ПРОМО
Вместе с кредиткой приедет платежный стикер
Заказать

«Жила как на иголках»: как я экстренно продала квартиру в Праге в 2022 году

Нервная история читательницы

«Жила как на иголках»: как я экстренно продала квартиру в Праге в 2022 году

Читательница Тинькофф Журнала выгодно купила однушку в Праге.

Но потом отношения между Чехией и РФ обострились, наступил февраль 2022 года, и на горизонте замаячила невеселая перспектива: ипотечную квартиру у нерезидента Евросоюза мог отобрать банк. В итоге россиянке повезло, и все закончилось хорошо. О том, что ей пришлось пережить, она рассказала в этой истории.

Эта история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Предыстория

Я живу в Москве, мне 45 лет, работаю юристом. Моя сестра в 1998 году переехала в Чехию. Она очень хорошо знает рынок недвижимости, потому что много лет была риелтором в Праге.

В тот момент, когда мы заговорили о покупке квартиры, она уже не работала в этой сфере, но продолжала следить за тенденциями, в том числе для собственных целей: сестра тоже хотела вложиться в квадратные метры в качестве инвестиции.

Я часто приезжала к ней в гости, и как-то раз мы вместе в качестве развлечения просматривали предложения застройщиков. Внезапно нам попался очень хороший вариант, который строительная компания, скорее всего, придерживала для своего начальства, но потом почему-то выставила на продажу.

Это была однокомнатная квартира 35 м² в малоэтажном доме, с балконом, в хорошем районе Праги — Чаковице. До станции метро «Летняны» — шесть-семь коротких остановок на автобусе. Вокруг вся инфраструктура, и до центра ехать на общественном транспорте меньше часа.

Окна этой квартиры выходили в закрытый двор, который позже начали облагораживать: сажать деревья, класть тротуарную плитку
Окна этой квартиры выходили в закрытый двор, который позже начали облагораживать: сажать деревья, класть тротуарную плитку

Сестра предложила мне купить эту квартиру. Она знала, что на тот момент у меня было 1 500 000 Р и я думала куда-то их вложить. Это был 2016 год — в Москве за эти деньги жилье я бы не приобрела, а брать ипотеку и вкладываться на стадии котлована в новостройку в глухом районе совсем не хотелось.

Кроме того, тогда в России еще не ввели эскроу-счета — многих дольщиков часто обманывали, а меня не радовала перспектива пополнить их ряды. В Чехии уже давно пользовались безопасной механикой, обман исключался. Поэтому идея сестры о покупке квартиры мне показалась разумной.

Важным моментом, после которого я окончательно решила покупать эту квартиру, стало то, что моя сестра — гражданка Чехии, постоянно живет в Праге и сможет присмотреть за моей однушкой, если будет нужно. Более того, у нее в этом же районе была своя квартира под сдачу. Минусов в этой идее мы не нашли и начали готовиться к сделке.

Этот парк находится в пяти минутах ходьбы от квартиры
Этот парк находится в пяти минутах ходьбы от квартиры

Сделка

Условия покупки квартиры были такие: сначала покупатель платит только часть суммы, а когда дом сдадут в эксплуатацию — перечисляет оставшиеся деньги. Общая стоимость однушки в рублях была 3 200 000 Р. За эти деньги я получала еще и кладовую 1 × 2 м² на цокольном этаже, которая прилагалась к каждой квартире.

Первоначально нужно было внести только 15% от этой суммы, потому что дом еще только строился. Сделав это, я заключила с застройщиком договор о намерениях. Затем мы с сестрой обратились к ипотечному брокеру, чтобы он подыскал нам наиболее выгодные условия ипотеки. Интересно, что мы ему ничего не платили: его услуги брал на себя банк, в котором мы в итоге по его наводке взяли бы ипотеку.

Больше всего нам понравились условия в Чехословацком торговом банке ČSOB. Предложение было такое. Выбираешь период — три или пять лет, — в течение которого действует двусторонний мораторий: я не могу погасить ипотеку досрочно, а банк обязуется не повышать мне ставку. Мы выбрали мораторий на три года.

Для оформления ипотеки потребовались:

  1. Справка с работы о зарплате. Ее нужно было перевести и заверить у нотариуса.
  2. Акт экспертизы цены квартиры. Сейчас уже точно не вспомню, что это за справка. Но, кажется, она доказывала, что цена квартиры реальная, не заниженная и не завышенная.
  3. Договор с застройщиком о намерениях.
  4. Загранпаспорт.

Гражданам Чехии ипотеку давали под 0,9%, но мне как иностранцу предложили повышенную процентную ставку — 1,9%. Банк дал в ипотеку 850 000 крон до 2037 года.

Сделка состоялась, договор заключили, и банк открыл счет. На него нужно было класть деньги, которые в расчетный период списывались за ипотеку и коммунальные услуги. Я контролировала их движение через приложение.

Чуть позже, когда закончился трехлетний мораторий, банк поинтересовался, буду ли я вносить какую-то сумму досрочно. Я внесла 200 000 крон, а это 650 000 Р, чтобы уменьшить общую сумму ипотеки. Потом ставку пересмотрели, и она стала 3,1%.

Выписка из чешского кадастра, аналог российской выписки из ЕГРН, которая подтверждает мое владение квартирой
Выписка из чешского кадастра, аналог российской выписки из ЕГРН, которая подтверждает мое владение квартирой

Сдача квартиры

С момента заключения сделки до сдачи дома прошел год с небольшим: в конце апреля 2017 года я уже подписала договор купли-продажи и акт приемки квартиры. Что интересно, в Чехии не сдают жилье без отделки. В нем обязательно проведено отопление и электрика, установлена сантехника, розетки, двери в туалет и ванную, в комнатах лежит ламинат, в санузле — плитка. Застройщик должен предоставить приемной комиссии технические заключения по всем этим параметрам.

Моя квартира не стала исключением: все, что должно быть от застройщика, там было. Осталось только завезти мебель, и можно жить. Но я изначально планировала, что покупаю эту квартиру только для сдачи. Чехи, кстати, предпочитают обустраивать дом самостоятельно, поэтому чем меньше внутри вещей, тем быстрее находятся арендаторы. От собственника нужно только что-то базовое, например кухонный гарнитур. Я его купила, а холодильник мне отдала сестра: ей он был не нужен.

Планировка комнаты предусматривала небольшой проем под кухонный уголок, а рядом я поставила холодильник, который достался мне бесплатно
Планировка комнаты предусматривала небольшой проем под кухонный уголок, а рядом я поставила холодильник, который достался мне бесплатно

Найти жильца в мою однушку не было проблемой. Мы сделали фотографии, и сестра от своего имени разместила объявление на аналоге российского «Циана» или «Авито». Буквально через десять минут с ней связалась какая-то бабушка. Сестре понравился их разговор по телефону, и они договорились о просмотре, на который эта женщина пришла вместе с дочкой. Их все устроило, и сестра составила договор аренды. Я его подписала и уехала в Москву.

В будущем квартиру пришлось продать. Но все время с момента сдачи в ней жила эта бабушка. Она была на пенсии, активно подрабатывала редактором-корректором в издательстве. В этом же районе у нее жили дочери с внучками, которым она иногда помогала. Поэтому моя однушка ей очень подходила.

За коммунальные услуги платила моя квартирантка. Стоило это 1600 крон, или примерно 4200 Р в месяц. Сама аренда обходилась бабушке в 10 000 крон. Сложно сказать, сколько это было в рублях, из-за колебаний курса от года к году, но в евро получалось всегда около 400 €. С 2017 года и до лета 2022 года я поднимала арендную плату только один раз: в 2021 году повысила на 500 крон, это где-то 1500 Р. И только потому, что уже все вокруг сдавали жилье ощутимо дороже.

Все это время мне помогала сестра. Каждый год она подавала за меня декларацию, платила налоги и страховку. Все было хорошо, пока не началась пандемия и СВО.

Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Начало конца

На основании владения недвижимостью чехи не дают долгосрочных виз. Сначала мне выдавали визу на полгода, потом два года подряд делали ее на год, а позже — сразу на два года.

В 2019 году я приехала в Прагу на Рождество и на всякий случай сделала доверенность сестре на свой счет, с которого банк снимал деньги за ипотеку и коммунальные услуги. Потом случилась пандемия, посольства закрылись, и в 2020 году я не смогла поехать в Чехию.

В 2021 году посольства вновь заработали на непродолжительный период. Но в апреле 2021 года отношения России и Чехии стали портиться. Чехия провела расследование взрыва склада боеприпасов в Врбетице и пришла к выводу, что в происшествии виновата Россия. Я решила, что пора сделать генеральную доверенность на сестру, по которой она имеет право совершать любые сделки с квартирой. Посольства вновь закрыли, старая виза закончилась, а новую я делать даже не пыталась, так как почти никому их не выдавали. Но теперь у сестры была генеральная доверенность, поэтому я не сильно переживала.

В мае 2021 года Россия включила США и Чехию в список недружественных стран. Я опасалась, что это может повлиять на мое владение недвижимостью в Праге. Квартира была моим единственным активом, который приносил деньги и прилично вырос в цене.

24 февраля 2022 года стало ясно, что нужно срочно продавать квартиру в Чехии. Я сказала сестре, чтобы она как можно быстрее искала покупателя, и попросила поставить цену на квартиру поменьше рыночной. Но срочно заключить сделку не получалось: только в апреле 2022 года истекал пятилетний срок владения квартирой, когда ее можно было продать без налога на доход. В этом плане российское и чешское законодательства похожи.

Продажа квартиры

До апреля я жила как на иголках. Никто не понимал, что происходит, а я не знала, что будет с моей квартирой. Дождавшись окончания пятилетнего срока владения объектом, моя сестра начала искать покупателя. Через свои каналы сделать это удалось быстро — им оказался мужчина средних лет. Он не торговался, только попросил несколько дней на то, чтобы собрать деньги.

На следующий день после того, как сестра договорилась с покупателем, пришел имейл от банка. В нем было написано, что в течение месяца я с паспортом должна явиться в одно из отделений и подтвердить, что я резидент Евросоюза, иначе мой счет аннулируют. Было одно но: Чехия перестала давать визы россиянам и я не могла прилететь в Прагу. Моя сестра в обратном имейле спросила, почему они аннулируют счет, если он существует только для того, чтобы платить им же ипотеку. Но ответа не поступило.

Такое письмо пришло мне на почту на чешском и английском языках. В нем говорится, что я должна доказать в течение месяца, что я резидент ЕС, иначе банк в одностороннем порядке расторгнет договор
Такое письмо пришло мне на почту на чешском и английском языках. В нем говорится, что я должна доказать в течение месяца, что я резидент ЕС, иначе банк в одностороннем порядке расторгнет договор

Нам почти хватило месяца, чтобы заключить сделку с покупателем, — прошла еще буквально пара дней. Моя сестра зашла в приложение банка и не увидела моего счета. На нем оставалось около 6000 крон — это 21 180 Р по нынешнему курсу. В банке ей сказали, что мой счет аннулирован. Она попросила вернуть оставшиеся на нем деньги, но ей ответили, что у нее доверенность только на распоряжение счетом, а его не существует.

По договору с банком, если я три месяца подряд не буду платить ипотеку и у них не получится списать деньги, они автоматом аннулируют все договоренности и заберут квартиру.

Мне невероятно повезло, что покупатель до закрытия счета успел внести на него остаток по ипотеке, но еще не расплатился за квартиру. Таким образом, обязательства перед банком оказались выполненными, а деньги за квартиру покупатель перевел на счет моей сестры. Я покупала квартиру за 1 600 000 крон, а продала за 4 400 000 крон, то есть почти в три раза дороже.

Письмо о том, что право собственности на квартиру перешло к покупателю
Письмо о том, что право собственности на квартиру перешло к покупателю

Выводы

Сказать, что мне повезло успеть продать квартиру, — ничего не сказать. Сложилось все: и сестра помогла, и покупатель оказался очень расторопным. Но многим удача не улыбнулась так, как мне. Если бы рядом не было человека, который во всем этом разбирается, итог был бы иным.

Я потеряла очень много нервов и сил и решила, что больше не хочу повторять такой опыт: иметь недвижимость рядом куда надежнее. На деньги с продажи однушки в Чехии я купила квартиру в подмосковном городе Видном с дизайнерским ремонтом и полной обстановкой. Туда я могу за полчаса добраться на машине и не беспокоиться о том, что у меня отнимут жилье.

Что касается тех 6000 крон, которые остались у меня на заблокированном счете, то я не уверена, что у меня получится их как-то вернуть. Для этого мне надо либо самой приехать в Чехию, а это до сих пор нереально, либо сделать соответствующую доверенность сестре. В любом случае придется обратиться в посольство Чехии в Москве, но оно не принимает россиян. Посмотрим, что будет.


Ольга Малахова
Ольга Малахова
Какие ситуации с недвижимостью возникали у вас за рубежом?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
ЗовемСе

А молодцы чехи, ничего не скажешь. Не платите на счет - забираем квартиру, а ваш счет мы удалили. Вот это поворот!

103
Мария Железняк

ЗовемСе, да уж, аргументация у них просто ахонь...

13
Ольга Гончаревская

ЗовемСе, маленькое уточнение - это касается тех россиян, которые не проживают постоянно в Чехии. Литва, Финляндия и тп плюс-минус идут по этом же пути. Ряд стран отменили получение паспорта ЕС при покупке квартиры россиянами, осталась только Мальта.

2
Dmitri Vinitski

Ольга, нигде в Европе сейчас нет паспорта за недвижимость.

0

Комментарий удален пользователем

Ктото ктото

Fedor, что-то двусмысленно как-то про «преступную войну» отметили. Пишите прямо - кто по вашему ведет преступную войну.

0
Божья коровка

Вам очень повезло, что сестра там и помогла все быстро провернуть. А так вполне можно было остаться и без квартиры, и без денег. Хорошо, что все хорошо закончилось. Удачи со сдачей квартиры!

60
Оранжевый Лис

Тот случай, когда невероятно повезло с родственниками! Сестре огромный респект!)

42
Пётр Алексеев

Антон, это не аналогичная история. Вы успешно и без проблем продали квартиру, за 6 дней! А теперь посмотрите как тяжело далось автору этой статьи продажа квартиры

39
Антон Крутов

Пётр, я потому и написал, аналогичная но наоборот. Резкая вынужденная продажа, которая оказалась большой удачей

4
Артем Михайлов

Антон, мне не совсем понятно, в чем именно тут удача? Вы продали квартиру в столице за неделю, сбросив цену на 7-8% от рыночной, что для такой скидки совсем не удивительно.

6
Антон Крутов

Артем, в том что сейчас цена в долларах от того момента упала еще на 25 процентов и продать стало сложнее чем тогда

8
Denisco

Пётр, автор не была гражданином страны, в которой у неё квартира.

3
YA

Какая прекрасная история! В ней чудесно все: и расизм (русский - закроем счет без объяснений) и "защита прав собственности" (краеугольный камень западных "правил") и, конечно, желание нагадить просто и без причин. Не думаю, что кто то в здравом уме этим людям будет доверять впредь. Автор-ка еще легко отделалась, представляю как она перенервничала

29
Lupus Est

Denisco, какие, однако, у вас фантазии. Да, черные риэлторы в РФ существуют. Да, схемы хищения квартир есть и будут, такие преступления регулярно совершаются, но и регулярно раскрываются и расследуются. Но возводить в систему эти единичные, в общей массе, случаи - такое себе. И нет, в России нет ничего подобного изложенному в статье, что бы иностранцам просто закрывали бы счета и потом угрожали забрать квартиру.

20
YA

Denisco, и вообще, в страшной России выходить на улицу страшно. Вот в Америке - там если и ограбят, то по доброму, с улыбками

18
Real Invest Europe Holding

CSOB это худший банк. Они закрыли счета всем россиянам. Но сделка была возможна и без Вашего счета. Банк бы дал номер их счёта, на который бы пошел остаток ипотеки, а остальные деньги ушли бы на счёт сестры.

17
Nikola Svobodova

Praha, после СВО и сейчас - до сих пор - все банки, включая ,čs, просят граждан РФ и РБ принести ВНЖ, ПМЖ, рабочий договор и прочие документы, подтверждающие резиденство.
Некоторым людям закрывают счета, даже если они все донесли, и многие пытаются что то с этим сделать безуспешно уже в течение года.
Меня čs попросила принести все вышеперечисленное, хотя у меня там ипотека и я год назад им все эти документы предоставляла.

16
lagrange

Почему изначально все не оформили на сестру, раз она гражданка ЕС?

11
Мария Железняк

lagrange, такой вариант обсуждался, но сестра была не в восторге от него... да и никому не могло в страшном сне присниться то, что потом начало происходить

30
Ольга Гончаревская

Мария, почему не можете приехать в Чехию? Сделайте шенген другой страны ЕС и сможете заехать. Нельзя напрямую из третьих стран, скажем, Стамбул-Прага.

0
Мария Железняк

Ольга, да вот уже полгода как нельзя так заехать...

С 25 октября 2022 те из россиян, которые прибудут в страну через ее внешние границы, включая аэропорты, с действующей шенгенской визой, выданной в любом из государств ЕС с целью туризма, спорта или культуры, не будут допущены на чешскую территорию.
Ян Липавский
глава МИД Чехии
Подробнее: https://www.m24.ru/articles/turizm/13102022/511041?utm_source=CopyBuf

11
Anton Generalov

Мария, надо заезжать из любой иной страны шенгенского пространства. Чтобы нарваться на проверку документов по прилёту в Чехии на внутришенгеском рейсе - надо постараться. Также можно заехать в Чехию по земле, например из соседней Германии.

4
Ольга Гончаревская

Anton, поддержку. При перелете проверяют паспорт для сверки имени-фамилии, никаких виз-биометрий. Последний раз прямо у трапа самолета из Италии тоже проверяли, кого-то пытались отыскать на борту - но тоже без проблем показала просто раскрытый красный паспорт и никаких виз никто не смотрел.

Почти каждую неделю езжу поездом Прага-Вена-Прага, проверок нет. Автобус ну ооооочень редко, но могут остановить, а-ля раз в полгода.

На границах с Германией и Словакией сейчас идут проверки.

Занимаюсь организацией свадеб, таким путем на торжество к клиентам приезжают все родственники и друзья. В общем, если очень надо, то заехать можно.

2
Сергей Тихомиров

YA, а вы что, реально из-за 18000 рублей стали бы юриста нанимать? Должен же быть какой-то порог принятия решений!

9
MMM

nnstepan, с того же, что во всей Европе, из-за большого спроса, если кратко.

8
Эл Ли

Praha, за неуплату ипотеки - вполне себе могут забрать. Другое дело, что здесь другая ситуация и девушка просто заранее перепугалась - все можно было бы уладить и с закрытым счетом.

8
Посторонним В

Специально зашёл в статью прочитать почему люди в такой истерике продают недвижимость в Европе, но в этой части прочитал только «что стало понятно что нужно срочно продавать»). Почему стало понятно так и осталось для меня загадкой. Особенно если учесть что квартира была под сдачу, а деньги с арендатора было кому получить (хотя это тоже все решаемо и без сестры). С банками проблема, конечно, везде, но и почти везде она решается открытием счёта в другом банке. Если бы я получил такое письмо от ипотечного банка, первая мысль была бы срочно взять потреб тут и погасить кредит там.

7
Дмитрий

Посторонним, потому что у автора ипотека.
Как ее оплачивать , в условии запрета счетов для граждан Рф непонятно.

11
Посторонним В

Дмитрий, запрет это догадка или есть документ, с которым можно ознакомиться? Если конечно автор не является лично персоной под санкциями. Но я бы наверное даже попытался все таки договориться с этим банком - писать электронные письма в банки восточной Европы это действительно по большей части бесполезное занятие. Сестра должна была дойти туда ногами, потребовать старшего и предложить ему подумать куда они собираются зачислить деньги клиента после продажи залоговой квартиры (если процедура аналогична РФ, если не аналогична, аргументировать иначе) и вычета оставшегося долга.

0
Сергей Тихомиров

Посторонним, вам легко рассуждать, не обладая недвижимостью в ЕС. Автор все правильно сделала, приняв кардинальное решение. Я бы сделал то же самое, но слава Богу, Бог уберег меня от собственности в ЕС!

6
Дмитрий

Посторонним, " я бы наверное даже попытался все таки договориться с этим банком" - это невозможно.

Простые люди да и банковские сотрудники попали под каток политики. Более того - ТС не приехать и не посмотреть на свою квартиру...

4
Елена Золотое Яблочко

Посторонним, где-то в начале статьи было, что могут отобрать квартиру как нерезидента 🤔

3
Посторонним В

Елена, вот этот момент и интересен, тут то все и смешалось - «у нерезидентов ипотечную квартиру». Инфо поле нас всех интуитивно фокусирует на резиденьстве, а я вот почти уверен, что проблема в осложнении оплаты кредита - налом не приедешь, счёт закрывают и так далее, соответственно если это так и эту проблему порешать то и чего паниковать то?

0
Ольга Гончаревская

Посторонним, тоже так думаю, мало документов в статье и "расследования" вопроса. Вообще в Чехии все спорные вопросы довольно легко решаются с помощью юристов. В Праге есть два юриста по международному праву, которые работают над случаями между Чехией и Россией, мне по брачным вопросам надо было решить, обращалась.
Как и с вузами - никто не выгоняет, если российское гражданство, но если не оплачиваешь платное отделение из-за сложностей с переводом денег, то да, отчислят.

1
YA

Посторонним, как проблема с банками, которая по вашему везде, может решиться открытием счета в другом банке? Вы читаете, что пишете?

2
Ольга Гончаревская

YA, в нескольких других банках Чехии россияне могут открыть счет без лишних вопросов. Также ни один из двух банков, где у меня открыты счета, не присылал мне письма с просьбой донести документы. А другие банки да, отличились.

2
Посторонним В

YA, везде это во всех «недружественных» странах, другой банк это другой банк в той же стране, вроде очевидно. Понятно, что в отсутсвие возможности приехать лично с доверенностью это сложнее и доступный скоуп наверняка сужает, но сути не меняет

0
Платон Хаксин

Сестра молодчина)

6
Unkle Yuri

Praha, а с остатком от стоимости квартиры происходит тоже что и с остатком на счёте автора статьи? То есть по факту ни квартиры ни денег в конечном итоге.

6
Unkle Yuri

Praha, тут простая ситуация - ваша история против истории автора. И то и другое частные случаи не дающие общего представления о ситуации. И то и другое может быть правдой. То что в европейском банке деньги могут застрять без особой причины я испытал на собственном опыте.

6
Margarita

У нас знакомый тоже продал квартиру в Чехии, хотя прожил там долго и рад этому! Отношения стали с соседом чехом мерзопакостные, хотя он его много выручал, все забылось

6
Полиция Т—Ж

Граждане, не углубляйтесь в политические беседы: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/

5
Михаил Малышев

YA, квартира продана в 3 раза дороже покупки, неужели играют роль эти 6К?)

5
MMM

nnstepan, в гугле полно аналитики, если интересно или не верится.

3
MMM

nnstepan, развитые страны разные, в основном писали про Испанию, в которой был период затоваривания,Болгарию.Не в столицах Европы можно было за столичные квартиры РФ покупать, в той Чехии в Теплице и сейчас цены не пражские, но там цыгане. В Германии, в Прибалтике в регионах, где нет и не будет работы, была дешёвая недвижимость, сейчас много под беженцев заняли.Так что, писали половину правды, больше, чтобы написать. При этом про налоговые обязательства, которые есть не только в виде налога на имущество ,и отличаются от правил РФ, ничего не писали. Не так всё просто, даже при возможности купить недвижимость

3
owlet78

MMM, А на фото, в начале статьи, что как не панельный дом?

3
Selen St

Вы большие молодцы, что сообразили в первый же день войны, что делать, и выкрутились из этой ситуации, а до этого сделали гендоверенность) Можно было бы потерять деньги и квартиру, это была бы катастрофа

3
zifro zifro

Praha,
Райфайзен вроде австрийский банк?
Поэтому не наглеют в отношении россиян, наверное..

2
Unkle Yuri

Антон, какая была необходимость в срочной продаже если деньги из РФ все равно не стали выводить?

2

Сообщество

Популярное за неделю