«Самолет» готовит к IPO свой сервис по продаже недвижимости «Самолет-плюс»

Строительная компания «Самолет» в ближайшие два года планирует провести IPO своей новой платформы по продаже недвижимости «Самолет-плюс». Впервые этот сервис как отдельную бизнес-единицу выделили в начале 2022 года, а уже к концу года он занимал 3% на российском рынке сделок с недвижимостью.

Разберем, что это за сервис, чем он занимается, какие у него текущие результаты и прогнозы и как дорого этот актив могут оценить на российском рынке.

«Самолет» (MOEX: SMLT) — это быстрорастущий российский девелопер, который возводит свои жилые объекты в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Тюмени. Главное конкурентное преимущество компании — самый большой земельный банк в отрасли: по состоянию на 31 декабря 2022 года он достиг 34,2 млн квадратных метров.

С 2019 года «Самолет» создает свою экосистему цифровых сервисов. Она подразумевает, что покупка квартиры у компании — это только первый шаг на пути к построению долгосрочного сотрудничества, в рамках которого клиенту предлагается комфортный уровень жизни и доступ к широкому спектру предлагаемых услуг и сервисов, а девелопер взамен получает дополнительную прибыль.

Такая модель подразумевает активное привлечение сторонних независимых сервисов для оказания торговых, образовательных, медицинских, досуговых, финансовых услуг жителям. «Самолет» планирует заключать партнерские соглашения с ними.

Экосистема должна помочь девелоперу трансформироваться из обычной строительной фирмы в проптех-бизнес.

Ключевой элемент в экосистеме компании — новый сервис «Самолет-плюс». Единственная на рынке цифровая В2С- и В2В-платформа, которая закрывает все потребности вокруг недвижимости: поиск, подбор, покупка, аренда, продажа, готовые дизайн-проекты, индивидуальный ремонт, меблировка, трейд-ин, оценка, страховка и многое другое.

«Самолет-плюс» запустили в 2022 году на базе сети крупнейших агентств недвижимости России «Перспектива-24» после того, как рассматриваемый девелопер стал совладельцем этого оператора недвижимости. Выйдя на российский рынок, сервис сразу смог занять долю рынка в 3%.

Основные преимущества нового актива:

1. Уникальный продукт.
2. Лучший сервис и свое комьюнити.
3. Сильная команда.
4. Известный и узнаваемый бренд, который пользуется доверием.
5. Эксклюзивная база объектов недвижимости.
6. Проверенные подрядчики и гарантия качества.
7. Многолетний успешный опыт реализации новых проектов и уникальные знания в сфере девелопмента.
8. Привлекательные условия для риелторов, быстрая окупаемость и операционная эффективность.
9. Ведущие цифровые технологии, большая команда разработчиков.

Текущий формат работы «Самолет-плюса» объединяет онлайн-платформу и сеть офлайн-офисов по предоставлению услуг в области недвижимости. Решает ключевую проблему рынка: сейчас услуги на вторичном рынке сильно уступают услугам на первичном рынке по прозрачности и комфорту.

«Самолет-плюс» дает возможность получить услуги уровня первичного рынка на вторичном за счет того, что сервис следует с клиентом на всем его пути:

1. Поиск жилья — классифайды, агентства, частные лица, застройщики.
2. Сделка — поиск юристов, проверка документов, поиск агентства.
3. Обустройство — дизайн квартиры, ремонт, помощь в переезде и уборке.
4. Проживание — покупка мебели и бытовой техники, страховка, парковка, бытовые услуги.

В будущем «Самолет-плюс» планирует ввести новые сервисы и разделить все их на три блока:

1. Операции с жилой и коммерческой недвижимостью и сопутствующие услуги: ипотека, оценка, страхование.
2. Сервисы на этапе ожидания новой квартиры: трейд-ин с проживанием, авто по подписке, рефинансирование, дизайн-проект, меблировка и ремонт.
3. Сервисы для жизни: путешествие, медицинские услуги и другие.

«Самолет» пока решил не публиковать финансовые результаты «Самолет-плюса», но компания раскрыла его операционные показатели: доля нового сервиса на российском рынке недвижимости в 2022 году составила 3%, в 2023 году она вырастет до 6%, а к 2026 — до 25%.

Операционные показатели «Самолет-плюса» в 2022 году:

1. GMV платформы увеличился до 337 млрд рублей, из которых на продажи первичной недвижимости, включая проекты «Самолета», пришлось 202 млрд рублей, а на продажи вторичной — 135 млрд рублей.
2. Больше 50% в GMV составляют продажи объектов недвижимости «Самолета».
3. Около 3% всех сделок с недвижимостью в РФ совершают на платформе «Самолет-плюс».
4. Текущее количество сотрудников — 3,5 тысячи человек.
5. Городов присутствия — 200.
6. Открытых офисов «Самолет-плюса» — около 400.

За счет реализации каких факторов роста «Самолет-плюс» планирует увеличить свою долю рынка к 2026 году до 25%:

1. Компания хочет открыть до 8 тысяч офисов.
2. Количество сделок в год увеличится до 2,4 млн штук.
3. Общий штат сотрудников вырастет до 40 тысяч человек.

В данном разделе представим две возможные оценки «Самолет-плюса». Первый вариант: собственная оценка «Самолета» на основании текущих биржевых мультипликаторов торгуемых зарубежных и местных конкурентов. Второй: оценка наиболее похожей российской компании на Мосбирже.

Свой новый сервис «Самолет» в недавней презентации предлагает сравнивать с маркетплейсами недвижимости, мебели и ремонта. Всего девелоперу удалось найти 9 биржевых оценок P / GMV:

1. Американский сервис Zillow — 0,9×.
2. Российская онлайн-платформа «Циан» — 3,9×.
3. Российское приложение Avito — 3,8×.
4. Британский интернет-портал Rightmove — 13,1×.
5. Американская компания RE/MAX — 1,8×.
6. Китайский холдинг Ke — 2,3×.
7. Американское агентство недвижимости Compass — 0,2×.
8. Американский мебельный ретейлер Wayfair — 0,3×.
9. Американская компания Porch — 0,8×.
10. Общая медиана — 1,8×. В рамках данной оценки «Самолет-плюс» может стоить около 600 млрд рублей.

Первый выше рассмотренный вариант, вероятно, представляет завышенную оценку, так как сейчас российские эмитенты на Мосбирже торгуются с более низкими значениями.

Если учитывать только темпы роста нового сервиса девелопера, то наиболее похожей российской компанией будет Ozon, бизнес которого в 2022 году тоже практически удвоился.

Но у онлайн-ретейлера есть один весомый негативный фактор, который занижает его оценку, — это инфраструктурные риски. На Мосбирже торгуются депозитарные расписки Ozon, а это значит, что даже в будущем ИТ-компания не сможет распределить прибыль между своими акционерами, так как зарубежная инфраструктура для российских дивидендных переводов заблокирована после ввода санкций против НРД.

Если у «Самолет-плюса» этой проблемы не будет, то его оценка должна быть выше.

Текущий мультипликатор P / GMV Ozon — 0,5×. В рамках данной оценки «Самолет-плюс» может стоить около 160 млрд рублей, что равняется нынешней капитализации «Самолета» на Мосбирже, то есть основной строительный бизнес второго российского девелопера сейчас оценен в ноль рублей.

IPO «Самолет-плюса» — это позитивная новость для акционеров «Самолета», так как будущее размещение должно поднять капитализацию девелопера. Текущая биржевая оценка застройщика фактически может удвоиться, если менеджменту удастся вывести новый сервис на фондовый рынок по мультипликаторам Ozon. IPO руководство намерено провести в ближайшее время — до 2025 года.