Как подать уведомление о начале строительства частного дома

Даже на своем участке нельзя просто взять и построить дом.

Сначала нужно согласовать его параметры с местной администрацией. Когда-то давно она выдавала разрешение на строительство. Сейчас процедура другая, но из-за сложных бюрократических формулировок она кажется не менее запутанной.

В статье я помогу разобраться в терминах, расскажу, как правильно оформить и куда подать уведомление, и что будет, если построить дом без него.

Сейчас не нужно получать разрешение на строительство, вместо него достаточно уведомить органы местного самоуправления о том, что планируете построить или реконструировать дом. Разрешения тоже остались, но в основном для застройщиков-компаний, которые возводят многоквартирные здания.

В общем случае все выглядит так: для постройки своего дома, что чаще всего происходит на землях ИЖС, нужно подать уведомление.

При этом формально есть несколько условий, которые надо выполнить одновременно  :

• строительство планируется на землях ИЖС или ЛПХ  . Еще бывают садовые дома — это отдельный вид объектов, которые строят на садовых участках. Такой дом тоже может быть жилым, и для его строительства нужно уведомление;
• планируете возвести отдельно стоящее здание, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
• максимальная этажность дома — 3, высота — 20 метров;
• дом не предназначен для использования в коммерческих целях.

Если хотя бы одно условие нарушено, придется получать разрешение на строительство.

Для строительства дома подходят три вида разрешенного использования, ВРИ, земельного участка.

ИЖС. Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте в строке «вид разрешенного использования» указано:

• для индивидуального жилищного строительства;
• индивидуальные жилые дома;
• для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;
• земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд);
• для частного домовладения;
• малоэтажная жилая застройка;
• для иных видов жилой застройки.

ЛПХ в границах населенных пунктов. Если участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, в строке «вид разрешенного использования» должно быть это указано. Обычная формулировка: «для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».

Если написано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», это означает, что участок расположен за чертой населенного пункта, строить на нем нельзя.

Садовые участки. Так в обиходе называют участки с видом разрешенного использования «садовый земельный участок» или «ведение садоводства». Обычно они располагаются на территориях СНТ.

На территориях с другими ВРИ строить дом запрещено.

Узнать ВРИ участка можно двумя способами:

1. Посмотреть на публичной кадастровой карте: найти интересующий участок по кадастровому номеру, и сервис покажет его ВРИ.
2. Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, ЕГРН.

Назначение земельного участка можно поменять. Например, землю для огородничества перевести в категорию ИЖС. Это делают через Росреестр, придется обосновать перевод.

Для постройки дома понадобятся:

1. Документ, подтверждающий зарегистрированное право на землю, например договор аренды или выписка из ЕГРН.
2. Заполненное уведомление о начале строительства.
3. Сведения о доме: простое описание его параметров, количества этажей, площади, высоты, планируемых отступов от границ и прочее.
4. Если дом будет построен в границах исторического поселения — информация о том, как он будет выглядеть, поскольку в таких населенных пунктах часто бывают требования к внешнему облику строений  .
5. Доверенность для представителя, если документ подает он.

Для него есть специальная форма — ее нужно заполнить. В уведомлении нужно представить следующее  .

Сведения о застройщике. Фамилия, имя и отчество, место жительства, паспортные данные. Если это компания — наименование, адрес, ЕГРН и ИНН.

Сведения о земельном участке. Его адрес, кадастровый номер, ВРИ, данные о собственниках. Здесь же нужно указать правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи, и сведения, если на землю есть права у кого-то еще кроме заявителя.

Сведения о планируемом объекте строительства. Нужно указать цель подачи уведомления — строительство или реконструкция. А еще — описать, какой будет дом — площадь, высота, количество надземных этажей, отступы от границ участка и прочее.

Схема дома. Нужно отобразить его расположение на участке и показать отступы от границ. Схему можно сделать самостоятельно, даже от руки, без заверения кем-либо.

Прочие данные. Нужно указать, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Еще оставить свой почтовый адрес или адрес электронной почты, куда придет ответ от администрации. Оформить согласие на обработку персональных данных. Заверить уведомление подписью и ее расшифровкой.

Подать уведомление может только владелец участка или его представитель по доверенности.

Уведомление подают в местную администрацию, как правило, этими вопросами занимается комитет по архитектуре и градостроительству.

Подать уведомление о начале строительства можно на бумаге через МФЦ или в администрации, либо через госуслуги. Еще уведомления подают через региональные порталы госуслуг, например в Москве через mos.ru, а в Татарстане — на республиканском портале.

Если приложили не все документы или не указали полную информацию, администрация даст три дня на исправления  . После этого срока уведомление рассматривать не будут, даже если донести недостающие бумаги.

В течение семи рабочих дней должно прийти ответное уведомление о том, что будущий дом соответствует или не соответствует требованиям  .

Срок рассмотрения могут увеличить до 20 дней, если строительство планируется в границах исторических поселений  .

Если подавали документы лично, ответное уведомление пришлют по почте на бумаге, а если через госуслуги — электронный документ появится в личном кабинете.

Уведомление о соответствии требованиям действует 10 лет. Начать строительство можно в любой момент в пределах этого срока, даже, например, через 9 лет и 11 месяцев. Но менять параметры дома нельзя: если захотелось вместо одного этажа два, то придется согласовывать заново.

Если участок продан, уведомление, выданное предыдущему владельцу, остается действительным. Новый хозяин может построить дом с такими же параметрами  .

Закрытый список причин для отказа администрации установлен законом  :

1. У заявителя нет прав на земельный участок.
2. ВРИ земли не допускает строительства жилого дома.
3. Строительство планируется в зоне с особыми условиями использования, например в границах природоохранной территории или на прибрежной зоне.
4. Параметры дома не соответствуют нормам, например высота — более 20 м, этажность — более 3 этажей.
5. Расположение здания на участке нарушает правила землепользования и застройки или пожарные нормы: не соблюдены отступы от хозпостроек, забора, красной линии улиц и проездов, соседского дома и прочее.

Если пришло уведомление о несоответствии, нужно исправить ошибки, изменить или дополнить информацию и отправить уведомление повторно.

Оспорить отказ можно в суде  , подав административный иск в течение трех месяцев со дня получения отказа.

Можно, но все изменения придется согласовывать с администрацией  . Если этого не сделать, то при регистрации дома возникнут проблемы: чиновники могут проверить, построено ли на самом деле то, что предполагалось в уведомлении. Если будут расхождения, то как минимум не дадут зарегистрировать право собственности.

В худшем случае дом придется перестраивать или сносить  — если его параметры в принципе не могут соответствовать необходимым, например не выдержано нужное расстояние до заборов соседей.

Для согласования изменений нужно подать уведомление об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции. Порядок подачи такой же, в ответ также придет уведомление — соответствуют изменения нормативам или нет.

После окончания строительства есть месяц, чтобы подать уведомление об этом в то же ведомство  . Главное, чтобы не прошло 10 лет с момента первого уведомления. Иначе уведомление об окончании стройки вернут без рассмотрения, а постройку могут в суде признать незаконной  .

К уведомлению об окончании строительства нужно приложить технический план. Его составляют кадастровые инженеры.

Техплан делают в форме электронного документа и заверяют усиленной квалифицированной электронной подписью, либо на бумаге и заверяют подписью и печатью кадастрового инженера  .

Когда техплан готов, подайте уведомление об окончании строительства через госуслуги, МФЦ или лично. Приложите к нему  :

• техплан;
• копию паспорта заявителя. Если документы подает доверенное лицо — копию паспорта представителя и нотариально заверенную доверенность;
• соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности жилого дома, если у земельного участка несколько собственников или арендаторов.

За регистрацию права собственности на объект недвижимости нужно уплатить госпошлину — 2000 ₽. С 1 января 2025 года сумма увеличится до 4000 ₽.

Когда администрация получит уведомление об окончании стройки, на место выйдет комиссия и сравнит, что в бумагах, а что на деле  . Через семь дней выдадут уведомление о соответствии или несоответствии дома требованиям закона.

Если нарушений нет, местная администрация передаст документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности. А если не успеет передать в установленный срок, можно направить заявление самостоятельно. Необходимые документы Росреестр сам запросит у администрации  .

Если дом не соответствует требованиям, уведомление параллельно отправят в структуры, которые занимаются незаконными постройками  . Это может быть комитет по соблюдению земельного законодательства при администрации или отдельные сотрудники в Росреестре. В общем, заявить двухэтажный дом, а построить пятиэтажный не получится: оштрафуют и заставят снести.

Это будет самовольная постройка. Ее можно узаконить через суд, но только если нет нарушений по параметрам и возражений от соседей.

За строительство без оформления могут оштрафовать на сумму:

1. до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не меньше 5000 ₽ — если нет прав на землю  ;
2. до 2000 ₽ — если нарушены регламенты  ;
3. до 1000 ₽ — если уведомление не отправлено или отправлено с нарушением срока  .

Как видите, штрафы невелики. Но штраф — полбеды. Самовольную постройку могут заставить переделать по нормам застройки или снести  . Причем за счет собственника.

Есть шанс, что если построить «втихую», то дом просто не заметят. Но тогда не получится его зарегистрировать, а еще кто угодно может пожаловаться и вызвать внимание контролирующих органов.

Понятия «дача» в законе нет — есть садовые дома и индивидуальные жилые дома. Первые можно строить на участках СНТ, а также на землях с назначением «ведение личного подсобного хозяйства» в границах населенных пунктов.

Если участок огородный, дачи там быть не может: только теплица и некапитальный сарай для инструментов.

Для возведения садового дома нужно уведомить администрацию. Порядок такой же, как и при ИЖС. Разница в том, что самовольно построенный садовый дом можно узаконить по «дачной амнистии». Она касается не только домов, которые появились много лет назад, по ней также можно зарегистрировать дом, недавно построенный без согласований.

Дачная амнистия — это упрощенный порядок оформления прав собственности на дома, при строительстве которых владелец не подавал уведомлений и не получал разрешение на строительство  . Подробнее — в статье «Как оформить дом в собственность по дачной амнистии».

Пока амнистия действует до 1 марта 2031 года. Для регистрации нужен лишь технический план дома, который сделает кадастровый инженер. Но опять же — дом должен соответствовать правилам застройки и ничего не нарушать, а у собственника должны быть права на землю.

Если дом построен без согласований на участке ИЖС или ЛПХ, поставленном на кадастровый учет до 4 августа 2018 года, то тоже можно воспользоваться амнистией. Регистрацию сделают на основании правоустанавливающего документа на земельный участок. Но если собственник хочет, он вправе оформить уведомления о начале и конце строительства  .

1. Разрешение на строительство индивидуального жилого или садового дома не нужно. Все работает через уведомления — о начале и конце строительства. Уведомьте местную администрацию о будущих параметрах дома, дождитесь ответного одобрения — и можете приступать к строительству.
2. Перед подачей уведомления убедитесь, что на участке можно возводить дом. Всего три ВРИ подходят для строительства жилого или садового дома. Это участки под ИЖС, ЛПХ в границах населенных пунктов, а также участки с ВРИ «ведение садоводства» — обычно на территориях СНТ.
3. Строить по согласованным параметрам можно в течение 10 лет. Если продадите участок, уведомление продолжит действовать, и новый владелец вправе строить по нему.
4. Если решите переделать проект будущего дома, придется подавать уведомление об изменении параметров планируемого строительства. Порядок и сроки его рассмотрения такие же, как и у уведомления о начале стройки.
5. Уведомление об окончании строительства надо отправить в течение месяца после завершения стройки. Приложите выполненный кадастровым инженером технический план. В течение 7 рабочих дней дом проверят и, если все в порядке, поставят на кадастровый учет. После этого его можно будет оформить в собственность.
6. Если дом не соответствует первоначальному проекту, администрация направит владельцу уведомление о несоответствии дома требованиям законодательства. Могут оштрафовать, а дом заставят перестроить или снести. Такие же последствия будут у строительства, если вообще не отправлять уведомлений.
7. По дачной амнистии можно зарегистрировать дом в упрощенном порядке — не подавая ничего, кроме документов на землю и техплана. Амнистия распространяется и на случаи, когда стройка началась до 4 августа 2018 года без получения разрешения на строительство. Но дом в любом случае должен соответствовать градостроительным регламентам.