Стоит ли инвестировать в новые «зеленые» облигации девелопера «Легенда»

В мае объем новых размещений высокодоходных облигаций (ВДО) на Мосбирже составил 6,6 млрд рублей — это рекордный показатель с начала прошлого года. Главным выпуском в этот период стала новая облигация от строительной компании «Легенда», на которую пришлось 45% от общего объема размещений на рынке ВДО.

В мае санкт-петербургский девелопер смог разместить «зеленые» облигации на сумму 3 млрд рублей. Привлеченные деньги компания планирует потратить на рефинансирование затрат на строительство жилых энергоэффективных домов классом не ниже А.

«Легенда» — крупный российский девелопер, который работает только на высокомаржинальных рынках жилой недвижимости. Компания строит свои объекты в Санкт-Петербурге и вскоре планирует выйти в столичный регион. В Санкт-Петербурге застройщик по итогам первых трех месяцев 2023 года занимает 2% от всего рынка и находится на девятом месте по объему выручки.

Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга по объему выручки за 1 квартал 2023 года:

1. Setl Group — 25,953 млрд рублей.
2. ЛСР — 13,475 млрд рублей.
3. ЦДС — 4,470 млрд рублей.
4. ПИК — 3,795 млрд рублей.
5. «Самолет» — 2,944 млрд рублей.
6. «Главстрой» — 2,866 млрд рублей.
7. «Аквилон» — 2,818 млрд рублей.
8. «Лидер-групп» — 2,369 млрд рублей.
9. «Легенда» — 2,11 млрд рублей.
10. КВС — 1,933 млрд рублей.

Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга по количеству проданного жилья за 1 квартал 2023 года:

1. Setl Group — 115,678 тысячи кв. м.
2. ЛСР — 61,585 тысячи кв. м.
3. ЦДС — 20,819 тысячи кв. м.
4. «Главстрой» — 17,49 тысячи кв. м.
5. «Самолет» — 15,063 тысячи кв. м.
6. ПИК — 14,759 тысячи кв. м.
7. «Лидер-групп» — 12,845 тысячи кв. м.
8. «Аквилон» — 12,167 тысячи кв. м.
9. КВС — 10,29 тысячи кв. м.
10. «Эталон» — 6,155 тысячи кв. м.
11. РСТИ — 6,144 тысячи кв. м.
12. «Легенда» — 6,034 тысячи кв. м.

Расхождение в показателях проданного жилья и объема выручки объясняется тем, что «Легенда» с 2021 года перешла на строительство объектов в высоком ценовом диапазоне, который соответствует сегменту «Премиум» или «Бизнес». До 2021 года компания обычно возводила жилье комфорт-класса.

Сейчас «Легенда» занимается строительством и проектированием девяти ЖК: пять из них возводятся, два жилых комплекса полностью сданы, а еще два проекта находятся на раннем этапе разработки.

«Сампсониевский, 32» — новый комплекс в Санкт-Петербурге, продажи в котором стартовали в марте 2023 года. Этот ЖК девелопер планирует сдать в 2 квартале 2027 года.

«Большой, 67» — строящийся проект в историческом центре Санкт-Петербурга. Сдача его намечена на 4 квартал 2025 года.

«Черная речка, 41» — крупный ЖК, который «Легенда» возводит на набережной Черной речки в Санкт-Петербурге. Все работы по нему застройщик хочет завершить до конца 4 квартала 2025 года.

«Малоохтинский, 68» — жилой проект в Санкт-Петербурге, сдать его компания планирует в следующем году.

«Лисичанская, 22» — строящийся многоквартирный ЖК в Санкт-Петербурге. Сдача его намечена на 4 квартал 2025 года.

«Московский, 65» и «Институтский, 16» — эти проекты в Санкт-Петербурге полностью построены и сданы.

«Графский, 9» — новый ЖК в Москве, в котором девелопер еще не открыл продажи.

«Северный речной порт» — совместный московский проект трех девелоперов — «Кортрос», Capital Group и «Легенда», — продажи в котором должны начаться в 2023 году.

Бизнес компании за последние 5 лет увеличился в два раза за счет роста цен на жилье в РФ и перехода в более дорогие сегменты строительства. Кроме этого, еще компания смогла выйти на рынок самой дорогой в России столичной недвижимости.

2023 год пока складывается для застройщика очень непросто: по итогам 1 квартала объем реализации его недвижимости снизился почти на 40%, с 3,44 до 2,11 млрд рублей, в то время как общий рынок в Санкт-Петербурге упал всего на 30%. Такие результаты объясняются следующим фактом: в кризис дорогое жилье пользуется меньшим спросом в сравнении с доступной недвижимостью.

Но уже в апреле «Легенде» удалось полностью наверстать упущенное. За месяц строительная компания смогла реализовать жилую недвижимость на сумму 2,34 млрд рублей и войти в пятерку самых продающих девелоперов города, поднявшись с девятого на четвертое место. Доля рынка при этом увеличилась с 2 до 7%.

Подход и концепция. При проектировании своих объектов «Легенда» применяет концепцию, которая отталкивается от потребностей современной семьи и предлагает оптимальное использование метров в «умной» планировке. По расчетам менеджмента, это позволяет компании продавать собственное жилье на 20% дороже конкурентов.

Защита от повышения ставки. В случае если ЦБ РФ в будущем решит повысить ключевую ставку, купонная доходность нового выпуска девелопера тоже вырастет. Это, вероятно, приведет к меньшему падению стоимости его облигаций в сравнении с долговыми бумагами, у которых купон зафиксирован.

Зеленая облигация. «Легенда» — это первый российский девелопер, который смог выпустить зеленые облигации. Данный маркетинговый ход может позволить компании попасть в государственные программы поддержки. Например, Минэкономразвития уже не раз предлагал выдавать субсидии бизнесу на уплату процентов по зеленым займам.

Умеренная долговая нагрузка. Если учитывать деньги на счетах эскроу, то строительная компания обладает неплохой долговой нагрузкой: «чистый долг / EBITDA» — 2,2. Текущий кредитный рейтинг застройщика от агентства «Эксперт РА» — ruBBB−, прогноз — «стабильный».

Уменьшение ключевой ставки. В случае если ЦБ РФ в будущем решит снизить ключевую ставку, по зеленым облигациям «Легенды» тоже должны будут уменьшить купон, а это значит, что инвесторы вряд ли увидят повышение биржевой стоимости этих бумаг. В этой ситуации больший рост покажут долговые выпуски с фиксированной доходностью.

Проблемы в строительном секторе. По данным Петростата, санкт-петербургский рынок недвижимости все еще находится в кризисе. Это наиболее точно можно заметить, если взглянуть на объемы ввода в эксплуатацию нового жилья. В апреле этот показатель год к году упал почти на 45%, так как сейчас застройщики не спешат выводить в строительство новые проекты, видя слабый спрос на рынке.

Новые облигации строительной компании «Легенда» могут заинтересовать квалифицированных российских инвесторов, если они готовы пойти на определенные риски ради получения высокой купонной доходности. Эти бумаги могут понравиться рынку еще и потому, что они предлагают защиту от повышения ключевой ставки ввиду плавающего купона.

В июне глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила, что Центробанк на следующем заседании будет оценивать возможность повышения ключевой ставки, если увидит признаки усиления ценового давления, угрожающие достижению цели по инфляции в 4%.