Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

67
Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам все расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень  , какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой
Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой
Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые
Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда покупаете квартиру в обычном жилом доме, вы автоматически становитесь совладельцем общего имущества  . Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. С 1 сентября 2022 года, чтобы избрать новую УК, требуется более 50% голосов собственников жилья. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры, и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги  . Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Вычет за покупку квартиры и апартамента

КвартираАпартамент
Общая стоимость7 200 000 ₽7 200 000 ₽
Первоначальный взнос4 000 000 ₽4 000 000 ₽
Кредит от банка3 200 000 ₽3 200 000 ₽
Проценты по ипотеке3 000 000 ₽3 000 000 ₽
Вычет при покупке обоим супругам4 000 000 ₽0 ₽
Вычет по процентам одному из супругов3 000 000 ₽0 ₽
Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета910 000 ₽0 ₽

Вычет за покупку квартиры и апартамента

Общая стоимость
Квартира7 200 000 ₽
Апартамент7 200 000 ₽
Первоначальный взнос
Квартира4 000 000 ₽
Апартамент4 000 000 ₽
Кредит от банка
Квартира3 200 000 ₽
Апартамент3 200 000 ₽
Проценты по ипотеке
Квартира3 000 000 ₽
Апартамент3 000 000 ₽
Вычет при покупке обоим супругам
Квартира4 000 000 ₽
Апартамент0 ₽
Вычет по процентам одному из супругов
Квартира3 000 000 ₽
Апартамент0 ₽
Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета
Квартира910 000 ₽
Апартамент0 ₽

Господдержка и маткапитал

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2018 года работает программа льготной, или семейной, ипотеки под 6% при рождении первого ребенка. А с декабря 2022 года программу расширили, и теперь ее могут оформить семьи, в которых есть двое и более детей. Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление: они могут рефинансироваться по семейной ипотеке.

Другой вариант — купить квартиру, сразу попасть в программу и зафиксировать ставку по ипотеке 6%. Еще выдают материнский капитал — им можно компенсировать часть взноса за жилье либо досрочно погасить ипотеку частично или полностью.

Апартамент. При покупке апартамента семье с детьми государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают. Некоторые застройщики рассказывают в рекламных буклетах, что они строят апартаменты специально для семей с детьми — даже для многодетных. Вот им качели, площадки и безопасность по периметру. Но они не говорят о том, что эти семьи не смогут получить господдержку, субсидии и льготы.

Многие банки выдают ипотеку на апартаменты, но никаких льготных условий не будет. Наоборот, ставка может вырасти за счет надбавки — до 1 п. п. Может увеличиться и первоначальный взнос: например, вместо 10% придется вносить 20%.

Регистрация по месту жительства

Есть два типа регистрации — постоянная по месту жительства (мы привыкли называть ее пропиской) и временная по месту пребывания. Они не заменяют и не отменяют друг друга. Можно иметь постоянную регистрацию и временно зарегистрироваться в другом регионе на время учебы или работы  .

Постоянно можно зарегистрироваться только в жилом помещении — то есть в квартире. В апартаментах гостиничного типа постоянной регистрации быть не может — только временная по месту пребывания и максимум на пять лет  . В апартаментах, которые находятся в деловом центре, не будет даже временной регистрации.

Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.

Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.

Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.

Регистрация детей без согласия других собственников

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников. Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности. Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Коммунальные платежи

Квартира. Тарифы и нормативы для коммунальных услуг населению контролирует государство. Правительство решает, на сколько они могут вырасти за год, а региональные власти устанавливают нормативы.

Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. Есть законы и постановления, которые регулируют всю эту систему. У жильцов квартир есть инструменты, чтобы поставить на место зарвавшуюся управляющую компанию и заставить ее пересчитать суммы в квитанциях.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то, что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд. В среднем ЖКУ в апартаментах на 20% дороже, чем были бы в аналогичной по площади квартире.

Налог на имущество

Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество — 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно — только с разницы  .

Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода — ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%  , но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты — они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²

КвартираАпартамент
Цена за 1 м²336 000 ₽269 000 ₽
Стоимость13 млн ₽10,5 млн ₽
Налоговый вычет20 м²0
Налоговая база19 м² × 336 000 = 6,38 млн ₽39 м² × 269 000 = 10,5 млн ₽
Ставка налога на имущество0,15%0,5%
Ежегодный налог на имущество9576 ₽52 500 ₽

Цена за 1 м²
Квартира336 000 ₽
Апартамент269 000 ₽
Стоимость
Квартира336 000 ₽
Апартамент269 000 ₽
Стоимость
Квартира13 млн ₽
Апартамент10,5 млн ₽
Налоговый вычет
Квартира20 м²
Апартамент0
Налоговая база
Квартира19 м² × 336 000 = 6,38 млн ₽
Апартамент39 м² × 269 000 = 10,5 млн ₽
Ставка налога на имущество
Квартира0,15%
Апартамент0,5%
Ежегодный налог на имущество
Квартира9576 ₽
Апартамент52 500 ₽

В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2022 года этот реестр расширили. Если комплекса нет в реестре, льготы для него не предусмотрены.

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, людей с инвалидностью и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.

Капитальный ремонт

Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта  . Потом на эти деньги проводят ремонт общего имущества. Мы рассказывали, как это работает. Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 января 2024 года — 25,58 ₽ за 1 м².

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²

КвартираАпартамент
Минимальный взнос за 1 м²20 ₽0 ₽
Обязательный платеж в месяц780 ₽0 ₽
Взносы на капремонт за год9360 ₽0 ₽

Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²

Минимальный взнос за м²
Квартира20 ₽
Апартамент0 ₽
Обязательный платеж в месяц
Квартира780 ₽
Апартамент0 ₽
Взносы на капремонт за год
Квартира9360 ₽
Апартамент0 ₽

Социальная инфраструктура и технические требования

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Перевод апартамента в жилое помещение

Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. Для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.

В чем выгода при покупке апартаментов

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Инвестиции. Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе — с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.

Чем апартаменты отличаются от квартир

КвартираАпартаменты
НазначениеЖилоеНежилое
ЗаконодательствоЖилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищенНет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно
Управление домомПо жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домомУК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения
Социальная инфраструктураДолжна быть по закону за счет застройщика или государстваНа усмотрение застройщика
Технические требования к зданиям и помещениямПо гостам, снипам и под контролем государстваНет жестких требований
Взыскание на единственное жильеНевозможно (исключение — ипотека)Возможно
РегистрацияПостоянная по месту жительства, бессрочноВременная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления
Коммунальные платежиТарифы под контролем государства, способы начисления — тожеНа усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов
Налог на имущество0,1%0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных
КапремонтНужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фондаОбязательных взносов нет, капремонт за счет собственников
Вычет по налогу на имущество20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетомНет
Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентамПоложены: каждый супруг может вернуть до 650 000 ₽ НДФЛНет
Ипотека с господдержкойДаНет
Материнский капиталМожно использоватьНет

Чем апартаменты отличаются от квартир

Назначение
КвартираЖилое
АпартаментыНежилое
Законодательство
КвартираЖилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен
АпартаментыНет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно
Управление домом
КвартираПо жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом
АпартаментыУК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения
Социальная инфраструктура
КвартираДолжна быть по закону за счет застройщика или государства
АпартаментыНа усмотрение застройщика
Технические требования к зданиям и помещениям
КвартираПо гостам, снипам и под контролем государства
АпартаментыНет жестких требований
Взыскание на единственное жилье
КвартираНевозможно (исключение — ипотека)
АпартаментыВозможно
Регистрация
КвартираПостоянная по месту жительства, бессрочно
АпартаментыВременная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления
Коммунальные платежи
КвартираТарифы под контролем государства, способы начисления — тоже
АпартаментыНа усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов
Налог на имущество
Квартира0,1%
Апартаменты0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных
Капремонт
КвартираНужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда
АпартаментыОбязательных взносов нет, капремонт за счет собственников
Вычет по налогу на имущество
Квартира20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом
АпартаментыНет
Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам
КвартираПоложены: каждый супруг может вернуть до 650 000 ₽ НДФЛ
АпартаментыНет
Ипотека с господдержкой
КвартираДа
АпартаментыНет
Материнский капитал
КвартираМожно использовать
АпартаментыНет
Редакция
Вы бы стали покупать апартаменты?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

После вашей статьи нет, не стала бы покупать . Слишком большие затраты и потом эта экономия в покупке сводится к нулю. Кули студию в новостройке, буду с нее начинать. Ранее не могла понять, почему за 4 года ни разу не начислялся налог на квартиру в 20.1 м2 , теперь ясно. Попадала под вычет. Спасибо )

10
0

Спасибо за публикацию: наконец-то узнал, что такое апартаменты, до этого недосуг было разобраться. Прочёл — ужаснулся: неужели есть желающие ЭТО покупать? По-моему, идеальная иллюстрация тезиса "скупой платит дважды".

8
Герой

Валерий, мне не нужны ни школы, ни детские сады, ни государственные поликлиники, ни кредиты, ни запрет мне шуметь после 23, ни что-либо ещё "социальное". Так что лично я в восторге от данного предложения.

13

James, а прочный фундамент вам нужен? Сейсмоустойчивость - в пункте про ГОСТы и СНиПы, для коммерческих строений нормативы намного менее строги. И поверьте, сейсмостойкость - это далеко не только про землетрясения.

5

Василий, да, это сильный аргумент, у нас же через день многоэтажные апартаменты заваливаются...

1

Alexey, скорее всего застройщик :-)

7

James, может вы - лидер рок-группы?

5
0

только в России можно построить дом с квартирами, который по бумагам будет "нежилой" недвижимостью.

7
0

Недостатки могут вполне компенсироваться преимуществами. Можно сдать апартамент в качестве офиса, а компании за офисы готовы платить цену значительно выше, чем за аренду жилого помещения. Можно совместить в апартаменте офис своей фирмы и жилье и сэкономить на аренде офиса. Я приглядел себе апартамент в очень красивом месте на берегу реки.

5

Зуфар, так конкуренция огромная же среди целого дома помещений под аренду. Мало вероятно, что выберут ваш объект

3
Герой

Таня, вы по сути на свой вопрос сами ответили. Договор найма, в соответствии с ГК РФ Статья 671 называется Договором найма жилого помещения. У вас апартаменты, это нежилое помещение, и сдавать вы его будете по договору аренды, в соответствии с ГК РФ Статья 606.

5
0

В апартаментах в лифтах не гадят, влажная уборка регулярная, есть консьерж-сервис, да и состояние мест "общего пользования" гораздо приличнее, чем во многих МКД. Не разу не видела семью с 20-ю детьми на 30 кв.м. , в МКД - сколько угодно, и прыгают эти дети по головам соседей круглосуточно, и закон о тишине им не писан и ими нечитан. В офисах, люди, как правило, работают, а не пьянствуют беспробудно, с присущим звуковым сопровождением. Даже если часть дома занимает гостиница, что в этом плохого? - гостиницу не снимают маргиналы, и не будет в ней сумасшедших с 10-ю кошками, складами мусора и другими прелестями, контролируемыми государством.

4

Tatiana, Ага) в гостиницах всегда так тихо и спокойно, что даже не знаю, какие там могут быть минусы) а вот мои соседи сверху скачут на конях, пусть даже и днем, но это напрягает

1

Сабина, в жилых домах "скачут" чаще.

0
0

Да, уже купила, жду ключи.

2

Ольга, здравствуйте! Как Ваш реальный опыт с апартаментам, что Вам нравится и что нет? Буду очень благодарна, если поделитесь! Я тоже думаю про покупку апартаментов гостиничного типа, место и сам дом понравился.

7
Герой

Ольга, насколько лично у вас тарифы ЖКХ отличаются от квартир? В статье очень расплывчато написано о самом интересном.

3

James, скажу, когда ключи получу) пока жду, остался месяц)))😋

1

Ольга, ну теперь-то уже пора)

3

Владимир, давно уже продала стадию в тех апартаментах и купила евро-двушку в новых апартаментах. Нравится очень!

2

Ольга, ну как опыт? Спустя 2.5 года?

2

Ульян, шикарно. Уже 2 апартаменты купила, живу и радуюсь 😀

3

Ольга, получили?)

1
0

Нет разъяснений по тарифам на оплату коммуналки. А они значительно выше

2
0

Всё равно не всё понятно. Почему они как бы не жилые, если в них живут? Кто это всё придумал и откуда это взялось?

2

Evgeny, вы неправильно поняли информацию. В некоторых многоквартирных домах есть нежелые помещения, например колясочная, которая не используется по назначению и пустует, а на общем собрании жильцы отдали это помещение кому-то в собственность (если ошибаюсь, меня поправят), так вот этот собственних нежилого помещния обязан платить взнос на капремонт наравне с собственниками жилых помещений, т.к. эта собственность находится в МКД и на нее распространяются нормы Жилищного кодекса. А в здании с апартаментами все помещения нежилые, включая само жилье

2
0

Очень обстоятельно. Благодарю автора.

1
0

Нет, конечно. Спасибо за информацию!

1
0

Конечно, купил бы. Рядом с метро апартаменты в Питере стоят раза в полтора дешевле, чем студия в области. Постоянный доход, либо самому можно жить. А минусы есть всегда, это все решается. Люди всегда всего боятся, однако, это не мешает им прыгать с парашютом. А новые апартаменты- это круто, надежно, это будущее. Своя квартира в современном доме - что может быть лучше? ))))))))))

1

Роман, в том-то и дело, что это НЕ квартира... со всеми вытекающими.

1
0

нет

1

Kirill, хороша мысль )

1
0

Большое спасибо за такую грамотную и познавательную статью))
Вывод один, скупой в итоге платит больше 😬

1
0

Я являюсь владельцем апартаментов в СПб с 2018 года и вот что я могу рассказать.
1. Налог на имущество 22 м2 - 185 руб. в год, т.к. кадастровая стоимость в 5 раз ниже рыночной, а ставка такая же, как и на квартиру - 0,1%
2. Сдавать в аренду можно под офис и под любые коммерческие нужды, не вкладывая в обстановку, а вот пустую квартиру сдать сложнее.
3. В самом начале УК пыталась «выкручивать руки», но сейчас всё налажено – сошлись на 2500 руб. в мес. без счётчиков, соседи были активными и не дали сильно завысить тариф.
4. Эл-во дорогое, около 8 руб. за кВт, но за него платит арендатор.
5. В моём ЖК есть ресепшн, встроенный ресторан и фитнес, поддержание чистоты, и в целом обслуживание ЖК, я оцениваю на 4+
Говорить о том, что апарт это «хорошо» или «плохо» не совсем правильно. Смотря для чего вы его покупаете. У меня была цель вложить деньги и дождаться, когда его приравняют к жилому помещению, что бы продать подороже. Про второе можно уже забыть, а вот с вложением я не обломался, сдаю под коммерцию с юр. адресом и не жалуюсь! Всем добра, удачи и своё помещение, а лучше несколько)

1

Екатерина, осспадя, какой лукавый бред

0
0

А апартаменты можно перевести в статус квартиры?

0
0

Купила бы т.к. стоимость апартаментов ниже. Посдавала некоторое время (лет 5) с целью приобрести жильё в жилом доме.

0

Екатерина, Была на свидании с парнем - таргетологом который 3 года назад с зп около 120-160 взял квартиру в Балашихе, 32 квадрата на 30 лет. Конца и края нет этой ипотеке, зато он каждый день "наслаждается" тем, что от дома и до дома ездит по 2-3 часа. Ну и квадратура вгоняет в депрессию. А ему так жить далеко не 5-7 лет.

0
0
Отредактировано

Не стал бы покупать, разумеется, слишком высоко рисковый проодукт

0
0

огромный плюс апартаментов который покрывает все минусы это то что за 7 млн вы купите квартиру 35 кв и в области или же вы купите за эту же сумму шикарную квартиру с высокими потолками кв 50-60

0
0
Отредактировано

Расскажу про свои апартаменты. У меня их два. Оформлены в собственность, все, как положено.Расположены они в многоквартирном доме, который находится в хорошем закрытом жилищном комплексе с охраной и кпп.
Высота потолков 3,15 в отличии от квартир. Планировки абсолютно одинаковые с квартирами.
Но!! Я могу свободно делать перепланировку, собственно, что и сделала.
Далее, так как апарты находятся в мкд, то и коммунальные платежи абсолютно одинаковые с мкд. Никакой разницы.
Далее, так как дом жилой, то и вся инфраструктура рядом— школы, садик, парк, остановки.
В целом, кому то это нужно, кому то — нет. Мне не нужно( выросла из всего этого) но все это есть!!!
Обслуживание подъездов точно такое же , как и в жилом секторе, у нас моют даже лучше)) входная зона у нас обособлена и намного шире, красивее.
Налог. Надо обращать на зоны и процент налога. У нас он 0,2. Московская область, 9 км от мкад.
Мой налог за 44 кВ м не более 10 тыс рублей.
Вычет. Мне он не нужен, потомумчто уже получала за другую свою квартиру.
Прописка мне не нужна, потому что есть ещё квартира, где являюсь собственником и зарегистрирована.
Второй апарт сдаю в аренду. Сыну тоже купила апарт, прописан он в той же моей квартире.
Апарты находятся вблизи моей работы( шаговой доступности).
С чем себя и поздравляю))
И да!! Если я захочу открыть в своих апартах салон красоты, массажный салон и тд и тп мне не придётся переводить в нежилое) открываю и все.
Всем не болеть!

0
0

да

0
0

для постоянного жительства как единственное жилье -не стали бы покупать.

0
0

Спасибо за статью! Написано просто и понятно. Вы молодцы)

0

Комментарий удален пользователем

Влад,
Это замалчивание про лимитированную аренду на 49 лет похоже на какой-то вселенский заговор..
Ну или всего лишь лобби апарт-застройщиков.
Эта информация глубоко засекреченная, и даже на прямые вопросы (такой, как Ваш), стараются уйти от ответа, выдав какой-то бред вместо...

2

Try, получается после 49 лет выгоняют? И это при оплате почти полной стоимости квартиры, как при личном имуществе?

0

Влад, Купил и ни сколько не жалею.Шикарные квартиры ,как по плану застройщика, и стадион и детский сад (200) мест,школа (1200)мест, детские площадки и подземные гаражи и подсобки.Всё это с чистовой отделкой,завози мебель и живи. Теперь про жилые квартиры. В основном строят у чёрта на рогах в целом микрорайоне и сначала дома а потом ,если повезёт и инфраструктурой займутся. Сдают дома без отделки в черновую и это лишние затраты на вечный ремонт у Вас, соседей и соседних домов ,а иногда и без работы лифта 50% не заселённого дома,значить ждать кога весь дом или комплекс продаст застройщик. По ящику трещали ,что цены упали на коробки,
да даже на пустые без отделки стали дороже шалашей.В нашей стране понятие подешевеет отсутствует. Вот и прикиньте сколько отдадите банку, своих кровных денег и лет , за выкуп Дешёвых кредитов. 20 лет!!!! Это больше чем, поколение!!! А жить то когда? За Вами выбор.По закону из статуса не жилое помещение можно по закону поменять на жилое и без таких жизненно важных рисков. Это не касается депутатов, людей с Рублёвки и толстосумов, хозяев небоскрёбов, заводов, банков ,пароходов, всю борьбу за светлое будущее они вежливо предоставили Вам- это 20 лет кормить банки или квартира без жилья? Делайте выбор. Я свой сделал. Тарасов.

0

Владимир, Согласна с вами) я посмотрела аппартаменты, какие там стильные ремонты и цена отличная. В обычной квартире что бы такой ремонт сделать даже приблизительно, надо отдать еще 20% от стоимости квартиры. Единственный минус - нет налогового вычета. Да и черт с ним, зато они все в хороших локациях)

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество