Нужно ли платить налог, если я разделила квартиры?
С 2011 года я владела квартирой в Москве — 140 м² свободной планировки. Получила ее по дарственной от мамы. В 2021 году я поделила квартиру на две: площадью 71,7 и 68,3 м² с новыми кадастровыми номерами.
В 2021 году я продала квартиру площадью 68,3 м². Нужно ли платить налог с продажи и представлять 3-НДФЛ?
Когда вы разделили квартиру на две и зарегистрировали их в ЕГРН, у вас возникло новое право собственности. Минимальный срок владения отсчитывают с этой даты, а не с 2011 года. На момент продажи он не истек — значит, НДФЛ нужно уплатить.
Но налог можно уменьшить. Расскажу, как это сделать.
Когда не нужно платить НДФЛ после продажи квартиры
Налог не платят, если истек минимальный срок владения имуществом — пять лет . В ряде случаев это три года. Например, если квартиру получили:
- по наследству;
- в дар от члена семьи или близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
Также минимальный срок владения три года действует при продаже единственного жилья, когда на день сделки в собственности продавца нет других жилых помещений или долей в них. Другой вариант: сначала купили новую квартиру и в течение 90 дней после этого продали старую. Тогда последняя тоже считается единственной.
Когда возникает право собственности на квартиры, которые появились при разделе жилплощади
Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента его регистрации в ЕГРН .
Если в результате раздела жилплощади образовались две или более квартиры, их одновременно ставят на кадастровый учет и регистрируют в ЕГРН. В результате у владельца появляется новое право собственности, а прежний срок владения обнуляется. Тогда же снимают с кадастрового учета и прекращают права на первоначальную квартиру, из которой получились новые .
Новые квартиры вы зарегистрировали в ЕГРН в 2021 году. Тогда же продали одну из них. В этом случае проданная квартира единственной не считается, поскольку есть вторая. И минимальный срок владения пять лет не истек. Значит, НДФЛ с продажи нужно уплатить.
Как уменьшить налог
В вашем случае есть два способа снизить налог к уплате. Вы можете выбрать один из них.
Воспользоваться имущественным вычетом. Он равен доходам от продажи, но не более 1 000 000 ₽ за все квартиры, которые вы продали в календарном году . То есть можно сэкономить: 1 000 000 ₽ × 13% = 130 000 ₽.
Представим, что вы продали квартиру за 10 000 000 ₽. Тогда НДФЛ, который вам нужно уплатить с учетом вычета: (10 000 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 13% = 1 170 000 ₽.
Уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы дарителя на ее приобретение . Вариант подойдет, если первоначальную квартиру ваша мама приобрела по договору купли-продажи и сохранились документы по расходам на покупку. Например, договор, расписки или квитанции банка.
Мама покупала одну большую квартиру, а вы разделили ее на две. Значит, расходы на покупку надо распределить пропорционально площади квартир .
Предположим, что за квартиру 140 м² мама заплатила 5 000 000 ₽. А вы продали 68,3 м² — это 48,7% исходной площади — за 10 000 000 ₽. Тогда из дохода можно вычесть 2 435 000 ₽ — 48,7% от трат на покупку первой квартиры. И НДФЛ будет: (10 000 000 ₽ − 2 435 000 ₽) × 13% = 983 450 ₽.
Когда подавать декларацию
Вы продали квартиру до истечения минимального срока. Значит, нужно уплатить НДФЛ с дохода и подать декларацию 3-НДФЛ. Общие сроки без учета выходных и праздничных дней :
- Декларация — до 30 апреля следующего после продажи года. С учетом праздников в вашем случае последним днем для подачи декларации было 4 мая 2022 года.
- Налог — до 15 июля следующего после продажи года.
За нарушение срока представления декларации и неуплату налога могут оштрафовать, а за просрочку уплаты налога начислят пени . Подробнее об этом — в другой статье в Тинькофф Журнале.
Что в итоге
При разделе квартиры на две срок минимального владения новыми квартирами считают с даты государственной регистрации права собственности. С этой же даты перестает существовать первоначальная квартира.
Вы владели квартирой, которая образовалась при разделе, менее пяти лет, поэтому с дохода от продажи нужно уплатить НДФЛ.
Чтобы уменьшить налог, воспользуйтесь имущественным вычетом в размере 1 000 000 ₽. Либо уменьшите доход на расходы, которые ваша мама понесла при покупке первоначальной квартиры. Расходы учитывайте пропорционально площади проданной квартиры.
