Стоит ли гасить ипотеку досрочно, разместив деньги на депозите?

68

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Появилась возможность досрочно гасить ипотеку и я задался вопросом, а выгодно ли?

Стартовые условия:

  1. Осталось платить 128 месяцев.
  2. Ежемесячный платеж 25 566 руб.
  3. Тело долга 2 405 734 руб.
  4. Ставка по ипотеке 6 % годовых.

Посмотрел ставки в банках и понял что достаточно легко открыть накопительный счет со ставкой 7,5—8 % годовых. Казалось бы, что выгоднее — положить на такой счет деньги и радоваться. Диванные эксперты уверены в «аксиоме», что пока ставка по депозиту выше, чем по кредиту, выгоднее платить по графику. Но я решил посчитать:

  1. Закрываем ипотеку суммой 2 405 734 руб., откладываем каждый месяц 25 566 руб. на депозит со ставкой 8 %. Через 128 месяцев таких манипуляций на счете окажется сумма 5 187 098 руб. Разница между доходами и обязательствами составила 5 187 098 — 2 405 734 = 2 781 364 руб.
  2. Размещаем 2 405 734 руб. на депозит под 8 % и через 128 месяцев забираем 5 633 424 руб. Банку отдаем 3 281 928 руб. На выходе 5 633 424 — 3 281 927 = 2 351 497 руб.

Получается, что при ставке 8 % выгоднее досрочно закрыть ипотеку. Но я решил посчитать, при какой ставке выгоднее разместить средства на депозите.

У меня получилось, что при 9,4 % я выхожу примерно в ноль. При ставках выше выгоднее размещать средства на депозите и вносить ежемесячные платежи по ипотеке.

В принципе есть и сейчас варианты размещения денег на накопительных счетах под 10 %, но они акционные и краткосрочные. Также можно попробовать вложить средства в ОФЗ например, но это риск и все деньги в них не хочется вкладывать.

Также непонятно как себя вести, если ключевая ставка вместе со ставками по депозитам будет падать? Ожидать, что снова поднимется или вносить досрочные платежи и в каком количестве?

На картинке — сводная таблица с вычислениями от выгоды и эффекта досрочного погашения от различных ставок по депозитам. Правильно ли я рассуждаю и сделал расчеты? Как бы поступили вы?

РедакцияЧто бы вы посоветовали читателю?
  • Илья ВасильевА то есть Вас не смутило то, что через 128 месяцев в первом случае у вас нет долгов и сумма на руках 5 187 098 рублей, а во втором случае также нет долгов и сумма на руках 5 633 424?)1
  • Илья ВасильевУ нас в обоих случаях изначально есть 2405734 на руках и 128 месяцев отдаём (или кладём на вклад) 25566 рублей.1
  • Илья ВасильевЯ понял что такие условия. И я описал что будет в итоге. Магия сложного процента наглядно.0
  • Илья ВасильевМаксим, я учёл это. Просто выходит какой-то парадокс0
  • Илья ВасильевМаксим, это вы не учли) в 1) случае 5187098 это не доход, это итог вклада. Все расходы в первом случае 2405734 (гашение кредита) +3281928 (это 25566 рублей на 128 месяцев, которые мы на вклад) итого 5687662. А получили мы 5187098. Итого -500564. Во втором случае расходы 3281928 (платежи по кредиту) +2405734 (положили на вклад), а получили через 128 месяцев 5633424. Итого -54238. Меньше расходов на 446326 рублей. То есть расходы везде одинаковые, а исход разный.6
  • АлисаВоспользуйтесь онлайн калькулятором и посчитайте правильно!!!2
  • АлисаМаксим, да, 10 мин.0
  • АлисаФото 1. Вы кладёте сумму на депозит. Фото 2. Вы досрочно погашаете ипотеку и кладёте на депозит сумму ежемесячного платежа. Разницу в цифрах Вы заметили.2
  • АлисаАлиса,2
  • АлисаАлиса, перепутала фото, наоборот. Но по данным все понятно.2
  • АлисаМаксим, а какие расходы, кроме 25566 Р, которые Вы в первом случае на депозит кладёте каждый месяц, а во втором это ежемесячный платёж.1
  • АлисаМаксим, тут надо посчитать, какие проценты по депозиту и какая стоимость страховок. И ещё учесть, собираетесь ли Вы делать вычет по процентам. Ну и налоги. P. S. Страховку тоже надо посчитать по графику, так как с каждым годом она будет уменьшаться.1
  • АлисаМаксим, вот у меня тоже ипотека. Когда ставки были по вкладам 4-5%, я вносила досрочку. Уже больше года я плачу только ежемесячный платёж, а накопления храню на вкладах, на которых процентная ставка примерно аналогичная с ипотечной, но вклады с пополнением и со снятием, то есть в любой момент я смогу снять деньги, если мне понадобятся. Пока так, а потом буду думать в зависимости от процентных ставок по депозитам.1
  • АлисаМаксим, а причём дураки, если ставки по вкладам и кредитам зависят от ставки ЦБ? Только на кредиты они фиксированные, а на вклады в среднем максимум на год - два.0
  • ВалерийА какова вероятность что ставка по вкладу будет на этом уровне все 128 месяцев?!16
  • ЮиПНе знаете что делать, прибегните к полумерам: уменьшите платеж досрочным погашением, например до 15000, остатки денег - на вклад, если хочется, то откладывайте и остающиеся 10000 в месяц.7
  • МарияВ первом случае, если вкладываете в ипотеку только ежемесячные платежи, то есть 25566*128, итоговая сумма по вкладу при ставке 8%, ежемесячной выплате процентов и без дополнительных вложений в этот вклад составит 5,6 млн примерно (считаем, что вклад с капитализацией и проценты из него вы не извлекаете на другие нужды). В таком случае к концу срока погашения у вас нет долга и сумма на счету 5,6 млн. Кстати, после 72 месяца ежемесячные проценты по такому вкладу будут превышать ежемесячный платеж по ипотеке. Во втором случае вы вкладываете в ипотеку 2405734 и оставшиеся 25566*128 постепенно вносите на вклад. В таком случае долг погашен сразу и через 128 месяцев имеете на счету 25566*128, которые вы положили на вклад вместо ипотеки плюс проценты с них и проценты на проценты, это примерно 5,17 млн. Да, во втором случае вы заплатили банку меньше, но важнее, что начисленные проценты по вкладу во втором случае на 1,3 млн меньше, а банку вы заплатили меньше всего на 866 тысяч2
  • МарияМаксим, если предполагаете, что есть 10 миллионов, а все остальные условия те же самые (тело кредита, ежемесячный платеж и процентная ставка), то разница итогового капитала между 1 и 2 вариантом будет отличаться на 8 миллионов (в варианте с досрочным погашением получите 15 миллионов, в варианте без него 23. Без учёта налогов)5
  • МарияМаксим, вы оставили комментарий с вопросом к ответу на вопрос. Давайте перефразирую, если что-то непонятно. Если у вас было 10 миллионов наличными, то случае досрочного погашения ипотеки на условиях из поста к концу срока истечения ипотеки у вас останется на 8 миллионов меньше, чем в случае накопления денег на вкладе. Если не гасите досрочно, то к концу срока будет 23 миллиона, если гасите, то останется всего 152
  • Богиня ДраматизмаВы не учитываете снижение покупательской способности денег со временем, для этого придумали дисконтирование1
  • Lupus EstСамое главное - у вас фиксированная ставка ипотеки, повысится она не может. А вот на 128 месяцев разместить деньги под 8% годовых получится вряд ли. На год - да, а какая там будет ставка, может 10, может 6 никто не знает.1
  • Russvet DenЕсли процент по депозиту выше то выгодно если ниже то невыгодно. Не благодари😂😂😂5
  • Дмитрий СупрунВы не учитываете инфляцию за этот период и обесценивание денег, а так же платежи по страховке каждый год.0
  • Unkle YuriRussvet, согласен, тот случай когда самое простое решение верное.0
  • Unkle YuriМаксим, одну кучку вы хотите использовать что бы сээкономить 6%, а вторую чтобы заработать 8%... 8 больше 60
  • МаксимRussvet, очень глупо делать такие выводы без расчетов.0
  • Pavel KomarovskiyАвтор, у вас в расчетах, когда вы вычитаете некие "обязательства", всё смешалось - в первом случае вы их вычитаете по текущей стоимости (2,7 млн), а во второй - по будущей с учетом всех процентов (3,2 млн). Так делать нельзя. Если вы сравниваете конечный результат через 128 месяцев - то надо все сравнения делать на эту дату. К этому моменту у вас в обоих вариантах никаких обязательств нет, ипотека полностью погашена и так, и так. Поэтому сравнивать надо только итоговую сумму на банковском счете - она больше во втором варианте (с размещением на депозит под более высокую ставку), что соответствует финансовой логике. "Диванные эксперты" оказались в итоге правы! =) Более подробно про принятие решения о досрочном гашении ипотеки я писал здесь: https://vc.ru/money/622471-gasit-ipoteku-dosrochno-ili-investirovat-razbiraemsya-kak-ne-okazatsya-bez-deneg-i-bez-kvartiry6
  • Mister EgosНадо ещё учитывать, на каком вы этапе гашения ипотеки. Непонятно, заложил ли автор в расчёты уннуитетную систему платежей по ипотеке. Ставка по ипотеке по сути плавающая. В самом начале 95% ипотечного взноса идёт на оплату процентов. В этот момент у вас реальная ставка совсем не 6% и досрочное погашение даёт максимальную выгоду, несопоставимую ни с одним вкладом. Вклад может конкурировать с досрочным погашением только тогда, когда 3/4 ипотеки уже выплачено.0
  • Денис ШевцовНет, ваш расчет неверный. К примеру у вас есть основной платеж 25к (ибо у вас не вариантов не платить минимальный платеж по ипотеке) + 10к возможности или погашать досрочно или класть на вклад. 1 ситуация вы досрочно погашаете +10к к графику: каждое досрочное уменьшение суммы кредита на 10к, будет уменьшат сумму переплаты процентов на 49 рублей 32 копейки (при ипотеке под 6%) 2 ситуация вы платите плановый платеж 25к, а 10к откладываете на вклад под 8%, каждые 10 тысяч на вкладе за один месяц будут вам давать 65 рублей 75 копеек. 65,75-49,32 = 16,43 рубля в месяц профита, с каждых 10к рублей в месяц, при разнице ставки между ипотекой и вкладов в 2%. Плюс учтите сложный процент. У вас есть подушка. Ваш платеж по ипотеке дешевеет с каждым годов на уровень оф. ( а фактически неоф. инфляции) PS здесь не учтены страховки и вычеты, их посчитать более очевидно1
  • Роман КлишинНедавно решал подобную задачку. Ипотека6% и с одной стороны минимальный первый взнос + остальное на вклад под 8.5 и гасить % по вкладу ипотеку+ отсчитывать с ЗП. С другой стороны максимальный первый взнос. Первый оказался выгоднее. Но на копейки с учётом страховок, а вот головной боли добавил бы много, в разрезе на ежемесячный платеж. Что бы я посоветовал автору: комбинировать. 1) деньги на всякий случай должны быть на вкладе что бы прожить и платить ипотеку без работы в течении 3 месяцев- а затем и 6 месяцев-9... и т.д. 2) проявлять гибкость ставка по вкладу падает- больше гасить, растет- больше кидать на вклады. Если завтра ставка станет 20% то у вас будет вариант быстро переложить деньги туда. Если упадет до 6%. никто не помешает сделать большой взнос по ипотеке( но опять же оставить себе немного на всякий пожарный)1
  • МаринаА страховку сколько платите? Ее там, конечно, не так много в расходах, но все-таки.0
  • EmptyРасчеты неверны. Судя по таблице, вы посчитали разницу, если не каждый месяц откладывать 25 566 руб., а сразу внести 128*25 566 руб. Естественно, что в таком случае проценты будут больше: вы и ипотеку погасили разом и сразу 128 платежей на вклад нашли согласно этой финмодели0
  • Russvet DenМаксим, очень глупо целую статью про такую банальшину писать. Скоро будут писать как в туалет сходить 😂😂😂 для тех кто не знает.0
  • nushaМаксим, я сначала считала как вы. И думала как же так, не может быть. Потом дошло, к расходам ведь надо относить не только то что отдали банку, но и то что внесли на вклад! Ведь вы же сами говорите кучки в обоих вариантах одинаковые, это 2,4+3,3(25566х128)=5,7 млн. В одном случае мы вносим на вклад 2,4 млн+отдаем банку 3,3 млн, на выходе получаем 5,6 млн. (сумма на руках). В другом варианте мы на вклад вносим 3,3 млн+отдаем банку 2,4 млн. То есть «расходы» равны! Но на выходе имеем 5,17 млн. (сумма на руках). Итого во всех вариантах мы в убытке, но в варианте с досрочным погашением убыток больше.4
  • МаксимRussvet, Вы считаете это банальным только лишь потому что 8 больше 6?0
  • Unkle Yuri0
  • Unkle YuriЕсли я правильно понял логику автора: первый случай - гасим ипотеку и закидываем платеж по ней ежемесячно в течении 128 месяцев на счет под 8% годовых, за это время будет инвестировано 5,678 млн рублей (досрочное погашение и взносы на счет) остаток на накопительном счете будет 5 млн 187 тр (по расчетам автора, по моим плюс минус также). Квартира будет выкуплена. второй случай кладем 2,4 млн на накопительный счет и ежемесячно гасим ипотеку по графику. Потрачено будет так же 5,678 млн рублей, но остаток на накопительном счете будет уже 5,633 млн рублей. Квартира будет выкуплена. Таким образом разница между досрочным погашением ипотеки и вкладом получается 446 тр в пользу вклада. Это подтверждает простое утверждение что досрочно гасить ипотеку когда есть возможность разместить эти деньги под больший процент невыгодно.0
  • Unkle YuriLupus, а кто мешает снять деньги со вклада и погасить ими остаток ипотеки когда ставка по вкладу станет меньше процента по ипотеке?3
  • Unkle YuriМаксим, написал вам свою логику в отдельном комментарии, базовые расчеты вы сделали верно. а вот выводы из них некорректные.0
  • Unkle YuriMister, процентная ставка что при ануитетных платежах что при дифернцированных всегда одинакова, поэтому нет разницы в какой период гасить досрочно. Просто при ануитетных платежах тело кредита в начале выплаты уменьшается медленее чем при дифференцированных и общая сумма уплаченных процентов при ануитетном платеже больше чем при дифференцированном. А сами проценты что так что так начисляются на сумму остатка долга.0
  • Юрий МельниковА налог с дохода посчитали?0
  • Unkle YuriMister, даже если у вас 20% долга осталось, то на эти 20% проценты вам начисляются точно также как и в начале выплаты кредита. А так да, чем раньше погасите тем меньше заплатите.0
  • МаксимВалерий, в текущих условиях можно разместить всю сумму под 10% на очень долгий срок.0

Сообщество