ПРОМО
Как потратить 5 тысяч и выиграть 10 миллионов

Стоит ли брать кредит под залог недвижимости?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Так как коллективному разуму я доверяю больше, чем своему, и человеку рефлексирующему вообще свойственно сомневаться в своих решениях, то решила спросить у уважаемого @all.

Ситуация: наша семья после известных событий, взвесив все за и против, покидает страну в ближайшее время (осень). Ключевой момент — даже не экономическая ситуация, а ситуация в системе образования, в которой учиться нашим детям — страна эмиграции выбрана, решение принято и уже обжалованию не подлежит.

У нас на территории РФ, помимо работы и пассивного дохода, остаётся достаточное количество недвижимости, чтобы начинать за неё переживать. В ближайшее время она вряд ли будет дорожать, скорее подешевеет.

Мы не исключаем возможности вернуться, но не в ближайший год. Возможно, через пару-тройку лет, когда всё уляжется и будет примерно понятна экономическая ситуация и ситуация с системой образования внутри страны.

В то же время, с учётом того, что жить мы всё это время в России не будем, кажется логичным что-то из недвижимости продать — но с учётом уже сложившейся ситуации на рынке недвижимости (кто не в курсе — рынок стоит с апреля, ничего не продаётся и не покупается) — это возможно лишь с очень большим дисконтом. Продавать с таким дисконтом — действовать из точки паники, чего, конечно, в случае с недвижимостью делать нельзя.

На семейном совете у нас родилась следующая схема. У нас есть загородный дом, в котором мы не живём уже несколько лет — до известных событий мы сдавали его через airbnb, но теперь это, по понятным причинам, невозможно, и актив превратился в пассив. Важная ремарка — это не последнее и даже не предпоследнее наше жильё в России, то есть возвращаться будет куда, это ни в коем случае не сжигание мостов, а скорее диверсификация.

Мы решили, что, раз недвижимость не продаётся, но цены на неё в моменте в долларах очень привлекательные, а других способов вынуть валюту из недвижимости мы не видим, можно прямо сейчас взять кредит под залог недвижимости в банке в рублях (банки дают до 60% стоимости), и перевести их в валюту, а дальше уже использовать — либо на покупку недвижимости за рубежом, либо на жизнь/образование там же.

Кредит уже одобрен вот на таких условиях:

Собственно, осталось решиться.

Конечно, 7% — это не то, о чём можно мечтать, ещё год назад это было очень дорого, но в сегодняшних условиях мы ничего лучше не нашли. Опять же, если кто-то в курсе условий лучше, поделитесь в комментариях.

С учётом переоценённости рубля нам видится, что только в этом году на курсовой разнице и отскоке рубля мы не потеряем (чтобы не писать «заработаем») 20—25%, что должно окупить проценты по кредиту на 3—4 года вперёд.

В случае отключения свифта в России деньги мы планируем выводить через р2р, либо, если и с ними возникнут проблемы — как курьеры, по 10 000 долларов за раз на человека перевозить через границу и класть кэш на зарубежную карту.

Какие минусы вы видите в этой схеме? Возможно, у нас просто глаз замылен, и мы слишком розовую картину себе нарисовали.

Заранее всем спасибо! Интересно мнение каждого из читателей Т—Ж, которому есть чем поделиться.


Редакция
Редакция
Что бы вы посоветовали читательнице?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Empty

Минусы:
- необходимость страхования недвижимости: объект залога обязательно страховать по закону + банк может еще повысить ставку за отказ страхования жизни
- оплата ежемесячного платежа в рублях: если вы переезжаете и заработок будет в другой валюте, то можно не только выиграть, но и потерять на курсовой разнице, а еще могут быть проблемы с платежами, как вы будете переводить деньги на российский счет?

Других проблем не вижу. Ставка в рублях очень даже хорошая, надо проверить на подводные камни

5
Дейнерис из рода Таргариенов

Empty, 1) страхование - мы и так страхуем дом с самого момента постройки, все объекты, которые мы сдаём по умолчанию застрахованы - мало ли чего сделают арендаторы вплоть до "сожгут"

2) как я написала, в России остаются и часть бизнеса, и пассивный доход в рублях, поэтому с этой точки зрения как раз вроде бы подстелена соломка. Собственно, сама идея возникла после того как мы стали обсуждать как выводить рубли из страны, и поняли, что это может быть большой проблемой - поэтому стали думать как тратить их внутри страны.

1
темич

Совет не дам, чисто как Ваш фанат зашел почитать. Вы же обещаете писать в комментариях, когда уедете? Обещаете?

3
Максим Кольцов

если проблема только в системе образования мне кажется проще школу поменять
думаю частную можно подобрать под любые ценности

"с учётом переоценённости рубля..." - всё, опоздали уже. Да и вообще эти игры в валютные спекуляции как правило заканчиваются плохо

1
Дейнерис из рода Таргариенов

Максим, мы как раз покидаем частную школу из-за опасений по поводу того, что их существование в будущем году может быть под вопросом внутри страны

конкретно наша школа - финансируется иноагентом примерно на 99%

про "опоздали уже" - мы не ставим задачу выгадать максимально и подобрать доллар на дне. задача - диверсифицировать активы, потому что когда больше 90% в рублёвой юрисдикции уже страшновато.

1
Evgenia Yanchenko

Златеника, а я квартиру в Питере выбирала в районе школы, которую вы рекомендовали. Сыграло роль, что у меня в том же районе родственники живут, комбо) Нам ещё рано в школу, но и переезд дело небыстрое. А школу оказывается могут закрыть.

0
Максим Орлов
Герой реалити Т—Ж

Конечно надо детально смотреть расходы на кредит. 7% это ниже ставки реф, значит банк добирает другим - например, страховкой (не только дома, но и здоровья, работы и тп). Страховку при такой ставке могут взять сразу за 20 лет и включить ее в кредитную массу. Взяли 6 млн, а на деле всё 8. И процент платите с 8. Чисто теоретически, надо смотреть документы на кредит.

Раньше дом приносил прибыль, сейчас будет приносить чистый убыток. Кроме страховки (в этот раз уже дома), выплаты процентов, налогов, ещё не понятно обслуживание дома - или 5 лет будет просто стоять без участия? Так не бывает. Раньше всё перекрывалось доходом, сейчас будет вылазить. Можно взять кредит и забить на дом - но он может придти в плачевное состояние.

По схеме - взяли рубли, поменяли на валюту, купили недвижимость - заплатили налог (там). Немалый. За недвижимость за границей придётся так же платить, не мало - налоги, коммуналка и тп. Это всё плюсом к ипотеке.

По поводу курсовых разниц - тут игра в тотализатор или рулетку. Может выиграете на курсах, а может будет через пару месяцев статичный курс "30 рублей за доллар" а то и вообще запрет хождения валюты в белой форме. А платить придётся в рублях. Если значительная прибыль (перекрывающая всё расходы) в РФ гарантированно сохраняется, плюс есть достаточная валютная прибыль (для жизни за рубежем), то наверное идея имеет право на жизнь.

Надо помнить что кредитные деньги взятые за бывший объект-актив - вы потратите на пассив, превратив и объект в пассив. Возрастёт не только долговая нагрузка, но и обслуживаемая. При падении рубля обесценится как долг, так и прибыль внутри РФ. При росте рубля наоборот, долг будет крепнуть, а доходы не за рубежем обесцениваться.

1
темич

Златеника, это приятно) но я вот вообще не по советам)))

0
Evgenia Yanchenko
Отредактировано

Мне нравится схема, ставка по кредиту отличная. Из возможных проблем: кажется, что с регулярным внесением денег на счёт у зарубежного банка могут возникнуть вопросы, деньги могут задержать, потребовать документы о происхождении денег и т.д. Но я тут теоретик.

Интересно, какую страну вы выбрали?

0
Evgenia Yanchenko

Златеника, да, я про Новочеркасскую. Если закроют, так оба филиала, как я понимаю?

0
Дейнерис из рода Таргариенов

Evgenia, насколько мне известны инсайды из разных частных школ - сейчас в целом у многих возникают проблемы с продлением лицензий

Похоже что минобр не очень заинтересован в целом в частном образовании вообще и в альтернативной государственной точке зрения на, например, историю

Так что, думаю, проблемы будут у всех

0
Evgenia Yanchenko
Отредактировано

Златеника, про страну понимаю вас, будем ждать, интересно)

Поведение редакции странно, конечно. Первый дневник произвёл фурор. Возможно, ваш дневник возьмут.

Насчёт денег - я про вывод из страны кредитных денег. Если это не покупка сразу недвижки зарубежом, а внесения валюты там на счёт.

0
Петров

А когда будет отскок рубля?
Автор вы чего то знаете?
Вообще ге увидел целей кредита? Что бы взять там жилье? Чтобы просто где то жить?

0

Сообщество

Популярное за неделю