СНТ: что это такое и можно ли не платить взносы
Дачи и загородные дома
78K
Фотография — Lubov Fomina / iStock

СНТ: что это такое и можно ли не платить взносы

Как устроено СНТ и можно ли выйти из него

62
Аватар автора

Елена Петрова

член правления СНТ

Страница автора

Садоводческое товарищество — это отдельное государство со своими законами и правилами.

Члены СНТ зависят друг от друга, поэтому все вопросы решают коллективно, а быт полон нюансов: можно исправно платить за свет, но его отключат, если у соседей долги.

Я четыре года была в составе правления СНТ, а сейчас работаю в ревизионной комиссии. Расскажу, как организована жизнь в СНТ и как решать проблемы в садоводстве, а также на каких расстояниях должны стоять главные постройки на участке. Все проиллюстрирую примерами из своей практики и поделюсь опытом, как мы в СНТ решили проблему громкой музыки и шумных соседей. Спойлер: штрафы может выписывать не только участковый.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что говорит закон об СНТ

В этом законе описано, что считать садовым и огородным земельным участком, садовым домом, хозяйственными постройками, землями общего пользования, а также какие бывают взносы и на что их можно потратить.

Еще он разъясняет, зачем и как создавать СНТ или ОНТ и что написать в уставе.

В законе перечислены права и обязанности членов товарищества, урегулированы некоторые спорные вопросы: например, как быть, если человек не числится в СНТ, но у него есть участок.

Отдельная глава закона посвящена управлению товариществом и контролю за его работой.

Юридический статус товарищества

СНТ — это юридическое лицо, как, например, частная фирма. У СНТ есть ИНН и расчетный счет в банке.

Но есть и отличие: цель СНТ — не извлечение прибыли, это некоммерческое объединение. Счет нужен только для текущей работы: туда поступают взносы собственников участков, оттуда СНТ платит налог за земли общего пользования, заработную плату работникам, НДФЛ и страховые взносы с нее, рассчитывается за услуги с подрядчиками.

СНТ как юридическое лицо нужно, чтобы решать общие вопросы: электро- и водоснабжения, охраны, содержания дорог. Это похоже на ТСЖ в многоквартирном доме.

Высший орган управления СНТ — общее собрание. Собрание принимает решение создать СНТ. Избирают председателя, членов правления и утверждают устав. В течение семи рабочих дней после собрания новый председатель должен прийти в налоговую и зарегистрировать СНТ. При себе ему нужно иметь протокол собрания, устав и личные документы.

Можно и не создавать товарищество. Тогда получится сэкономить на зарплате председателя, бухгалтера и сторожа. Но и решать все проблемы придется самим: каждый владелец участка будет вынужден сам разбираться с водой, электричеством и мусором.

Устав СНТ

Устав — это основной документ, который регламентирует все стороны жизни в товариществе. Уставом руководствуется и правление, и обычные дачники.

По закону в уставе надо прописать права и обязанности членов СНТ, порядок принятия решений и другие основополагающие нормы.

Но помимо обязательных пунктов в устав почти всегда включают нормы, которые актуальны для конкретного СНТ.

Например, мы в устав включили такие пункты:

  1. Когда и в каком размере начисляются пени за неуплату членских взносов.
  2. Как парковать личный транспорт: нельзя оставлять его на проезжей части общих дорог, чтобы не помешать проезду аварийных служб и скорой помощи.
  3. Каких домашних животных можно содержать на участках. Мы разрешили только кошек и собак, а домашнюю птицу — нет.
  4. Когда можно включать громкую музыку. Мы прописали не более четырех часов подряд в течение суток. Нарушителям — штраф 5000 ₽, его может выписать правление по письменной жалобе соседей.

Устав и любые изменения в нем надо регистрировать в налоговой. А чтобы не возникало разговоров, что кто-то не знает о правилах, лучше ознакомить собственников участков с уставом под подпись. В законе такого требования нет, но стоит подстраховаться.

В интернете есть множество типовых уставов СНТ. Их можно взять за основу и адаптировать под себя: дописать или исключить пункты.

Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru
Пример устава СНТ в Ростовской области. Источник: snt-drugba.ru

Чем СНТ отличается от ИЖС и ЛПХ

Земельные участки могут быть не только в СНТ. Еще есть:

  1. Огородные некоммерческие товарищества, ОНТ.
  2. Индивидуальное жилищное строительство, ИЖС.
  3. Личное подсобное хозяйство, ЛПХ.
  4. Дачное некоммерческое партнерство, ДНП.
  5. Дачное некоммерческое товарищество, ДНТ.

Отличия от ОНТ. Огородное некоммерческое товарищество — почти то же самое, что садовое.

Разница в том, что на участке в ОНТ нельзя построить капитальное строение на фундаменте.

В ОНТ можно возводить только хозпостройки и времянки: например, чтобы спрятаться от дождя. Если построить капитальный дом, его просто не зарегистрируют, а при проверке или по жалобе «доброжелателей» есть риск, что обяжут снести.

Участки в ОНТ, как правило, расположены на землях сельскохозяйственного назначения, реже — на землях населенных пунктов.

Из-за ограничений участки в ОНТ обычно дешевле, чем в СНТ.

Отличия от ИЖС. Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования участка, такой бывает только на землях населенных пунктов. На участках под ИЖС строят капитальные дома для постоянного проживания. В домах можно легко прописаться.

Есть ограничение: дом должен иметь максимум три надземных этажа и не более 20 м общей высоты. На земле под ИЖС разрешено разбить сад или огород, но можно этого и не делать.

Инженерные коммуникации и дороги не содержатся на взносы владельцев участков, как в СНТ, а финансируются из бюджета муниципалитета. Еще в секторе ИЖС власти должны создать инфраструктуру: построить школу, садик или поликлинику. В общем, это обычный район населенного пункта, просто малоэтажный.

Для участков под ИЖС доступна льготная ипотека, и они дороже аналогичных по площади участков в СНТ.

Отличия от ЛПХ. Личное подсобное хозяйство — это понятие для фермеров. ЛПХ оформляют для разведения домашнего скота, содержания пасеки, выращивания в больших объемах сельхозкультур — овощей и фруктов, ржи, пшеницы и тому подобного.

Фермер может продавать продукцию ЛПХ. А участок в СНТ предназначен для отдыха и ведения садоводства только в личных целях.

Земля ЛПХ может быть как в черте поселений, так и за их пределами. От этого зависит, можно ли построить на участке капитальный жилой дом.

Отличия от ДНП и ДНТ. Дачное некоммерческое партнерство и дачное некоммерческое товарищество — это устаревшие понятия, они существовали до введения в 2019 году закона о садоводстве.

Объединения, которые раньше назывались ДНП или ДНТ, теперь преобразованы в СНТ или ОНТ.

Что можно строить в СНТ и какие расстояния следует соблюдать

В садовом некоммерческом товариществе разрешено строить:

  • теплицы;
  • бани;
  • сараи;
  • навесы;
  • времянки и подсобки;
  • жилые дома.

Строения на фундаменте площадью свыше 50 м² надо регистрировать как недвижимость. После этого они будут облагаться налогом на имущество физлиц.

Расстояния до границ соседнего участка:

  • от садового или жилого дома — 3 м;
  • от отдельно стоящей хозпостройки или части дома с помещениями для содержания скота и птицы — 4 м;
  • от других хозяйственных построек — 1 м;
  • от стволов высокорослых деревьев — 3 м;
  • от среднерослых деревьев — 2 м;
  • от кустарников — 1 м.

Надворная уборная или септик должны располагаться на расстоянии не менее 2 м от границ соседнего участка или ограждения со стороны улицы. До стен соседнего дома при этом должно быть не менее 12 м.

  • от садового или жилого дома до душа, отдельно стоящей бани, сауны, надворной уборной — 8 м;
  • от колодца до надворной уборной и компостного устройства — 8 м.

Если хозяйственные постройки примыкают к садовому или жилому дому, то расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта.

Например, дом с гаражом должен стоять на расстоянии не менее 3 м от границы соседнего участка, при этом до стены гаража допускается расстояние 1 м. В случае дома с пристройкой для скота и птицы сам дом должен быть в 3 м от границы соседнего участка, а пристройка — не менее чем в 4 м.

Закон рекомендует занимать постройками до 30% всей территории участка, а если прибавить дорожки, веранды и площадки, то максимум 50%.

Капитальные строения в СНТ — здесь они мало отличаются от коттеджей на землях ИЖС
Капитальные строения в СНТ — здесь они мало отличаются от коттеджей на землях ИЖС

Земли общего пользования СНТ

Земли общего пользования — это собственность всех членов СНТ. Сюда входят зоны отдыха, детские площадки, скверы и дороги. Налоги на общую собственность платит СНТ как организация.

Мой опыт показывает, что именно общие земли часто становятся причиной конфликтов в СНТ. В основном споры связаны с захватом отдельными садоводами общих земель: если участки в СНТ небольшие, люди незаконно «продлевают» их за счет общих территорий.

Например, у нас в зеленой зоне вдоль общего забора один из дачников поставил туалет и пытался замаскировать его в кустах.

Есть садоводы, которые еще 30 лет назад заняли часть общей земли рядом со своим участком. По официальным документам площадь их участка чуть ли не в два раза меньше, чем в реальности. Но поскольку прошло очень много времени, СНТ решило не судиться, а взимать повышенные членские взносы с учетом занимаемой площади. Садоводы не возражают и платят.

Еще есть дачники, которые используют часть зеленой зоны для складирования дров или устраивают там компостники. Чтобы не ругаться, правление предложило этим садоводам взамен косить траву на прилегающей территории. Никто не возражал.

Тот самый туалет, замаскированный в кустах
Тот самый туалет, замаскированный в кустах

В 2023 году в закон о садоводствах внесли поправки, которые разрешают передавать общие земли и находящееся на них общее имущество в безвозмездное пользование или аренду частным лицам и организациям. Условия такой передачи определяет общее собрание СНТ.

То есть можно, например, сдать в аренду под склад заброшенное здание и поставить условие, что арендатор должен привести его в нормальный вид. А в нашем СНТ мы сдали в аренду участок земли оператору сотовой связи для установки вышки. Но нужно помнить, что получаемый доход нельзя распределить между членами СНТ. Эти деньги можно использовать только на нужды товарищества.

Этими же поправками разрешили организовывать на землях СНТ точки по продаже излишков продукции, которую вырастили садоводы. Можно ставить некапитальные сооружения, например временные торговые ряды.

Если общее имущество появилось в СНТ после 1 января 2019 года, его регистрируют на праве общей долевой собственности — «раскидывают» по садоводам пропорционально площади их участков  .

Например, если садоводу принадлежит участок 600 м² и это 1/735 часть от всей площади СНТ, в общем имуществе владельцу земли будет принадлежать 1/735 доля.

За долевую собственность налоги платят сами садоводы, а не СНТ. Размер налога зависит от доли в собственности и рассчитывается индивидуально для каждого члена товарищества.

Общее имущество, которое оформлено до 2019 года, обычно считается общим имуществом СНТ, налоги платит товарищество. Проблемы могут быть, если в документах фигурирует «коллективная совместная собственность»: это старый термин, сейчас такого вида собственности нет. Право коллективной совместной собственности теперь уравнивается с правом общей долевой собственности  .

Подмосковное садоводческое товарищество в 1992 году получило на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок. Основная часть земли стала собственностью членов товарищества, а 2,41 га — коллективной собственностью членов СНТ.

В 2020 году товарищество обратилось в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности СНТ на общую землю, но получило отказ. Росреестр заявил, что зарегистрировать можно только право общей долевой собственности, то есть землю нужно подробить на доли и распределить между садоводами.

СНТ обратилось в суд, и три инстанции вынесли решение в его пользу. А вот Верховный суд акты нижестоящих судов отменил и сказал, что делать так нельзя. Что бы ни говорили законы раньше, участок должен находиться в общей долевой собственности и не может перейти в собственность товарищества как юридического лица.

Органы управления СНТ

В СНТ есть несколько органов управления. Расположу их в порядке значимости.

Общее собрание. Это высший орган управления СНТ. Решения общего собрания обязательны для исполнения, и отменить их вправе только само общее собрание.

Решение собрания выше мнения председателя — собрание может даже снять председателя и назначить нового.

Вот основные вопросы, которые решает общее собрание:

  • заслушивает и утверждает отчеты председателя, правления и ревизионной комиссии;
  • рассматривает предложения правления о смете расходов на предстоящий год;
  • утверждает устав товарищества и положение о ревизионной комиссии;
  • рассматривает заявления и жалобы членов товарищества;
  • утверждает размер и сроки внесения членских взносов, порядок использования целевых взносов.

Общее собрание бывает очередное и внеочередное. Очередное удобно проводить раз в год, в начале дачного сезона. На нем подводят итоги прошедшего года, рассматривают и утверждают планы.

Внеочередное собрание можно провести когда угодно. Инициировать его могут правление, ревизор или обычные садоводы, если их собралось не менее 1/5 от всех членов товарищества.

Подробнее про собрания — чуть ниже.

Правление. Оно занимается текущими делами СНТ. Правление выбирают в составе не более 5% от общего числа садоводов, но не менее трех человек. Количество членов правления должно быть нечетным — это нужно для голосования, чтобы голоса не поделились поровну.

Основная задача правления — выполнять то, что запланировали на общем собрании. Для этого правление составляет смету расходов. В нее включают расходы на подрядчиков, зарплату, налоги, платежи за электроэнергию и на другие постоянные нужды. Потом правление рассчитывает размер взносов: в сумме они должны покрыть расходы по смете. Решения правления утверждает общее собрание.

Еще правление ведет отчетность товарищества, занимается делопроизводством, следит, чтобы все платили взносы вовремя.

Сметы расходов на год обычно вывешивают на видном месте в СНТ. Но смету можно получить и отдельно — по запросу
Сметы расходов на год обычно вывешивают на видном месте в СНТ. Но смету можно получить и отдельно — по запросу

Председатель. Председателя правления — он же председатель СНТ — избирают на общем собрании. Как правило, минимум на два года. Председатель представляет товарищество во всех инстанциях, то есть он вправе решать вопросы садоводства с энергосбытом или водоканалом и даже выступать в суде.

Председатель действует на основании устава и может подписывать официальные документы. Обычно это договоры с подрядчиками, трудовые договоры с наемными работниками, письма в разные инстанции.

Председателем можно избрать только члена СНТ. Однажды в нашем садоводстве мы чуть не нарушили это правило: хотели выбрать председателем супруга одной дачницы, но оказалось, что он не состоит и не может состоять в СНТ, поскольку у него нет участка в собственности.

Ревизионная комиссия. Ее тоже избирает общее собрание, комиссия должна включать минимум трех членов товарищества. В нее не могут входить члены правления, председатель и их близкие родственники.

Обычно разрабатывают положение о ревизионной комиссии, но порядок ее работы можно и просто прописать в уставе.

Задачи ревизоров — минимум раз в год контролировать финансово-хозяйственную деятельность товарищества и докладывать о результатах общему собранию.

Я вхожу в состав ревизионной комиссии и каждую весну проверяю бухгалтерские документы СНТ. Чтобы облегчить работу, я в течение года даю правлению советы, как минимизировать затраты и правильно вести себя со сторонними организациями.

Как проходит общее собрание

Чтобы решение собрания было законным, нужно соблюсти порядок его проведения.

Минимум за две недели до даты общего собрания нужно уведомить о нем садоводов. Обычно повестку вывешивают на информационных стендах и размещают в чате СНТ. Но допустимы и другие варианты, можно даже пройти по всем участкам и вручить приглашения.

Далее порядок зависит от типа собрания: очное, очно-заочное или заочное.

Очное собрание проходит так:

  1. Пришедшие ставят подпись в списке присутствующих. На собрании должен быть кворум — не менее 50% членов СНТ.
  2. Для ведения собрания избирают председателя и секретаря. Председатель зачитывает повестку и предоставляет слово докладчикам по списку. После доклада открывают обсуждение.
  3. Решение принимают общим открытым голосованием — просто поднимают руки. И так пока все вопросы повестки не будут исчерпаны. Секретарь все это время ведет протокол.

Рекомендую прямо в повестке заранее прописать регламент: например, доклад — 5 минут, обсуждение — 15 минут. Это нужно, чтобы ограничить садоводов, которые хотят рассказать обо всех проблемах сразу. У нас, например, ежегодные собрания занимают не меньше двух часов, и если давать время высказаться по всем поводам, то можно совещаться до ночи.

Очно-заочное собрание совмещает в себе «уличную» встречу и возможность проголосовать на бумаге. Такие собрания часто проводили во время ковидных ограничений. Некоторые садоводы голосовали во время общего схода, но большинству разносили листы голосования, где можно было выбрать из нескольких вариантов решения разных вопросов.

Здесь главное, чтобы один и тот же человек не проголосовал дважды. В остальном у такой формы собрания одни плюсы: желающие высказаться приходят на очную часть, остальные голосуют письменно. Так точно наберется кворум.

Заочное собрание предполагает, что голосуют только на бумаге — листах голосования. Очная встреча не проводится. Правление может даже разослать листы почтой или разнести их лично и попросить вернуть в удобное время до определенной даты.

Так выглядит лист голосования на внеочередном собрании
Протокол очно-заочного собрания

Важная особенность очно-заочного и заочного собраний — вопросы, которые на них можно решать, должны быть прописаны в уставе. Допускается прописать просто «любые вопросы, касающиеся деятельности СНТ» и больше об этом не думать.

Случается, что решение общего собрания отменяют в суде. Иск обычно подает кто-то из дачников. В гражданском кодексе перечислено немало оснований для отмены решения собрания. Вот основные:

  • о собрании не оповестили или сделали это так, что никто не знал;
  • не оформили протокол собрания или сделали это с нарушениями;
  • среди голосовавших были не члены СНТ, а, например, их родственники.

У нас был случай, когда на общем собрании приняли один размер членских взносов, а в протокол внесли другой. Разница была 300 ₽. Когда один из садоводов пришел платить, он стал угрожать судом. Удалось объяснить, что это техническая ошибка. Протокол переделали. Но если бы дачник пошел в суд со старыми документами, решение собрания наверняка бы отменили, даже не разбираясь, какая сумма правильная.

Оспаривать решение собрания можно в течение 6 месяцев, но не после даты его проведения, а после того как желающему оспорить стало известно о нарушении его прав. Если член СНТ сидел в тюрьме, а потом освободился и решил, что его права нарушены, то он сможет подать иск в течение 6 месяцев со дня освобождения. Но есть и максимальный срок — два года.

Права и обязанности членов СНТ

Права и обязанности членов СНТ изложены в законе о садоводстве.

Права члена СНТ:

  1. Получать информацию о том, что происходит в товариществе, знакомиться с уставом, отчетами бухгалтера и ревизора и другими документами.
  2. Участвовать в управлении делами садоводства.
  3. Подавать жалобы или предложения правлению, ревизору или председателю, обжаловать решения, которые, по мнению садовода, могут привести к плохим последствиям.
  4. Добровольно выйти из СНТ.

Обязанности члена СНТ:

  1. Своевременно и полностью уплачивать членские и целевые взносы.
  2. Исполнять решения общего собрания.
  3. Не нарушать права остальных садоводов.

На практике иногда одни садоводы считают, что в СНТ у них больше прав, чем у других. Например, у нас одна владелица участка заявила, что будет платить только 50% взносов, так как у ее мужа инвалидность первой группы. Но СНТ — это не государственная организация, товарищество не получает дотаций из бюджета и живет только на взносы. Если кто-то заплатит меньше, сосед должен заплатить больше. Поэтому при приеме новых членов лучше проговорить, что в СНТ нет никаких льгот для отдельных категорий граждан.

Какие взносы есть в СНТ

Взносы бывают двух видов: членские и целевые.

Членские взносы. Из них состоит бюджет СНТ. Их обычно сдают раз в год, но можно организовать ежемесячные платежи: это на усмотрение конкретного СНТ и общего собрания.

Сроки и порядок внесения членских взносов прописывают в уставе. В некоторых СНТ надо платить один раз всю сумму, в других можно вносить постепенно, например половину осенью, а половину весной. Но обычно все садоводы должны полностью сдать взносы к лету: без денег не отремонтировать водопровод, не перекрасить забор и не привести в порядок дороги.

По закону можно устанавливать фиксированный размер взносов, например 5000 ₽ с человека. Но чаще считают пропорционально площади участка.

Например, годовая смета расходов СНТ — 1 000 000 ₽. В СНТ 100 участков, площадь у всех разная. Делим миллион на совокупное количество соток по всем ста участкам. Получается «цена» одной сотки. Теперь каждый садовод умножает ее на площадь своего участка и так узнаёт, сколько платить.

В 2022 году мой членский взнос был 9560 ₽. Цена сотки у нас 2000 ₽, а площадь моего участка — 4,78 сотки.

Целевые взносы. Их собирают разово, на крупные мероприятия. Например, если нужен ремонт трансформатора, замена электрических проводов во всем садоводстве, перекладка печи в доме сторожа или установка там стеклопакетов.

Назначение, размер, порядок уплаты и расходования целевых взносов утверждают на общем собрании. Целевой взнос обычно делают одинаковым для всех членов товарищества.

Вступительный взнос. С 2019 года, когда начал действовать закон об СНТ, вступительные взносы не взимают. Прямого запрета в законе нет, но указано, что есть только два вида взносов: членский и целевой.

Однако я знаю случаи, когда при создании СНТ на новых землях владельцы участков сами принимали решение уплатить вступительный взнос — чтобы быстрее сделать хорошие дороги и провести коммуникации. Скорее всего, формально этот взнос считался целевым. В таком случае это законно: захотели и собрали.

Паевой взнос. В СНТ паевых взносов не бывает, потому что нет пайщиков. Функции паевого выполняет членский взнос.

Дополнительные взносы. Как правило, это просто другое название целевых взносов. Но есть нюанс. Бывает, правление пытается собрать дополнительные взносы к уже уплаченным членским. Обосновать это могут тем, что денег хватило не на все нужды товарищества.

Например, прошел ураган и наделал много бед, надо восстанавливать. Но годовую смету закладывали без учета урагана. Платить дополнительные взносы на устранение последствий без решения общего собрания никто не обязан. Формально такие взносы, вероятно, проведут как целевые.

Но если правление думает наперед, то в СНТ обычно есть стабилизационный фонд, 100—200 тысяч. Это как раз на случай ЧП. Например, мы однажды использовали деньги стабилизационного фонда, когда гроза повредила оборудование подстанции.

Если же ничего не случилось, а денег все равно не хватает и правление предлагает что-то дособрать, возникают вопросы к качеству смет и в целом к управлению в товариществе.

Еще дополнительным взносом иногда считают так называемые отработки. Это часы, которые каждый садовод должен потратить на благоустройство и содержание общих земель и общего имущества. Допускается заменить отработку денежной компенсацией. Количество часов отработки и стоимость одного часа утверждает общее собрание. Про отработку в законе ничего не сказано, так что вводить ее не обязательно.

Как вступить в СНТ

Вступить в состав садового некоммерческого товарищества может только гражданин РФ — собственник участка в этом СНТ или иностранец, владеющий землей на праве аренды или срочного пользования.

В новом СНТ все выглядит так:

  1. Государство или муниципалитет выделяет участки земли под садоводство.
  2. Садоводы избирают председателя и правление СНТ, принимают устав.
  3. Правление составляет список будущих членов СНТ.
  4. Председатель регистрирует устав в налоговой и создает юрлицо.
  5. Председатель открывает счет в банке.
  6. Членам СНТ выдают членские книжки.

Если СНТ уже есть, то владелец участка, который купил его или получил по другой сделке, например в дар или наследство, сначала оформляет право собственности в Росреестре. Потом приходит в правление с выпиской из ЕГРН и пишет заявление, чтобы его приняли в члены СНТ.

Заявление утверждают в течение 30 дней и выдают членскую книжку. В ней будут данные об уплаченных взносах, платежах за электроэнергию по индивидуальному счетчику.

Книжка члена СНТ
Книжка члена СНТ
А вот что внутри книжки
А вот что внутри книжки
1/2
Книжка члена СНТ

Как выйти из СНТ

Так же, как и вступить, — по заявлению. Обычно выходят из СНТ, если садовод продал или подарил участок. Или если земля перешла по наследству после смерти члена товарищества.

Но можно выйти из СНТ и просто так: садовод не обязан объяснять решение. В таком случае подают заявление в правление о выходе из товарищества. Членство прекращается в день подачи заявления, отдельного решения правления или общего собрания не требуется.

В уставе можно прописать правило, что при отчуждении участка бывший собственник автоматически исключается из СНТ — без заявления.

Бывает, из СНТ исключают принудительно. Например, садовод долгое время не платит взносы или не оплачивает электроэнергию. Если разговоры не помогают, начинается процедура исключения.

Председатель пишет письмо с требованием исправить ситуацию. Если и это не возымеет действия, то вопрос выносят на общее собрание. Собрание может исключить садовода из СНТ. В таком случае он остается сам по себе, но все еще обязан платить взносы, а его долги СНТ может взыскать в суде.

Можно ли иметь участок в СНТ и не быть его членом

Можно, но в этом случае собственник участка все равно обязан платить членские и целевые взносы, ведь его участок не выделен территориально из границ садоводства.

Основное отличие в том, что нельзя участвовать в общих собраниях, голосовать и быть избранным в органы управления. Присутствовать на собраниях молча можно, но тогда непонятно, зачем отказываться от членства.

Как купить участок в СНТ

Порядок такой же, как и для любой другой недвижимости. Нужно составить договор купли-продажи и собрать пакет документов:

  1. Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
  2. Подтверждение права собственности продавца, если участок не зарегистрирован в Росреестре или получен в наследство.

Когда все готово и покупатель рассчитался с продавцом, они идут в МФЦ, где сдают документы.

Бывает, что участок продают с долгами по взносам, а покупатель об этом не знает. Правление не имеет права требовать старые взносы с нового участника, но на практике председатели могут действовать по-разному. Поэтому рекомендую заранее требовать у продавца справку об отсутствии задолженности по взносам. По закону для сделки она не обязательна, но поможет избежать проблем после покупки. Справку выдадут в правлении.

СНТ или деревня: где лучше покупать участок

В деревнях и поселках живут круглогодично, а в СНТ, как правило, только летом или вовсе приезжают время от времени. Хотя могут быть исключения.

Советую сначала обдумать, какой участок нужен и для чего. Выбирают участок по таким критериям: далеко ли от города, удобно ли добираться, разработана ли земля и какого она качества, каково состояние дома и построек, есть ли баня, теплицы, гараж, озеро или речка поблизости.

Но, думаю, главное — выбирать не дом, а соседей. Любой участок и дом могут стать проблемой, если по соседству живут неблагополучные семьи или любители приглашать шумные компании. В СНТ такое случается, потому что участки и дома в садоводствах часто стоят дешево или достаются неблагополучным владельцам в наследство.

Как перевести СНТ в ИЖС

Это возможно не всегда. Первое, на что нужно обратить внимание, — это категория земель по назначению и вид их разрешенного использования.

Информация о земле есть в выписке из ЕГРН. Еще можно узнать ее по кадастровому номеру на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Всего существует семь категорий земель по назначению:

  1. Сельскохозяйственного назначения.
  2. Населенных пунктов.
  3. Промышленности.
  4. Особо охраняемых объектов.
  5. Лесного фонда.
  6. Водного фонда.
  7. Запаса.

Перевод из СНТ в ИЖС возможен только для земель населенных пунктов. Если СНТ стоит на землях сельхозназначения, скорее всего, ничего не сделать — разве что добиваться присоединения к ближайшей деревне.

Менять нужно вид разрешенного использования. Их очень много, все они перечислены в классификаторе. Садовые участки могут быть обозначены как «садовый земельный участок», «для садоводства», «дачный земельный участок» и «для дачного хозяйства». Это нужно преобразовать в земли «для ИЖС».

Потребуются:

  1. Решение общего собрания СНТ.
  2. Согласие местной администрации. Для этого пишут ходатайство на имя главы администрации или мэра и объясняют, что и зачем нужно преобразовать.

Если местная власть не против, документы сдают в МФЦ и меняют вид разрешенного использования на все участки разом.

Но нужно учесть, что если новая кадастровая стоимость земли будет превышать старую, то муниципалитет может обязать в течение года уплатить госпошлину и назначит ее размер. У моих знакомых было так: кадастровая стоимость участка в СНТ была 890 000 ₽, а после перевода в земли ИЖС стала 1 600 000 ₽. Муниципалитет назначил пошлину в размере 10% от разницы, 71 000 ₽. Пришлось платить.

Стоит заранее подумать, насколько выгоден перевод СНТ в ИЖС. Основная разница в том, что на землях ИЖС за содержание дорог и прочей инфраструктуры отвечает муниципалитет. СНТ как таковое больше не нужно, взносы сдавать тоже не требуется, а правление можно распускать.

Но на практике не факт, что администрация будет качественно выполнять обязанности: районы ИЖС часто завалены снегом зимой и мусором летом. И если в СНТ всегда есть председатель, с которого можно спросить и которого не так сложно поменять, то в случае с муниципальной администрацией все не так просто.

Как правило, для перевода из СНТ в ИЖС дачники нанимают профессиональных юристов. Помощь в смене вида разрешенного использования стоит от 30 000 ₽, но все зависит от сложности дела.

Плюсы и минусы СНТ

У жизни в СНТ есть преимущества и недостатки. Вот основные.

✅ Садоводы сами решают, как и что организовать у себя на территории. Не нужно обивать пороги и получать согласования, чтобы положить асфальт на дороге или поставить шлагбаум.

✅ Можно оформить постоянную регистрацию, если дом построен по всем нормам. В паспорте так и будет написано: «Садовое некоммерческое товарищество „Солнышко“, участок 72».

✅ Для автовладельцев с пропиской в СНТ ниже сумма страховки машины по ОСАГО.

✅ В СНТ, как и в сельской местности, ниже тариф на электроэнергию.

❌ Вопросы жизни в СНТ часто решаются не так дружно, как хотелось бы. Интересы садоводов иногда расходятся, СНТ может даже разбиться на несколько враждебных групп.

❌ Помощи от властей ждать не приходится, а отказы муниципалитета вмешиваться в работу СНТ будут, скорее всего, законными. Например, во многих СНТ стоит проблема бесхозных электросетей: раньше их обслуживало предприятие, которое выделяло садовые участки, а потом они стали ничьими. Передать их кому-то на баланс — целая история.

❌ Никогда не знаешь, как поведет себя председатель и насколько он хороший хозяйственник. У председателя много возможностей нерационально использовать общественные деньги. Случается и воровство. Здесь главное — периодически менять председателя, потому что чем дольше он засиживается, тем хуже.

❌ Садоводы иногда хитрят. Например, некоторые воруют электроэнергию. А СНТ рассчитывается по общему счетчику, и в конце месяца показания индивидуальных счетчиков должны примерно сойтись. Но зимой регулярно бывает недостача, у нас это 20—30 тысяч рублей: кто-то подключился мимо счетчика, а платят все.

❌ Собрать взносы и сделать это вовремя — проблема. Некоторые платят с задержкой, некоторые вообще не платят. Например, собственники заброшенных участков часто думают, что их это не касается, так как они не приезжают в СНТ. Но это не так. Ситуация становится немного лучше, если прописать в уставе пени за просрочку.

❌ В СНТ нельзя взять льготную ипотеку, как для участка под ИЖС, и использовать маткапитал для строительства дома.


Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Есть участок в СНТ? Расскажите, как у вас там:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество