спасибо.3
Олег ЗамираловМожно ли купить квартиру долями с пенсионером( 1/2 себе, 1/2 пенсионеру). И оформить два вычета, один на себя, другой пенсионеру за прошлые года?3
Anton GubernatorovАнтон, добрый день. Я с супругой купили квартиру в ипотеку в соместную собственность, находясь в браке. Кроме этого каждый из нас имеет недвижимость в собственности. Квартира стоила 3090000, в ипотеку взяли 1600000. В мае 2020 года будет 3 года владения данной квартирой. Сейчас так складываются обстоятельства, что квартиру нужно продать. Хотим продать дороже, чем купили. Эти три года мы получали налоговые вычеты. Вопрос: как будет рассчитываться налог с продажи квартиры и сколько мы заплатим? И что нужно сделать, чтобы его не платить? Заранее благодарен.2
a_ travel88Здравствуйте. купил квартиру по ДДУ за 2300 000 рублей за наличный расчет, оплатил 10 000 за услуги застройщику по оформлению документов на покупку этой квартиры (есть договор). сейчас по переуступке продаю за 2 800 000 рублей эту квартиру, куда включены еще услуги риэлтора на 50 000 рублей (есть договор на оказание услуг). вопрос. как я понимаю. налогооблагаемая база = 2800 000 - 2300 000 = 500 000 рублей и с них плачу 13% , т.е. 65 тысяч рублей могу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на 60 000 рублей (10 и 50 тысяч за услуги по оформлению сделок), и тогда буду платить 13% не с 500 000 рублей. а только с 440 000 рублей?7
Ваня СунцовДобрый день. До данного случая не до конца понимал схему когда нужно платить налог за продажу автомобиля, а когда нет. В общем купил я автомобиль на вторичном рынке, в договоре купли-продажи указали сумму 300 т.р., хотя автомобиль стоил дороже. Владел я автомобилем менее трех лет и решил сдать его по программе трейд-ин в автосалон. Там при составе договора пишут точную сумму покупки/продажи, 620 т.р. И только после того как автомобиль уже сдал я узнал достоверную информацию о том как выплачивается НДФЛ при продаже автомобиля с разницей в цене, то есть якобы с прибылью. Что посоветуете чтобы не платить или сократить налог за прибыль, хотя по факту прибыли не было, ошибка в составе первого договора была допущена по незнанию. ?2
irmalysh85Олег, год покупки и 3 предыдущих, при условии что пенсионер работающий официально.1
Oleg Zamiralovirmalysh85, то есть да, сможем оба?1
Антон ДыбовАлексей, есть три способа. Способ 1. Подождать, когда со дня смерти наследодателя пройдут три года. Это – минимальный срок владения унаследованной жилой недвижимости, после которого её можно продать вообще без НДФЛ и декларации. Способ 2. Этот способ сработает при двух условиях: - квартира досталась наследодателю по договору купли-продажи; - сохранились документы под это. Тогда продаже квартиры раньше трех лет вы можете вычесть из своих доходов расходы наследодателя. Получится прибыль – заплатите с неё 13%. А если 0 или убыток – не заплатите ничего. Способ 3. Если способы 1 и 2 невозможны, остаётся только вычесть из доходов от продажи квартиры 1 млн. руб. и заплатить 13% с положительной разницы. И ещё пара нюансов: - доход от продажи квартиры не может быть меньше её кадастровой стоимости на 1 января года продажи, умноженной на коэффициент 0.7; - при способах 2 и 3 придётся подать декларацию за год продажи квартиры не позднее 30 апреля следующего года. А если в ней получился НДФЛ к уплате – заплатить налог не позднее 15 июля того же года. Если по сделкам 2020 года не подать декларацию в 2021 году, ИФНС сама посчитает налог по формуле (Кадастровая стоимость квартиры на 1 января года продажи х 0.7 – 1 млн. руб.) х 13% и пришлет уведомление о необходимости заплатить получившуюся сумму.5
Антон Дыбовa_, по сути вы продаёте не квартиру, а право требования. Для этой ситуации в гл. 23 по НДФЛ нет перечня расходов, которые можно вычесть из доходов. Но, полагаю, ИНФС будет действовать по аналогии с обычной квартирой. При ее продаже из доходов разрешают вычесть только оплаченную цену по договору и ипотечные проценты. Комиссии риэлтору и прочие подобные платежи доходы по сделке не уменьшают ((Письмо Минфина России от 18.06.2019 N 03-04-05/44453).0
Антон ДыбовОльга, вы всё истолковали правильно. Если муж подарит долю родителям, то квартира станет его единственным жильём. После чего её можно продать без НДФЛ и декларации.0
Антон ДыбовОлег, мне остаётся только подписаться под ответами irmalysh85.1
РитаАнтон, здравствуйте! А если наследники - супруг и ребенок\дети, и квартира была приобретена в браке, то являются ли обе категории плательщиками НДФЛ при продаже квартиры ранее 3 лет?1
Антон ДыбовАгентша, при продаже несомненно. Зато они не платят налог при получении жилья в наследство.1
Gennady KostyginАнтон, здравствуйте, полученная в августе 2019-го в наследство квартира была продана в ноябре того же года. В договоре купли-продажи указана цена 1 312 000 руб., кадастровая 1 874 425,44 руб. Продавали с отцом, по 1/2 доли. При формировании 3-ндфл за 2019-й год указываю стоимость квартиры 1 312 000 и 1 000 000 в строке вычета, на последнем шаге выдает 40 572,72 руб. к уплате. Если я правильно понимаю, эта сумма должна быть разделена между 2-мя продавцами, что необходимо сделать для этого при заполнении декларации?0
Almaz AbzalovАнтон, можно узнать, о каких изменениях в законе идет речь. Если квартира является единственным жильем, то можно не уплачивать налог? Можно ссылку на закон?2
Антон ДыбовGennady, если вы продали квартиру как единый объект по одному договору, то должны показать в декларации половину выручки от продажи половину же вычета. То есть 656 000 руб. и 500 000 руб. соответственно. Облагаемая база - 156 000 руб., налог к уплате - 20 280 руб. Если же вы с отцом выступали как два самостоятельных продавца по двум же договорам, то сумма дохода остаётся той же, а вот вычет вырастает до 1 млн. руб. И тогда платить налог не придётся. Кроме того, напоминаю, что начиная с 2019 года при продаже унаследованной квартиры вместо вычета в 1 млн. руб. доходы можно уменьшить на документально подтверждённые расходы наследодателя по её приобретению.2
Антон ДыбовAlmaz, не уплачивать, только если к моменту продажи прошли три года владения ею. До 2020 года было пять лет. См. подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ0
Gennady KostyginАнтон, благодарю за ответ!0
Антон ДыбовGennady, спасибо за спасибо!1
Антон ДыбовДана, тогда вы можете заявить в 2019 году вычет по расходам на приобретение жилого дома и земли, включая сумму на его достройку, но не более 2 млн. руб. То, что дом уже продан, не имеет значения. Кроме того, из доходов от продажи дома и участка вы вправе вычесть затраты по их приобретению, без ограничения по сумме. В итоге платить НДФЛ, скорее всего, не придётся.1
Дана ЖилинскаяАнтон, что конкретно имеется в виду под вычетами? максимально 2млн руб или расходы на достройку дома?1
Сабина СамусенкоЗдравствуйте, купили квартиру в начале 2018 года , в ипотеку . Хотим ее в 2021 году продать , естественно дороже . Как можно не платить ндфл по этой разнице ? Хотим купить новое жильё , но в течении какого срока неизвестно , до или после продажи , и важно ли это?1
Татьяна СобороваКупила квартиру в 2018 году за 1,8 млн, продала в 2019 за 2,2 млн. И в 2019 купила новую квартиру большей площадью ща 2,5 млн. Заплачу налог с разницы при продаже?1
Антон ДыбовРоберт, Минфин считает, что вы владеете квартирой со дня смерти наследодателя. А в 2019 году произошло лишь приращение доли. Поэтому, если ко дню продажи квартиры она будет единственным жильём и со дня смерти наследодателя пройдут три года, то платить НДФЛ и подавать декларацию не придётся. Мену квартир разбирали тут: https://journal.tinkoff.ru/ask/menaytes/1
Антон ДыбовПавел, увы, нет акта - нет вычета. Ни по расходам на приобретение квартиры, ни по ипотечным процентам. Это следует из сопоставления п. 3 и 4. ст. 220 НК РФ. Но проценты не сгорят. Когда появится акт, вы сможете заявить всю накопленную к этому дню сумму. Подробности тут: https://journal.tinkoff.ru/ask/vychet-ipoteka-novostroika/1
Антон ДыбовКирилл, если квартиру продали по одному договору, то надо заплатить 32 500 в равных долях. Если же каждый собственник доли выступал как самостоятельный продавец и договоров было три, то каждому вычет 1 млн. руб. И НДФЛ платить не придётся.1
АлексейАнтон, подскажите пожалуйста, при моей аналогичной ситуации, описанной Геннадием, 3 разных консультанта по телефону налоговой объяснили, что стоимость доли меньше миллиона даже если договор один, следовательно, нужно подать нулевую декларацию и ничего не платить.1
Елена ЗЗдравствуйте, Антон. Я вступила в марте этого года в наследство 1/2 доли собственности Квартиры. Вторая 1/2 и до этого принадлежала мне. Если я сейчас продам эту квартиру, не дожидаясь 3 лет, должна ли я буду платить налог? И с какой суммы, с 1/2? Спасибо.3
Антон ДыбовАлексей, я не знаю, чем руководствовались три налоговых консультанта, но я опираюсь на Письмо ФНС от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@, которое никто не отменял и менял. Вот цитата оттуда. "...если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей"0
АлексейАнтон, спасибо, хорошо, что я догадывался об этом и деньги еще не трогал :).0
Антон ДыбовАнна, формально, всё так, но Минфин идёт навстречу налогоплательщикам. Почему бы этим не воспользоваться?1
Антон ДыбовЕлена, нет, платить вы не будете. Минфин считает, что в марте вы прирастили долю, уже имевшуюся у вас. То есть как бы и второй долей вы владеете давно. Платить и отчитываться не придётся.1
Антон ДыбовАлексей, пожалуйста.0
Антон ДыбовАнна, можно сразу приложить письмо к декларации, чтобы и не пытались насчитывать1
Антон ДыбовДоход мужа от продажи старой квартиры - 633 333 руб. Уменьшить можно на фактические расходы по приобретению пропорционально доле. В расходы входит покупная стоимость квартиры и сумма процентов по ипотеке. В итоге набегает 807 132 руб. затрат (1/3 х (1 200 000 + 1 221 396 руб.). Это больше облагаемого дохода, так что платить НДФЛ не придётся. С детьми всё то же самое, хотя и суммы будут другие.1
Konstantin TaranovАнтон, а если получил в долю от сестры в виде дарственной? Владею долей с 2016 года.0
Антон ДыбовИрина, это старое заблуждение. Три года распространяются на социальные вычеты: обучение, лечение. А вычет по расходам на покупку жилья можно заявить когда угодно, хоть через 10 лет.1
Антон ДыбовKonstantin, то же самое0
Юлия УрвановаАнтон, добрый день! Какой срок должен пройти с момента отказа от доли до продажи квартиры? Если эти сделки будут проведены, например, в течение месяца, не возникнет ли вопросов?0
Антон ДыбовЮлия, не возникнет. Никаких минимальных сроков тут нет.0
Юлия УрвановаАнтон, спасибо!0
Olga PАнтон, при договоре дарения так же применяется?0