Тут в Хабаровске ТАКОЕ…

Отец и сын договорились о сделке по поводу родительской квартиры. Сын решил выкупить жилье за 3,8 млн рублей. Сделка не была фиктивной: отец на самом деле рассчитывал получить деньги — семье надо было разъехаться.

Сын предлагает подписать договор купли-продажи. Отец, конечно, в договорах и правах собственности ничего не понимал и доверился сыну. В договор включили формулировку о том, что покупатель оплатил всю сумму и у продавца нет претензий. Сын объяснил это тем, что иначе право собственности не зарегистрируют. А деньги, мол, отдам тебе потом. Мы же родные люди, а это формальность.

Сделку оформили, собственником квартиры стал сын, но денег отец так и не дождался. Оплачивать коммунальные услуги сын тоже не спешил. То есть квартирой владел он, а содержал ее отец. По крайней мере, так отец сказал в своем иске, который подал через год после сделки, не дождавшись оплаты.

Судились отец с сыном долго, дело дошло до Верховного суда. К тому времени сын уже не пускал отца в квартиру и тот был вынужден ночевать в машине и гараже.

Почему возник конфликт с оплатой квартиры?

Отец поверил сыну, что тот отдаст деньги после сделки. Он так и написал в иске: «Я и подумать не мог, что родной сын меня обманет. Мы договорились, что акт передачи и деньги — потом. Но спустя год денег так и нет. Договор подписал, потому что сын сказал, что это формальность и по-другому никак».

А сын стоит на своем: ничего не знаю, в договоре написано, что деньги я отдал, претензий по оплате у отца нет. Ну и что, что без расписки: хватит и подписи на договоре. Если претензий при подписании договора нет, значит, 3,8 млн рублей отец получил. Какие еще вопросы?

Двум членам семьи пришлось целый год ходить по судам. Отец требовал квартиру или деньги. Сын ничего отдавать не собирался.

Что сказали суды?

Районный суд 👎

№ 2-3493/2017

У отца два аргумента:

Нет расписки. Сын не может доказать, что заплатил 3,8 млн рублей за квартиру. Строчка в договоре не доказывает факт оплаты.

Суд: но в договоре написано, что оплата произведена полностью до подписания договора. У продавца нет претензий по поводу денег. Значит, расписка не нужна: подписи на договоре достаточно.

Сын не принял квартиру. Акт они с отцом не подписывали. Сын не платит коммуналку. Это повод расторгнуть договор.

Суд: если нет акта, это отец виноват. Он же передал ключи, подписал договор, оформил сделку в Росреестре. Сын живет в квартире, сделал там ремонт. А подписать акт ему не предлагали. Давайте акт — сын готов подписать.

Расторгать договор купли-продажи квартиры можно, если есть существенные нарушения. Это когда у продавца или покупателя возникает серьезный ущерб. А тут сын ничего возвращать не должен. Формально он прав. Надо было следить, папа, что подписываете.

Краевой суд 👍

№ 33-8540/2017

Формулировка по поводу оплаты в договоре ничего не значит. Она не доказывает, что покупатель передал деньги за квартиру. Нужен отдельный документ: расписка или подтверждение перевода. Таких документов у сына нет.

Налицо признаки существенных нарушений: у отца возник значительный ущерб, он не получил то, на что рассчитывал.

Договор купли-продажи надо расторгнуть, регистрацию права собственности отменить, квартиру передать отцу.

Верховный суд 👎

№ 58-КГ18-11

Все слова и выражения в договоре понимаются буквально.

По документам продавец получил всю сумму за квартиру — там так и написано. Претензий к покупателю нет.

Этот договор хоть и напечатан, а не написан от руки, но там стоят подписи сторон. В таком случае можно обойтись без расписки. Другими документами доказывать оплату необязательно.

Краевой суд неправ: причин для расторжения договора нет.

Итог. Решение апелляции отменили. Договор не расторгли, а аннулирование записи о переходе права собственности в Росреестре остановили. Отец жаловался в суде, что теперь вынужден ночевать в гараже, но делу это не поможет. Скоро краевой суд пересмотрит это дело, учтет замечания Верховного суда и вынесет новое решение.

Но вы же сами когда-то говорили, что договор не подтверждает оплату. Что-то изменилось?

Ох, не травите душу. Мы рассказывали похожую историю о том, как женщина продала дом за 4 млн рублей, подождала, пока он подорожает в три раза, и забрала его у покупателя. Все благодаря формулировке в договоре: покупатель не взял расписку. Но в договоре из той истории было написано так:

Общая стоимость дома и земельного участка составляет 4 500 000 рублей, которые покупатель оплачивает продавцу полностью до подписания настоящего договора.

«Оплачивает» — это не значит «оплатил». А каждое слово и выражение суд толкует буквально. Намерение оплатить не подтверждает факт оплаты. В итоге оплату подтвердить не получилось и дом за 12 млн рублей пришлось отдать.

В деле об отце и сыне формулировка в договоре была другой:

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 3 800 000 рублей. Данная сумма уплачена покупателем продавцу полностью. Претензий между сторонами нет.

Кажется, что суть одна: оплата подтверждается договором, расписки нет. А решения разные. В другой истории могут быть другие обстоятельства. И тогда уже покупатель квартиры, который не взял от продавца расписку, потеряет жилье.

Как оформить сделку по продаже квартиры, чтобы не остаться без денег?

Надежнее всего получать деньги при подписании договора. Если продавец при этом выдаст расписку и при передаче денег будут свидетели, риск покупателя минимальный.

Деньги можно передавать при нотариусе, перевести между счетами или положить в банковскую ячейку. Подойдет любой способ, который реально подтвердит факт оплаты.

Можно даже дать покупателю отсрочку — это нормальная практика. Но тогда в договоре так и должно быть написано. Не нужно писать, что вы получили деньги и не имеете претензий, если на самом деле это не так.

Если покупатель, юрист, родственник, риелтор или даже регистратор в Росреестре говорит вам, что без такой формулировки сделку не зарегистрируют, не верьте. Регистратору нет никакого дела до ваших расчетов. Сделку зарегистрируют и без акта приема-передачи, и без расписки, если такие условия есть в договоре и никто против них не возражает.

Консультируйтесь с независимым юристом, не спешите подписывать документы, требуйте изменения формулировок. На вас могут давить, смеяться, упрекать в незнании законов. Если чувствуете такое, откажитесь от сделки или хотя бы возьмите паузу.

Всегда читайте документы, которые подписываете. Даже если это сделка с родственником и ничего не предвещает судебных разбирательств.