Аватар автора

Марина Чичерова

юрист

Собственники жилья в многоквартирном доме на самом деле богаче, чем привыкли думать. Им принадлежит право общей долевой собственности на имущество.

По закону собственники помещений в многоквартирном доме — далее в статье я буду называть его МКД — могут получать пассивный доход от общего имущества в доме. Не все об этом знают, поэтому часто арендаторы — интернет-провайдеры, операторы сотовой связи, продуктовые магазины, салоны красоты, стоматологические клиники — не платят за то, что используют общее имущество МКД.

В статье расскажу, как можно пополнить бюджет дома за счет общего имущества, на что потратить эти деньги и как пресечь незаконное использование имущества МКД.

Что такое общее имущество

Из формулировки «право общей долевой собственности на общее имущество» понятно, что это право принадлежит всем без исключения собственникам помещений в МКД и делится между ними на доли.

Общее имущество в МКД — это то, что:

  1. Не входит в состав квартир.
  2. Не принадлежит отдельным собственникам.
  3. Обслуживает больше одного помещения в доме.

Например, это лестницы и лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки и подвалы, крыши, фасады, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, земельный участок под домом — список далеко не полный. Другие виды общего имущества в МКД перечислены в жилищном кодексе.

В отличие от права собственности на саму квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает автоматически — без регистрации или специального оформления, одновременно с правом собственности на помещение.

Размер доли

Размер доли в праве собственности на имущество МКД определяется по статье 37 жилищного кодекса. Такая доля пропорциональна размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику.

Предположим, площадь жилых и нежилых помещений в доме — 6500 м2, а площадь конкретной квартиры — 58,5 м2:

  • 58,5 м2 / 6500 м2 × 100% = 0,9%

Получается, что собственнику квартиры площадью 58,5 м2 принадлежит доля размером 0,9% в праве собственности на общее имущество дома.

Собственнику важно знать эту цифру: ровно такое количество голосов будет у него на собрании, на котором решаются вопросы об использовании имущества МКД.

По закону управляющая компания либо правление ТСЖ, смотря кто управляет домом, ведут реестр собственников помещений в МКД. В этот реестр включаются сведения о размере доли каждого собственника в праве собственности на общее имущество. Чтобы узнать нужные цифры, обратитесь в свою УК или ТСЖ. Можно попробовать рассчитать самостоятельно, но это непросто. Как это сделать, мы писали в статье про общее собрание собственников МКД.

Использование общего имущества

Общее имущество МКД можно использовать двумя способами. Первый — по прямому назначению. К примеру, лифты, чтобы подниматься и спускаться по этажам, подъезды и коридоры, чтобы проходить по ним в квартиры.

То же имущество можно использовать в коммерческих целях. В этом случае собственники помещений будут зарабатывать деньги на общем имуществе МКД. Для этого можно, например, дать разрешение повесить рекламное объявление в лифте, предоставить продуктовому магазину на первом этаже дома часть коридора под склад. В этом случае заработанные за счет общего имущества деньги будут принадлежать всем собственникам в МКД.

Закон позволяет потратить эти деньги по-разному.

Забрать себе. Собственники могут получать доходы от использования общего имущества лично. Деньги будут делиться между ними пропорционально размеру их долей в праве собственности на имущество МКД.

Например, за месяц общее имущество принесло дому 300 000 ₽. В таком случае собственник с размером доли 0,9% получит из этих денег 2700 ₽:

  • 300 000 ₽ × 0,9% = 2700 ₽

Пустить в фонд капремонта. Деньги разрешается направлять в фонд капитального ремонта МКД в счет обязанности платить взносы на капремонт, указанные в квитанции.

ЖКУ. Доходы от использования общего имущества МКД можно зачесть в счет ежемесячной платы за содержание жилого помещения, которую собственникам выставляет УК или ТСЖ в квитанциях.

Самофинансирование дома. Заработанные деньги могут стать источником самофинансирования дома. Их можно потратить, например, на текущий ремонт или благоустройство придомовой территории: покрасить стены и побелить потолки в подъездах, установить новые двери, отремонтировать лифты, построить детскую площадку во дворе, высадить цветы, установить новые скамейки и урны.

Способов заработать деньги на имуществе МКД много. Например:

  1. сдать в аренду интернет-провайдеру часть крыши или стены в подъезде для установки оборудования;
  2. предоставить за плату часть фасада для рекламных конструкций, баннеров и растяжек;
  3. сдать в аренду часть земельного участка под домом для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона.

Расскажу подробнее, как реализовать эти идеи и заработать деньги.

Судя по количеству рекламных вывесок, собственники этого МКД могут получать сотни тысяч рублей арендной платы за пользование общим имуществом в месяц
Судя по количеству рекламных вывесок, собственники этого МКД могут получать сотни тысяч рублей арендной платы за пользование общим имуществом в месяц

Как провести общее собрание собственников

Как будет использоваться общее имущество МКД, собственники решают вместе на общем собрании. Даже если имущество передается не постороннему лицу, а одному из собственников в МКД, провести собрание необходимо.

Например, хозяин помещения на первом этаже решил открыть там стоматологическую клинику и повесить рекламную растяжку на фасаде, чтобы привлечь клиентов. Прежде чем сделать это, ему нужно получить согласие общего собрания собственников, хотя он сам собственник и ему принадлежит доля в праве собственности на имущество МКД.

Стандартная процедура проведения собраний описана в статьях 44—48 жилищного кодекса. В Т⁠—⁠Ж об этом есть целый цикл статей:

Расскажу о нюансах собрания именно по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.

Способ проведения собрания. Чтобы определить, как будет использоваться общее имущество, можно провести очное, заочное или очно-заочное собрание.

Очное — когда собственники на нем присутствуют, вместе обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним.

При проведении собрания в заочной форме собственники вместе не собираются. Чтобы выразить мнение по вопросам повестки дня, каждый из них самостоятельно заполняет заранее направленный ему бюллетень для голосования.

Очно-заочная форма — сочетание двух предыдущих форм. Это значит, что проводится собрание, на котором все желающие собственники могут присутствовать лично, принять участие в обсуждении вопросов повестки дня и проголосовать по ним. Те собственники, кто по каким-то причинам не может или не хочет лично присутствовать на собрании, просто заполняют бюллетень и передают его организатору. Их голоса тоже будут учтены.

Кворум — количество собственников, которые должны принять участие в собрании, чтобы оно было правомочным, а принятые по его итогам решения — юридически действительными.

Чтобы общее собрание по вопросу сдачи имущества МКД в аренду имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.

Например, общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД — 6500 м2. Общее количество голосов всех собственников всегда равно общей площади помещений в доме. Значит, собственникам этого МКД в совокупности принадлежит 6500 голосов.

Чтобы общее собрание имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым в совокупности принадлежит более 3250 голосов или 3250 м2.

Инициатор и организатор собрания. Инициатор выступает с предложением провести общее собрание, а организатор готовит его: составляет необходимые документы, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, определяет дату и место проведения собрания и т. д. Чаще всего инициатор и организатор — одно и то же лицо.

Жилищным кодексом предусмотрено три варианта, кто может стать инициатором и организатором общего собрания собственников по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.

УК или ТСЖ обычно выступает инициатором и организатором собрания, когда потенциальный арендатор напрямую обращается к ним с предложением заключить договор аренды. Чтобы сделать это по закону, УК или ТСЖ выносит предложение арендатора на общее собрание собственников.

Любой из собственников может стать инициатором и организатором. Чаще всего так бывает, если собственник сам планирует стать арендатором общего имущества.

Например, хозяин магазина на первом этаже хочет арендовать часть земельного участка под домом, чтобы обустроить отдельный вход в магазин. Для этого ему нужно получить согласие остальных собственников. С этой целью такой собственник и проводит собрание.

Группа собственников тоже может инициировать собрание, если ее участникам совместно принадлежит не менее 10% от общего количества голосов. Так бывает, когда собственникам известны потенциальные арендаторы имущества МКД. В таком случае группа собственников вправе обратиться к УК или ТСЖ с требованием организовать и провести общее собрание. УК или ТСЖ обязаны это сделать. Они будут организаторами собрания.

Вопросы повестки дня. Рекомендую внимательно отнестись к повестке дня общего собрания и включить в нее такие вопросы:

  1. Передача общего имущества в аренду. В формулировке этого вопроса важно конкретизировать, какое именно имущество передается, кому и для каких целей.
  2. Условия, на которых имущество передается арендатору: срок аренды, размер арендной платы и сроки ее внесения. Срок аренды может быть любым: два месяца, полгода, пять лет. Размер арендной платы можно установить либо в виде фиксированной суммы, например 20 000 ₽ в месяц, либо как ставку за единицу площади общего имущества, например 500 ₽ за 1 м2. Помните: арендатор не имеет права использовать имущество МКД бесплатно даже один день, если только собственники сами не решили иначе.
  3. Цели, на которые будут направляться доходы от аренды. Можно остановиться на каком-то одном варианте из тех, что я перечисляла выше, или выбрать сразу несколько. Во втором случае придется решить, в каких пропорциях будут расходоваться деньги. Например, 60% доходов от аренды идут на текущий ремонт дома, оставшиеся 40% распределяются между собственниками.
  4. Лицо, которое будет получать арендную плату и расходовать ее. Таким лицом может быть УК или ТСЖ, кто-то из собственников или председатель совета МКД, если такой совет есть. Тот, кого выберут собственники, будет следить за исполнением договора, получит доступ к доходам от аренды и возможность ими распоряжаться, вести всю отчетность.
  5. Текст договора аренды.
  6. Лицо, которое подпишет договор с арендатором от имени всех собственников. Это может сделать руководитель УК или председатель правления ТСЖ, кто-то из собственников или председатель совета МКД.

Количество голосов, необходимое для принятия решений. Чтобы какой-то вариант решения по каждому из вопросов повестки дня считался принятым, за него должны проголосовать не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников в МКД.

Пример протокола общего собрания собственников МКД. Желтым выделены вопросы, которые связаны с передачей общего имущества в аренду
Пример протокола общего собрания собственников МКД. Желтым выделены вопросы, которые связаны с передачей общего имущества в аренду
Пример протокола общего собрания собственников МКД. Желтым выделены вопросы, которые связаны с передачей общего имущества в аренду
Пример протокола общего собрания собственников МКД. Желтым выделены вопросы, которые связаны с передачей общего имущества в аренду
Пример протокола общего собрания собственников МКД. Желтым выделены вопросы, которые связаны с передачей общего имущества в аренду

Договор аренды общего имущества МКД

После того как собрание собственников одобрило передачу имущества МКД в аренду, можно подписывать договор с арендатором. Текст договора аренды должен быть в точности таким, какой утвердили собственники на общем собрании.

Договор нужно зарегистрировать в Росреестре, если:

  1. в аренду передаются части нежилых помещений — подвалов, чердаков, коридоров — либо часть земельного участка под домом;
  2. срок аренды равен 1 году и более.

Во всех остальных случаях государственная регистрация договора не нужна.

Передать имущество арендатору необходимо по акту приема-передачи, после этого он может начать им пользоваться. Например, установить на крыше дома рекламу можно только после подписания акта приема-передачи части крыши.

В течение всего срока договора арендатор обязан регулярно вносить арендную плату в том размере, в те сроки и в том порядке, которые прописаны в договоре.

Пример договора аренды общего имущества. Фрагменты, выделенные цветом, можно и нужно менять исходя из конкретной ситуации
Пример договора аренды общего имущества. Фрагменты, выделенные цветом, можно и нужно менять исходя из конкретной ситуации
Пример договора аренды общего имущества. Фрагменты, выделенные цветом, можно и нужно менять исходя из конкретной ситуации

Незаконное использование общего имущества

Любое не согласованное с собственниками использование общего имущества незаконно. На практике есть две формы незаконного использования имущества: самовольный и согласованный захват.

Самовольный захват. Это случаи, когда нарушитель без согласования с кем-либо бесплатно пользуется общим имуществом в личных, обычно коммерческих, целях.

Например, хозяин продуктового магазина, расположенного в доме, крепит на фасаде здания над входом в магазин рекламный баннер. Или владелец салона красоты строит на первом этаже отдельный вход с крыльцом и навесом на земельном участке под домом. Или предприимчивый гражданин решает подзаработать денег и устанавливает во дворе дома торговый аппарат с напитками.

Чтобы использовать имущество МКД законно, во всех перечисленных и других аналогичных ситуациях сначала необходимо обратиться к УК или ТСЖ с предложением заключить договор аренды общего имущества. Затем дождаться, пока УК или ТСЖ проведут общее собрание собственников и вынесут вопрос на голосование. Только после этого можно заключать договор аренды и использовать имущество МКД.

Согласованный захват отличается тем, что нарушитель получает согласие пользоваться общим имуществом и исправно платит за него деньги. Проблема в том, что согласие дает не тот, кто должен. Соответственно, и деньги получает не тот, кто имеет на них право.

Такой несанкционированный пользователь обычно договаривается напрямую с УК или ТСЖ, в обход собрания собственников. Плату за пользование имуществом тоже получает УК или ТСЖ — до собственников эти деньги так и не доходят и на общие нужды МКД не расходуются.

Даже для размещения такой маленькой коробочки на стене подъезда компании-провайдеру нужно получить согласие собственников
Даже для размещения такой маленькой коробочки на стене подъезда компании-провайдеру нужно получить согласие собственников

Как проверить законность использования имущества МКД

Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.

Первое, что можно сделать, — зайти на официальный портал «Реформа ЖКХ», найти информацию о своем доме и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.

По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на этом портале. Но полные сведения на портале есть далеко не по каждому дому. Если нужные документы найти не удалось, можно обратиться в УК или ТСЖ с письменным заявлением.

Заявление можно написать в свободной форме. Попросите ознакомиться с протоколом общего собрания собственников, на котором решили передать имущество конкретному лицу, а также с договором, на основании которого передали имущество.

УК или ТСЖ обязаны показать эти документы — оснований для отказа по закону нет. Если имущество передавали законно, а необходимые документы в наличии и правильно оформлены, УК или ТСЖ без проблем их предъявят.

Если выяснится, что УК или ТСЖ не в состоянии объяснить, кто, когда и на каких основаниях передал имущество, вы имеете дело с самовольным захватом общего имущества. Когда у УК или ТСЖ есть договор аренды, но нет протокола общего собрания собственников, на котором решили заключить этот договор, налицо согласованный захват имущества МКД.

И при самовольном, и при согласованном захвате право общей долевой собственности на имущество МКД нарушено и его нужно защищать. Порядок защиты зависит от формы незаконного использования.

Если речь идет о рекламе на фасаде, нужно учитывать, что есть разница между рекламной конструкцией и информационной вывеской.

Рекламная конструкция призвана привлекать внимание, а ее установка обязательно должна быть согласована с собственниками дома.

Информационная вывеска содержит информацию об объекте бизнеса, которую владелец обязан указать по закону: название, адрес, часы работы, телефон. Арбитражный суд считает, что информационные вывески не требуют согласования на общем собрании: предприниматель в этом случае исполняет закон, и никто не должен этому мешать.

Суды по-разному смотрят, что считать рекламой, а что информационной вывеской. Но в целом можно ориентироваться на постановление пленума Высшего арбитражного суда, где сказано, что основной признак рекламы — привлечение внимания к объекту рекламирования. То есть небольшая табличка с часами работы и надписью «Магазин „Березка“» вряд ли может считаться рекламой. А баннер 3 × 6 м с информацией о скидках и призывом зайти в этот магазин — уже рекламная вывеска.

Как бороться с самовольным захватом имущества МКД

Первое, что рекомендую сделать, — заручиться поддержкой УК или ТСЖ. По закону именно они обязаны обеспечивать соблюдение прав собственников и представлять их интересы, связанные с управлением общим имуществом. То есть направлять претензии нарушителю и обращаться с иском в суд должны УК или ТСЖ.

Если УК или ТСЖ бездействуют, собственники могут разобраться с самовольным захватом имущества МКД самостоятельно. В первую очередь нужно собрать доказательства на случай, если вопрос не удастся урегулировать мирно и придется обращаться в суд. Вот что я рекомендую сделать.

Акт осмотра общего имущества. Чтобы составить акт, как минимум три собственника собираются вместе и выходят туда, где обнаружили незаконное использование общего имущества. Например, к стене дома, на которой висит реклама.

Собственники коллективно осматривают «место преступления», делают замеры — понадобится рулетка или измерительная лента, — а потом детально описывают все, что увидели и измерили, на бумаге. Например, в случае с незаконной рекламой в акте пишут, где именно она висит, как выглядит: длина и высота, цвет, что на ней изображено или написано, из каких материалов сделана, кому предположительно принадлежит.

В акте нужно зафиксировать дату, время и место его составления, ФИО и место жительства всех собственников, участвовавших в осмотре. Акт составляется в трех экземплярах.

Фотографии делаются при составлении акта и прилагаются к нему. Советую сделать несколько разных фотографий:

  1. Обзорные. Дом общим планом, чтобы было видно, например, где именно висит реклама.
  2. Фото нарушения крупным планом. Например, фото рекламы с близкого расстояния, с которого ее можно хорошо рассмотреть.
  3. Фото прилегающей территории. Например, если реклама висит рядом со входом в стоматологическую клинику и предположительно ей принадлежит, рекомендую сфотографировать еще и вход в клинику.

Профессиональные фотографии не нужны. Можно снять все на телефон.

Так может выглядеть акт осмотра рекламной конструкции
Так может выглядеть акт осмотра рекламной конструкции

Претензия. После того как доказательства собраны, нужно составить письменную претензию в адрес нарушителя, чтобы попытаться урегулировать спор без суда. Претензию может составить и подписать любой собственник. Хватит даже одной подписи, но при желании можно написать и коллективную претензию.

Чтобы направить претензию нарушителю, нужно выяснить официальное название организации и ее юридический адрес либо ФИО индивидуального предпринимателя и его адрес. Такая информация может быть на режимной вывеске, которую организации и ИП должны размещать на входе. Чтобы узнать адрес и наименование компании или ФИО и адрес ИП, можно также воспользоваться сайтом налоговой.

Режимная вывеска. Сведений о наименовании и юридическом адресе компании на ней нет, но есть номер ИНН, по которому эту информацию легко найти на сайте налоговой
Режимная вывеска. Сведений о наименовании и юридическом адресе компании на ней нет, но есть номер ИНН, по которому эту информацию легко найти на сайте налоговой

В претензии требуйте прекратить несанкционированное использование имущества: снять вывеску с фасада, демонтировать крыльцо, освободить земельный участок и т. д.

Установите нарушителю конкретный срок для исполнения требования. Срок должен быть разумным, чтобы было реально за это время устранить нарушения. Трудно за один день демонтировать крыльцо и навес — такой срок заведомо невыполним.

Претензию составьте в двух экземплярах: один вручите нарушителю под подпись, второй оставьте у себя. Если нарушитель отказывается принять претензию, отправьте ее по почте заказным письмом и не забудьте сохранить почтовую квитанцию об отправке. Экземпляр претензии с отметкой о вручении нарушителю либо почтовая квитанция — еще одно доказательство, которое потребуется в суде.

Пример претензии нарушителю от собственника
Пример претензии нарушителю от собственника

Иск в суд. Если претензия не помогла, придется обращаться в суд. Перед подачей иска я рекомендую составить повторный акт осмотра, чтобы зафиксировать, что нарушение до сих пор не устранено.

После этого можно идти в суд с иском, который вправе подать любой собственник.

В иске заявляйте сразу два требования:

  1. Устранить нарушение и прекратить использование имущества МКД.
  2. Возместить неосновательное обогащение за незаконное использование имущества.

Неосновательное обогащение — это те деньги, которые нарушитель заплатил бы за использование имущества, если бы делал это законно, на основании договора. Но нарушитель пользовался имуществом самовольно, ничего не платил и деньги сэкономил. Вот эта экономия и называется неосновательным обогащением.

В исковом заявлении сделайте подробный расчет взыскиваемой суммы. Размер неосновательного обогащения определить несложно.

Предположим, что общим собранием собственников МКД утвержден тариф за размещение рекламной вывески — 1000 ₽ в месяц за 1 м2 фасада, занятый вывеской. Площадь вывески — 3 м2. На момент обращения в суд вывеска висит уже 5 месяцев.

Неосновательное обогащение считаем так:

  • 1000 ₽ × 3 м2 × 5 месяцев = 15 000 ₽

Такие иски без проблем удовлетворяются судами. Приведу примеры из судебной практики.

В Хабаровске ООО «Автобан» арендовало помещение на первом этаже МКД. Без согласия собственников дома компания разместила на фасаде здания рекламные конструкции площадью почти 45 м2.

Никакой платы за размещение рекламы компания не вносила, хотя собственники дома на общем собрании за 5 лет до этого случая утвердили единый тариф за размещение рекламных конструкций на доме — 500 ₽ за 1 м2.

Интересы собственников дома защищало ТСЖ «Победа», которое на протяжении восьми месяцев составляло акты осмотра дома, делало фотоснимки и направляло компании предписания с требованием демонтировать вывески.

ООО «Автобан» все требования игнорировало, после чего ТСЖ обратилось в суд с исковым заявлением и выиграло дело. Компанию обязали не только снять вывеску, но и возместить собственникам 335 520 ₽ неосновательного обогащения.

Как бороться с согласованным захватом имущества МКД

Чтобы бороться с согласованным захватом, придется писать претензию и нарушителю, и УК или ТСЖ. До этого также нужно собрать доказательства нарушения: составить акт осмотра и сделать фотографии.

От УК или ТСЖ требуйте:

  1. Расторгнуть договор с нарушителем, который был заключен без согласия собственников.
  2. Представить развернутый отчет о сумме доходов, которые УК или ТСЖ получили в результате незаконной сдачи общего имущества МКД в аренду.
  3. Вернуть все незаконно присвоенные деньги собственникам — на лицевой счет МКД.

В претензии в адрес УК или ТСЖ необходимо установить срок для исполнения требований. 30 дней с момента получения претензии будет достаточно.

Пример претензии в адрес УК или ТСЖ
Пример претензии в адрес УК или ТСЖ

Иск в суд. При согласованном захвате общего имущества иск нужно предъявлять сразу к двум ответчикам: УК или ТСЖ и незаконному пользователю.

В иске рекомендую заявить одновременно три требования:

  1. Признать заключенный между УК или ТСЖ и нарушителем договор аренды недействительным на основании статьи 168 ГК РФ.
  2. Обязать нарушителя прекратить использовать общее имущество МКД и привести имущество в первоначальное состояние.
  3. Взыскать с УК или ТСЖ неосновательное обогащение.

Расчет суммы неосновательного обогащения будет иным. Оно складывается из присвоенных УК или ТСЖ арендных платежей за все время незаконной сдачи имущества в аренду.

К примеру, по договору аренды между УК и нарушителем размер арендной платы составлял 14 000 ₽ в месяц. УК незаконно сдавала общее имущество в аренду и получала за это арендные платежи в течение 7 месяцев.

Получается, что за это время УК незаконно присвоила себе в виде неосновательного обогащения 98 000 ₽:

  • 14 000 ₽ × 7 месяцев = 98 000 ₽

Иски, которые предъявляют собственники в случае согласованного захвата имущества МКД, суды обычно тоже разрешают в пользу этих собственников.

Например, в Москве на кровле одного из многоквартирных жилых домов ОАО «Вымпел-Коммуникации» установило свое оборудование по договору с ТСЖ «Покровское-Глебово», которое управляло этим домом.

Один из собственников квартир в доме — ООО «Трейд Инвест» — обратился в суд с иском и потребовал обязать ОАО «Вымпел-Коммуникации» демонтировать свое оборудование с кровли МКД.

В ходе разбирательства выяснилось, что ТСЖ «Покровское-Глебово» не получало согласия собственников на сдачу общего имущества МКД в аренду. В итоге суд пришел к выводу, что ТСЖ заключило договор незаконно, и удовлетворил требования ООО «Трейд Инвест».

Запомнить

  1. Общее имущество МКД принадлежит всем без исключения собственникам помещений в доме.
  2. Никто не вправе использовать общее имущество без согласования с собственниками.
  3. Чтобы зарабатывать деньги за счет имущества МКД, проведите общее собрание собственников, установите тарифы за использование имущества и утвердите текст договора аренды.
  4. Появление на доме, внутри него или на придомовой территории рекламы, оборудования, козырьков, лестниц неизвестного происхождения — повод потребовать объяснений у УК или ТСЖ.
  5. Если объяснений управляющей компании или ТСЖ нет, право собственности на имущество МКД нарушено. В этом случае соберите доказательства и зафиксируйте нарушение при помощи фотографий и акта осмотра.
  6. Направьте претензию нарушителю. Если не сработало, обращайтесь в суд. Требуйте устранить нарушение и возместить неосновательное обогащение.
  7. Если выяснилось, что нарушитель использует общее имущество с одобрения управляющей компании или ТСЖ, предъявляйте претензию и иск еще и к ним.
Иллюстратор — Егор Шатохин
Марина Чичерова
Марина Чичерова
А ваш дом пополняет свой бюджет за счет сдачи в аренду общего имущества?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Павел Горяинов

Очень полезная статья, в избранное

13
0
Дмитрий Никитин

Не забываем учитывать процент исходя из голосов всех собственников.
1) как правило никто вас не спрашивает, по закону интернет и связь это благо, и если хотя бы один человек будет пользоваться провайдером, то оборудование с чердака убрать никак не получится.
2) Плата за оборудование провайдеров нигде не нормирована и как правило это позволяет платить копейки от 50 до 500 рублей за оборудование или квадратный метр, занимаемый оборудованием.
3) Просто так рекламу не повесить. Дом должен удачно стоять, и даже так будет очень сложно найти рекламодателя.
4) проблема в том, что аренда под рекламный баннер высотой в 9 этажей как правило стоит всего в 2-3 раза дороже стандартного дорожного билборда, а по площади больше его раз в 10.
5) провайдеры как правило даже в новых домах сверлят межэтажные плиты и ставят этот убогий короб, и это законно, и зашить этот короб не получится, потому что провайдеру необходимо будет предоставить доступ , в случае запроса. У каждого провайдера свой короб, вот и получается по 7 уродских труб.
6) операторы очень неохотно соглашаются платить, с половиной придется судиться.
7) скорее всего киоск вам поставят и просто дадут откат в администрацию, вместо того, чтобы платить вам аренду, администрация в праве забрать вашу землю и предоставить её кому угодно.
8) Если честно не хочу обидеть автора, но он точно не узнавал про реальные цены за рекламу, ни о каких сотнях тысяч даже в Москве и близко речи не идёт. Особенно ща те огрызки рекламы на фото.
9) большинство предпринимателей которые открывают на первом этаже что-то, просто вешают вывеску, которую вешать как раз законно и никаких собраний проводить не нужно.
10) кворумы никто давно не собирает это возможно только в малоквартирных хрущевках
11) Перевести нежилое помещение в жилое возможно только при 100% одобрительных голосов всех собственников!
12) как привило поликлиники и прочие просто покупают площадь (квартиры), а за имущество которое они "арендовали" платят по стандартному тарифу за квадрат ОДН.
13) никакого согласия собственников за коробочку провайдера получать не надо, другой вопрос что можно подать в суд за порчу имущества, но если просверлены межэтажные плиты, то суд отклонит ваш иск.
14) очень не просто найти собственника магазина и киоска, нужно много времени и готовность ездить в администрацию и министерство архитектуры и строительства.
15) рекламы в лифтах та ещё гадость но денежку тоже приносит.
А теперь о наболевшем: большинству жителей МКД глубоко до всего это нет дела. Люди мусорят, портят имущество перенося крупную мебель или крупногабаритные вещи, царапают лифты кидают рекламу мимо урны, и это даже в домах комфорт и бизнес классах, только в таких домах убираются чаще чем 2 раза в неделю. На словах очень просто убрать киоск или незаконный баннер, а по факту незаконный баннер можно только сорвать ( если баннер незаконный, и по документам его не должно быть, значит он случайно оказался там, кто-то потерял наверное) - сарказм конечно, но бороться с такими вещами очень сложно.

10
Татьяна Капитанова

Дмитрий, согласно на 100 процентов, в действительности все так, поэтому, например, плату с провайдеров рассчитываешь минимальную, по принципу "С паршивой собаки хоть шерсти клок", т.е. так, чтобы платили регулярно и не тратить время и деньги на суды!

2
0
Роман Антонов

24.08.20, 06:54

Отредактировано

А как же быть с налогом на доходы физических лиц? Данных доход облагается и получателем является каждый собственник. При этом УК будучи агентом по сдаче в аренду не является налоговым агентом и НДФЛ платить не должна. Налоговым агентом является источник дохода - то есть арендатор, но удержать налог и отчитаться возможности не имеет, так как ему нужны данные собственников (ФИО, ИНН, паспортные данные). В итоге он уведомит ИФНС о невозможности удержать налог. Собственники вряд ли будут декларировать свой доход и в итоге получат штраф. Напишите пожалуйста ещё одну статью по поводу НДФЛ. Как оформить, чтобы всё было легко и законно?

7
Роман Аскатов

Роман, решился вопрос по налогам? Если да, то поделитесь опытом, пожалуйста!

2
Sergeeva Olga

Роман, самое верное замечание. Провести собрание собрать деньги и сдать в аренду - самое легкое. Потом собственников ждет не приятный сюрприз за собранные "копейки".

1
Надежда Петрова

Роман, в случае заключения Договора доход получают не собственники, а УК или ТСЖ. Они и отчитываются в налоговой и платят налог с дохода в соответствии с системой налогообложения организации. Разве не так???

0
Дмитрий Никитин

Dmitrii, вы всегда можете сделать запрос и проверить куда были потрачены деньги и посмотреть все договора. А там будет уже реально оценить стоит это того или нет. Не думайте что там крутятся миллионы или даже тысячи. Как правило нормальный заработок у УК бывает если вести много домов.

4
0
Катя Беспалова

Прошу обратить внимание что есть разница между "рекламными конструкциями", за которые денежные средства с организаций действительно могут взиматься, но есть еще "информационные вывески" размещение которых продиктовано требованиями Закона о защите прав потребителей и за такие вывески, согласно позиции Верховного Суда РФ, денежные средства взиматься не могут. прежде чем идти в суд к "захватчикам общего имущества" квалифицируйте конструкцию.

3
0
Сергей Грудинин

Ошибочка здесь есть, И ОЧЕНЬ существенная. Надо не 50% а 2/3 голосов от списочного состава собственников. Это почти нереально. "В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, данные решения принимаются квалифицированным большинством. Кворум составляет 2/3 от площади всех собственников помещений."

3
Сергей Федосеев

Сергей, 50% это про кворум, а принятие решений 2/3 голосов в статье написано

0
Надежда Петрова

Сергей, почитайте ЖК РФ. Принятие решения об аренде ОИ 2/3 от всех собственников дома, а не от кворума. В этом случае и кворум не может быть менее 2/3.

0
0
Нина Травина

Интересная статья

2
0
Sergio Gusakov

Таким "юристам" не мешало бы на практике попробовать осуществить всё это

0
Сергей Федосеев

Sergio, зачем? С точки зрения закона написано достаточно грамотно, но можно упростить многое

0
0
Любовь Кустова

Статья интересная. Спасибо. На практике многие вопросы трудно осуществимые, но "вода камень точит" - всё возможно...

0
0
Sviatoslav Syrtsov

Где можно узнать, какая часть дома принадлежит жильцам?

Поясню: у нас одноподъездный дом, на первом этаже которого в т.ч. есть парикмахерская, магазины и т.д.

Как я понимаю, хоть мы и связаны техническими коридорами, но эта "магазинная" часть дома не принадлежит жильцам.
Как узнать, какая именно часть наша?

0
Илья

Sviatoslav, УК обязана вести учёт всех собственников помещений в доме. Также у неё есть список помещений в доме (он, кажется, есть и на сайте Росреестра)

0
Сергей Федосеев

Sviatoslav, жильцам ничего не принадлежит

0
0
Алексей Меньшов

Здравствуйте УК, в ответе на запрос собственников об отсутствии решения, заявило "помещения ОДИ используются нами по прямому назначению". Речь идёт о технических помещениях в МКД дворницких. Не хотят платить аренду. Кто прав?

0
Сергей Федосеев

Алексей, а за что платить? За сбор вашего мусора в дворнецких?

0
Сергей Федосеев

Dmitrii, судя по всему вы их и не заслуживаете😏

0
0
Светлана Елисеева

Пополняет но незаконным образом.Помогите разобраться.

0
0
Валентин Мачулин

Нет .все мимо нас.

0
0
Владимир Кишкурно

Уважаемая Марина, здравствуйте. В статье вы пишите, что договор аренды подлежит регистрации всегда, не зависимо от срока договора, в случае сдачи в аренду части нежилого помещения. Так я понял. Не могли бы вы, пожалуйста, дать ссылки на закон(ы) в обоснование этого утверждения. Заранее благодарю. Владимир.

0
Надежда Петрова

Владимир, мне кажется, что в статье написано о регистрации договоров сроком на год и более. Договор аренды на 11 месяцев можно не регистрировать. Там даже пример такого договора приложен. И пролонгироваться он должен на 11 месяцев.

0
0
Татьяна Капитанова

Возможно ли заключить договор с теплоснабжающей организацией, если в подвале МКД проходит транзитом городская теплотрасса, обеспечивающая теплом другие МКД микрорайона, если учесть что "возраст" труб 49 лет, и постоянно происходят аварийные ситуации и отключение тепла в самом доме?!

0
0
Elena

Спасибо, основные моменты были очень полезны, ест понимание куда двигаться дальше.

0
0
Совет Суоми

Нет. На нашей территории стоит трансформаторная подстанция Россетей, которая ничего не платит за пользование земельным участком.

0
0
Алина Левичева

Добрый день. В нашем доме УК распределяет средства от аренды провайдеров и рекламы в лифте. Можем ли мы (собственники) отдельно открыть счет и распоряжаться средствами? Например установить камеры?

0
0
ДонКихот

Написал председателю правления многодомного ТСЖ заявление о пресечении бесплатного использования подвала для транзитного трубопровода холодной воды в соседнее нежилое здание и взыскании денег с собственника за 3 года. Реакции никакой. Даже ответ на обращение не получил.

Куда дальше обращаться? Какая может быть цена аренды (25 метров трубы диаметром 25 мм)?

0
0
Лидия Васильеаа

Наша УК сама распоряжается этими средствами. Как правильно сформулировать вопросы повестки дня ОСС, чтобы распоряжаться ими советом дома по решению большинства собственников?

0
0
Перфильев Л. Г.  кв 49

Да, но пока не со всех арендаторов. Г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический 49. ТСЖ "Мечта 2"

0
0
user2161218

Марина, добрый день. Можете прокомментировать следующую ситуацию? На территории МКД имеется транформаторная подстанция с кадастровым номером. Имеют ли право жители МКД требовать арендную плату за указанное здание?

0
0
Агапов Иван

Марина добрый день. Можете прокомментировать следующий вопрос.. На территории МКД установлена трансформаторная станция, имеющая кадастровый номер. Имеют ли право жильцы требовать от владельца объекта арендной платы ?

0
0
Татьяна Саляхутдинова

А если УК сдала землю в аренду в 2022, не проводя собрание. Но есть протокол от 2012года, где собственники наделили УК разными полномочиями,в том числе по сдаче имущества в аренду. То как теперь бороться? Поставили 5 киосков под окном, но в 2012 году, на собрании о другом говорили

0
0
Виктория Романенко

Максимально грамотно. Благодарю!

0
0
Инна Соколова

Вопрос кворума 50% голосов собственников и количество голосов 2/3 проголосовавших "за" не стыкуется.
Мы провели собрание и его решением уполномочили правление ТСЖ заключать договора и устанавливать стоимость аренды. У нас много кладовок от 1,3 до 2,2 м2. Это какой должен быть протокол, что бы каждого арендатора прописать. Больше времени уйдёт, чем дохода

0
0
Андрей Костровский

Спасибо за статью. Будьте добры, подскажите что делать, если фасад МКД уже много десятилетий является опорой для 12 тросов троллейбусных линий? Горэлектротранс просто "посылает"...

0
0
Андрей Костровский

Прошу помочь в решении вопроса: несколько десятилетий фасад МКД является опорой для 12 тросов поддержки токоприемников троллейбусов. В нескольких квартирах шум и мелкая вибрация от проезжающего электротранспорта. Просьба перенести троса на отдельно стоящие вышки-столбы игнорируется...

0
0
Виктория Шаркова

Добрый день! К нашему дому подключен аппарат по продаже воды. Протокола собственников нет. Министерство регионального контроля Управляющей только предостережение выносит. Как нам быть?

Изображение пользователя Виктория Шаркова
0
0
Алексей Левхов

По поводу размещения трансформаторной подстанции есть нюансы, она может иметь свой кадастр и даже если она стоит в центре вашего ЗУ у нее свой участок в собственности, никакой аренды. Или это БКТП то на вашу землю наложен сервитут и с него вы тоже ничего не возьмёте.

0
0
user2720056

Огромное спасибо за полезную статью! Как правило, доходами от использования общего имущества, к сожалению распоряжается не собственники, а УК, которые получая неправ данные доходы. Они вместо сокращения расходов жителей, заботятся о размере своего кошелька.

0
0
Александр Берешев

А можете ещё раскрыть тему налогообложения этого самого дохода от сдачи общего имущества мкд

0

Сообщество