🏢💀👺🔏💸👪💸👨‍👩‍👧🇷🇺💣👎✅

Один человек в 2008 году купил квартиру в Москве. Он всё сделал честно и по закону: оформил сделку через Росреестр, заплатил почти семь миллионов рублей и получил свидетельство. В этой квартире жила его семья.

Прошли годы, и тут появляется департамент имущества с претензиями: отдавайте квартиру, она государственная. Оказывается, квартира должна была перейти городу после умершего собственника еще 20 лет назад. Тогда документы не оформили, но теперь хотят всё исправить. Начались суды.

Что сказали суды по поводу квартиры?

Судов было много, и почти все инстанции были единогласны: квартиру придется отдать государству. Сначала так сказал городской суд. Потом подтвердила апелляция. Собственник пытался оспорить эти решения в кассационной инстанции и Верховном суде, но не вышло. Вмешалась даже Генпрокуратура, но тоже не помогло — всё указывало на то, что квартиру придется вернуть.

В законе есть норма, по которой можно забирать имущество у добросовестных приобретателей, если законный собственник не соглашался на сделку.

В этой истории так и произошло. Законный собственник умер, наследников не было, и квартира должна была отойти государству — это выморочное имущество. После смерти старого собственника новым автоматически стал город. Теперь любые действия с квартирой должны совершаться с согласия города.

Город не оформил недвижимость на себя, зато оформили мошенники. Они подделали документы и получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Дальше дело техники: квартиру продали. А потом еще и еще.

Когда государство опомнилось, в квартире жила семья, которая честно ее купила. Но так как сделка прошла якобы без ведома города, жилье решили забрать через суд по закону и без компенсации.

Чем закончилось дело в Конституционном суде?

Сначала Конституционный суд на нескольких страницах рассуждает о том, когда покупателя считать добросовестным приобретателем. Вот что важно для любых сделок с недвижимостью и можно адаптировать для любых покупок:

Если всё так, покупателя могут признать добросовестным, но это не помешает отнять у него квартиру, если найдутся основания.

С государственным имуществом особый случай. По закону администрация должна была оформить эту квартиру и содержать ее, но почему-то за 20 лет этого не сделала и дала фору мошенникам. Значит, государство само виновато, что не обеспечило сохранность своего имущества, а честный покупатель не должен отвечать за бездействие чиновников. Так сказал Конституционный суд.

Собственник не должен отвечать за ошибки госорганов

Теперь дело будут пересматривать.

У добросовестного собственника всё-таки могут забрать квартиру или КС запретил забирать?

У добросовестного собственника могут забрать квартиру, машину и что угодно еще, но только при условиях, которые описаны в законе. Конституционный суд запретил забирать недвижимость, только если:

Хотя в СМИ об этом деле пишут, как будто суд запретил изымать имущество у всех добросовестных покупателей, это не так. Запрет коснулся только претензий государства и в редких случаях.

С какой стати государство заявило свои права через двадцать лет? У нас отменили сроки исковой давности?

Сроки исковой давности не отменили. Для обычных людей и обычного имущества подать иск о возврате имущества можно в течение трех лет.

Но с выморочным имуществом, у которого нет наследников, особый случай. Оно автоматически переходит государству со дня открытия наследства. При этом государству не нужно совершать никаких действий. Срок давности не пропущен: квартира отошла государству в 1994 году.

И это нужно учитывать всем, кто имеет дело с унаследованным кем-то имуществом или покупает квартиру на вторичном рынке. Нужно проверять, что наследники законные. Кстати, в этой истории свидетельство о наследстве было как положено заверено нотариусом. А в итоге оказалось поддельное. Никому нельзя верить.

Если я законно куплю имущество, а потом появится обманутый собственник, мне хотя бы выплатят компенсацию? Я слышал, что да.

По умолчанию не выплатят. Обманутый собственник имеет право потребовать назад свое имущество, но никаких денег взамен выплачивать не обязан. Их можно потребовать только с тех, кому вы эти деньги заплатили, и в рамках другого дела.

Есть правило, когда стороны обязаны вернуть всё полученное по договору. Так бывает, например, когда сделку признают недействительной. Но здесь не тот случай. Обманутый собственник не заключал никакой сделки и ничего возвращать не будет, а вот имущество заберет.

Важно знать всем. Внезапно может оказаться, что пять покупателей назад кто-то оказался мошенником, а квартира, за которую вы заплатили полную стоимость, на самом деле принадлежит кому-то другому. И хорошо, если государству: есть шанс использовать аргументы Конституционного суда. А вот если объявится физлицо и докажет, что его квартиру продали незаконно, квартиру могут отнять.

Это касается только квартир?

Нет, это касается любого имущества. Можно купить машину, а потом выяснится, что ее угнали, и тогда ее заберет законный владелец. Или купить Айфон и узнать, что продавец нашел его на улице и продал, а законный владелец объявился и требует вернуть свою вещь. Судиться за компенсацию потом придется с мошенниками, а не с владельцем.

Кто придумал правило, чтобы забирать имущество у честных покупателей? Может, это сговор государства и мошенников?

Это правило защищает законных собственников. Любого человека могут обмануть, подделать его документы или украсть у него дорогую вещь.

Вас тоже могут так обмануть, незаконно продать вашу квартиру или угнать машину. И тогда вы сможете законно получить назад свое имущество, даже если его кто-то купил у мошенников и оформил на себя. А новому собственнику придется добиваться компенсации через суд, но не с вас.

Что нужно делать, чтобы не лишиться честно приобретенного имущества

Проверяйте документы продавца или того, кто его представляет. Сделайте это несколько раз, в том числе прямо перед подписанием договора.

Сверяйте личные данные с документами на право собственности. Нотариальную доверенность можно проверить в реестре на сайте.

Запросите в Росреестре справку о последних сделках с недвижимостью. Если за короткое время было много сделок, насторожитесь и перепроверьте.

Проверьте, что имущество не в залоге. Для движимого имущества есть специальный сервис. Данные об обременении квартиры будут в свидетельстве.

Внимательно изучайте все документы по сделке. Не подписывайте договор, пока не прочитаете его и не поймете каждый пункт. Если не можете разобраться сами, наймите юриста.

Ни под каким предлогом не соглашайтесь уменьшить сумму в договоре и расписке. Если что-то пойдет не так, вам вернут ту сумму, которая проходит по документам.

Оформите титульное страхование. Даже если объявится законный собственник, наследники или бывший супруг, есть шанс получить возмещение.

Откуда вы берете такие страшные истории? Не может государство забрать квартиру у честного покупателя.

Это реальные решения высших судов, которые опубликованы на их официальных сайтах. Таких дел много. У людей реально забирали квартиры по искам госорганов. Некоторые дошли до Европейского суда по правам человека.

ЕСПЧ по делу «Кириллова против России»

ЕСПЧ по делу «Гладышева против России»

Обзор судебной практики ВС по искам госорганов

К сожалению, никто не может гарантировать, что завтра такое не коснется кого-то из наших читателей. Чтобы не коснулось, мы продолжим об этом рассказывать.