«Впоследствии пожалела»: как я пыталась продать квартиру по переуступке

Поделюсь своим опытом продажи инвестиционной квартиры в ЖК «ЦДС „Полюстрово“» в Санкт-Петербурге.

Мы покупали ее в октябре 2018 года в качестве инвестиции для сохранения накоплений моих родителей. Они оба уже пенсионеры, живут в провинции, хотя до сих пор работают. Продать студию в Северной столице мы решили в сентябре 2021 года, чтобы вложиться в новую стройку. Тогда как раз были программы с господдержкой — и на вторую квартиру я взяла на себя ипотеку под 5,9% годовых.

По продаже студии в ЖК «Полюстрово» вводные у меня были такие: квартира на 15-м или 17-м этаже с красивым видом. На руках — договор долевого участия, ДДУ. Риелторы уверяли, что переуступить права на квартиру другому человеку получится без проблем. Опишу мои выводы и дам пару советов.

Уточните условия у застройщика. Узнайте, сколько он берет за переоформление ДДУ. В Питере есть компании, у которых эта услуга стоит 50 000 или 100 000 ₽, а есть те, что просят 2% от суммы сделки. Первые два условия еще адекватные, а вот последнее может вылиться в уже существенную сумму.

Приготовьтесь к шквалу «пустых» звонков. Немногие люди понимают, что такое переуступка. Без шуток, все звонившие хотели прийти посмотреть квартиру, хотя в объявлении описание объекта начиналось с фразы: «ЭТО ПЕРЕУСТУПКА». Да-да, прямо капсом.

Оцените рынок и подготовьте резервный вариант. По моему опыту, квартиру по договору переуступки можно продать, если нет предложения, похожего на ваше по цене или другим критериям. В моем случае конкуренции было много: если не ошибаюсь, в момент сдачи дома появилось около пяти объявлений с такими же студиями, как у нас. Цены были примерно одинаковые.

В итоге я подождала два с половиной месяца, приняла квартиру и оформила жилье в собственность — это не заняло много времени. Еще через два месяца риелтор нашел покупателя, и я продала квартиру по стандартному договору купли-продажи. Этот вариант для покупателей был понятнее как минимум тем, что можно было прийти и посмотреть недвижимость: по договору уступки жилье продают, пока дом не сдан.

Подумайте, как быть с ипотекой. Риелторы говорили, что реализовать можно любой объект. Но, по моему опыту, квартиру проще продать, если нет обременения. Это как один из аргументов в пользу вашего варианта по сравнению с конкурентами.

Но и при наличии обременения есть варианты. Можно взять кредит, закрыть ипотеку и погасить его после продажи квартиры. А еще можно найти покупателей, у которых ипотека будет в том же банке, что и у вас. Слышала, что Сбер делает такие штуки очень быстро и просто.

Не бойтесь делегировать. Конечно, все можно сделать самостоятельно, без помощи риелтора. Я же выбрала вариант скинуть с себя общение с потенциальными покупателями, банком и работу с юридическими тонкостями. И готова была оплатить помощь хорошего специалиста.

Бонусом риелтор подготовил для меня список документов и точные суммы для уплаты налога и запроса вычета за покупку недвижимости. Помощь агента стоила 100 000 ₽. Но я не пожалела.

Взвешивайте решение о продаже. Впоследствии я пожалела, что продала квартиру. Да, на тот период пришелся рост цен из-за коронавируса, и доход от продажи составил чуть меньше 20% годовых, что даже немножко лучше индекса S&P 500. А потом наступил февраль 2022 года, и рынок недвижимости упал. И неизвестно, что будет завтра.

И вот смотрю я на предложения об аренде в ЖК «Полюстрово» и вижу, что их мало. В доме почти две тысячи квартир, а в аренду по цене от 30 000 ₽ сдают всего шесть однушек — ни одной студии. Район хороший, обжитой, в нем мало новостроек и нет проблем с транспортом, хоть до метро надо добираться автобусом или трамваем. Рядом много парков, большой комплекс бизнес-центров, а через пару кварталов — набережная Невы.

Ну и еще та квартира мне очень понравилась с первого взгляда. Пусть это и была студия, но с большой застекленной лоджией, обилием света, хорошим видом из окна и свежим ремонтом. По совокупности факторов ее можно было успешно сдавать за 20 000 ₽, что в нашем случае означает стабильный пассивный доход и окупаемость недвижимости за 11—13 лет. А вот получится ли реализовать новую квартиру, которая была куплена еще и в ипотеку, — большой вопрос.