Дело о незаконной перепланировке и переходе обязательств
🏢🚧😠💣💸😤👎👍👎❌
Дело было в Одинцове. У одной гражданки была квартира в доме на первом этаже. Квартира была, а балкона не было. Тогда она решила этот балкон пристроить — и пристроила. А соседке сверху это не понравилось.
Соседка сверху пошла в суд, чтобы добиться сноса незаконного балкона. И только всё сложилось в ее пользу, как квартиру на первом этаже продали.
Казалось бы, что взять с нового собственника? Он балкон не пристраивал и вроде бы не должен отвечать за действия прежнего собственника: платить за демонтаж и вообще рушить свою честно выкупленную квартиру. Но не всё так просто.
История судебных разбирательств
История длилась почти три года. Первая инстанция решила, что балкон нужно снести. Апелляция оставила это решение в силе, но исполнять его никто не спешил: балкон так и остался на своем месте. У ответчицы, еще прежней владелицы квартиры, не было денег на демонтаж пристройки и восстановление квартиры.
Соседка со второго этажа не хотела с этим мириться и опять пошла в суд. Она предложила снести балкон за свой счет, а потом взыскать эти деньги с ответчицы. Видимо, ей на самом деле было важно снести балкон. В этот раз суд тоже пошел навстречу и удовлетворил иск. Заодно квартиру арестовали, чтобы соседка точно получила деньги за демонтаж.
Но тут выяснилось, что у квартиры с незаконным балконом сменился собственник. То ли ее на самом деле продали, то ли фиктивно провели сделку, чтобы не отвечать по решению суда.
Но соседка не сдалась. Она пошла в суд и попросила заменить ответчика по своему иску, то есть переложить все обязательства по балкону на нового владельца. Так и произошло.
Новый хозяин проблемной квартиры тоже оказался не лыком шит. Подал апелляцию, потребовал отменить такое решение, и у него всё получилось. Областной суд решил, что нет оснований менять процессуального правопреемника. Раз уж он купил квартиру без обременения, то с него и спроса нет. И наложить арест на квартиру тоже нельзя.
Дело дошло до Верховного суда.
Что решил Верховный суд?
Верховный суд отменил решение в пользу нового собственника. Он нашел в законе основания для замены ответчика и переноса всех обязательств насчет сноса с прежнего собственника на нового. А областному суду указали на нарушения норм права. И вот почему.
Есть закон об исполнительном производстве. И в нем говорится, что если одна из сторон выбывает, то пристав меняет ее на правопреемника. Участник разбирательства может выбыть по разным причинам: смерть, перевод долга, продажа доли в фирме, реорганизация или смена собственника, как в этой истории.
И в гражданско-процессуальном кодексе есть норма про правопреемников. Их можно заменить на любой стадии судебного разбирательства.
😓 Кто владеет, тому и отвечать. За любую перепланировку
В случае с незаконным балконом отвечать будет новый собственник. Он должен будет снести незаконную пристройку за свой счет, а потом сможет взыскать расходы с прежнего владельца. Но это тоже придется делать через суд, и нет гарантии, что получится.
Так же будет с любыми перепланировками в квартире: снесенной стеной, расширенным дверным проемом, объединенным санузлом и теплыми полами на балконе. По закону всё несогласованное нужно вернуть в прежний вид. Это обяжут сделать хозяина квартиры, даже если он купил жилье уже в таком состоянии. Если вы честно купили квартиру, это не значит, что завтра вас не вызовут в суд и не заставят отвечать за незаконные действия прежнего владельца.
Проверяйте документы. Сверьте свежие технические паспорта и кадастровые планы с реальным состоянием недвижимости. Любые отклонения — повод насторожиться.
Не верьте словам. Заверения, что эта перепланировка здесь годами и квартиру уже сто раз продавали, — не аргумент. Не верьте, что это легко оформить или вообще не требуется согласовывать. Пригласите независимого эксперта, чтобы понять, можно ли узаконить такую перепланировку или постройку и сколько это будет стоить.
Проверяйте обременение. Узнайте в Росреестре, есть ли на квартире обременения — вы покупаете их вместе с квартирой. Попросите у продавца или возьмите сами справки по поводу сделок с квартирой за последнее время. Проверьте, нет ли исполнительных производств в отношении владельца квартиры и не перейдут ли к вам ненужные обязательства по этой сделке.
Поговорите с соседями и управляющей компанией. Если были или идут суды, кто-то точно будет в курсе. Даже если на продавца подали в суд из-за незаконного балкона или снесенной стены, вы можете ничего не знать об этом и сделка пройдет прямо в период разбирательств. Не всегда на квартиру накладывают обременения, и не все подводные камни проходят по документам, так что после сделки может ждать сюрприз. Иногда соседи надежнее Росреестра.
Не спешите заключать сделку, даже если вам дают хорошую цену и квартира понравилась. Любые сомнения — повод насторожиться и проконсультироваться с юристом.
