Обзор бизнеса китайского застройщика Country Garden Holdings

До недавнего времени сектор недвижимости был самым горячим в КНР, но нынешний кризис на этом рынке ставит бизнес компании под удар. Разберемся, есть ли смысл инвестировать в акции китайского застройщика Country Garden Holdings (HKG: 2007) в преддверии коллапса строительного сектора КНР.

Согласно годовому отчету компании за 2021 год, ее выручка делится следующим образом:

1. Строительство и продажа домов — 97,02%. Маржа доналоговой прибыли сегмента — 13,25% от его выручки.
2. Бизнес компании по автоматизации строительства с использованием роботов — 1,78%. Маржа доналоговой прибыли сегмента — 3,56% от его выручки.
3. Другое — 1,2%. Это доходы компании с аренды. Маржа доналоговой прибыли сегмента — 33,21% от его выручки, сегмент убыточный. Убытки «бумажные» и получились из-за списания стоимости активов, которое, скорее всего, было вызвано кризисом на рынке недвижимости в КНР.

Работает компания только в КНР. Во всяком случае, в отчете написано, что почти все деньги она делает в континентальном Китае.

Региональная ориентация компании. Свыше 60% продаж у компании, согласно ее годовому отчету, приходится на мелкие провинциальные города. Это хорошо в стратегическом плане. Бесконечная пандемия дала китайскому правительству мощнейшие инструменты контроля за передвижением населения, что уже сейчас приводит к ограничению притока внутренних мигрантов в наиболее богатые города.

Форсированное развитие высоких технологий, которое мы можем наблюдать в КНР сейчас, вкупе с указанными мерами по ограничению передвижения внутри страны заставит потребителей искать жилье в провинции. Это приведет к росту спроса на жилье в этих районах.

Собственно, так же как пандемия и рост удаленки в США привели к притоку жильцов на рынки недвижимости сельских и пригородных районов южных штатов, менее урбанизированных по сравнению с севером страны. Так что ориентация Country Garden на небольшие региональные рынки может стать в будущем серьезным преимуществом.

Классификация китайских городов в 2016 году:

1. Уровень 1. ВВП выше 300 млрд долларов и/или население больше 15 млн человек.
2. Уровень 2. ВВП в диапазоне 68 до 229 млрд долларов и/или население в диапазоне от 3 до 15 млн человек.
3. Уровень 3. ВВП в диапазоне 18 до 67 млрд долларов и/или население в диапазоне от 150 тысяч до 3 млн человек.
4. Уровень 4. ВВП меньше 17 млрд долларов и/или население менее 150 тысяч человек.

Структура продаж домов компании по уровням городов КНР следующая:

1. 64% людей из городов уровней 3 и 4 покупают дома в городах уровней 3 и 4.
2. 25% людей из городов уровня 2 покупают дома в городах уровня 2.
3. 4% людей из городов уровня 2 покупают дома в городах уровня 1.
4. 3% людей из городов уровня 1 покупают дома в городах уровня 1.
5. По 2% людей из городов уровней 3 и 4 покупают дома в городах уровней 1 или 2.

Могут дать кредит. Китайское правительство сейчас работает над стимулированием экономики страны с помощью снижения ставок и инфраструктурных вложений, что приводит к росту кредитования и облегчению займов. Учитывая, что экономическая конъюнктура для компании складывается не лучшим образом и деньги ей очень нужны, возможно, что падение ставок по ипотеке подстегнет продажи недвижимости.

Акции упали и дешевые. Акции компании упали в 3 раза в этом году на фоне неприятностей в секторе недвижимости в КНР. P / S у компании 0,1, а P / E — 3,83. Может быть, акции отскочат на фоне каких-нибудь хороших новостей.

Но, может быть, спад на рынке недвижимости действительно закончится — и тогда акции сильно вырастут благодаря возросшему оптимизму инвесторов.

Непрофильные активы компании. У нее есть инвестиции на 20 млрд юаней, это примерно 2,89 млрд долларов, в разных сферах. Только 18% этих проектов вышло на IPO и 12% подало заявки.

При некоторой удаче эти вложения компании могут превратиться в дорогих эмитентов, что может стать для нее хорошим источником дополнительных денег, которые она может раздать акционерам в форме специальных дивидендов.

Или еще лучше — раздать акции новосозданных предприятий своим акционерам. Конечно, я бы не стал сильно надеяться на это, но все же вероятность есть.

Кризис рынка недвижимости в КНР. Начавшееся более года назад падение китайского рынка недвижимости продолжается — и показатели прибыли в этой сфере худшие с 2008 года.

Это отражается и на показателях самой Country Garden: по результатам отчетности компании за первые полгода 2022 выручка упала почти на 31%, а операционная прибыль сократилась в 4 с лишним раза. Поэтому компания отменила дивиденды. Ситуация очень тяжелая, и я пока не вижу сигналов к тому, чтобы она исправилась. Кризис на этом рынке будет негативно влиять на восприятие акций компании инвесторами и бить по ее доходам.

Заем могут и не дать. Доля застройщиков среди общей массы займов, по которым не происходят выплаты, велика, и она растет. Это может крайне негативно повлиять на перспективы получения Country Garden займов. Тем более что темпы роста выданных займов в Китае оказываются хуже ожиданий — вероятно, заимодатели стали очень разборчивыми.

А деньги Country Garden очень нужны: летом она продавала свежевыпущенные акции со скидкой 13%. Сейчас у нее 1,3 трлн юаней задолженностей, которые нужно погасить в течение года, — против менее чем 150 млрд юаней непосредственно на счетах.

Еще есть почти 395 млрд юаней задолженностей контрагентов, но, учитывая масштабы проблем на китайском рынке недвижимости, я бы не стал сильно рассчитывать на то, что все эти деньги компания получит в полном объеме.

Акции ненастоящие. Акции Country Garden — это VIE-акции кайманской офшорной компании, которой, по сути, ничего не принадлежит. Она связана с настоящей китайской Country Garden только контрактными обязательствами, которые исходная компания может нарушить или просто расторгнуть.

Очень рискованно вкладывать в компанию, работающую в кризисном секторе, который вот-вот лопнет. Но если отвлечься от негатива, то на этих акциях можно поспекулировать с деньгами, которые вы в другом случае сожгли бы в печи: вдруг повезет.