ПРОМО
Это кредитка с лимитом до 700 000 ₽
Изучить карту

Как лучше распорядиться деньгами: частично погасить ипотеку или купить квартиру под сдачу?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Есть 3,5 миллиона рублей, не могу решить, как выгоднее ими распорядиться. Есть два варианта.

Частичное погашение текущей ипотеки. Тело долга 5 500 000, срок 30 лет, процентная ставка 5,7. Если внесу 3,5 миллиона в досрочное погашение, срок сократится с 30 до 7 лет и сэкономлю на переплате процентов несколько миллионов, если верить расчетам, около 5,5 млн.

Покупка квартиры под сдачу. Живу в городе-миллионнике. У нас за эти деньги можно купить полностью укомплектованную квартиру-студию в свежем доме в центре города. Цена аренды таких квартир, если верить «Авито», 20—25 тысяч в месяц. Деньги со сдачи направлять на досрочное погашение текущей ипотеки. Таким образом, можно будет выплатить ее в два раза быстрее, за 15 лет. И бонусом останется та самая студия.

Проблема в том, что я не сталкивался с рынком аренды со стороны арендодателя, только как арендатор. В моих расчетах я заложил сумму со сдачи в 20 000 рублей в месяц. 1 месяц простоя в год и 10% от полученной аренды на затраты: текущий мелкий ремонт, поломки электроники, сантехники. Помимо этого налог 6%.

Есть еще множество факторов, которые невозможно учесть в прогнозировании:

Хотелось бы услышать от людей в теме советы, где я ошибся в своих рассуждениях и расчетах? Чего не учел? Поделитесь личным опытом сдачи недвижимости в аренду. Как бы поступили вы в аналогичной ситуации и почему?

P. S. Обложку сгенерировал с помощью ChatGPT:)

Редакция
Редакция
Что бы вы посоветовали читателю?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Владимир Абронов

У меня наверно слишком положительный опыт сдачи в аренду. Я конечно за вариант покупки квартиры под сдачу и ваши расчёты вполне сопоставимы с реальностью, разве что в нынешних условиях я бы предпочёл не платить налогов со сдачи жилья, хоть сейчас и словлю за это минусов)
6% это с юр лиц, в вашем случае будет скорее 4%
Процент по вашей ипотеке сопоставим примерно с уровнем инфляции в обычные (не кризисные) года, поэтому особо поводов для досрочных платежей нет

31
Darth Maul
Автор поста

Владимир, спасибо за ответ!

Меня еще терзает психологический момент «платить ипотеку 30 лет». Мне сейчас меньше чем 30. Хотелось бы конечно побыстрее расчитаться.

12
Маленький газлайтер

Darth, как показывает практика, ипотеку на 30 лет закрывают за 10 лет максимум. (хотя у самой ипотека на 30 лет и мне тоже до 30:D)
Полученными от аренды деньгами Вы сможете вносить дополнительные платежи по нынешней ипотеке. А при условии, если размер арендной платы повысится, будете вносить еще больше.
Так что, я за покупку квартиры для сдачи в аренду.

7
Тютинка

Darth, да, в этом есть смысл. Ипотека привязывает к гонке в "колесе хомяка"... Заболел, захотел поехать на 2 мес на Бали, родился ребенок и хочешь пойти в декрет вместо жены - фиг. Надо работать и платить ипотеку. В 50 лет это менее романтично, чем в 25

6
Ирина

Darth, Darth, сами и ответили на свой вопрос. Направьте на досрочное погашение, психологически будет легче, не будет висеть это бремя 30 лет

1
Виталий Малахов

Если кратко и тезисно:

Текущие обязательства под 5.7% годовых на 30 лет. Соответственно, если вложение в что-то новое будет приносить бОльший процент дохода (с учетом НДФЛ нужно от ~7%) в течение этого срока, то выгоднее вкладывать в что-то новое. Не обязательно сразу на весь срок, можно по периодам -- например на 5 лет, потом еще раз оценить: погасить или опять в другое переложить. Если ожидаем меньше - то разумнее сокращать обязательства.

О прогнозировании. Совершенно верно, что будущего не знаешь, поэтому всегда закладываешь риск. В случае с недвижкой можно взять, что 1/2 - 1/3 времени она будет простаивать.

О диверсификации. Коллега выше правильно заметил, что у вас все активы в одну недвижку. Риски чрезвычайно высоки, даже несмотря на устоявшийся опыт "недвижка всегда в цене и растёт". Ну и что, что 30 лет росла, может следующие 10 лет она практически в цене стоять будет -- будущего, как уже сказано, не знаем. Например, сейчас чувствуется снижение цен и избыток предложения из-за снижение покупательной способности населения и оттока от мобилизации. Или выгодный район стухнет в Гарлем. Примеров в мире море, посмотрите на те же Детройт или Фамагусту. Поэтому разумнее хоть часть средств в другие активы. Но, возможно, вы просто не упоминаете про другие активы, которые имеете.

Стоит помнить, что ваши обязательства это однозначный и постоянный расход. Поэтому, если не сокращаем обязательства, а вкладываем, то 7% доход тоже должен быть близок к гарантированному, чтоб перебить. Совсем гарантированный доход это только вклады и ОФЗ. Либо делать портфель из разных активов, сбалансированный так, что практически гарантированно даст 7+%. Вложение в "еще одна квартира в том же городе" под это не подходит по риск-менеджменту.

Это были рассуждения. Теперь, что бы сделал лично я (и делал и продолжаю делать) в такой ситуации:

- часть от 3.5М закинул бы в системообразующий(ие) банк(и) от 8+% годовых с ежемесячной выплатой процентов(!!). Но не выше застрахованных 1.4М в один банк. Эти проценты стараться всегда пускать на досрочное погашение основной части долга, а не процентов по займу;

- вместо вклада (или вместе с ним) можно смотреть на ОФЗ с постоянным купоном. Подбирать из расчета держать до погашения(!!) С ОФЗ вообще можно гибко на разные сроки разные выпуски подобрать;

- вклад/ОФЗ будут приносить хотя бы частично гарантированный доход для досрочных погашений + есть выгода от разницы в процентах;

- для другой части от 3.5М посмотреть на другие активы, как уже правильно заметили. Тут уже бескрайнее поле. Но помните, что эту часть придётся отслеживать, фиксировать доход, балансировать и т.д;

- в какой пропорции эти части -- зависит от вашего личного отношения к риску, тут невозможно давать рекомендации;

- при досрочном погашении частями всегда сокращать размер платежа, а не срок(!!) Народ совершенно напрасно сокращает срок, выгода по переплате по сравнению с сокращением платежа мизерна. Зато сокращение платежа даёт огромную гибкость, когда в какие-то месяцы доход может снизиться или вообще исчезнуть или когда вам срочно понадобятся деньги на другое (от сумы и тюрмы никто не застрахован). Проверено жизненным опытом огромного числа людей.

23
Darth Maul
Автор поста
29.03, 08:26
Отредактировано

Виталий, благодарю за развернутый ответ! Он, кажется, по объему даже больше чем мой исходный текст:)

На счет диверсификации все верно. Есть и другие активы, но в топике хотел услышать мнения именно про вложение в недвижимость.

Ознакомился с вашим опытом погашения ипотеки, схема очень даже интересная, но нужно все время держать руку на пульсе, иначе можно влететь с тем же грейс периодом. Кредиты наличными со ставкой 8-10% это конечно сильно, я думал такого не бывает.

Первую ипотеку тоже закрыл досрочно, за 4 года вместо 10. Но схема была проще, просто все "лишние" деньги отправлял на досрочное погашение.

На счет вкладов и ОФЗ, возможно выскажу профанское мнение. Вложив условную 1000 рублей и получая с нее проценты, по окончанию срока вклада/ОФЗ я получу туже самую 1000 рублей. Покупательская способность этих денег естественно упадет за срок вклада. В случае же с недвижимостью, есть надежда, что ее удорожание перекроет эту просадку, хотя бы частично. Конечно вы верно заметили, что и недвижимость может упасть, но так же как и все остальное.

Про обвал рынка недвижимости я слышу всю сознательную жизнь, но ни в 2008, ни в 2014, ни сейчас, в нашей местности ничего не падет, а только расчет как на дрожжах. Замечу именно в "нашей местности", т.к. удачно расположены географически и климатически. Возможно на условном урале, ситуация иная.

6
Виталий Малахов

Darth, если с диверсификацией всё норм и если речь только про "две квартиры иметь или одну" в отмеренной вами для недвижимость части вложений -- то IMHO две квартиры и лучше и безопаснее, логично :) Вдруг пожар, не дай бог. Это ж тоже диверсификация. Да ещё и часть средств отбить можно, сдавая вторую, особенно если подобрать приличных заёмщиков на долгий срок. Но повыше риск, если что-то с вашими доходами случится (тьфу-тьфу), из которых вы обязательства гасите.

На счет дохода от вкладов и ОФЗ по сравнению с недвижкой не всё так однозначно. Вы снова уходите в "правильный" выбор "что принесёт больше за Х лет - это или это" -- вы не угадаете, т.к. будущего не знаете. Да и от Х сильно зависит.

На вклады ставки сейчас примерно 8% можно зафиксировать на 3 года (год назад ещё выше было), корпоративные облигации ещё выше, а инфляцию нам за год-два уронить до 4% обещают, дай бог чтоб у них получилось :). По предложению недвижки сейчас переизбыток, цены потихоньку снижают, застройщики грустят. Хотя, как вы правильно пишите, от города и района зависит, конечно. В Сочи как на хайпе подняли, так уже год цены на вторичку помаленьку снижаются после оттока населения и начала СВО недалеко от. Еще, например, между 2016 и 2020 инфляция на уровне 4-5% была, а цены в среднем на недвижку по стране плоско стояли. А с 2003 до 2008 помню что всемогущий доллар вообще на 25% снизился и кто исключительно валюту держал (помня прошлую нестабильность рубля), считай, 5 лет потеряли дохода в других местах.

Так что я б сказал что всегда имеет смысл иметь и то и то в каких-то пропорциях :) И периодически перекладываться и балансировать между ними, когда одно подорожало, а второе подешевело.

Удачи вам с квартирами!

4
Erykah

Darth, что у вас за город, если не секрет?)

1
Блинкомом

Darth, Длинные ОФЗ (12-15 лет до погашения) сейчас торгуются с дисконтом 70% от номинала, т.е сейчас вы за 1 облигацию заплатите 700 руб., а гасить будете по 1000 руб. + каждые полгода купонный доход из расчета 9-10% годовых.

0
Виталий Малахов

Ещё один мой личный опыт по избавлению от ипотеки описал в своём комментарии в этой статье: https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-goodbye/#c1043358 , посмотрите, надеюсь будет полезно.

1
Сорок кошек
28.03, 20:56
Отредактировано

Быть успешным рантье это наука, если вы никогда не занимались сдачей квартиры в аренду, то вполне возможно что в первое время будете нести финансовые потери
Однако, кто бы что не говорил, недвижимость в центре это всегда ликвидный актив
В среднем по России ипотеку закрывают за 8-10 лет, вы будете развиваться в карьере, ваш доход будет увеличиваться и можно будет гасить досрочно постепенно
Я за покупку квартиры под сдачу

22
Павел Онегин

Для начала Чуть просчитаю вашу текущую ситуацию и ваши текущие размышления:

Вариант №0 - ничего не менять
Кредит на текущую ипотеку 5 500 000р на 30 лет(360 месяцев), получается ежемесячный платёж в районе:
32 622, 51р
свободные средства 3 500 000р
Общий Процент переплаты за 30 лет составит = 6 244 102,83р

Ваш Вариант №1
Есть свободные средства 3 500 000р. Хотите взять студию за 3 500 000р
Ожидаете доход с учётом простоя 1 месяц и налогом в 6% за прибыль, прибыль ожидаете в год = (20 000 * 11) * (1 - 0,06) = 206 800р
Из 206 800р - 10% на обслуживание(Мелкий ремонт, сантехника), получаем = 186 120р
Переводим в ежемесячный доход в среднем в месяц = 15 510р

Теперь ваши 15 510р вкладываем в текущую ипотеку ежемесячно до погашения, получаем:
Получаем, что закрыть ипотеку сможете ровно через 14 лет и переплатите сумму = 2 597 497,93р

В итоге получите результат через 14 лет и 1 месяц или 169 месяцев:
1) Останетесь с 2 квартирами, текущей и студией
2) Сократите переплату по процентам с 6 244 102,83 до 2 597 497,93 что составит = 3 646 604,9р - что больше вложенной суммы в Студию

Ваш Вариант №2
3 500 000р пустите в досрочное погашение (Причём не Платёж, а Срок), в итоге выплатите за 6 лет и 2 месяца или 74 месяца вместо 169 месяцев по Вашему Варианту №1 или 360 месяцев по графику (вариант 0)
За эти 74 месяца заплатите 410 590р по процентам

т.к. вы платили 32622,51р, то оставшиеся время вы можете их просто куда то откладывать, проценты вложений и инфляции сейчас учитывать не буду

Для сравнения №2 с №1 останется ещё 93 месяца (169 - 74)
получаем, что сможете отложить: 93 * 32622,51р = 3 033 893,43р
Разница переплат в сравнении с Вариантом №2 составит: 2 597 497,93р - 410 590р = 2 186 907,93р
Итого за тот же период сэкономите на процентах и отложите денежку на общую сумму: 5 220 801,36р

Теперь посчитаем, на сколько бы могла вырасти студия в цене за эти 169 месяцев
Если взять за расчёт удорожание стоимости жилья ровно на инфляцию, то можно попробовать предсказать удорожание жилья на этот период.

У меня есть свои таблицы по Официальной инфляции и расчётами для вычисления средней инфляции. Так вот согласно инфляции с 2000_01_01 по настоящее время среднегодовая инфляция составляет в год: 10,3%
Получается, что для расчёта нужно взять 3 500 000р и высчитать рост с учётом 10,3% годовых за 169 месяцев, получаем сумму = 5 696 917,33р

Теперь высчитываем разницу Вариант №1 - Вариант №2 = 5 696 917,33р - 5 220 801,36р = на 476 115,97р выигрывает вариант №1, если учитывать, что недвижимость будет расти в цене согласно средней инфляции с 2000 годов в нашей стране.
Но по Варианту №1 у вас ещё потенциальная прибыль остаётся с сдачи студии

При этом особенно ВАЖНО:
1) Это не гарантия в цифрах по недвижимости, а приближённые ожидания, за 14 лет может многое произойти и измениться, что скажется на стоимости жилья
2) Инфляция не учтена при расчёте доходов, цифры отображают их номинал, а не покупательную способность.
3) Важно понимать, что даже при таких расчётах, получается так, что за 14 лет и 1 месяц, разница в 476 115,97р - по сути ваша Зарплата за сдачу в аренду за все 14 лет или 34 008р в год или 2 834 р в месяц (Если будите нанимать управляющего за управление на сдачу квартиры, то ему придётся скорее всего платить больше)
4) Если покупка недвижимости условно совершается за месяц, то продажа занимает в районе 6 месяцев, это тоже стоит учитывать.

Теперь об ошибках и недочётах ваших рассуждений:
Если рассматривать Ваш Вариант №1, то следует внести корректировки
1) Налог 6% - платиться с оборота, а не с прибыли, получится следующая картина:
Если вы будите сдавать по 11 месяцев с залогом в 1 месяц, и поиском в 1 месяц нового арендатора, то в обороте деньги за год будут: 11месяцев + Залог(Уплаченный при заезде + Залог Возвращённый при выезде арендатора), получатся, что прибыль считать с 11 месяцев, а налог словно вы с 13 месяцев заработали
То есть прибыль ожидаете в год = (20 000 * 11) - (20 000 * 0,06 * 13) = 220 000р - 15 600р = 204 400р - что меньше изначального варианта на 2 400р в год

2) Так же вам возможно придётся платить ежемесячную сумму за ИП/ЧП или же в противном случае считать налог в 13%

3) ВАЖНО учесть, что студия в 20м2 - не является квартирой, а является апартаментами, за которую придётся платить налог в год по кадастровой стоимости от 0,1% до 2% (В зависимости от типа жилья), если кадастровая стоимость стоимости = 3 500 000р, то налог в диапазоне
от 3 500р до 70 000 р в год, а это от 292р до 5 833 р в месяц из вашей прибыли

4) Такая статья как Кап Ремонт - должна платиться исключительно с Арендодателя(т.к. Вы им владеете и Вам оно и останется в конечном итоге), в таком случае вы потеряете ещё в прибыли и цифры скорректируются

PS: В итоге Выводы делаете сами, готовы ли вы усложнять себе путь покупая студию, то есть апартаменты(по Варианту №2), а не квартиру, которой будите пользоваться сами условно только через 14 лет, а разница между вариантами составит до 476 115,97р за вашу работу на 14 лет

18
Darth Maul
Автор поста

Павел, Благодарю за очень подробный ответ!

Ваши расчеты заставили меня задуматься, до некоторых моментов я сам не дошел.

В общем получается очень интересно...

5
Ирина

Павел, почему Вы решили, что 20 квм это обязательно апартаменты? Ничего подобного. Квадратура на статус недвижимости никак не влияет, можно купить апартаменты в 70кв, а можно квартиру 20квм

3
Павел Онегин

Не хватило количества разрешённых символов в комментарии для более подробного описания и рассмотрения и предложения других вариантов, пришлось укоротить(даже собственных комментариев не хватило места), простите...

2
Тимоша

Павел, ещё вариант 3: как ноль, только 3,5 млн. положить на вклад. Допустим 8% годовых, это 23 тр в месяц. Больше, чем от сдачи в аренду

0
Павел Онегин

Только что заметил, я вам % по текущей ипотеке считал под 5,9% вместо 5,7% - проглядел. Ну вы сами знаете свои цифры по текущей ипотеке и если что для себя скорректируете.

0
Виталий Малахов

Андрей, надёжный и стартап это слова-антонимы. 90% стартапов не выживают, из них 10-20% в первый же год. Это вам любой венчурный инвестор подтвердит.

А если проект уж совсем и надёжен и доходен, вы его на рынке не найдете и вас туда не впустят -- зачем организаторам с вами прибылью делиться?

14
Darth Maul
Автор поста

Виталий, я где то видел статистику, что стреляет 1 из 200 стартапов. Получается 0.5% приходит к успеху.

Если например поехать в казино и поставить все на "зеро", то шанс выиграть будет 1 к 37, что намного выше))

15
Олеся Полторацкая

Плюсую за квартиру под сдачу.

8
Flash

Аренда окупается только в том случае, если квартира досталась вам бесплатно.

8
Darth Maul
Автор поста

Siska, благодарю за столь развернутое мнение!

Согласен с тем, что посуточная аренда выгоднее, но и трудозатраты не сопоставимы. В данный момент я не располагаю временем, чтобы этим заниматься, тем более, в другом городе.

На счет бизнеса, он в каком то смысле есть у меня, пытаюсь потихоньку развивать.

К акциям скептически отношусь, особенно после последних событий. Есть небольшой портфель, на дистанции в три года в минусе на 20% и половина активов заморожены. А заливать деньги в РФ компании, которые в любой момент могут "помножить на ноль" новым пакетом санкций, не сильно хочется.

В любом случае у меня есть пища для размышления, еще раз спасибо вам за комментарий:)

5
Несусвет

Darth, в крупных городах есть компании, которые могут взять квартиру на «присмотр», так сказать. Да, берут за свои услуги 15-20%, но сами заселяют/выселяют жильцов, меняют постель, прибираются, решают всякие ЧП. Это именно для квартир, которые посуточно сдают. Можно попробовать построить экономическую модель на этих вводных)

1
Roman Prozorov

Квартира действительно не лишней будет, пусть пока на аренду. А вы не знаю - если семья?, Если пока нет, вдруг женитесь, родите ребенка,вот и жильё будет на первое время когда вырастет, чтобы на шее не сидел. Или вам к пенсии в будущем подспорье.

4
Darth Maul
Автор поста

O., на первичку хорошие условия были в прошлом году(возможно и сейчас можно так взять).

У вас наверно вторичка)

3
O.

Darth, у меня была новостройка, 5 лет назад. Рефинансирования выгодного не встречала за этот период. Даже когда ключевая ставка падала до 4%, ставки для рефа не падали.

1
Darth Maul
Автор поста

O., понял. Я первую ипотеку брал в 2018, тоже получается 5 лет назад. Ставка была 8.9%.

Тогда все сходится, я изначально подумал, что вы недавно брали)

2
49-ый этаж

10% на аренде квартиры вы не заработайте, максимум 4-5%. Ну, 6% (если повезёт). Сестра за 3,5 млн купила студию в Питере - это понятно, что город-миллионник у вас. Видел таблицу средних цен аренды на квартиры, точнее цен аренды/ цен квартир x 100%. Видел-то видел, но забыл где, искал - не нашёл. По ней это соотношение самое низкий процент именно в Питере. Самое высокий в Краснодаре, моего города там не было.
Если вы твёрдо намерены заработать 10%, то вам надо в 2000 год, сейчас квартирантов не хватает на все квартиры.
Я бы сумму разделил на части для избежание риска. Сделал, как велит древнееврейский Талмуд: частью погасил ипотеку, часть вложил бы в акции, скажем, Сбербанка, а часть попытался бы пристроить в бизнес или где вы хорошо ориентируетесь. Это только как пример. Но ставка у вас правда низкая.

Изображение пользователя 49-ый этаж
3
Darth Maul
Автор поста

49-ый, спасибо за комментарий!

Не знаю почему вы подумали, что я "твердо намерен зарабатывать 10%", в моем исходном тексте нет такого. Если будет 5-6%, то отлично.

0
Твой учитель французского
06.04, 12:54
Отредактировано

На мой взгляд, дополнительная квартира всегда лучше) просто потому, что две квартиры лучше, чем одна ☝️
Ставка по вашей ипотеке вполне разумная, с учетом инфляции скорее всего вы ее погасите гораздо раньше, чем через 30 лет. При этом квартира будет дорожать - как и вторая ваша квартира, а капитал - расти. А ведь главный смысл вложений в недвижимость - это не сдавать квартиру за 20 тысяч в месяц, а именно то, что квартиры будут дорожать.
Поэтому вторую квартиру я бы купил на стадии строительства, чтобы купить ее максимально дёшево и получить максимальную выгоду

3
Darth Maul
Автор поста

Твой, благодарю за комментарий!

На счет покупки на стадии строительства, уже давно нет той выгоды, а именно после ввода эскроу счетов. По крайней мере, в нашем регионе, разница с первичкой в «котловане» и сданным жильем минимальная. Я сравнивал цены, у нас есть компания которая застраивает целый микрорайон, 1к квартира в сданном доме стоит 2.9, такая же точно квартира в доме который сдается через год, стоит 2.7. Покупая квартиру на стадии строительства, теряется время, пока дом достроят, пока в квартире будет делаться ремонт. Никакой ренты в этот срок мы не получаем.

Кроме того, для потенциальных арендаторов это тоже минус, в первые 1-2 года каждый день слушать как соседи делают ремонт. Многих соискателей это оттолкнет.

Поэтому брать на стадии строительства не вижу никакого смысла.

3
Твой учитель французского

Darth, в данном случае, при таком порядке цен на жилье, вы правы)
в регионе, в котором живу я, ещё можно сэкономить, покупая квартиру в строящемся доме.

2
Лиса Петровна

Я бы купила под сдачу 👍🏻 недвижимость есть недвижимость, особенно новая и в центре.

2
Станислав Царев

Я против 2й кв. !., деньги закидывай в уменьшение срока! и в дальнейшем закидывай лишние деньги чтобы погасить ипотеку. Советчики не знают что за гемор может быть с арендой... и что клиентов на твою студию не будет. 20тр.... это много!!!! дорого. опускай цену до 12тр! для расчетов.
ты учел что тебе надо еще страховки каждый год покупать?
30 лет платить за одну кв.... и еще за 2ю ..... не будь наивным! бери листок бумаги и считай сравнивая разницу!
сколько ты зарабатываешь чистыми? где гарантия что через 5-10 лет у тебя будет эта же работа и зарплата?!...
где инфа про твои платежи в месяц?
сам посчитал... думай!
Ежемесячный платеж
31 922,02 ₽
Начисленные проценты
5 996 908,49 ₽
Всего выплачено (долг + проценты)
11 496 908,49 ₽
.................
Если ты закинешь 3,5ляма ,то
Ежемесячный платеж
31 922,02 ₽
Начисленные проценты
419 762,12 ₽
Сумма досрочных погашений
3 500 000,00 ₽
За счет досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшилась на 5 577 146 ₽ Срок кредита сократился на 23 года и 8 месяцев
Фактический срок
6 лет 4 месяца
Всего выплачено (долг + проценты)
5 919 762,12 ₽
А вот теперь сложный выбор!
как ты хочешь еще 2ю ипотеку запихать в свои расходы?!....
как объяснить ? есть разница платить 7 лет ! или платить 30 лет?!....
Через 7 лет ты будешь свободным от долгов и обязательств ! и тебе не надо будет каждый месяц отдавать по 31922р.
фактор семья дети- это еще огромные расходы.
Еще ты не учитываешь фактор , а если не будет денег на платежи?!.... ты готов еще платить штрафы/неустойки/%. Ты готов погибать на 2й работе?...
а теперь бонус для размышления
прошло 7 лет . ты все выплатил!... , но ты решил что можешь откладывать деньги ежемесячно столько же ! в течении 23 лет. и считаем 23 года умножаем на 12 месяцев и умножаем на 31922р = 8 810 472 р. ты сможешь накопить! но эта сумма без учета % со вклада которые так же могут увеличить твою сумму, либо с акций....

2
Empty

Если нет трудностей с погашением ипотеки, то можно положить на трехлетний вклад под 9-10% (сейчас многие банки такие предлагают)

Даже с налогом будет выгоднее против погашения ипотеки под 5,7

На всякий случай можно открыть не один вклад на всю сумму, а несколько поменьше: например, 7 вкладов по 500 тысяч, чтобы в случае необходимости закрыть только такой один и не потерять проценты по остальным

2
Pavel

В моем случае было наоборот. Взял ипотеку и переехал из студии в новую квартиру. Студию сдавал. Однако в расчетах не учел благонадежность съемщиков и сезонность при сдаче в аренду. Как итог после трех лет сдачи студия была продана и часть её оказалась в теле кредита. Если бы была возможность делать выбор еще раз, то от студии бы избавился сразу.

2
Аси

Вы не вычли расходы на коммуналку, кажется

1
Константин

Реальная доходность от аренды жилой недвижимости, в среднем по стране, 3,8% в год. Реальная, значит с учетом коммунальных, мелкого ремонта и прочих моментов. И доходность пока не растёт а снижается, в связи с развитием льготной ипотеки. Реальность такова, что снижение доходности связано с низкими ставками по ипотеке, так как купили много жилья для сдачи. Ваша доходность будет (реальная) около 11000₽ (только если Вы не на севере живете, там могут быть другие цифры или если Вы будете сдавать посуточно, но это будет вторая РАБОТА!). С этой суммы нужно еще заплатить НДФЛ. Поэтому я бы диверсифицировал и вложил бы часть в погашение ипотеки, а часть в другие инструменты (акции и облигации, займы, бизнес и т.д.).

1
Даниил Рябинин

Донора нагрузка - основное жизненное зло. Однозначно гасить, выплачивать и горя не знать. Обязательно успеешь в новые долги влезть по своему желанию или по нужде, но будет легче

1
Darth Maul
Автор поста

O_Laura, да в принципе любой кроме Мск, Спб и Сочи. Откройте авито и вбейте в фильтр студии до 3.5 млн. И это я говорю о «свежем жилье». Бабушкину халупу в хрущевке можно на много дешевле взять.

1
Стерлинг Арчер
07.04, 12:40
Отредактировано

Darth, открыл Екатеринбург и Новосибирск, одни халупы какие-то меньше чем за 3,5 млн

0
Тютинка
Герой
07.04, 05:39
Отредактировано

Ну такое.... Вам вклад принесет чуть бОльший плюс, чем покупка квартиры. И без всякого геморроя в виде ограбили / сломали / залили соседей. А вдо принесут в два раза больше вклада. Но !!!! Если нужно выбрать из этих двух вариантов - я бы досрочно гасила ипотеку.

1
Елена Прекрасная

Купить коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду

1
Alexander Rus
07.04, 10:11
Отредактировано

Частично гасить ипотеку с таким процентом смысла нет, лучше тогда деньги хоть а ОФЗ вложить.

Покупка под аренду может и неплохой вариант, но это зависит от того, сможете вы этим заниматься или нет (мне это было больно). Вам может повезти и аккуратные люди будут жить несколько лет, а может наоборот, кто-нибудь заедет на пару месяцев и вынесет мебель. Тут не угадаешь.
Я после нескольких лет сдачи в аренду продал квартиру и как груз с плеч упал.

1
Alex Freeman

"Цена аренды таких квартир, если верить «Авито», 20—25 тысяч в месяц. Деньги со сдачи направлять на досрочное погашение текущей ипотеки. Таким образом, можно будет выплатить ее в два раза быстрее, за 15 лет. И бонусом останется та самая студия."

плюс - учитывая то что студия в новом доме в центре - велика вероятность того что в билжайшие 5 лет цены на жилье в вашем городе (миллионник же) вырастут достаточно сильно чтобы вы могли продать студию и закрыть ипотеку досрочно.
я в основном плохо отношусь к идее инвестиций в недвижимость как коммерческую так и жилую так как много работал в этой сфере (реально после всех расходов и налогов получается в самом лучшем случае 6% годовых + головая боль с квартирантами или офисными) но с вашей ситуацией (есть ипотека которую гасить еще очень долго и есть средняя сумма денег которой сейчас не хватит на полное гашение имеющейся ипотеки) описанный вариант хорош.

0
Александр Патраков

У меня, если честно, не сходится: квартира за 3,5 млн и аренда в 20-25тыс за нее же. Это где можно купить за 3,5 и сразу сдать ( т.е. это должно быть с отделкой , да и "стартовый набор мебели" тоже денег стоит) хотя бы за 20 ?
Чёткое ощущение, что вы, автор, не проанализировали реальный рынок недвижимости, особенно в разделе аренды. Авито и подобное вообще не показатель - реальные суммы от заявленных " хотелок" отличаются.

0
Ирбис

Добавлю и свои 5 копеек если ещё актуально.
Скажу только про досрочное погашение ипотеки.
Оно не имеет смысла на мой взгляд по той простой причине, что 5.7 годовых за пользование кредитом намного ниже инфляции и ниже рыночных ставок.
То есть простым языком держа деньги на вкладе или в надёжных офз , вы будете получать чистыми около 7-8 процентов. Разница в вашу пользу.
При досрочном погашении вы её лишаетесь.

0
Маргарита Астанина

Однозначно купить квартиру под сдачу! Ставка по ипотеке 5,7% - это меньше фактической инфляции, поэтому гасить её сразу смысла нет. В то же самое время Вы правы, 30 лет это перебор, гасите её досрочно постепенно от арендных платежей. По моим ощущениям и расчетам, нормальный срок для ипотеки 15 лет.

0
Al U
Сообщник

Все зависит от планов на жизнь, вам 25, вы один и только закончили учится и устроились на работу или вам 35 у вас один ребенок и вы с супругой ждёте второго или…Или…. Поэтому надо исходить из жизненных планов, потом из того как вам будет комфортнее и выгоднее. При этом даже если платежи комфортные по ипотеке все равно режим тюленя в перспективе не особо выгодный, обычно люди рассчитываются с ипотекой через 5-7 лет и это лучше чем гасить ее все 20-30. Если рассматривать сухо со стороны выгоды, то с приобретения недвижимости вы получите доходность 5-6% с учетом что сдадите ее в долгосрок, если конечно будете заниматься постукой то это уже доход не пассивный и придется на нее работать и тратить время, тогда поболее.

0

Сообщество

Популярное за неделю