Женщина купила дом, но прежние владельцы не выселились. А потом отняли дом
Супруги из Майкопа взяли в долг у знакомого 2 млн рублей. Брали даже не для себя, а для сестры мужа. Деньги им дали под залог дома.
Супругам предложили почитать договор займа. А потом говорят: «Ой, тут паспортные данные нужно заменить. Вот, подпишите новый договор». Подписали и пошли регистрировать обременение в Росреестре, чтобы оформить все как положено.
После регистрации супруги и дальше жили в своем доме, а сестра мужа погашала долг. Выплатила миллион, а дальше не смогла. Договорились об отсрочке. И тут к ним приходит какая-то женщина и говорит: «Выселяйтесь, это мой дом. Я его купила и буду здесь жить».
Как купила? Как выселяться? Мы ничего не продавали, уезжать нам некуда. Оказалось, что семья подписала не договор займа, а договор купли-продажи дома.
Семья думала: «Это договор займа на 2 млн под залог нашего дома».
В документах: «Это договор купли-продажи дома за 2 млн».
После новые владельцы перепродали дом. И вот, новая хозяйка и пришла выселять семью. Формально имела право. История, конечно, продолжилась в суде.
Как дом мог перейти другим людям без ведома хозяев?
Вместо договора займа они подписали договор купли-продажи. А потом пошли и зарегистрировали его в Росреестре — уверенные, что просто отдают дом в залог.
В итоге у дома появился новый собственник, но супруги этого так и не поняли. Они продолжали жить у себя дома, платили за коммуналку, а сестра мужа частями возвращала долг. Половину вернула и больше не смогла. Вроде договорились устно об отсрочке.
Но устные договоренности ничего не значат. Та покупательница, которая переоформила на себя дом, продала его другой женщине. Через четыре года у дома опять сменился собственник, а супруги по-прежнему были не в курсе. Все прояснилось, только когда их попросили с вещами на выход.
С одной стороны оказалась женщина, которая купила дом у официального собственника, зарегистрировала права в Росреестре и заплатила деньги. С другой — семья, которая построила этот дом, не собиралась его продавать, не получила ни рубля и хотела всего лишь помочь своей родственнице с займом.
Новая владелица дома решила через суд выселить прежних хозяев. Они ей не родственники, договор аренды не заключали, живут в ее доме. А она там сама собирается жить со своей семьей.
Почему супруги отказались выселяться из проданного дома?
Они заключили договор купли-продажи не по доброй воле, а под влиянием обмана. По крайней мере, так заявили в суде. Банально не прочитали договор, который подписывали. Этот договор готовил тот человек, который давал в долг деньги. Понадеялись на его порядочность.
На самом деле они соглашались только отдать дом в залог, но не хотели его продавать. Вот как они доказывали притворность этой сделки:
- договор подписали в 2012 году, но с тех пор супруги так и жили в доме, никто их не выгонял;
- они платили коммуналку и содержали дом как хозяева;
- у них нет другого дома, съезжать им некуда: зачем бы тогда они его продавали;
- стоимость дома по договору сильно занижена;
- фактическая площадь дома не совпадает с указанной в документах.
В договоре написано, что площадь дома — 57 м². Но это старый дом, его давно снесли — еще до этого займа. А на участке построили новый дом, в три раза больше. Правда, в Росреестре его не регистрировали. Подумаешь, расширились: узаконим как-нибудь потом.
Получается, женщина купила дом, которого не существует. Она, наверное, решила, что купит маленький по документам, а потом оформит документы на большой — так часто делают.
Но супруги потребовали аннулировать запись о переходе прав в Росреестре. То есть как будто их дом вообще никогда не продавался, а они так и остаются его хозяевами. И это несмотря на то, что после них у дома уже два раза менялся собственник.
В судах одновременно рассматривали два иска: о выселении супругов и встречный — об аннулировании права собственности.
Что сказали суды?
Первая инстанция
Супруги подписали договор купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре. Мало ли что они теперь говорят о притворной сделке и займе. По документам это продажа.
Все дальнейшие переходы дома из рук в руки были легальными, с регистрацией прав. Пусть теперь выселяются, потому что бывшие владельцы не имеют права жить в проданном доме. Другое жилье им предоставлять никто не обязан.
Отдайте дом женщине, которая его купила.
Апелляция
В договоре купли-продажи любой недвижимости должно быть написано, что это за объект и где он находится.
По документам женщина купила дом площадью 57 м². Но этого дома уже нет, его снесли. А на его месте построили другой дом, площадью 152 м².
Женщина купила дом, которого давно нет, а семью хочет выселить из нового дома. Он хоть и находится на этом же участке, но в договоре не указан: пока это самовольная постройка.
А еще тут нет согласия супруга. Дом же был оформлен на жену, а муж на его продажу согласия не давал. Как при этом зарегистрировали переход права собственности, непонятно.
Супругов выселять не нужно. А вот у женщины право собственности на дом стоит забрать, а запись о нем аннулировать.
Верховный суд
Если дом снесли еще до продажи, на него нельзя было оформить право собственности.
Такая запись в Росреестре недостоверна. Не знаем, что там женщина покупала, но по документам это точно не тот дом, в котором живут супруги.
Никуда они выселяться не должны. Пусть живут. Исключите запись о переходе права собственности на дом и оставьте его прежним хозяевам.
Итог. Женщина осталась без права собственности на дом, который купила. А супруги будут там жить, хотя их родственница так и не вернула заем. Если бы они читали договор, то не ходили бы по судам и не рисковали бы из-за выселения. А если бы женщина читала договор и проверяла все документы, то не осталась бы без денег и жилья.
Если бы площадь дома не изменилась, супругов бы выселили?
Скорее всего, да. От выселения их спасло только то, что по документам числился старый дом, который уже не мог быть предметом сделки. А еще отсутствие согласия супруга.
Если бы не это, решение первой инстанции осталось бы в силе. И хотя они хотели отдать дом в залог, но фактически подписали договор купли-продажи. Признать эту сделку притворной не так уж просто.
Но ведь женщина заплатила за этот дом. Откуда она знала про займы? Она вообще не у супругов его купила
Женщина заплатила за дом и про займы ничего знать не могла. Может быть, никаких займов и не было. И про отсутствие согласия на продажу от предыдущих владельцев она тоже не могла знать. Дом ведь она покупала уже не у них.
Но она могла проверить характеристики дома. Покупать 57 м², если на участке фактически стоит дом площадью 152 м², чревато вот такими последствиями: ни жилья, ни денег.
Скорее всего, эта история не закончилась. Есть вопросы к Росреестру, который зарегистрировал сделку без согласия супруга. Государство отвечает за такие последствия деньгами.
А еще женщина может попробовать взыскать деньги с продавца, которому их отдала. А тот продавец — с супругов. Но это опять суды, расходы и потеря времени. Ничего этого не было бы, если бы супруги и покупательница в свое время проверили все документы.
А деньги ей вернут?
Автоматически по этому решению суда не вернут. Она и не просила. В иске шла речь только о выселении супругов, но выселить их не получится.
Зато запись о том, что она собственница дома, за который заплатила, аннулируют. А дальше придется опять судиться, чтобы вернуть свои деньги. Из единственного жилья супругов никто не выселит, поэтому возвращать свои деньги женщина может годами. Если вообще вернет. И это будет уже другая история.
На что обратить внимание при сделках с недвижимостью?
Не надейтесь на сотрудников Росреестра и даже на нотариусов. Когда дело дойдет до суда, получить от них компенсацию будет сложно. Это хоть и реально по закону, но придется судиться. Недвижимость у вас заберут быстро, право собственности аннулируют автоматически, а вот отдавать деньги из-за незаконной сделки никто не поторопится.
Лично или с независимым юристом проверяйте все документы по сделке. Если это залог недвижимости, договор не может называться куплей-продажей. Если это покупка дома площадью 152 м², в договоре не должно стоять 57 м². Когда продаются апартаменты, они не должны называться жильем, даже если так написано на сайте застройщика. А однокомнатная квартира — двухкомнатной только потому, что прежние хозяева сделали там самовольную перегородку.
Всегда проверяйте сопутствующие документы: основание для права собственности у предыдущего владельца, согласие от супруга, даже если брак с ним расторгнут год назад, наличие других наследников или участников приватизации.
Проверять нужно даже договоры аренды. Можно купить квартиру или дом, которые сдаются. Выселить арендаторов новый собственник не сможет. Будете жить вместе.
Может выясниться, что у квартиры или дома есть обременение в виде завещательного отказа. И наложил его не ваш продавец, а какой-то собственник три сделки назад. А в свидетельстве об этом ни слова. Вернется родственник бывшего владельца из мест лишения свободы и заселится в оплаченную вами квартиру. И ничего вы с этим сделать не сможете, потому что обязаны предоставить право пользования своей квартирой тому, кто получил завещательный отказ. Даже если он вам не родственник и болен чем-то опасным.
Начинайте любую сделку с запроса выписки о переходах права собственности из Росреестра. Если сделок было много и проверить их все не получится, оцените последствия и риски.
Оформите титульное страхование, чтобы не остаться без денег и жилья. Больше вас ничего не защитит на 100%.
