Как я переехал в Нью-Йорк, стал риелтором и продал недвижимость на 31 млн долларов за год

Я уехал в США в 2017 году.

Никаких конкретных планов и даже финансовой подушки безопасности у меня не было — только кредитная карта в кармане. В Петербурге я работал в «Газпром-нефти», а в Нью-Йорке занялся недвижимостью.

В этой статье расскажу, почему решил переехать, как нашел работу в США и как сейчас складывается моя жизнь в эмиграции.

Я вырос в Челябинске. После окончания школы поступил в Челябинский государственный университет, изучал мировую экономику. Но проучился там всего два года: перевелся из ЧелГУ в бизнес-школу HULT в Лондоне.

Для этого нужны были хорошие оценки в родном вузе и знание английского. Еще нужно было написать эссе, почему хочешь учиться в HULT и почему они должны взять на программу именно тебя. С языком у меня проблем не было: я окончил языковой лицей № 93 в Челябинске. А в эссе написал, что я глобальный космополит и хочу учиться в Великобритании, чтобы затем делать что-то полезное для России и мира.

В HULT есть студенты со всего мира. Четыре года я учился бизнес-администрированию в Англии, еще год — в магистратуре в Шотландии. После этого провел в Лондоне еще год, пока позволяла студенческая виза. Помогал российским компаниям открывать бизнес в Великобритании, сопровождал предпринимателей на всех этапах.

В 2013 году истек срок визы и я решил вернуться в Россию. Она в то время считалась одной из самых активно развивающихся стран мира. Все говорили про пятерку БРИКС: Бразилию, Россию, Индию, Китай и ЮАР. Я приехал в Санкт-Петербург и решил устроиться на работу в «Газпром-нефть». На госпорталах публиковали крутые вакансии в этой компании, но по факту попасть туда было сложно даже с западным образованием.

Знакомые посоветовали обходной путь: стать помощником одного из руководителей компании, проявить себя и потом перейти на другую должность. Первое время я работал помощником топ-менеджера, который управлял семью нефтяными месторождениями.

Через два года он помог мне перейти на следующий уровень, за что ему огромное спасибо. В «Газпром-нефти» я занялся международными направлениями. Мы привлекали иностранцев к развитию российского бизнеса и помогали российским компаниям участвовать в бизнесе на Западе и в Азии. Например, начали отправлять русских нефтяников в Японию: там крутой учебный центр для геологов и бурильщиков. Своей нефти у японцев почти нет, зато они разработали классные технологии добычи и обработки. Наши не ездили туда со времен СССР. Еще вместе с другой японской компанией построили центр по глубокой переработке нефти на территории Петербурга.

В 2016 году я поехал в США по программе обмена: выиграл в конкурсе Russian Business Leaders — RBL. Под требования организаторов я подходил: возраст до 28 лет, знание английского, два-три года опыта в коммерческой сфере, лидерские качества.

Набирали 23 человека из тысячи кандидатов. Я прошел серию интервью и тестов, написал эссе, вышел в финал и получил возможность несколько месяцев учиться и работать в Вашингтоне. Во время учебы я стажировался в компании, где работали над установкой, позволяющей использовать продукты распада нефти и делать из них синтетическое топливо. Это очень круто, хотя массовое использование такой технологии пока еще в далеком будущем.

После учебы в Вашингтоне я вернулся в Россию и рассчитывал, что смогу применить новые знания. Но к тому времени международные проекты стали сокращаться из-за санкций. «Если вы чувствуете себя ненужным, вспомните, что кто-то сейчас учится на факультете международных отношений» — эта фраза стала мемом только в 2022, но я еще в 2017 году ощущал то же самое. Не видел для себя развития в России.

У меня была туристическая американская виза, и в ноябре 2017 года я решил уехать в Нью-Йорк. Возвращаться домой не планировал. На мой взгляд, когда у человека есть запасной план, он обязательно им воспользуется, если дела пойдут туго, — а так всегда бывает в самом начале. Поэтому я отказался от плана Б и купил билет в один конец, поставил перед собой цель научиться жить в Нью-Йорке. Для этого был готов на любую работу, например официантом.

В Бруклине жил мой одноклассник, и я договорился, что первое время поживу у него. К переезду никак специально не готовился. Свою однокомнатную квартиру на Васильевском острове сдал за семь часов до самолета, и то случайно. Вечером мы с другом пошли на футбол. Помню, что Россия играла с Испанией, и результат матча нас порадовал — 3: 3. Друг пришел со знакомой, и она в разговоре упомянула, что ищет квартиру. Предложил ей свою.

После матча поехали посмотрели, девушке все понравилось. Квартира была новой, сам не успел в ней пожить. Как раз в тот день в нее привезли шкафы из «Икеи». На ходу скачал из Яндекса образец договора, обозначил его номером 1, тут же все подписали. Сдал за 20 000 ₽ — даже для 2017 года это была отличная цена для квартир на Васильевском. Смотрел на «Циане» — там похожие предлагали дороже.

Сейчас в моей квартире живет подруга той девушки. Меня это вполне устраивает: в России безопаснее сдавать жилье друзьям и друзьям друзей.

Нью-Йорк кажется мне самым мощным городом мира. До переезда я был там два раза: первый — в 2007 году, когда еще учился в Челябинске, второй — в 2016, когда учился в Вашингтоне и приезжал сюда на три дня.

В 2007 я был в США туристом по программе Work and Travel. С двумя ребятами, с которыми познакомился на программе, сел в Чикаго на автобус и отправился в Нью-Йорк. Ехали на неудобных сиденьях больше суток. И вот я увидел небоскребы, которые до этого наблюдал только в фильмах, например «Уолл-стрит» Оливера Стоуна или «Манхэттен» Вуди Аллена. В тот момент один из моих попутчиков сказал: «Welcome to the best city in the world» — «Добро пожаловать в лучший город мира».

Тогда я поселился в хостеле, подружился с парнем, который жил со мной в комнате. Мы вместе исследовали город: Бруклин, Манхэттен, Брайтон-Бич. Меня поразил масштаб Нью-Йорка, огромные здания. Чувствовалось, что это центр притяжения для людей со всей планеты. На Земле мало таких городов, куда едут со всего мира, и я по-прежнему фанат этой энергии. Иногда в запарке останавливаюсь и думаю: «Когда-то я только мечтал здесь жить, и вот сейчас живу в центре Нью-Йорка. Это круто».

Недавно я нашел во «Вконтакте» того парня, с кем мы делили комнату в хостеле в мой первый приезд. Он очень удивился. Неожиданно было снова пообщаться спустя 14 лет.

У меня не было ни малейшего представления, чем я буду заниматься в Нью-Йорке. Накоплений тоже не было: все деньги я вложил в покупку квартиры в Петербурге. Часто слышишь истории про американскую мечту, как человек приехал в Нью-Йорк со 100 $⁣ (7363 ₽) в кармане. А я приехал с кредитной картой Т⁠-⁠Банка с лимитом 150 000 ₽. Из источников дохода были только 20 000 ₽, которые я получал за сдачу петербургской квартиры.

Знакомых у меня здесь не было, кроме одноклассника, у которого я остановился в квартире на Брайтон-Бич. Самостоятельно вряд ли получилось бы снять жилье, даже будь у меня много денег. Чтобы арендовать квартиру в Нью-Йорке, нужно представить кучу документов:

• удостоверение личности;
• справку о зарплате за последние два месяца;
• справку об уплате налогов за последний год, а иногда два;
• справку с работы о годовой зарплате;
• рекомендации с предыдущих мест аренды;
• справку о состоянии банковского счета — на нем должно быть не менее стоимости двух-трех месяцев аренды. Например, если квартира стоит 3000 $⁣ (220 890 ₽), должны быть свободные 9000 $⁣ (662 670 ₽).

Еще нужна кредитная история с личным баллом от 700. Максимальный балл в США — 850.

Такое количество документов минимизирует вероятность, что арендатор не сможет оплачивать жилье и съедет через месяц. Важнее даже не накопления, а регулярный доход и хорошая кредитная история. Даже если у вас есть деньги, в США стоит иногда покупать что-то в кредит, чтобы сформировать хорошую историю. У человека может быть куча денег, а кредитная история плохая или ее вообще нет — квартиру ему не сдадут. Или есть 2 млн долларов на счете, но нет работы — знаю случай, когда в квартире при этом отказали.

Во время совместного проживания с другом, конечно, пришлось пожертвовать бытовым удобством. В России я привык жить один в своей квартире, а здесь мы делили на двоих одну комнату. Она была разделена перегородкой на две половины, но по плану это одна комната. В другой жила женщина с алкогольной зависимостью из России. Она уже 10 лет находилась в США и все еще не говорила по-английски. Я помогал ей заполнить анкету, когда она решила получить грин-карту.

Первое время я и работал вместе с одноклассником. Помогал развивать один стартап — приложение по доставке товаров. Искал клиентов, объяснял, как управлять программой. Получал за это 600 $⁣ (44 178 ₽) в неделю и мог оплачивать свою половину стоимости аренды жилья.

Но мне не нравилась эта работа: получалось, что я помогаю зарабатывать ребятам из Кремниевой долины, вместо того чтобы расти самому. В корпоративную среду мне тоже возвращаться не хотелось, поэтому я даже не искал такие вакансии. Мне хотелось делать свое — что-то, связанное с продажами, где нет потолка финансового роста.

Другой мой одноклассник и хороший друг в то время жил в Петербурге. Он сказал, что у него в Нью-Йорке есть подруга: «Она тоже из России и такая же сумасшедшая, как и ты. Вам обязательно надо познакомиться».

Мы встретились. Я к тому времени жил в Нью-Йорке уже два или три месяца. Девушка работала в агентстве недвижимости, которое сдавало квартиры на Манхэттене. Рассказала мне, как устроена работа риелтора: сдаешь квартиру, получаешь комиссию в размере месячной аренды, 50% отдаешь компании, 50% оставляешь себе. Сдал квартиру за 3000 $⁣ (220 890 ₽) в месяц — 1500 $⁣ (110 445 ₽) твои. Со временем можно договориться о большем проценте для себя, но это когда ты уже преуспеваешь. Начинающие обычно отдают половину.

Звучало просто, и я решил попробовать. Посчитал, сколько квартир в месяц нужно сдавать, чтобы хватало на жизнь: две квартиры, чтобы покрыть расходы, три, чтобы нормально жить. Тратил я тогда примерно 3000 $⁣ (220 890 ₽) в месяц.

Прежде чем начать работать, нужно было получить лицензию. Для этого проходят 75-часовое обучение. Мы изучали регулирование рынка недвижимости, типы квартир, виды транзакций и кучу дат, когда и что произошло. Особенно часто фигурирует 1988 год — не знаю, с чем это связано. Возможно, я просто обращал внимание именно на эту дату, потому что это год моего рождения.

Затем нужно было пройти тест и сдать экзамен — ответить на 75 вопросов за 1,5 часа. Кажется, нужно было дать правильные ответы хотя бы на 53 из 75, чтобы получить лицензию. Мы, россияне, умеем учиться, поэтому мне было несложно. Курс стоит 200⁠—⁠300 $⁣ (14 726⁠—⁠22 089 ₽), еще 15 $⁣ (1104 ₽) платишь за экзамен и 55 $⁣ (4050 ₽) — за саму лицензию.

Пока учишься, можно начинать работать в качестве trainee — это что-то типа подмастерья. Поэтому параллельно с обучением я пришел в компанию, где работала моя знакомая. Меня проинтервьюировали и приняли. Как я закрыл первую сделку и начал зарабатывать, расскажу дальше.

Чтобы работать в США, иностранцам нужно разрешение. Я приехал по турвизе, но сразу подал документы на оформление рабочей визы. Тебе выдают промежуточный документ — свидетельство о подаче на визу. С ним уже можно работать. Еще необходим Social Security Number, SSN, — аналог российского ИНН. Он у меня уже был с 2007 года, когда я приезжал по программе Work and Travel.

С языком особых проблем не было: у меня еще со школы уровень C2 и я несколько лет жил в Лондоне. Но разговорный английский, особенно американский английский, нужно совершенствовать. У меня до сих пор есть небольшой акцент, поэтому я занимаюсь с преподавателем: Сюзан — коренной житель Нью-Йорка.

Нью-йоркцы говорят по-другому, не так, как британцы, у них свой лексикон. Например, в английском есть слово to grind — «молоть». To grind pepper — «молоть перец». А у нью-йоркцев это означает «много вкалывать каждый день». Общаюсь с людьми и каждый день узнаю какие-то новые выражения.

Здесь самое дорогое жилье в мире, и на него всегда есть спрос. Во время пандемии рынок ненадолго просел, а затем снова показал рекордный рост.

Летом 2022 года средняя цена аренды квартир превысила 5000 $⁣ (368 150 ₽), а на покупку — 1 200 000 $⁣ (88 356 000 ₽). В мае 2022 года я был на выставке, которую ежегодно проводит The Real Deal — самое крупное в Нью-Йорке издание по вопросам недвижимости. На выставке мэр города Эрик Адамс сказал: «Недвижимость для Нью-Йорка как нефть для Техаса».

Риелторство — самое простое, чем можно заняться в Нью-Йорке, это даже легче, чем стать таксистом. Риелторами хотят стать все, поэтому агентов в городе больше, чем объектов. В самые золотые времена, когда рынок недвижимости растет, в Манхэттене продается примерно 12 тысяч квартир в год. А риелторов на Манхэттене — около 40 тысяч, во всем Нью-Йорке — 80 тысяч или даже больше. При этом получается, что 10—20% риелторов закрывают 80% всех сделок. Такую статистику приводит The Real Deal.

В основном агенты сами ищут объекты. Большинство людей не умеют этого делать, поэтому успешные риелторы прекрасно зарабатывают.

В Нью-Йорке есть два рынка недвижимости: открытый и эксклюзивный. Открытый рынок — это когда большая компания со множеством объектов выставляет в свободном доступе информацию о них. Любой агент может прийти в квартиру со своими клиентами и показать им жилье. Чьи клиенты сняли объект, тот и получает комиссию.

Эксклюзивный рынок — это когда объект закреплен за одним агентом и только он им занимается. Иногда агентства помогают своим риелторам получить эксклюзивы — закрепляют их за тем, кто успешно работает и в идеале живет в том же районе. Это дает много преимуществ: человек может показывать жилье в любое время, ему не надо далеко ехать. Он хорошо знает район и может сразу рассказать, где какие рестораны, школы, магазины, сколько времени занимает дорога до метро.

Когда ты все это знаешь, продавать гораздо проще: ты даешь клиенту полную картину, как будет складываться его жизнь в этом месте. Когда у тебя спрашивают «А где здесь можно поужинать?» и ты лезешь в Гугл, это не вызывает у людей доверия. Когда я получаю новый объект для продажи, первым делом иду в ближайший к дому ресторан или магазин: это помогает лучше узнать местное коммьюнити.

Еще один вариант закрепления на эксклюзивном рынке, когда агент работает с одной компанией. Допустим, у этой компании десять зданий в трех районах, и она сдает или продает в них квартиры. Ты тщательно изучаешь все здания, выстраиваешь отношения с сотрудниками и первым получаешь информацию обо всех новых объектах для сдачи и продажи.

В Нью-Йорке можно быстро стать миллионером, но в то же время это очень сложно. Риелторство было, по сути, дауншифтингом с моей стороны: работал руководителем в огромной корпорации, а стал бегать по городу и сдавать квартиры. Не каждый к этому готов. Знаю парня, который не хочет сдавать квартиры за 2000 $⁣ (147 260 ₽): считает это ниже своего достоинства, хочет сразу в продажи. Но в продажи попадают именно через аренду.

Я начинал со сдачи квартир. В первый месяц ничего не заработал, во второй закрыл три сделки и сделал оборот больше 11 000 $⁣ (809 930 ₽). Первую сделку закрыл, еще когда учился на курсах риелторов.

Это была студия на 71-й улице Манхэттена. Я запостил объявление на нескольких интернет-площадках — Craigslist, Renthop, Apartments (сайт недоступен из РФ) — и в соцсетях. Мне написали на платформе, про которую я даже не помнил, что размещал там что-то. Она называлась Pad Mapper, я даже не уверен, что она еще существует.

Клиент был нерешительный, долго сомневался. Мы встречались с ним и смотрели квартиры три раза. Но я сразу понял, какой вариант больше всего соответствует его запросам. В третью нашу встречу я провернул такой трюк: положил в карман бумажку с номером квартиры 2В — по моим ощущениям она больше всего ему подходила. До этого мы уже провели вместе три дня, и я заметил, что ему нравятся открытые кирпичные стены. Он работал программистом, я знал, куда он обычно ездит, и понимал, где ему удобнее поселиться. Поставил себя на его место: если бы я был им, снял бы именно эту квартиру.

Он посмотрел три варианта и снова сказал, что не уверен, вроде все хорошие, но он не знает, какую выбрать. Тогда я ответил: «Мне кажется, я знаю, какую квартиру ты хочешь. Я написал ее номер до нашей встречи и положил в карман. Давай ты скажешь, к какому варианту склоняешься, и если я угадал, ты ее и возьмешь?» Когда он ответил «2В», я достал из кармана бумажку с этим же номером. Он понял, что это судьба. Мы закрыли сделку в тот же день.

Студия стоила 2250 $⁣ (165 668 ₽) в месяц. Я получил 50% комиссии от этой суммы, но 75 $⁣ (5522 ₽) отдал своему агентству недвижимости за фотосессию: нужны были мои фото для сайта и визитки. Моя первая комиссия составила 1050 $⁣ (77 312 ₽) — примерно столько я платил тогда за жилье. К тому времени я уже съехал от друга и снял другую комнату на Манхэттене.

О том, что у меня нет опыта в недвижимости, я первым клиентам не говорил — да они и не спрашивали. Сразу стал позиционировать себя как опытного. Например, сообщал на показе: «Многим моим клиентам нравится этот дом» — и у людей сразу возникало ощущение, что они не единственные, с кем я работаю. Но это было правдой: я каждый день проводил очень много встреч.

На Манхэттене я сфокусировался на районе Верхний Ист-Сайд, где находится Центральный парк и снимали многие эпизоды сериала «Секс в большом городе». Изучил все улицы, магазины и кофейни — это было увлекательно, как будто ты на экскурсии. Через какое-то время я уже на уровне инстинкта понимал своих клиентов и какое жилье им нужно.

Объявления постил на разных платформах: на маркетплейсах, в «Фейсбуке», затем появились «Инстаграм», «Тик-ток». Один из самых популярных в Нью-Йорке маркетплейсов — Craigslist. Это как «Авито» в России, там находят все: квартиры, автомобили, специалистов для найма. Если вы приезжаете в Нью-Йорк и начинаете искать жилье, скорее всего, вы начнете с Craigslist. Там же можно найти работу, подержанный диван или стол и даже новых друзей.

По статистике, закрывается одна сделка на восемь встреч. Если встречаешься с восемью-девятью людьми, хотя бы один из них снимет квартиру. Как долго ты будешь проводить эти восемь встреч, зависит от тебя — можно за месяц, а можно за несколько дней.

Первое время я встречался как минимум с тремя клиентами в день. Вскоре осознал: чтобы стать круче, надо встречаться с пятью и больше клиентами. День строился так: до обеда я размещал объявления, разговаривал по телефону, а после до позднего вечера показывал квартиры. Спал по четыре часа, по ночам сидел в офисе, делал рекламу объектов.

Потом понял, что можно сдавать более дорогие апартаменты — не однокомнатные, а четырехкомнатные. На языке продажников это называется «увеличить средний ценник».

Иногда мне приходилось снова жить на деньги с кредитки. В недвижимости есть проблема, из-за которой многие уходят из риелторства, — долгий путь денег. Ты подписал договор о сдаче или продаже, но своей комиссии ждешь еще несколько месяцев: пока арендатор или покупатель перечислит деньги, пока они придут на счет агентства, пока оно выплатит твой гонорар. Поэтому первые полгода у меня случались кассовые разрывы.

Экономить я не умею, но могу быть очень непритязательным. А еще мне везет с людьми и я в любой момент могу обратиться за помощью. Но к концу 2018 года у меня уже всегда были свободные деньги на счете и я мог поехать куда хочу. Например, новый, 2019 год встречал в Майами со своей девушкой. Она тоже агент по недвижимости, именно она научила меня видеть рынок и отличать классные объекты от заурядных.

Первый год работы я только сдавал, и лишь на второй пошли запросы на покупку. Продажи — это совершенно другой уровень и другие деньги, но сразу начать продавать сложно.

По количеству транзакций рынок продаж меньше, чем арендный. В Нью-Йорке пропорция квартир в собственности и в аренду — примерно 30 к 70. Это в России все стремятся иметь свой угол, а в США у миллионера может быть шесть гоночных машин в гараже и съемное жилье.

Риелтора при покупке квартиры обычно ищут по советам знакомых. А кто тебя порекомендует в начале пути, если ты иммигрант, не ходил в местную школу и никого вокруг не знаешь?

Моим первым покупателям меня рекомендовал клиент, которому я искал съемное жилье. Он был из Флориды и за 3000⁠—⁠3500 $⁣ (220 890⁠—⁠257 705 ₽) хотел найти в Нью-Йорке квартиру мечты. Я понимал: того, что он ищет, по такой цене не существует, но показывал варианты, которые больше всего подходили его запросам. Знаю, что он работал и с другими брокерами, в том числе из моего агентства: слышал, как коллеги в разговорах называли его имя. Он так ничего и не нашел и вернулся во Флориду. Я продолжал с ним общаться, интересовался, как дела. В мире продаж это называется relentless follow-up — «неустанно напоминать о себе».

Через полгода он позвонил и сообщил, что его друзья из Индианы хотят купить квартиру в Нью-Йорке. Я ответил: «Без проблем». Хотя тогда еще не знал, как все это работает. Его друзья сказали по телефону: «Если Майкл говорит, что нужно работать с тобой, значит, будем работать с тобой». Я арендовал машину, и мы три дня ездили по всему Манхэттену — от Даунтауна до Финансового квартала и Верхних Ист- и Вест-Сайда.

В итоге они купили квартиру за 2,9 млн долларов в здании Hillrose 28. Пожалуй, именно эта квартира мне больше всего запомнилась из тех, что я продавал: первый раз всегда запоминается. В тот день я получил информацию, что запустились продажи в новостройке на 28-й улице. На десятом этаже компания-застройщик устроила шоурум — демонстрировала, как будут выглядеть квартиры по окончании строительных работ.

Мы пришли в первый день продаж. Надели каски, зашли в квартиру. В ней было две спальни, два санузла и терраса с невероятными видами. Просто мечта иммигранта: стоишь на огромном балконе и видишь весь Манхэттен, Эмпайр-стейт-билдинг, Крайслер-билдинг, Фридом-тауэр на месте башен-близнецов. Ты в самом центре Нью-Йорка, но при этом в стороне от туристов и бездомных.

В паре покупателей чаще всего главное решение принимает кто-то один. И вот тот, кто принимал решение в этой паре из Индианы, увидел все это и в первые же секунды сказал: «Это оно». Через какое-то время я начал узнавать эту фразу. Ее произносят в том или другом виде, и я сразу понимаю, что сделка состоится.

С той сделки я получил 4% комиссии — 116 000 $⁣ (8 541 080 ₽). Понял, что продавать интереснее, чем сдавать.

Объявления на маркетплейсах. По-прежнему размещаюсь там, например на Streeteasy. Одно объявление стоит 6 $⁣ (442 ₽) в день. На других платформах — 3⁠—⁠6 $⁣ (221⁠—⁠442 ₽) в день или ежемесячно платишь за доступ от 69 $⁣ (5080 ₽) до 300 $⁣ (22 089 ₽).

Соцсети. В «Тик-токе» у меня почти 800 тысяч подписчиков. Меня даже приглашают на выставки по недвижимости как инфлюенсера, например на Real Deal. В других соцсетях у меня тоже есть аккаунты, но большая часть покупателей приходит через «Тик-ток». Раньше там была только молодежь, но сейчас уже подтянулась более взрослая и платежеспособная аудитория. Могу сказать, что через «Тик-ток» я вышел на новый уровень продаж. Об этом я рассказывал изданию Bloomberg.

Благодаря своему аккаунту с сотнями тысяч подписчиков я в разы сокращаю затраты на рекламу. Недавно мы просто запостили новый пентхаус на Billionaire’s Row и собрали более 11 млн просмотров. Представляете, сколько стоило бы донести информацию до такой аудитории через традиционные медиа: телевизор, баннеры, радио, газеты?

Я завел аккаунт в пандемию, когда никто в нашей сфере особо не работал. Но у меня появилась клиентка на покупку, и я ходил по разным зданиям — многие тогда пустовали. Приходил в квартиры, снимал и показывал в «Тик-токе». Оказалось, что людям интересно на это смотреть, и за 10 месяцев я набрал первые 100 тысяч подписчиков. Алгоритмы «Тик-тока» устроены так: если пошел рост, соцсеть показывает тебя еще большему числу людей. Например, с 550 тысяч до 600 тысяч мой аккаунт вырос за две недели.

Думаю, и сейчас получилось бы начать с нуля. Видеоформат «Тик-тока» — это мое: настоящие квартиры, настоящий ты. В других соцсетях мне сложнее понять, что людям нужно, но вместе с командой мы растем везде.

У меня есть менеджер, которая каждый день обновляет мои соцсети. Мы с ней снимаем контент на телефон несколько раз в неделю. Если требуется более качественная съемка, для этого есть команда людей с большими тяжелыми камерами. Оператор и монтажер берут 800⁠—⁠1000 $⁣ (58 904⁠—⁠73 630 ₽) за один день постановочной съемки.

На оплату работы всей команды уходит примерно 7000⁠—⁠10 000 $⁣ (515 410⁠—⁠736 300 ₽) в месяц — сумма зависит от объема работы. Еще 1000⁠—⁠2000 $⁣ (73 630⁠—⁠147 260 ₽) — бюджет на рекламу. Иногда дополнительно рекламирую отдельные объекты, это еще несколько сотен долларов за поднятие публикации.

8000 $

минимальный месячный бюджет на соцсети

При этом я считаю: чтобы начать успешно работать, не нужны большие бюджеты. Нужно всего лишь встретить одного клиента и дать ему лучший сервис.

Личное общение. Нью-Йорк — это квест: ты никогда не знаешь, кого встретишь на улице. В метро можно познакомиться с миллиардером. Поэтому всегда прислушиваюсь к разговорам на улицах, в общественном транспорте. Если слышу Real Estate, могу подойти и завязать разговор. Это уже профессиональная деформация. Однажды в метро услышал, как студенты из Индии жаловались друг другу, что сложно найти квартиру. Я подошел, представился, дал свою визитку, взял их номера телефонов. Помог ребятам снять жилье.

Холодные звонки — это гибрид искусства и науки. Это самое сложное, чему я когда-либо учился и до сих пор учусь. Набрать первые 100 тысяч подписчиков в «Тик-токе» было намного легче, чем в результате холодных звонков получить первую квартиру в эксклюзивную продажу. Но это того стоит. Так всегда в жизни: надо идти и делать то, что кажется невозможным или жутко трудным. Там меньше конкуренции и больше успеха.

Я прозваниваю тех, кто снял свою квартиру с продажи. Это работает так. Есть объявления, которые собственники публикуют на Streeteasy. Какие-то объекты продаются, и на Streeteasy они отмечены как активные. А какие-то снимают с продажи — в среднем 15 объектов в день.

Мой знакомый — основатель сервиса, который анализирует эти объявления. Он каждое утро присылает мне номера телефонов, связанных с такой квартирой, — 5—15 по каждому объекту. Среди телефонов есть левые, а есть и прямые номера владельцев жилья.

Я звоню по всем телефонам. Это 100 или больше номеров, но есть программа, которая позволяет не набирать каждый из них вручную. Выхожу на владельцев и разговариваю с ними, узнаю, почему сняли квартиру с продажи.

Кто-то отказывается общаться, а с кем-то мы устанавливаем контакт. С первого раза мало кто соглашается воспользоваться услугами риелтора. Но в этом искусство моей работы — поддерживать с людьми связь. Многим из них я затем помогаю продать квартиру. Например, одна потенциальная клиентка сказала, что они хотят не только продать, но и купить. Я пообещал скинуть варианты, и позже она сама мне об этом напомнила. Мы сработались: сначала я помог им купить новую квартиру за 1 360 000 $⁣ (100 136 800 ₽), а сейчас продаю их квартиру за 500 000 $⁣ (36 815 000 ₽).

Собственнику приходится платить агенту комиссию, но сам он не продаст так дорого и качественно, как это может сделать риелтор. Эмоции часто становятся препятствием: если это твоя недвижимость, ты можешь потерять объективность. Даже сами риелторы, когда продают свои квартиры, зачастую пользуются услугами других агентов. Торговаться тоже обычно легче через посредника. Поэтому в итоге продажа с риелтором даже с учетом комиссии оказывается выгоднее, чем без него.

На Манхэттене интересно продавать, здесь есть очень любопытные объекты. Например, я видел дом, который когда-то был кинотеатром, а до этого — церковью Свидетелей Иеговы, там до сих пор сохранилась вывеска. Еще я сдавал квартиру в Вест-Виллидж: сейчас это жилой дом, до этого в нем была синагога, а еще раньше — пуэрто-риканский центр досуга. Можно только представить, что там творилось.

Основная часть квартир на Манхэттене — однокомнатные. В среднем они стоят 1 млн долларов, но на окраине района можно найти и за 335 тысяч — оттуда до центра ехать 20 минут на метро.

200 млн $

стоят квартиры на 57-й улице Нью⁠-⁠Йорка

Жилье стоимостью от 5 млн до 7 млн долларов уже считается лакшери-сегментом. На 57-й улице — так называемой Billionaire’s Row, «улице миллиардеров» — квартиры стоят 200 млн долларов и больше.

Такие квартиры покупают разные люди — это и поколенческие «старые деньги», и богатые иностранцы. Я работал с человеком, который представлял интересы одного японского олигарха. Купил для него очередную квартиру в Нью-Йорке за 7 млн долларов, просто чтобы жить поближе к Бэттери-парку: там красиво и Нью-Йоркская бухта рядом. В России я общался с японцами, когда работал в «Газпром-нефти». Знаю, что не всегда легко вести с ними дела. Сначала нужно долго и много пить, и если повезет, то разговор дойдет до дела.

В модных кварталах Манхэттена, например Сохо и Трайбеке, селятся «новые деньги». Я даже не всегда понимаю, на чем эти люди зарабатывают. Например, один парень показывает в соцсетях то, что купил на «Амазоне», — у него 1,5 млн подписчиков, которые на это смотрят. У другого 28 млн фолловеров на «Ютубе» — он просто показывает свою обычную жизнь с женой и четырьмя детьми, этакое шоу «За стеклом».

Недавно я помогал купить квартиру девушке — известному блогеру. Она приехала в Нью-Йорк из России и сделала бизнес через «Инстаграм»: сначала раскрутила свой аккаунт, а затем стала вести курсы — учила, как помогать блогерам продвигаться в соцсетях. Когда-то я изучал, как люди делают состояния в нефтегазовой отрасли, — теперь вижу, как становятся миллионерами в «Инстаграме». Девушка купила трехкомнатную квартиру в центре Манхэттена за 3,9 млн долларов.

Самая дорогая квартира, которую я сдавал, стоила 20 000 $⁣ (1 472 600 ₽) в месяц. Она находилась в элитных домах напротив того места, где раньше стояли башни-близнецы. Это была пятикомнатная квартира на 32-м этаже с шикарным видом на статую Свободы, Нью-Джерси и весь Манхэттен. 20 000 $⁣ (1 472 600 ₽) она стоила только из-за пандемии, в обычное время ее можно было сдать за 25 000 $⁣ (1 840 750 ₽) или дороже. Лакшери-сегмент во время пандемии просел, многие съезжали с Манхэттена. Но спустя несколько месяцев город снова побил все ценовые рекорды.

Позже владельцы решили продать эту квартиру. Я искал покупателя несколько месяцев, в итоге мы продали ее почти за 7 млн долларов.

Самое дорогое, что я продавал, — дом на шесть квартир на 93-й улице. Этим объектом мы занимались летом 2022 года, стоимость всех квартир в нем — больше 20 млн долларов.

За год я продаю объекты в среднем на 25 млн долларов, моя комиссия — около 1,1 млн. Я уже вышел в число людей, которые составляют 10% по уровню заработка в США. Чтобы попасть в 1%, нужно зарабатывать 3 млн долларов в год — это моя цель. За 2022 год продал на 31 млн.

Я в сфере недвижимости уже четыре года и теперь работаю со своей командой. В Нью-Йорке ты можешь работать под брендом агентства, но сам набирать сотрудников и выступать как менеджер-директор. Обо мне узнают из соцсетей и приходят работать.

Всем начинающим агентам я объясняю, что соцсети — это красивая картинка, но на самом деле наша работа абсолютно негламурная. Из 100 человек в течение первого года остается десять, потом — всего двое. В нашей сфере нормальный процент текучки — 80—90%. Начинающих нужно обучать, но я не очень люблю этим заниматься. Вот у моей девушки это круто получается.

Сейчас я живу в Лонг-Айленд-Сити, на противоположном от Манхэттена берегу реки. Переехал туда в пандемию: 15 минут от центра, но вдали от всей его суеты. Но сейчас хочу снова вернуться на Манхэттен: там вся жизнь.

Я снимаю жилье, потому что свободные деньги инвестирую в развитие команды или строительство. Покупаю как миноритарный инвестор дом на пять-шесть этажей и 20—30 квартир — обычно это что-то простое, без лифта, где-нибудь в Бруклине. Затем провожу реновацию. Такие дома стоят 700 000⁠—⁠1 500 000 $⁣ (51 541 000⁠—⁠110 445 000 ₽), еще 50% их стоимости уходит на обновление здания.

Строительство длится долго: планируешь полтора года, уходит больше двух. В Нью-Йорке сложно найти людей с руками. Для меня это был культурный шок: невозможно отыскать электрика, сантехника. Однажды мы наняли строителя в новый офис, хотели установить на стене здания рекламный экран. Он разрушил все, на несколько дней оставил без электричества нас и соседнее здание, и они подали в суд.

После реновации квартиры сдают. До реновации квартира стоит 2000⁠—⁠3000 $⁣ (147 260⁠—⁠220 890 ₽) в месяц, после — 5000⁠—⁠6000 $⁣ (150⁠—⁠441 780 ₽). Через полтора-два года вложения возвращаются с 30% прибыли. Здание можно продать и выйти из проекта или дальше владеть им и получать арендную прибыль.

Я многим пожертвовал, чтобы чего-то добиться в Нью-Йорке. Например, я не вижу никого из своей семьи. Пришлось заново формировать социальные связи: поначалу не знаешь, с кем пойти в кино, где найти друзей. Но мне это было не в новинку, до этого я уже два раза оказывался в кардинально новой среде: сначала из Челябинска уехал в Лондон, потом — в Санкт-Петербург. Считаю, что разрыв связей и создание их заново — один из самых мощных жизненных навыков.

Друзей в Нью-Йорке я нашел благодаря бизнесу и бегу. Начинаешь общаться с человеком, понимаешь, что его взгляды похожи на твои, — так и завязывается общение. Среди тех, кто, как и я, бегает марафоны, у меня появился хороший друг — бывший морпех из Сент-Луиса.

Еще у меня много друзей с благотворительных забегов — мы собираем деньги в пользу госпиталя «Сент-Джуд» для онкобольных детей. Я объявляю в соцсетях, что планирую забег, который посвящаю хоспису, и что моя цель — собрать 3000 $⁣ (220 890 ₽). Даю ссылку, по которой можно делать донаты, и эти деньги идут напрямую больнице.

В 1960 году для четырех из пяти детей онкологическое заболевание было смертным приговором. Сегодня пропорция изменилась: четверых из пяти детей удается спасти. Мне кажется, это очень круто. Но мы будем бегать и собирать донаты, пока эта цифра не вырастет до пяти.

В работе у меня не было проблем из-за того, что я иностранец. Мне кажется, на Манхэттене это никого не волнует: Нью-Йорк — самый иммигрантский город в мире.

Я всю жизнь в бизнесе и продажах. Здесь просто нужно было изучить новый продукт и новый рынок. Но в США продавать проще, чем в России. К человеку, который что-то тебе продает, не относятся как к барыге. В Нью-Йорке все предлагают друг другу свои услуги, и это нормально.

Многие быстро устают от Нью-Йорка, но мне по-прежнему кажется, что здесь самая невероятная энергия. Я отдыхаю от мегаполиса, когда бегаю марафоны.

В июне 2022 года пробежал две гонки: марафон в Сан-Диего и ультрамарафон на 50 километров в пустыне Мохаве под Лас-Вегасом. В конце лета вернулся с забега в пустыне Невада — это был ночной марафон в знаменитой «Зоне 51». Есть свидетельства, что там высаживались инопланетяне, поэтому я всю гонку бежал в надувном костюме пришельца.

Моя цель — 12 марафонов в год, бегаю их в разных штатах. Потом возвращаюсь в Нью-Йорк и снова понимаю, что это лучший город в мире. В Нью-Йорке много исторических мест, о которых не знают туристы. Например, парк «Грамерси» на 20-й улице. Это закрытый для посещения парк, туда могут попасть только жители ближайших домов — у них есть ключ от ворот. Я там был. Ничего необычного в нем нет: скамейки, деревья. Но главное — ощущение, что у тебя есть собственный парк в центре Нью-Йорка.

Но в Нью-Йорке есть и минусы по сравнению с Москвой. В Москве больше ночных магазинов и ресторанов, а здесь большинство мест рано закрываются. Качество сервиса тоже хуже, чем в Москве. Клиентам не хамят, но часто не запариваются, чтобы их обслужить: все равно придут. Качество еды тоже хромает. Зато в нью-йоркских ресторанах можно попробовать блюда кухонь всего мира — иногда сразу все на одной улице.

По современности строительных и отделочных материалов квартиры в Нью-Йорке тоже чаще всего уступают Москве. Девелоперам невыгодно тратиться на отделку: люди все равно едут в Нью-Йорк и жилье на Манхэттене самое дорогое в мире. Его и так купят и снимут, поэтому владельцы зданий не заботятся о том, чтобы сделать хорошо: стены кривые, полы покатые. Я видел квартиры, где роняешь ручку на пол — и она катится в другую комнату. Но, на мой взгляд, лакшери-сегмент в Нью-Йорке круче, чем в любом другом городе мира. Да и в целом в моем представлении это комплексный, интереснейший и мощнейший город. А еще меня вдохновляет фраза «If you can make it here, you can make it anywhere» — «Если ты смог сделать это здесь, сможешь где угодно».