Читательница Тинькофф Журнала выгодно купила однушку в Праге.
Но потом отношения между Чехией и РФ обострились, наступил февраль 2022 года, и на горизонте замаячила невеселая перспектива: ипотечную квартиру у нерезидента Евросоюза мог отобрать банк. В итоге россиянке повезло, и все закончилось хорошо. О том, что ей пришлось пережить, она рассказала в этой истории.
Эта история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала
Предыстория
Я живу в Москве, мне 45 лет, работаю юристом. Моя сестра в 1998 году переехала в Чехию. Она очень хорошо знает рынок недвижимости, потому что много лет была риелтором в Праге.
В тот момент, когда мы заговорили о покупке квартиры, она уже не работала в этой сфере, но продолжала следить за тенденциями, в том числе для собственных целей: сестра тоже хотела вложиться в квадратные метры в качестве инвестиции.
Я часто приезжала к ней в гости, и как-то раз мы вместе в качестве развлечения просматривали предложения застройщиков. Внезапно нам попался очень хороший вариант, который строительная компания, скорее всего, придерживала для своего начальства, но потом почему-то выставила на продажу.
Это была однокомнатная квартира 35 м² в малоэтажном доме, с балконом, в хорошем районе Праги — Чаковице. До станции метро «Летняны» — шесть-семь коротких остановок на автобусе. Вокруг вся инфраструктура, и до центра ехать на общественном транспорте меньше часа.
Сестра предложила мне купить эту квартиру. Она знала, что на тот момент у меня было 1 500 000 Р и я думала куда-то их вложить. Это был 2016 год — в Москве за эти деньги жилье я бы не приобрела, а брать ипотеку и вкладываться на стадии котлована в новостройку в глухом районе совсем не хотелось.
Кроме того, тогда в России еще не ввели эскроу-счета — многих дольщиков часто обманывали, а меня не радовала перспектива пополнить их ряды. В Чехии уже давно пользовались безопасной механикой, обман исключался. Поэтому идея сестры о покупке квартиры мне показалась разумной.
Важным моментом, после которого я окончательно решила покупать эту квартиру, стало то, что моя сестра — гражданка Чехии, постоянно живет в Праге и сможет присмотреть за моей однушкой, если будет нужно. Более того, у нее в этом же районе была своя квартира под сдачу. Минусов в этой идее мы не нашли и начали готовиться к сделке.
Сделка
Условия покупки квартиры были такие: сначала покупатель платит только часть суммы, а когда дом сдадут в эксплуатацию — перечисляет оставшиеся деньги. Общая стоимость однушки в рублях была 3 200 000 Р. За эти деньги я получала еще и кладовую 1 × 2 м² на цокольном этаже, которая прилагалась к каждой квартире.
Первоначально нужно было внести только 15% от этой суммы, потому что дом еще только строился. Сделав это, я заключила с застройщиком договор о намерениях. Затем мы с сестрой обратились к ипотечному брокеру, чтобы он подыскал нам наиболее выгодные условия ипотеки. Интересно, что мы ему ничего не платили: его услуги брал на себя банк, в котором мы в итоге по его наводке взяли бы ипотеку.
Больше всего нам понравились условия в Чехословацком торговом банке ČSOB. Предложение было такое. Выбираешь период — три или пять лет, — в течение которого действует двусторонний мораторий: я не могу погасить ипотеку досрочно, а банк обязуется не повышать мне ставку. Мы выбрали мораторий на три года.
Для оформления ипотеки потребовались:
- Справка с работы о зарплате. Ее нужно было перевести и заверить у нотариуса.
- Акт экспертизы цены квартиры. Сейчас уже точно не вспомню, что это за справка. Но, кажется, она доказывала, что цена квартиры реальная, не заниженная и не завышенная.
- Договор с застройщиком о намерениях.
- Загранпаспорт.
Гражданам Чехии ипотеку давали под 0,9%, но мне как иностранцу предложили повышенную процентную ставку — 1,9%. Банк дал в ипотеку 850 000 крон до 2037 года.
Сделка состоялась, договор заключили, и банк открыл счет. На него нужно было класть деньги, которые в расчетный период списывались за ипотеку и коммунальные услуги. Я контролировала их движение через приложение.
Чуть позже, когда закончился трехлетний мораторий, банк поинтересовался, буду ли я вносить какую-то сумму досрочно. Я внесла 200 000 крон, а это 650 000 Р, чтобы уменьшить общую сумму ипотеки. Потом ставку пересмотрели, и она стала 3,1%.
Сдача квартиры
С момента заключения сделки до сдачи дома прошел год с небольшим: в конце апреля 2017 года я уже подписала договор купли-продажи и акт приемки квартиры. Что интересно, в Чехии не сдают жилье без отделки. В нем обязательно проведено отопление и электрика, установлена сантехника, розетки, двери в туалет и ванную, в комнатах лежит ламинат, в санузле — плитка. Застройщик должен предоставить приемной комиссии технические заключения по всем этим параметрам.
Моя квартира не стала исключением: все, что должно быть от застройщика, там было. Осталось только завезти мебель, и можно жить. Но я изначально планировала, что покупаю эту квартиру только для сдачи. Чехи, кстати, предпочитают обустраивать дом самостоятельно, поэтому чем меньше внутри вещей, тем быстрее находятся арендаторы. От собственника нужно только что-то базовое, например кухонный гарнитур. Я его купила, а холодильник мне отдала сестра: ей он был не нужен.
Найти жильца в мою однушку не было проблемой. Мы сделали фотографии, и сестра от своего имени разместила объявление на аналоге российского «Циана» или «Авито». Буквально через десять минут с ней связалась какая-то бабушка. Сестре понравился их разговор по телефону, и они договорились о просмотре, на который эта женщина пришла вместе с дочкой. Их все устроило, и сестра составила договор аренды. Я его подписала и уехала в Москву.
В будущем квартиру пришлось продать. Но все время с момента сдачи в ней жила эта бабушка. Она была на пенсии, активно подрабатывала редактором-корректором в издательстве. В этом же районе у нее жили дочери с внучками, которым она иногда помогала. Поэтому моя однушка ей очень подходила.
За коммунальные услуги платила моя квартирантка. Стоило это 1600 крон, или примерно 4200 Р в месяц. Сама аренда обходилась бабушке в 10 000 крон. Сложно сказать, сколько это было в рублях, из-за колебаний курса от года к году, но в евро получалось всегда около 400 €. С 2017 года и до лета 2022 года я поднимала арендную плату только один раз: в 2021 году повысила на 500 крон, это где-то 1500 Р. И только потому, что уже все вокруг сдавали жилье ощутимо дороже.
Все это время мне помогала сестра. Каждый год она подавала за меня декларацию, платила налоги и страховку. Все было хорошо, пока не началась пандемия и СВО.
Начало конца
На основании владения недвижимостью чехи не дают долгосрочных виз. Сначала мне выдавали визу на полгода, потом два года подряд делали ее на год, а позже — сразу на два года.
В 2019 году я приехала в Прагу на Рождество и на всякий случай сделала доверенность сестре на свой счет, с которого банк снимал деньги за ипотеку и коммунальные услуги. Потом случилась пандемия, посольства закрылись, и в 2020 году я не смогла поехать в Чехию.
В 2021 году посольства вновь заработали на непродолжительный период. Но в апреле 2021 года отношения России и Чехии стали портиться. Чехия провела расследование взрыва склада боеприпасов в Врбетице и пришла к выводу, что в происшествии виновата Россия. Я решила, что пора сделать генеральную доверенность на сестру, по которой она имеет право совершать любые сделки с квартирой. Посольства вновь закрыли, старая виза закончилась, а новую я делать даже не пыталась, так как почти никому их не выдавали. Но теперь у сестры была генеральная доверенность, поэтому я не сильно переживала.
В мае 2021 года Россия включила США и Чехию в список недружественных стран. Я опасалась, что это может повлиять на мое владение недвижимостью в Праге. Квартира была моим единственным активом, который приносил деньги и прилично вырос в цене.
24 февраля 2022 года стало ясно, что нужно срочно продавать квартиру в Чехии. Я сказала сестре, чтобы она как можно быстрее искала покупателя, и попросила поставить цену на квартиру поменьше рыночной. Но срочно заключить сделку не получалось: только в апреле 2022 года истекал пятилетний срок владения квартирой, когда ее можно было продать без налога на доход. В этом плане российское и чешское законодательства похожи.
Продажа квартиры
До апреля я жила как на иголках. Никто не понимал, что происходит, а я не знала, что будет с моей квартирой. Дождавшись окончания пятилетнего срока владения объектом, моя сестра начала искать покупателя. Через свои каналы сделать это удалось быстро — им оказался мужчина средних лет. Он не торговался, только попросил несколько дней на то, чтобы собрать деньги.
На следующий день после того, как сестра договорилась с покупателем, пришел имейл от банка. В нем было написано, что в течение месяца я с паспортом должна явиться в одно из отделений и подтвердить, что я резидент Евросоюза, иначе мой счет аннулируют. Было одно но: Чехия перестала давать визы россиянам и я не могла прилететь в Прагу. Моя сестра в обратном имейле спросила, почему они аннулируют счет, если он существует только для того, чтобы платить им же ипотеку. Но ответа не поступило.
Нам почти хватило месяца, чтобы заключить сделку с покупателем, — прошла еще буквально пара дней. Моя сестра зашла в приложение банка и не увидела моего счета. На нем оставалось около 6000 крон — это 21 180 Р по нынешнему курсу. В банке ей сказали, что мой счет аннулирован. Она попросила вернуть оставшиеся на нем деньги, но ей ответили, что у нее доверенность только на распоряжение счетом, а его не существует.
По договору с банком, если я три месяца подряд не буду платить ипотеку и у них не получится списать деньги, они автоматом аннулируют все договоренности и заберут квартиру.
Мне невероятно повезло, что покупатель до закрытия счета успел внести на него остаток по ипотеке, но еще не расплатился за квартиру. Таким образом, обязательства перед банком оказались выполненными, а деньги за квартиру покупатель перевел на счет моей сестры. Я покупала квартиру за 1 600 000 крон, а продала за 4 400 000 крон, то есть почти в три раза дороже.
Выводы
Сказать, что мне повезло успеть продать квартиру, — ничего не сказать. Сложилось все: и сестра помогла, и покупатель оказался очень расторопным. Но многим удача не улыбнулась так, как мне. Если бы рядом не было человека, который во всем этом разбирается, итог был бы иным.
Я потеряла очень много нервов и сил и решила, что больше не хочу повторять такой опыт: иметь недвижимость рядом куда надежнее. На деньги с продажи однушки в Чехии я купила квартиру в подмосковном городе Видном с дизайнерским ремонтом и полной обстановкой. Туда я могу за полчаса добраться на машине и не беспокоиться о том, что у меня отнимут жилье.
Что касается тех 6000 крон, которые остались у меня на заблокированном счете, то я не уверена, что у меня получится их как-то вернуть. Для этого мне надо либо самой приехать в Чехию, а это до сих пор нереально, либо сделать соответствующую доверенность сестре. В любом случае придется обратиться в посольство Чехии в Москве, но оно не принимает россиян. Посмотрим, что будет.
А молодцы чехи, ничего не скажешь. Не платите на счет - забираем квартиру, а ваш счет мы удалили. Вот это поворот!
ЗовемСе, да уж, аргументация у них просто ахонь...
ЗовемСе, маленькое уточнение - это касается тех россиян, которые не проживают постоянно в Чехии. Литва, Финляндия и тп плюс-минус идут по этом же пути. Ряд стран отменили получение паспорта ЕС при покупке квартиры россиянами, осталась только Мальта.
Ольга, нигде в Европе сейчас нет паспорта за недвижимость.
Комментарий удален пользователем
Fedor, что-то двусмысленно как-то про «преступную войну» отметили. Пишите прямо - кто по вашему ведет преступную войну.
Вам очень повезло, что сестра там и помогла все быстро провернуть. А так вполне можно было остаться и без квартиры, и без денег. Хорошо, что все хорошо закончилось. Удачи со сдачей квартиры!
Тот случай, когда невероятно повезло с родственниками! Сестре огромный респект!)
Антон, это не аналогичная история. Вы успешно и без проблем продали квартиру, за 6 дней! А теперь посмотрите как тяжело далось автору этой статьи продажа квартиры
Пётр, я потому и написал, аналогичная но наоборот. Резкая вынужденная продажа, которая оказалась большой удачей
Антон, мне не совсем понятно, в чем именно тут удача? Вы продали квартиру в столице за неделю, сбросив цену на 7-8% от рыночной, что для такой скидки совсем не удивительно.
Артем, в том что сейчас цена в долларах от того момента упала еще на 25 процентов и продать стало сложнее чем тогда
Пётр, автор не была гражданином страны, в которой у неё квартира.
Какая прекрасная история! В ней чудесно все: и расизм (русский - закроем счет без объяснений) и "защита прав собственности" (краеугольный камень западных "правил") и, конечно, желание нагадить просто и без причин. Не думаю, что кто то в здравом уме этим людям будет доверять впредь. Автор-ка еще легко отделалась, представляю как она перенервничала
Denisco, какие, однако, у вас фантазии. Да, черные риэлторы в РФ существуют. Да, схемы хищения квартир есть и будут, такие преступления регулярно совершаются, но и регулярно раскрываются и расследуются. Но возводить в систему эти единичные, в общей массе, случаи - такое себе. И нет, в России нет ничего подобного изложенному в статье, что бы иностранцам просто закрывали бы счета и потом угрожали забрать квартиру.
Denisco, и вообще, в страшной России выходить на улицу страшно. Вот в Америке - там если и ограбят, то по доброму, с улыбками
CSOB это худший банк. Они закрыли счета всем россиянам. Но сделка была возможна и без Вашего счета. Банк бы дал номер их счёта, на который бы пошел остаток ипотеки, а остальные деньги ушли бы на счёт сестры.
Praha, после СВО и сейчас - до сих пор - все банки, включая ,čs, просят граждан РФ и РБ принести ВНЖ, ПМЖ, рабочий договор и прочие документы, подтверждающие резиденство.
Некоторым людям закрывают счета, даже если они все донесли, и многие пытаются что то с этим сделать безуспешно уже в течение года.
Меня čs попросила принести все вышеперечисленное, хотя у меня там ипотека и я год назад им все эти документы предоставляла.
Почему изначально все не оформили на сестру, раз она гражданка ЕС?
lagrange, такой вариант обсуждался, но сестра была не в восторге от него... да и никому не могло в страшном сне присниться то, что потом начало происходить
Мария, почему не можете приехать в Чехию? Сделайте шенген другой страны ЕС и сможете заехать. Нельзя напрямую из третьих стран, скажем, Стамбул-Прага.
Ольга, да вот уже полгода как нельзя так заехать...
С 25 октября 2022 те из россиян, которые прибудут в страну через ее внешние границы, включая аэропорты, с действующей шенгенской визой, выданной в любом из государств ЕС с целью туризма, спорта или культуры, не будут допущены на чешскую территорию.
Ян Липавский
глава МИД Чехии
Подробнее: https://www.m24.ru/articles/turizm/13102022/511041?utm_source=CopyBuf
Мария, надо заезжать из любой иной страны шенгенского пространства. Чтобы нарваться на проверку документов по прилёту в Чехии на внутришенгеском рейсе - надо постараться. Также можно заехать в Чехию по земле, например из соседней Германии.
Anton, поддержку. При перелете проверяют паспорт для сверки имени-фамилии, никаких виз-биометрий. Последний раз прямо у трапа самолета из Италии тоже проверяли, кого-то пытались отыскать на борту - но тоже без проблем показала просто раскрытый красный паспорт и никаких виз никто не смотрел.
Почти каждую неделю езжу поездом Прага-Вена-Прага, проверок нет. Автобус ну ооооочень редко, но могут остановить, а-ля раз в полгода.
На границах с Германией и Словакией сейчас идут проверки.
Занимаюсь организацией свадеб, таким путем на торжество к клиентам приезжают все родственники и друзья. В общем, если очень надо, то заехать можно.
YA, а вы что, реально из-за 18000 рублей стали бы юриста нанимать? Должен же быть какой-то порог принятия решений!
nnstepan, с того же, что во всей Европе, из-за большого спроса, если кратко.
Praha, за неуплату ипотеки - вполне себе могут забрать. Другое дело, что здесь другая ситуация и девушка просто заранее перепугалась - все можно было бы уладить и с закрытым счетом.
Специально зашёл в статью прочитать почему люди в такой истерике продают недвижимость в Европе, но в этой части прочитал только «что стало понятно что нужно срочно продавать»). Почему стало понятно так и осталось для меня загадкой. Особенно если учесть что квартира была под сдачу, а деньги с арендатора было кому получить (хотя это тоже все решаемо и без сестры). С банками проблема, конечно, везде, но и почти везде она решается открытием счёта в другом банке. Если бы я получил такое письмо от ипотечного банка, первая мысль была бы срочно взять потреб тут и погасить кредит там.
Посторонним, потому что у автора ипотека.
Как ее оплачивать , в условии запрета счетов для граждан Рф непонятно.
Дмитрий, запрет это догадка или есть документ, с которым можно ознакомиться? Если конечно автор не является лично персоной под санкциями. Но я бы наверное даже попытался все таки договориться с этим банком - писать электронные письма в банки восточной Европы это действительно по большей части бесполезное занятие. Сестра должна была дойти туда ногами, потребовать старшего и предложить ему подумать куда они собираются зачислить деньги клиента после продажи залоговой квартиры (если процедура аналогична РФ, если не аналогична, аргументировать иначе) и вычета оставшегося долга.
Посторонним, вам легко рассуждать, не обладая недвижимостью в ЕС. Автор все правильно сделала, приняв кардинальное решение. Я бы сделал то же самое, но слава Богу, Бог уберег меня от собственности в ЕС!
Посторонним, " я бы наверное даже попытался все таки договориться с этим банком" - это невозможно.
Простые люди да и банковские сотрудники попали под каток политики. Более того - ТС не приехать и не посмотреть на свою квартиру...
Посторонним, где-то в начале статьи было, что могут отобрать квартиру как нерезидента 🤔
Елена, вот этот момент и интересен, тут то все и смешалось - «у нерезидентов ипотечную квартиру». Инфо поле нас всех интуитивно фокусирует на резиденьстве, а я вот почти уверен, что проблема в осложнении оплаты кредита - налом не приедешь, счёт закрывают и так далее, соответственно если это так и эту проблему порешать то и чего паниковать то?
Посторонним, тоже так думаю, мало документов в статье и "расследования" вопроса. Вообще в Чехии все спорные вопросы довольно легко решаются с помощью юристов. В Праге есть два юриста по международному праву, которые работают над случаями между Чехией и Россией, мне по брачным вопросам надо было решить, обращалась.
Как и с вузами - никто не выгоняет, если российское гражданство, но если не оплачиваешь платное отделение из-за сложностей с переводом денег, то да, отчислят.
Посторонним, как проблема с банками, которая по вашему везде, может решиться открытием счета в другом банке? Вы читаете, что пишете?
YA, в нескольких других банках Чехии россияне могут открыть счет без лишних вопросов. Также ни один из двух банков, где у меня открыты счета, не присылал мне письма с просьбой донести документы. А другие банки да, отличились.
YA, везде это во всех «недружественных» странах, другой банк это другой банк в той же стране, вроде очевидно. Понятно, что в отсутсвие возможности приехать лично с доверенностью это сложнее и доступный скоуп наверняка сужает, но сути не меняет
Сестра молодчина)
Praha, а с остатком от стоимости квартиры происходит тоже что и с остатком на счёте автора статьи? То есть по факту ни квартиры ни денег в конечном итоге.
Praha, тут простая ситуация - ваша история против истории автора. И то и другое частные случаи не дающие общего представления о ситуации. И то и другое может быть правдой. То что в европейском банке деньги могут застрять без особой причины я испытал на собственном опыте.
У нас знакомый тоже продал квартиру в Чехии, хотя прожил там долго и рад этому! Отношения стали с соседом чехом мерзопакостные, хотя он его много выручал, все забылось
Граждане, не углубляйтесь в политические беседы: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/
YA, квартира продана в 3 раза дороже покупки, неужели играют роль эти 6К?)
nnstepan, в гугле полно аналитики, если интересно или не верится.
nnstepan, развитые страны разные, в основном писали про Испанию, в которой был период затоваривания,Болгарию.Не в столицах Европы можно было за столичные квартиры РФ покупать, в той Чехии в Теплице и сейчас цены не пражские, но там цыгане. В Германии, в Прибалтике в регионах, где нет и не будет работы, была дешёвая недвижимость, сейчас много под беженцев заняли.Так что, писали половину правды, больше, чтобы написать. При этом про налоговые обязательства, которые есть не только в виде налога на имущество ,и отличаются от правил РФ, ничего не писали. Не так всё просто, даже при возможности купить недвижимость
MMM, А на фото, в начале статьи, что как не панельный дом?
Вы большие молодцы, что сообразили в первый же день войны, что делать, и выкрутились из этой ситуации, а до этого сделали гендоверенность) Можно было бы потерять деньги и квартиру, это была бы катастрофа
Praha,
Райфайзен вроде австрийский банк?
Поэтому не наглеют в отношении россиян, наверное..
Антон, какая была необходимость в срочной продаже если деньги из РФ все равно не стали выводить?