Как мы купили дом в Нидерландах и почему ипотека тут дешевле аренды

Герой реалити переехал в Эйндховен: часть 8

46
Как мы купили дом в Нидерландах и почему ипотека тут дешевле аренды

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Аватар автора

Andrey P.

домовладелец

Страница автора

Наша эпопея по приобретению недвижимости в Нидерландах длилась четыре месяца.

В 2022 году мы продали нашу ипотечную квартиру в Москве и перевели деньги в Нидерланды. Сразу по приезде мы ничего не хотели покупать: нужно было осмотреться, привыкнуть. К тому же никто так быстро ипотеку нам бы не дал.

Для банка нужен ВНЖ с намерением остаться. То есть рабочий ВНЖ подойдет, а гуманитарный, например по учебе, — нет. Срок пребывания в стране не особо важен, но важно получение заработной платы от местной компании на счет в местном банке. Еще желательно иметь постоянный рабочий контракт сроком более чем на год.

Как только прошло полгода и мы привыкли к городу, начали искать объект для покупки.

Поиск дома

Основные сайты для поиска жилья — funda.nl и pararius.nl. К активным поискам мы приступили после февральских каникул. А первый просмотр у нас был уже 9 марта. Он же был и последним, потому что мы влюбились с первого взгляда. Двухэтажный таунхаус с тремя спальнями, огромной ванной комнатой и прекрасным двориком запал в наше сердечко.

На рынке недвижимости тут довольно дикие правила. Если в объявлении указана цена, скорее всего, от нее начнется аукцион вверх. Покупатели будут предлагать свою стоимость выше той, что назначил продавец. Нас такая участь миновала, так как в тот момент Нидерландский банк сильно поднял ставку и проценты по ипотеке улетели в космос. Ну как в космос — до 4%. В пандемию недвижимость брали под 1—1,5%. Мы попали в тот период, когда все местные покупатели ждали, что ставка упадет. В этот момент можно было даже просить скидки. Сейчас ситуация опять вернулась к аукциону.

Оформление сделки

Мы воспользовались услугами риелтора и ипотечного брокера. Первый мог щебетать на нидерландском с продавцами, а второй сузил количество предложений банков до адекватного и отфильтровал тех, кто не хочет работать с экспатами и, что важно, экспатами с красными паспортами.

В итоге мы выбирали из трех наиболее подходящих вариантов, хотя изначально их было около тридцати. Можно было сделать все самостоятельно, но вышло бы сложнее и дольше. А если бы я сейчас повторял процесс, не стал бы пользоваться услугами ипотечного брокера и взял бы ипотеку в своем зарплатном банке.

Мы договорились о покупке по цене объявления, наш взнос был 20% плюс уплата всех налогов и сборов. Налог на переход собственности — transfer tax — составляет 2% от стоимости, если это дом, в котором вы будете жить, и 10%, если это объект под сдачу. Так как сделку заключали в середине года, нам еще нужно было вернуть бывшим владельцам половину уплаченного ими налога на собственность, сбор Водного совета и плату за водоотведение. В сумме вышло 290 €⁣ (28 169 ₽).

Всего в процессе сделки мы заплатили сверху около 14 000 €⁣ (1 359 868 ₽). Вот все наши сопутствующие расходы:

  1. Налог на переход собственности — 2%.
  2. Услуги ипотечного брокера — 2450 €⁣ (237 977 ₽).
  3. Оценка недвижимости для банка — 675 €⁣ (65 565 ₽).
  4. Услуги риелтора — 500 €⁣ (48 567 ₽).
  5. услуги нотариуса при составлении договора купли-продажи — 500 €⁣ (48 567 ₽).
  6. Услуги нотариуса при составлении договора с банком — 500 €⁣ (48 567 ₽).
  7. Услуги переводчика, он обязателен для тех, для кого нидерландский не родной, — 400 €⁣ (38 853 ₽).
  8. Регистрация залога в кадастре — 188 €⁣ (18 213 ₽).
  9. Регистрация в кадастре — 139 €⁣ (13 453 ₽).

За оплату некоторых услуг, например ипотечного брокера, можно получить налоговый вычет. Рассчитываем вернуть от общей суммы расходов около 2000 €⁣ (194 267 ₽), но точно станет понятно только в апреле 2024 года при подаче декларации.

Одобрение ипотеки

Решения банка мы ждали полтора месяца. Банк хотел, чтобы наши деньги были чисты, как березовый сок, и они такими были. Еще требовали перевод всех документов, рабочие контракты и все, что только возможно. В итоге со скрипом ипотеку выдали примерно в начале мая. Я перевел 10% на счет нотариуса, и мы стали ждать 30 июня — дня передачи права собственности.

Ипотека у нас на 30 лет, ставка 4,3% годовых зафиксирована на 10 лет. Через 10 лет будет новая: если ЦБ понизит ключевую ставку, снизится и ипотечная, ну а если повысит, то и у нас повысится. Обязательных страховок нет, но я застраховал дом от пожаров и прочих неприятностей за 25 €⁣ (2428 ₽) в месяц.

Платеж аннуитетный — 1800 €⁣ (174 840 ₽). Каждый год можно подавать на налоговый вычет по процентам, лимита на это упражнение нет. Именно поэтому ипотека тут выгоднее, чем аренда. Платить за то и другое придется примерно одинаково, но в случае ипотеки в первые годы нам удастся возвращать примерно 400 €⁣ (38 853 ₽) в месяц с помощью вычета.

В первое время можно вернуть максимум, потому что при аннуитетном платеже поначалу проценты составляют большую часть ежемесячного взноса. А чем ближе к концу срока, тем больше вы гасите тело кредита. Вычет можно получить только на проценты по ипотеке, то есть ближе к концу срока он будет уменьшаться.

Еще у нас в договоре есть условие, что мы не можем гасить досрочно больше 15% от изначального долга в год. Либо, если вдруг нам упадет наследство или что-то еще, можно закрыть сразу все, уплатив подъемный штраф — доли процента от остатка кредита.

В день Х продавцы и мы встретились у нотариуса, подписали документы и получили ключи. Надо сказать, что продавцов мы увидели там в первый раз. До этого вся коммуникация шла через риелтора.

Затем были приятные хлопоты по заключению договоров на газ, свет, воду и интернет, покраска стен и потолков, и теперь я живу в своем доме.


Редакция
Купили недвижимость за границей? Расскажите о своем опыте в комментариях:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Автор

Купили в этом году дом на Кипре в ипотеку на этапе офф-план (заключаешь договор с застройщиком и начинают строить с нуля). По ипотеке условия очень похожие, только оформление сделки заняло около полугода. Вот теперь ждём окончания строительства.

6
Герой

Anastasia, просто любопытно, вы ипотеку начинаете платить с момента получения ключей или сразу?

0
Автор

Татьяна, там сложнее схема: застройщик обычно делит строительство на несколько этапов (фундамент, постройка бетонной коробки, прокладка коммуникаций и т.д.), за каждый платишь отдельно. Поэтому на первый 1-2 этапа обычно идёт первоначальный взнос на ипотеку, мы сами переводили эту сумму застройщику. На следующие этапы, когда своих денег перестаёт хватать, платит уже банк, тоже по очереди за каждый выполненный этап. Соответственно платёж рассчитывается от реального долга банку: первые пару месяцев после заключения договора мы вообще ничего не платили банку, потом пару месяцев платёж был 60 евро всего, а потом сумма постепенно от месяца к месяцу увеличивается и после сдачи дома уже платишь полный ежемесячный платёж. Это довольно удобно, если параллельно приходится платить аренду.

2
Герой
Отредактировано

Anastasia, ну да, если суммы не большие, то отлично. Просто представить себе платить аренду+ипотеку сразу - то мороз по коже :)))

1
Герой

Карина, у вас и бидингов по больше 100К + начальной цене не было. В НЛ ситуация и раньше была гораздо хуже(примерно как дешевое жилье в хорошем районе Лондона купить) - у нас жилье за 4 года выросло на 50%, после ковида в более дешёвых локациях жилье дорожало на 30% в год. Даже когда ставки подняли, цены просто остановили рост, а сейчас опять все пошло расти. Тут самая высокая плотность населения в Европе и одна из самых высоких в мире, если исключить микро государства.
Про издержки: при продаже вы платите только маклеру и возможно нотариусу с вашей стороны при оформлении сделки(возможно и нет, т.к. покупатель точно платит нотариусу). Оценка, тех экспертиза - за это всегда платит покупатель. Так что там расходов в худшем случае пара тысяч. Штрафов от банка как я уже писала выше не будет, если это замена на другое жилье или владелец покидает страну

4
Удалённый пользователь

Несколько лет назад (семь или восемь) купили квартиру в столичном регионе Финляндии - 96 кв. м, 4 комнаты, сауна... Покупали за 245 тыс евро, расходы по оформлению... Ну они были, но я не помню. Однако налог на передачу собственности в 2% от цены сделки забыть невозможно :) банк с удовольствием предлагает включить все сопутствующие расходы в тело кредита, но мы отказались

Изначальная ставка по ипотеке была 0 7% годовых + 12-ти месячный euribor, который тогда колебался в районе нуля. Позже я рефинансировал кредит в другом банке на условиях 0.49% годовых + 12 mo euribor(ну там ещё по комиссиям выгода была). Несколько лет платили кредит по ставке 0.5% годовых, в прошлом году 1.9% годовых, в этом - порядка 4% годовых (с 1-го октября). Полагаю к концу следующего года ставки упадут, но точно не до нуля. С другой стороны могут и подрасти, но точно не намного и не надолго

Периодически я оценивал стоимость своей жизни картины - самая лучшая пессимистичная оценка было 300 тыс. евро. Но в прошлом году цены на недвижимость упали и я не хочу себя расстраивать.

В лучшие времена расходы на жилье в нашей семье составляли порядка 1200 евро (ипотека + стоимость обслуживания + вода + электроэнергия + интернет) , и это было сильно ниже стоимости аренды аналогичной квартиры в том-же или аналогичном районе. Сейчас - порядка 1790 евро в мес (включая стоимость только что завершенной реновации), и это примерная цена аренды (которая к слову сказать выросла).

Вместе с тем зарплаты тоже немного подросли - в моей отрасли как минимум на 3.5 % - это если по умолчанию. В след. году должно быть не менее 2%. Не сказать что так уж много, но это именно минимальная величина

Если все будет идти как идёт сейчас рассчитываю на снижение расходов на жилье до 1500 евро в мес. к след осени, ну и ещё через год до 1400 евро в мес. Но возможно цена останется прежней - с учётом роста доходов - приемлимо

3
Герой статьи

+1

Alexey, да, сейчас таких ставок не светит в обозримом будущем. Но и упомянутые 4% всяко меньше тех 9, которые я платил в Москве.

0
Удалённый пользователь

Andrey,

Ну я прогнозирую, что "светят" - полагаю, что к концу след. года будет порядка 3%, а ещё через год - 2%-2.5%. у меня есть основания для таких предположений, но конечно я могу ошибаться.

Вместе с тем, я ожидаю рост зарплат, который компенсирует рост цен и - частично покроет увеличение платежей по ипотеке. И вот в этом я абсолютно уверен

2
Герой статьи

+1

Alexey, зарплаты точно вырастут, не могу спорить

0
Герой

Карина, если продажа дома происходит в связи с покиданием страны или покупкой нового дома взамен старого, то ничего не теряется. Никаких штрафов не будет. У меня почти все коллеги сменили к 40 годам 2-3 ипотечных дома/квартиры, некоторые даже ту же ипотеку перетащили на новый дом. С учётом роста цен на жильё (а они будут расти, т.к. население страны продолжает расти), через 4-5 лет стоимость жилья перекрывает все затраты по процентам ипотеки, и это без учёта возвратов от налоговой.

3
0
Герой

Хочу добавить про ставки. Сейчас тоже вполне можно торговать вниз, если дом не очень маленький (маленькие (около 110 кв.м) быстро уходят, там вряд ли прокатит, а то, что 150 и выше-вполне себе можно торговать вниз и сейчас, особенно если видите, что дом висит уже больше месяца

2
Герой статьи

+1

Татьяна, на 150 метров пока не заработали )))

1
Герой

Andrey, :) нам проще, у нас квартира в питере без ипотеки была, пошло, как первоначальный взнос. А так, судя по платежам, кредит у нас +- одинаковый

1
Герой статьи

+1

Карина, ну я пока не планирую ничего терять. Нам здесь еще пять-шесть лет по любому жить, так что вычетами мы эти 14к точно закроем.

2
0
Герой

ну что ж, очень познавательно )))

1
Герой статьи

+1

Kettu, вроде починили уже.

2
0
Герой реалити

Поздравляю с новым домом! Это должно быть безумно приятно) расскажите, пожалуйста, что будет со ставкой через 10 лет? И почему приписка про возврат 400 евро только про "первые годы"? А дальше?

Про расходы понятно про transfer tax в 2%, 1600 евро на нотариуса, а какие ещё расходы и сборы есть в процессе?

1
Герой статьи

+1

Руссо, через 10 лет будет новая ставка. если ЦБ понизит ключевую -- понизится, ну а если повысит -- повысится ))
Первые годы можно возвращать максимум, потому что при аннутетном платеже в первые годы проценты составляют бОльшую часть ежемесячного платежа. А чем ближе к концу срока, тем больше вы гасите тело. Налоговый вычет только на проценты по ипотеке, то есть чем ближе к концу срока, тем меньше вычет.

Всякие сопутствующие расходы:
Налог на переход собственности -- 2%
Нотариус (договор купли продажи) -- 500
Нотариус (договор с банком) -- 500
Переводчик (обязателен, если нидерландский не родной) -- 400
Регистрация в кадастре 138,50
Регистрация залога в кадастре 187,50
Оценка для банка -- 675
Ипотечный брокер -- 2450
Риелтор -- 500

Также, тк это было в середине года, нам нужно было вернуть бывшим владельцам половину уплаченного налога на собственность, сбор "водного совета" и водоотведение -- в сумме 290е.

4
Герой реалити

Andrey, супер, спасибо за такой подробный ответ! Меня в этих ипотеках оч беспокоят штрафы за досрочное погашение. Насколько я поняла, обычное дело тут. Не разобралась ещё, как это сочетается с увеличением ставки через 10 лет. То есть и ставку увеличат, и досрочно погасить не дадут? Может вы разобрались и подскажете?

1
Герой
Отредактировано

Руссо, через 10 лет, когда перекредирование происходит, вы можете без штрафов все погасить и да, каждый год 10-15% без штрафа можно (от банка зависит)

2
Герой статьи

+1

Руссо, у нас в договоре условие, что мы не можем гасить досрочно больше 15% от изначального долга в год. Либо если вдруг нам падает наследство или что-то такое, то можно закрыть сразу все, уплатив подъемный штраф.

2
Герой реалити

Andrey, звучит разумно! Спасибо!
Не подскажете, как найти ваш телеграм канал? Где-то в обсуждениях видела, что он у вас есть)

1
Герой статьи

+1

Руссо, напишите мне на @alptraum, ссылки тут нельзя

0
Герой

Руссо, кто знает, что будет через 10 лет, ставки и снизиться могут

1
Герой
Отредактировано

Руссо, аа.. еще про оценку для банка. Если у вас есть первоначальный взнос и он больше 15, что ли, процентов, то можно сделать быструю автоматическую оценку (нам подсказал наш финансовый эдвайзер и проверил, что мы по суммам проходим). Быстрая оценка стоит 95 евро, а не 675. Но, возможно, еще от банка зависит, может не все принимают. Те лучше с эдвайзером обсудить, просто знать, что такое тоже есть, а сэкономить 600 евро не лишним будет.

0
0
Герой

Какой год постройки?

1
Герой статьи

+1

Sheer, 1968

0

Andrey, ууу, печаль =(

0
Герой статьи

+1

Котик, почему?

0

Andrey, староват уже. Придётся вкладываться в него. Технологии с тех лет уже сильно поменялись в стройке.

0
Герой

Котик, вполне вероятно, что там уже все поменяно несколько раз было. Тут дома постоянно перестраивают (да, и таунхаусы тоже) и ремонтируют

0
Герой статьи

+1

Котик, ну это сильное заявление, когда вы не видите дома и не знаете какие операции с ним проводились )
Посмотрим

0
0

Поздравляю!! Мало фоток((. Ждём ещё, красивых и разных. У меня в этом Эйндховене давно живёт ( или жила?) подруга юности с семьёй, но поскольку она выпала давно изо всех соцсетей, а мамы её уже нет, то и связь прервалась. Когда они переехали, мы все офигевали, потому что в первый раз услышали название этого города).

1

Иван, нет таких цен там

1
0

Стоимость и платёж не раскрыли, выглядит очень симпатично

0

Владимир, около полуляма

1
Герой статьи

+1

Владимир, не хочу раскрывать стоимость. Платеж 1800, ну и из них вычет будет на досрочную в конце года.

1

Andrey, так зная платёж, % взноса и % ставки можно рассчитать цену...

1
Герой

Котик, так можно рассчитать кредит. Для знания цены нужно еще первоначальный взнос знать

0
Герой

Татьяна, Взнос 20%

0
Герой

Иван, можно без взноса купить идаде больше получить, если деньги лишние пойдут на улучшение энергоэффективности

0
Герой Т—Ж

+1

Иван, 140 тысяч чего?

0
Герой

Иван, за 140 ьысяч можно 2 гаража купить :) нет таких цен на дома

0

Сообщество