Что нужно учесть владельцу нестационарного торгового объекта

Торговать в розницу — значить продавать разные товары обычным людям.

Например, в розницу нам продают овощи в супермаркете, цветы в киоске или газеты в привокзальной палатке. При этом киоск, палатка, фургончик с кофе или фастфудом — это нестационарные торговые объекты.

Организовать торговлю в нестационарном торговом объекте дешевле и проще, чем, например, арендовать помещение в торговом центре. Но просто так поставить где-то такой объект нельзя: нужно согласовать это с местными властями.

В статье расскажу, что такое нестационарные торговые объекты, чем они отличаются от стационарных и по каким правилам их размещают и используют в России.

Торговый объект — это здание, строение, сооружение или их часть с оборудованием для продажи товаров покупателям  . Торговые объекты бывают стационарными, СТО, и нестационарными — НТО.

НТО — это временное сооружение без фундамента или полностью передвижная конструкция. Это может быть и небольшой магазин, который стоит на одном месте, и фургон с кофе, который ездит по городу.

К НТО могут быть подведены инженерно-технические сети: электричество, вода, тепло. Но главное, что у НТО нет прочной связи с землей. Такие объекты можно перемещать, демонтировать и снова собирать без ущерба и изменения их основных характеристик.

НТО — это киоск, палатка, бочонок с квасом, торговые автоматы с лимонадом, фургоны с фастфудом, мороженым или кофе. Подробнее о видах НТО расскажу дальше.

Не относится к продажам через НТО разносная торговля, когда товары продают с рук, лотка, корзин и есть непосредственный контакт продавца и покупателя. Например, когда в вагоне поезда предлагают купить еду или воду. Конституционный суд прямо указал, что к таким продажам нельзя применять правила размещения НТО  .

Главное отличие нестационарного торгового объекта от стационарного в том, что у НТО нет прочной связи с землей. Его можно перенести, переставить или перекатить на новое место, где он продолжит выполнять свои функции.

У СТО всегда есть фундамент, они прочно связаны с землей — их нельзя перенести на новое место без значительного ущерба. Поэтому визуально отличить нестационарный объект от стационарного обычно легко. Но в случае судебного спора определить статус объекта поможет экспертиза.

И стационарные, и нестационарные объекты подключают к инженерно-техническим сетям. Только СТО, как правило, подключают к ним всегда, а НТО — по желанию владельца.

Кроме того, стационарные объекты строят и вводят в эксплуатацию на основании положений градостроительного кодекса и с учетом требований земельного. Чтобы установить СТО, нужно выполнить много правил. Для НТО таких требований практически нет.

Еще одно различие НТО и СТО — в оформлении прав на эти объекты. После строительства стационарного объекта собственник ставит его на кадастровый учет в Росреестре и получает выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он владеет объектом недвижимости.

Нестационарные торговые объекты не нужно ставить на кадастровый учет и регистрировать. А документами, которые подтверждают принадлежность НТО тому или иному собственнику, могут быть, например, договоры купли-продажи или дарения.

Перечень видов НТО — в п. 59—68 ГОСТ Р 51303-2013. По этому документу к НТО относятся:

1. Автомагазин, торговый автофургон, автолавка — полноценный автомобиль или, например, прицеп с торговым оборудованием и как минимум одним продавцом.
2. Торговый, или вендинговый, автомат — устройство, которое продает товары поштучно без участия продавца.
3. Автоцистерна — автомагазин, в котором вместо торгового оборудования используют изотермическую емкость, поддерживающую одинаковую температуру. В нее помещают, например, молоко, квас, живую рыбу, раков, моллюсков.
4. Торговый павильон — отдельно стоящее строение с торговым залом, в котором есть минимум один продавец.
5. Киоск — сооружение без торгового зала с одним рабочим местом продавца.
6. Торговая палатка — НТО с прилавком. Палатку легко собрать и разобрать, в ней может работать один или несколько продавцов, там хранят запасы продукции на один день торговли.
7. Бахчевый развал — временная конструкция, с которой продают сезонные бахчевые культуры, например арбузы или дыни. Развал может быть торговой палаткой или оборудованной открытой площадкой.
8. Елочный базар — временная оборудованная открытая площадка, на которой продают натуральные хвойные деревья.
9. Торговая тележка — конструкция с колесами, которую можно перемещать и продавать с нее штучные товары в индивидуальной упаковке, например крекеры, чипсы, воду в бутылках.
10. Торговая галерея — несколько торговых павильонов или киосков под единой временной прозрачной крышей.

НТО могут быть государственными, муниципальными и частными. Государственная и муниципальная собственность — это все, что принадлежит Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям.

Кроме того, НТО, например киоски или палатки, могут размещаться на земельных участках. Или внутри зданий — как, например, вендинговые автоматы. При этом земля и недвижимость могут быть государственными, муниципальными или частными. То есть бывает, что у НТО и помещения или земли, на которой он находится, разные собственники.

Правовой статус НТО закреплен в законе о госрегулировании торговой деятельности. Определение НТО есть в п. 6 ст. 2 этого закона, а в ст. 10 — особенности их размещения.

Чтобы частный бизнес мог вести на государственной или муниципальной земле какую-то деятельность, например строить здание или выращивать урожай, ему необходимо получить эту землю на каком-то праве — выкупить или взять в аренду. Но если он хочет поставить на такой земле НТО, то получать право на землю ему не нужно  .

НТО размещают по схеме, которую составляют и утверждают местные власти, а в случае с городами федерального значения — региональные. Бизнесмену, который хочет поставить НТО на государственной или муниципальной земле или в государственном либо муниципальном здании, нужно сообщить об этом органу местного самоуправления и включиться в схему НТО. Как это сделать, расскажу дальше.

НТО, который начал работать до того, как утвердили схему размещения, могут потребовать убрать.

Органы местного самоуправления могут устанавливать собственные правила, по которым они размещают на своей территории НТО. Соответственно, эти правила фиксируют в местных нормативных актах.

В большинстве субъектов, например в Тюменской и Омской областях, в Республике Башкортостан и других, бизнесмен, который хочет разместить НТО, должен заключить с органом местного самоуправления специальный договор. Обычно такие договоры заключают через аукционы — расскажу об этом дальше в статье.

По внешним признакам к НТО обычно предъявляют определенные требования — например, к цвету фасада или крыши. То есть внешний вид НТО должен соответствовать архитектурно-художественному дизайну города. В основном такие требования содержатся в городских правилах благоустройства территорий, которые утверждают местные власти.

Например, в Санкт-Петербурге рядом с НТО нужно устанавливать урну для мусора, можно навесную. А в Москве запрещено размещать НТО ближе 10 метров от остановок общественного транспорта, за исключением НТО «Печать» и киосков «Театральные билеты», «Мороженое», «Цветы»  .

Также все бизнесмены, которые работают через НТО, должны соблюдать санитарно-гигиенические правила. Например, СП 2.3.6.3668-20, если торгуют продуктами.

Если предприниматель хочет разместить НТО на государственной земле, он должен заключить договор с органом власти в соответствии со схемой размещения НТО.

Договоры о размещении НТО заключают по итогам торгов — аукционов, — которые проводят органы местного самоуправления.

Приведу пример, как выглядит процедура размещения НТО в Москве  . В других регионах РФ действует практически аналогичный порядок.

Для начала предпринимателю надо определиться, через какой вид НТО и в каком районе города он хочет вести бизнес. От этого зависит, куда нужно обратиться: за организацию торговли через определенные виды НТО и на определенных территориях в Москве отвечают разные органы власти. Например, за разработку схемы на размещение НТО на территории ВДНХ — комитет по туризму города Москвы.

В регионах России часто за все виды НТО на территории региона отвечает один орган. Так что выбрать, куда обращаться, там бывает проще.

Обратиться к властям нужно, потому что нельзя размещать НТО там, где предпринимателю захочется: каждый НТО обязательно должен быть включен в схему размещения.

После того как бизнесмен определится, в каком районе и какой НТО он хотел бы установить, он должен поучаствовать в электронном аукционе по отбору хозяйствующих субъектов для торговли в НТО. Эти аукционы проводят муниципальные власти.

Чтобы принять участие в аукционе, нужно зарегистрироваться на электронной площадке, которую укажет орган муниципальной власти — они могут быть разными, — и подать заявку. О том, как зарегистрироваться, писали в отдельной статье Т⁠—⁠Ж. Если аукционная комиссия одобрит заявку, предпринимателя допустят к участию.

По результатам аукциона выбирают победителя, с которым орган власти впоследствии и заключает договор. В Москве для киосков, павильонов, пресс-стендов и передвижных торговых объектов заключают договор на осуществление торговой деятельности или оказание услуг в НТО. Для всех остальных НТО — на размещение нестационарного торгового объекта.

Особенности размещения нестационарных торговых объектов на придомовой территории. Придомовая территория многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир. И по закону они могут сдать эту землю в аренду под торговлю или бытовые услуги и заработать на этом деньги. То есть размещать НТО на придомовой территории можно  .

Но вот какие условия нужно соблюдать, чтобы разместить НТО на такой земле:

1. Земельный участок стоит на кадастровом учете и находится в собственности жильцов. Как правило, земли под многоквартирными домами всегда стоят на кадастровом учете, но бывает, что они принадлежат муниципальной власти.
2. Собственники квартир согласны сдать в аренду место под НТО. Согласие оформляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома.
3. НТО установлено в соответствии с городскими правилами благоустройства и действующими санпинами.

Чтобы разместить НТО на придомовой территории многоквартирного дома, нужно заключить договор аренды с управляющей компанией этого дома или ТСЖ с согласия общего собрания жильцов. Аукциона в этом случае не будет — достаточно подписать договор.

Схема размещения НТО — это документ, в котором указаны локации всех существующих на определенной местности НТО, а также тех, которые власти только планируют разместить. Можно поставить НТО только в том месте, которое предусмотрено схемой. Для бизнеса это не всегда выгодно, но это требование закона.

Передвижные НТО — автомагазины, автоцистерны и торговые тележки — в схему обычно не включают. Но это не значит, что их можно разместить без согласования: все равно нужно разрешение от муниципальных властей.

Схемы размещения НТО публикуют в открытом доступе. Но в законодательстве нет требований к их форме и содержанию. Эти вопросы, а также принципы разработки таких схем и порядок, по которому их утверждают, решают на уровне субъектов РФ и органов местной власти. Например, в Москве этот вопрос регулирует приложение № 1 к постановлению правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП.

Обычно схема размещения НТО состоит из двух частей — графической и текстовой.

Графическая часть — это визуализация мест, где размещаются НТО. Как правило, это адресный план, на котором указаны проекты планировки территорий, кадастровые сведения и информация об инженерно-технических сетях.

Текстовая часть — это реестр НТО. Его обычно оформляют таблицей или текстом. В реестре указывают:

1. Адреса НТО.
2. Их площади.
3. Сведения о собственнике земли, на которой располагается или планируется НТО.
4. Тип НТО или вид торговли, который в нем можно осуществлять.
5. Срок, на который НТО может быть размещен, — для сезонной торговли.

Схема и любые изменения, которые в нее вносят, должны быть официально опубликованы на сайте органа местного самоуправления, который разработал схему, а также в каких-то печатных изданиях — в зависимости от правил конкретного муниципального образования  .

Аукцион — это торги, на которых можно купить право разместить НТО. Побеждает тот, кто предложит самую высокую цену. Торги открытые, то есть в них может поучаствовать любой желающий — юрлицо, ИП или самозанятый. Предмет аукциона — право заключить договор о размещении или эксплуатации НТО, предусмотренного схемой.

Аукцион на право размещения НТО проводят в несколько этапов. Сначала его организатор публикует на электронной площадке извещение и аукционную документацию. К ней относятся:

1. Условия проведения аукциона.
2. Форма заявки на участие.
3. Проект договора, который заключат с победителем.
4. Правила, по которым участники вносят задаток.
5. Паспорт НТО, в котором указывают его характеристики — где он находится и как должен выглядеть.

Далее, обычно в течение 30 дней, собирают заявки на участие. А после этого организатор принимает решение о допуске участников к торгам и проведении аукциона.

Затем создают специальную комиссию. Обычно в нее входят представители органа местной власти, который проводит аукцион. Аукционная комиссия проверяет заявки на участие, а также выбирает победителя.

Аукцион проходит на электронной площадке. В назначенное время участники заходят на нее и предлагают свою цену за лот. Побеждает тот, кто предложил самую высокую цену. С ним и заключают договор на размещение НТО.

Если торги не состоялись, всем участникам, которые не выиграли, возвращают задатки. А задаток победителя засчитывают в сумму, которую он должен заплатить по договору на размещение НТО.

Договор о размещении, заключенный на аукционе, — это, как правило, единственный документ, который удостоверяет право бизнесмена торговать в НТО. Сейчас практика такова, что в большинстве регионов РФ с предпринимателями заключают именно такие договоры.

Договор с победителем аукциона обычно заключают в течение 20 дней с даты размещения на электронной площадке протокола:

1. итогов аукциона;
2. рассмотрения заявок на участие в аукционе, если его признали несостоявшимся из-за того, что был только один участник или только одна заявка.

В качестве основных условий в договорах на размещение НТО обычно указывают:

• адрес и площадь места, на котором могут разместить НТО;
• тип НТО, специализацию торговли;
• срок действия договора и порядок действий сторон после его окончания;
• размер, порядок и сроки внесения платы по договору;
• права и обязанности сторон, в том числе если в схему размещения НТО вносят изменения.

Часто в качестве обязательного условия в договор включают запрет на передачу прав по нему третьим лицам. Если такое условие есть, это означает, что бизнесмен, который выиграл аукцион, должен работать по нему только сам и не может передать право размещения НТО другому лицу.

Что касается платы по договору, то обычно она состоит из двух частей. Бизнесмен платит:

1. За право заключения договора о размещении НТО — сумму определяют по итогам аукциона и вносят при заключении договора.
2. За размещение НТО — это, как правило, ежемесячная плата.

В федеральных законах нет требований к внешнему виду НТО. Как и нет перечня обязанностей, которые необходимо выполнять владельцам или арендатором таких объектов. Эти вопросы местные власти решают самостоятельно.

Обычно НТО должны соответствовать утвержденному архитектурному облику города. Например, в Тюмени нельзя разместить НТО, если его цветовое оформление и материалы отделки фасадов не будут соответствовать типовому эскизному проекту, который согласован с органом муниципальной власти  .

Если у местных властей есть требования к внешнему виду объекта, то их фиксируют в паспорте НТО. Такой паспорт — это обычно часть аукционной документации.

В регионах паспорта НТО выглядят по-разному: например, в Омске порядок его оформления утвержден постановлением администрации города Омска от 23.12.2014 № 1812-п, а в других регионах действуют свои нормативные акты. Но, как правило, в них есть следующий минимум данных:

1. Ситуационная схема с привязкой объекта, то есть план земельного участка, где расположен НТО.
2. Схема размещения объекта в границах закрепленного участка.
3. Какого цвета фасады должны быть у НТО.
4. Технический паспорт НТО с его техническими характеристиками и функциональным значением. Если проект индивидуальный, то вместо технического паспорта в документ включают схему конструктивного решения с перечнем применяемых материалов.

Если бизнесмен не соблюдает требования местной власти о внешнем облике НТО, то договор с ним могут расторгнуть.

Еще за ненадлежащий внешний облик НТО могут оштрафовать.

Основания, по которым можно досрочно расторгнуть договор на размещение НТО, обычно прописывают в договоре или акте органа местной власти о правовом статусе НТО.

Приведу примеры, когда договор может быть расторгнут досрочно:

• если предприниматель использует НТО не по целевому назначению или систематически не вносит плату по договору — тогда орган местной власти сам отказывается от договора;
• по соглашению сторон, например когда бизнесмен больше не хочет вести торговлю в НТО;
• по решению суда, например если предприниматель нарушил условия эксплуатации НТО.

Если местный орган власти отказывается от договора, он письменно уведомляет об этом предпринимателя и просить убрать НТО в установленные в уведомлении сроки. Если бизнесмен не согласен с таким решением, он может обжаловать его в суде. Такое же право есть и органа власти — например, если бизнесмен отказывается добровольно убирать НТО.

Если договор хотят расторгнуть по соглашению сторон, то бизнесмен и орган местного самоуправления подписывают отдельное дополнительное соглашение к договору, в котором указывают, что они не имеют претензий друг к другу.

В суде вопрос расторжения договора решают тогда, когда стороны не смогли прийти к соглашению. Такие дела рассматривают арбитражные суды.

1. НТО — это временное сооружение без фундамента или полностью передвижная конструкция. У НТО нет прочной связи с землей, поэтому его можно перемещать, демонтировать и снова собирать без ущерба его назначению и без изменения его основных характеристик.
2. НТО не нужно ставить на кадастровый учет и регистрировать в Росреестре. Но если бизнесмен хочет разместить такой объект, ему придется сообщить об этом органу местного самоуправления и включиться в схему НТО.
3. Бизнесмен сообщает о своем намерении разместить НТО, когда участвует в аукционе на право заключить договор о размещении или эксплуатации объекта.
4. С победителем аукциона заключают договор о размещении НТО. И этот договор — единственный документ, который удостоверяет право бизнесмена торговать в НТО.
5. За заключение договора и размещение НТО нужно платить.