Для коттеджных поселков и апартаментов закрепили понятие общего имущества: что к нему относится
Для коттеджных поселков, таунхаусов и апартаментов закрепили понятие общего имущества.
Соответствующие поправки в Гражданский кодекс вступили в силу 1 октября 2023 года. Расскажу, какое имущество считается общим и кто платит за его порчу.
Как было раньше
В многоквартирных домах к общему имуществу относят, например, лестничные площадки, лифты, подвалы с инженерными коммуникациями и крыши. В общем, всё, что предназначено для обслуживания более чем одного помещения. Еще общим имуществом считается земельный участок, на котором расположен дом — со всеми деревьями, кустами, цветами, скамейками, детскими площадками и другими объектами.
В коттеджных поселках тоже есть общее имущество. Это дороги, беседки, помещение охраны, иногда — водопроводные и канализационные сети, газопроводы, линии электропередачи.
Но общим это имущество считалось только фактически, юридически у него такого статуса не было. Закон детально регулировал только содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Если возникал спор, суды применяли аналогию. Раз в многоквартирном доме за общее имущество отвечают все собственники, в коттеджном поселке, получается, должно быть так же.
Суды исходили из того, что в коттеджном поселке есть своя инфраструктура и общие коммуникации, значит, аналогия с обычным домом допустима. Но в 2021 году жительница Челябинской области оспорила правомерность такой позиции в Конституционном суде.
Суд признал этот подход некорректным и указал, что в сравнении с общим имуществом в многоэтажке у имущества общего пользования в коттеджных поселках принципиально иные характеристики. Например, «пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов». Проще говоря, может быть так, что дом стоит на одном краю поселка, а общая детская площадка — на другом.
Конституционный суд отметил, что налицо пробел в законе: непонятно, что считать общим имуществом, кто за него отвечает и как начислять плату за содержание. Суд постановил внести в законодательство изменения и урегулировать вопрос, чтобы споров было меньше.
Как будет теперь
Статус общего имущества присвоили местам общего пользования не только в многоквартирных домах, но и в других зданиях и сооружениях — в апартаментах, коттеджных поселках и таунхаусах.
Например, общей может считаться дорога или детская площадка внутри малоэтажного поселка. Закон дает такое определение общего имущества: «Используется для удовлетворения потребностей всех владельцев недвижимости, физически или технологически связанной и расположенной в пределах одной территории или в здании или сооружении. Оно принадлежит собственникам недвижимости на праве общей долевой собственности».
Похожее регулирование уже давно действует для СНТ — там тоже есть земли общего пользования и общее имущество, садоводы даже могут сдавать их в аренду, если решат так на собрании. Например, разрешить оператору связи поставить вышку на общей земле и получать за это плату.
Теперь так же можно делать и в коттеджных поселках. Чтобы сдать в аренду общее имущество, нужно провести собрание и заручиться 1/2 голосов. Голоса считаются не по размеру дома и не по жильцам, а пропорционально площади участка: у кого он больше, у того больше и голосов. По этой же площади определяют долю в праве на общее имущество.
Особенность общего имущества — оно принадлежит всем и никому в отдельности. Сосед не может забрать себе дорогу или требовать плату за проезд через общий клочок земли, потому что он привозил туда шлак для выравнивания — надо было действовать через управляющую компанию.
Новые нормы предусматривают, что каждый собственник должен нести расходы на содержание и сохранение общего имущества пропорционально доле в праве на это имущество. Изменить это соотношение можно только единогласным решением общего собрания собственников.
Например, каждый должен вносить плату за содержание общего имущества, его ремонт и охрану. Если на детской площадке стоит поломанный грибок и песочница без песка, УК должна отремонтировать это за счет платы за содержание общего имущества. А если хочется поставить новую горку и качели, но взносов не хватает, УК может попросить собственников внести дополнительные деньги именно на это.
То же самое с апартаментами: за стойку лобби и содержание другого общего имущества придется платить, даже если в апартаментах никто не живет, — всё как в обычном многоквартирном доме.
Кто платит за порчу общего имущества
Поправки не затрагивают этот вопрос. Как и раньше, ремонтировать общее имущество будут за счет денег собственников. Как правило, этим занимается управляющая компания или ТСЖ.
Если установлено, кто именно испортил общее имущество, управляющая организация может обратиться в полицию и суд и потребовать компенсацию. Неважно, посторонний человек это сделал или местный житель.
При этом для всех — и для многоквартирных домов тоже — введена норма, что если из-за действий или бездействия собственника возникли дополнительные расходы на общее имущество, их придется оплатить именно виновнику.
Например, на общем собрании решили покрасить стены в подъездах, и ТСЖ заключило договор с ремонтной компанией. Но некоторые владельцы квартир не внесли вовремя свою часть платы, и ТСЖ по договору с ремонтниками заплатило неустойку. Собственники, виновные в дополнительных расходах, должны будут их возместить — добровольно или через суд.
Что еще почитать по теме:
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
