«Жила как на иголках»: как я экстренно продала квартиру в Праге в 2022 году

Читательница Т⁠—⁠Ж выгодно купила однушку в Праге.

Но потом отношения между Чехией и РФ обострились, наступил февраль 2022 года, и на горизонте замаячила невеселая перспектива: ипотечную квартиру у нерезидента Евросоюза мог отобрать банк. В итоге россиянке повезло, и все закончилось хорошо. О том, что ей пришлось пережить, она рассказала в этой истории.

Я живу в Москве, мне 45 лет, работаю юристом. Моя сестра в 1998 году переехала в Чехию. Она очень хорошо знает рынок недвижимости, потому что много лет была риелтором в Праге.

В тот момент, когда мы заговорили о покупке квартиры, она уже не работала в этой сфере, но продолжала следить за тенденциями, в том числе для собственных целей: сестра тоже хотела вложиться в квадратные метры в качестве инвестиции.

Я часто приезжала к ней в гости, и как-то раз мы вместе в качестве развлечения просматривали предложения застройщиков. Внезапно нам попался очень хороший вариант, который строительная компания, скорее всего, придерживала для своего начальства, но потом почему-то выставила на продажу.

Это была однокомнатная квартира 35 м² в малоэтажном доме, с балконом, в хорошем районе Праги — Чаковице. До станции метро «Летняны» — шесть-семь коротких остановок на автобусе. Вокруг вся инфраструктура, и до центра ехать на общественном транспорте меньше часа.

Сестра предложила мне купить эту квартиру. Она знала, что на тот момент у меня было 1 500 000 ₽ и я думала куда-то их вложить. Это был 2016 год — в Москве за эти деньги жилье я бы не приобрела, а брать ипотеку и вкладываться на стадии котлована в новостройку в глухом районе совсем не хотелось.

Кроме того, тогда в России еще не ввели эскроу-счета — многих дольщиков часто обманывали, а меня не радовала перспектива пополнить их ряды. В Чехии уже давно пользовались безопасной механикой, обман исключался. Поэтому идея сестры о покупке квартиры мне показалась разумной.

Важным моментом, после которого я окончательно решила покупать эту квартиру, стало то, что моя сестра — гражданка Чехии, постоянно живет в Праге и сможет присмотреть за моей однушкой, если будет нужно. Более того, у нее в этом же районе была своя квартира под сдачу. Минусов в этой идее мы не нашли и начали готовиться к сделке.

Условия покупки квартиры были такие: сначала покупатель платит только часть суммы, а когда дом сдадут в эксплуатацию — перечисляет оставшиеся деньги. Общая стоимость однушки в рублях была 3 200 000 ₽. За эти деньги я получала еще и кладовую 1 × 2 м² на цокольном этаже, которая прилагалась к каждой квартире.

Первоначально нужно было внести только 15% от этой суммы, потому что дом еще только строился. Сделав это, я заключила с застройщиком договор о намерениях. Затем мы с сестрой обратились к ипотечному брокеру, чтобы он подыскал нам наиболее выгодные условия ипотеки. Интересно, что мы ему ничего не платили: его услуги брал на себя банк, в котором мы в итоге по его наводке взяли бы ипотеку.

Больше всего нам понравились условия в Чехословацком торговом банке ČSOB. Предложение было такое. Выбираешь период — три или пять лет, — в течение которого действует двусторонний мораторий: я не могу погасить ипотеку досрочно, а банк обязуется не повышать мне ставку. Мы выбрали мораторий на три года.

Для оформления ипотеки потребовались:

1. Справка с работы о зарплате. Ее нужно было перевести и заверить у нотариуса.
2. Акт экспертизы цены квартиры. Сейчас уже точно не вспомню, что это за справка. Но, кажется, она доказывала, что цена квартиры реальная, не заниженная и не завышенная.
3. Договор с застройщиком о намерениях.
4. Загранпаспорт.

Гражданам Чехии ипотеку давали под 0,9%, но мне как иностранцу предложили повышенную процентную ставку — 1,9%. Банк дал в ипотеку 850 000 крон до 2037 года.

Сделка состоялась, договор заключили, и банк открыл счет. На него нужно было класть деньги, которые в расчетный период списывались за ипотеку и коммунальные услуги. Я контролировала их движение через приложение.

Чуть позже, когда закончился трехлетний мораторий, банк поинтересовался, буду ли я вносить какую-то сумму досрочно. Я внесла 200 000 крон, а это 650 000 ₽, чтобы уменьшить общую сумму ипотеки. Потом ставку пересмотрели, и она стала 3,1%.

С момента заключения сделки до сдачи дома прошел год с небольшим: в конце апреля 2017 года я уже подписала договор купли-продажи и акт приемки квартиры. Что интересно, в Чехии не сдают жилье без отделки. В нем обязательно проведено отопление и электрика, установлена сантехника, розетки, двери в туалет и ванную, в комнатах лежит ламинат, в санузле — плитка. Застройщик должен предоставить приемной комиссии технические заключения по всем этим параметрам.

Моя квартира не стала исключением: все, что должно быть от застройщика, там было. Осталось только завезти мебель, и можно жить. Но я изначально планировала, что покупаю эту квартиру только для сдачи. Чехи, кстати, предпочитают обустраивать дом самостоятельно, поэтому чем меньше внутри вещей, тем быстрее находятся арендаторы. От собственника нужно только что-то базовое, например кухонный гарнитур. Я его купила, а холодильник мне отдала сестра: ей он был не нужен.

Найти жильца в мою однушку не было проблемой. Мы сделали фотографии, и сестра от своего имени разместила объявление на аналоге российского «Циана» или «Авито». Буквально через десять минут с ней связалась какая-то бабушка. Сестре понравился их разговор по телефону, и они договорились о просмотре, на который эта женщина пришла вместе с дочкой. Их все устроило, и сестра составила договор аренды. Я его подписала и уехала в Москву.

В будущем квартиру пришлось продать. Но все время с момента сдачи в ней жила эта бабушка. Она была на пенсии, активно подрабатывала редактором-корректором в издательстве. В этом же районе у нее жили дочери с внучками, которым она иногда помогала. Поэтому моя однушка ей очень подходила.

За коммунальные услуги платила моя квартирантка. Стоило это 1600 крон, или примерно 4200 ₽ в месяц. Сама аренда обходилась бабушке в 10 000 крон. Сложно сказать, сколько это было в рублях, из-за колебаний курса от года к году, но в евро получалось всегда около 400 €. С 2017 года и до лета 2022 года я поднимала арендную плату только один раз: в 2021 году повысила на 500 крон, это где-то 1500 ₽. И только потому, что уже все вокруг сдавали жилье ощутимо дороже.

Все это время мне помогала сестра. Каждый год она подавала за меня декларацию, платила налоги и страховку. Все было хорошо, пока не началась пандемия и СВО.

На основании владения недвижимостью чехи не дают долгосрочных виз. Сначала мне выдавали визу на полгода, потом два года подряд делали ее на год, а позже — сразу на два года.

В 2019 году я приехала в Прагу на Рождество и на всякий случай сделала доверенность сестре на свой счет, с которого банк снимал деньги за ипотеку и коммунальные услуги. Потом случилась пандемия, посольства закрылись, и в 2020 году я не смогла поехать в Чехию.

В 2021 году посольства вновь заработали на непродолжительный период. Но в апреле 2021 года отношения России и Чехии стали портиться. Чехия провела расследование взрыва склада боеприпасов в Врбетице и пришла к выводу, что в происшествии виновата Россия. Я решила, что пора сделать генеральную доверенность на сестру, по которой она имеет право совершать любые сделки с квартирой. Посольства вновь закрыли, старая виза закончилась, а новую я делать даже не пыталась, так как почти никому их не выдавали. Но теперь у сестры была генеральная доверенность, поэтому я не сильно переживала.

В мае 2021 года Россия включила США и Чехию в список недружественных стран. Я опасалась, что это может повлиять на мое владение недвижимостью в Праге. Квартира была моим единственным активом, который приносил деньги и прилично вырос в цене.

24 февраля 2022 года стало ясно, что нужно срочно продавать квартиру в Чехии. Я сказала сестре, чтобы она как можно быстрее искала покупателя, и попросила поставить цену на квартиру поменьше рыночной. Но срочно заключить сделку не получалось: только в апреле 2022 года истекал пятилетний срок владения квартирой, когда ее можно было продать без налога на доход. В этом плане российское и чешское законодательства похожи.

До апреля я жила как на иголках. Никто не понимал, что происходит, а я не знала, что будет с моей квартирой. Дождавшись окончания пятилетнего срока владения объектом, моя сестра начала искать покупателя. Через свои каналы сделать это удалось быстро — им оказался мужчина средних лет. Он не торговался, только попросил несколько дней на то, чтобы собрать деньги.

На следующий день после того, как сестра договорилась с покупателем, пришел имейл от банка. В нем было написано, что в течение месяца я с паспортом должна явиться в одно из отделений и подтвердить, что я резидент Евросоюза, иначе мой счет аннулируют. Было одно но: Чехия перестала давать визы россиянам и я не могла прилететь в Прагу. Моя сестра в обратном имейле спросила, почему они аннулируют счет, если он существует только для того, чтобы платить им же ипотеку. Но ответа не поступило.

Нам почти хватило месяца, чтобы заключить сделку с покупателем, — прошла еще буквально пара дней. Моя сестра зашла в приложение банка и не увидела моего счета. На нем оставалось около 6000 крон — это 21 180 ₽ по нынешнему курсу. В банке ей сказали, что мой счет аннулирован. Она попросила вернуть оставшиеся на нем деньги, но ей ответили, что у нее доверенность только на распоряжение счетом, а его не существует.

По договору с банком, если я три месяца подряд не буду платить ипотеку и у них не получится списать деньги, они автоматом аннулируют все договоренности и заберут квартиру.

Мне невероятно повезло, что покупатель до закрытия счета успел внести на него остаток по ипотеке, но еще не расплатился за квартиру. Таким образом, обязательства перед банком оказались выполненными, а деньги за квартиру покупатель перевел на счет моей сестры. Я покупала квартиру за 1 600 000 крон, а продала за 4 400 000 крон, то есть почти в три раза дороже.

Сказать, что мне повезло успеть продать квартиру, — ничего не сказать. Сложилось все: и сестра помогла, и покупатель оказался очень расторопным. Но многим удача не улыбнулась так, как мне. Если бы рядом не было человека, который во всем этом разбирается, итог был бы иным.

Я потеряла очень много нервов и сил и решила, что больше не хочу повторять такой опыт: иметь недвижимость рядом куда надежнее. На деньги с продажи однушки в Чехии я купила квартиру в подмосковном городе Видном с дизайнерским ремонтом и полной обстановкой. Туда я могу за полчаса добраться на машине и не беспокоиться о том, что у меня отнимут жилье.

Что касается тех 6000 крон, которые остались у меня на заблокированном счете, то я не уверена, что у меня получится их как-то вернуть. Для этого мне надо либо самой приехать в Чехию, а это до сих пор нереально, либо сделать соответствующую доверенность сестре. В любом случае придется обратиться в посольство Чехии в Москве, но оно не принимает россиян. Посмотрим, что будет.