Как получить акт приема-передачи у застройщика и зарегистрировать квартиру на себя?

Вы или продавец должны были известить застройщика о переуступке прав требований по договору долевого участия — ДДУ. Скорее всего, если девелопер отправил односторонний передаточный акт первому дольщику, он не знал об изменении сторон в договоре.

По закону застройщик действовал добросовестно: он считал первого дольщика стороной ДДУ, поэтому пригласил его на приемку квартиры. А когда тот не пришел, составил односторонний акт и перестал отвечать за любой риск, связанный со случайным повреждением или уничтожением недвижимости.

Чтобы зарегистрировать недвижимость на себя, вам нужно уведомить застройщика о переуступке по ДДУ и попросить провести новую передачу квартиры. Если он откажется или проигнорирует требование, придется обращаться в суд, чтобы обязать застройщика передать квартиру по акту.

Вы обязаны уведомить застройщика о переуступке требования по ДДУ после регистрации договора в Росреестре. Если этого не сделать, на вас перейдет риск неблагоприятных последствий. Например, если случится затопление или замыкание проводки, застройщик уже не будет за это отвечать  .

В ДДУ бывает условие об обязательном согласии застройщика на переуступку. Но вы пишете, что купили договор на торгах, — предположу, что первого дольщика признали банкротом. Тогда согласие застройщика на переуступку не нужно  . Но уведомить его об изменениях все равно нужно.

Если сделка по закону требует государственной регистрации, договор об уступке права требования по такой сделке тоже должен быть зарегистрирован. Только тогда его считают заключенным для третьих лиц  .

Застройщик отправил передаточный акт в 2023 году, а вы зарегистрировали договор год спустя. Значит, когда подписывали акт, застройщик законно считал первого дольщика стороной ДДУ.

Передаточный акт не только подтверждает, что застройщик исполнил обязательства по договору, но и фиксирует состояние квартиры на момент ее передачи покупателю. После того как подписали акт, к новому владельцу переходит любой риск, связанный со случайным повреждением недвижимости или ее полным уничтожением, и обязанность платить за помещение и коммунальные услуги  .

Если до регистрации договора цессии с жильем что-то произошло, вам будет трудно получить компенсацию. Также придется уплатить накопившийся долг по ЖКУ.

После регистрации договора нужно известить застройщика в простой письменной форме — отнести лично либо направить по почте. Приложите копию договора уступки и попросите провести новую приемку квартиры.

Если застройщик пойдет навстречу, проблема решится сама собой. Если откажется или проигнорирует требование, придется обращаться в суд с иском, чтобы обязать застройщика передать квартиру.

Ваш договор переуступки по ДДУ зарегистрирован по закону — суд должен встать на вашу сторону. Тогда застройщик проведет передачу квартиры, а вы погасите коммунальные и другие платежи, которые накопились с момента подписания одностороннего акта.

Когда решение суда будет на руках, вы сможете действовать как дольщик, принявший квартиру у застройщика по передаточному акту.

До конца 2024 года алгоритм приемки такой  :

1. После того как дольщик получит сообщение о завершении строительства, он должен за семь дней договориться о дне приемки, если в договоре не прописан другой срок. В вашем случае сроки приемки будут указаны в судебном решении. Если уклониться от осмотра квартиры, через месяц застройщик сможет подписать односторонний акт.
2. Если в квартире нет нарушений, которые препятствуют ее нормальной эксплуатации, нужно подписать акт. Несущественные недостатки указывают в передаточном акте — застройщик должен устранить их бесплатно за два месяца.
3. Можно не подписывать акт и потребовать от застройщика устранить дефекты за 60 дней, если они существенные. Например, в окнах нет стекол, а в стенах трещины. Также вы вправе потребовать расторгнуть ДДУ и вернуть деньги с процентами.
4. Чтобы определить, существенный дефект или нет, можно привлечь независимого эксперта. Тот в течение пяти рабочих дней проведет инструментальный и визуальный осмотр квартиры и подготовит заключение — его нужно направить застройщику в течение трех рабочих дней.
5. Если замечания подтвердятся, застройщик обязан компенсировать стоимость работы эксперта. Если нет — услуги оплачиваете вы.

Если застройщик устранил дефекты в течение 60 календарных дней, можно подписывать передаточный акт. Если нет — к застройщику выдвигают требование об уменьшении цены ДДУ или возмещении расходов на устранение недостатков. Через 10 рабочих дней можно будет обратиться в суд.

Если вы обнаружили недостатки после того, как подписали передаточный акт, все равно можно потребовать, чтобы застройщик устранил их или компенсировал ремонт деньгами. Главное, чтобы не прошел гарантийный срок.

Закон не устанавливает сроки, в которые дольщик должен зарегистрировать право собственности на жилье. Теоретически это можно сделать даже спустя несколько лет после подписания передаточного акта.

Право собственности регистрируют в Росреестре. Вам понадобятся:

1. Договор долевого участия или уступки прав требования, как в вашем случае.
2. Акт приема-передачи объекта. Количество актов зависит от того, сколько человек прописано в договоре, — ведомство запрашивает оригинал от каждого дольщика и еще один дополнительно. Если в ДДУ один дольщик, актов должно быть два. Если актов не хватает, можно заверить копию у нотариуса.
3. Паспорт каждого дольщика.
4. Квитанция об уплате пошлины. В 2024 году стоимость регистрации права — 2000 ₽. Если дольщиков несколько, сумму делят на равные части. Каждый платит свою, поэтому квитанций тоже должно быть несколько.
5. Свидетельство о браке, если оформляете совместную собственность на супругов.
6. Нотариально заверенная доверенность, если документы подает представитель.

Подать документы можно:

1. Через МФЦ.
2. На дому. Ветераны и инвалиды ВОВ, люди с инвалидностью первой или второй группы подают документы бесплатно. Остальным придется платить. В каждом регионе свой тариф. Например, в Москве — 3400 ₽, в Санкт-Петербурге — 1500 ₽.
3. Онлайн — через «Домклик», госуслуги или личный кабинет на сайте Росреестра. Заявление и электронные образцы документов подписывают усиленной электронной подписью — УКЭП.

Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

• до девяти рабочих дней, если подали бумажные документы через МФЦ;
• до семи рабочих дней, если подали онлайн.

После регистрации вы получите выписку из ЕГРН и акт приема-передачи с отметкой о регистрации. Каждый дольщик может получить комплект документов в удобное время.

Нужно вовремя извещать застройщика о переуступке прав требований по ДДУ. Иначе риск неблагоприятных последствий ложится на владельца квартиры.

Чтобы получить акт приемки-передачи, направьте застройщику уведомление о переуступке доли и просьбу провести приемку квартиры. Если он не ответит или откажется, придется идти в суд.

При положительном решении суда вы сможете принять квартиру по стандартному алгоритму. Если обнаружите строительные недостатки, их должны бесплатно устранить, либо возместить расходы на ремонт, либо уменьшить цену ДДУ. Если застройщик не согласится, спор придется снова решать в суде.

С зарегистрированным договором уступки прав требования и актом приема-передачи вы в любое время сможете зарегистрировать право собственности на жилье в Росреестре. Обязательный срок на это не установлен.