Как продать квартиру и купить другую в новостройке одной сделкой?

Я вас всех категорически приветствую! Есть задачка, которая на первый взгляд очень простая и понятная, но в ней скрыты подводные камни. Я уже сломал голову и пришел к вашим светлым умам и опыту. Как говорится, одна голова хорошо, а 100 500 лучше).

Итак, задачка. Дано — квартира, которую нужно продать (квартира ликвидная и довольно типовая двушка в «золотом квадрате»). Есть цель продать эту квартиру и купить в новостройке от застройщика по льготной ипотеке. Деньги на первый взнос предполагаются как раз из этой, проданной квартиры.

Критериев к новой квартире довольно много и по цене, и по району, и по расположению. То есть, варианты есть, но их довольно не много.

В чем проблема? А проблема в том, что я не могу понять какую схему купли/продажи выбрать. Я вижу такие варианты и их «особенности».

Вариант 1. Продаем квартиру, переезжаем на съемную (или договариваемся с покупателем что живем и платим аренду) и идем в выбранный ЖК и выбираем там квартиру. В чем подвох — есть давление и ограничение временем. Давят сроки что нужно что-то поскорее выбрать, так как жить на съемной долгий срок не хочется. Из-за этого давления, придется выбирать из того что есть в данный момент на рынке. И так, как сейчас есть какие-то примерные варианты, которые нравятся, то они могут «уплыть» пока мы будем продавать квартиру. Сколько по времени займет продажа неясно. Допустим мы что-то сейчас уже присмотрели, но пока будет продажа, уже все сильно по выбору поменяется. Ну и конечно же, есть риск и опасение что мы ничего не выберем и в итоге мы и без своей старой квартиры и без новой (или шило на мыло). То есть, тут большой риск есть в итоге не получить желаемого и смысл от продажи теряется.

Вариант 2. Брать кредит на первый взнос. То есть вот сейчас найти вариант который прям «в сердечко» и идти брать кредит на первый взнос и сразу квартиру покупать. Дальше продавать эту квартиру и гасить сразу кредит всю сумму и вносить остаток за ипотеку. Что смущает — конские % по кредиту с одной стороны, но вроде если быстро продать квартиру и закрыть кредит, то и переплаты сильно ощутимой не будет. Ну или не больше чем жить на съемной. Но есть риск быстро не продать квартиру и в итоге платить и кредит с конскими % + ипотека.

Вариант 3. Забронировать квартиру у застройщика. Вот этот вариант для меня самый непонятный. Тут не все застройщики готовы бронировать квартиры на неопределенный срок. С учетом того что я не знаю как скоро продам квартиру. Ну и чем больше срок бронирования, тем дороже выйдет бронь. Явно дороже чем % по кредиту. Но при этом сумма брони при успешном исходе пойдет в зачет суммы взноса и по сути я ничего не теряю. Только в случае если все срывается.

Вариант 4. Не рыпаться и копить на первый взнос. Накопить на первый взнос, брать ипотеку и потом спокойно продавать квартиру и по факту продажи вносить сумму за погашение ипотеки. Тут из минусов, что это все сильно сдвигается по срокам.

Может тут я что-то не вижу уже из-за того что постоянно варианты перекручиваю. Идеального варианта нет и в любом случае решение за мной. Но хочется услышать просто мнение других людей чтобы как-то посмотреть с разных сторон на задачу.