Как правильно инвестировать в недвижимость?

Живем в регионе. Цены на квартиры 120 000 рублей за кв м в среднем. У родителей доход: содержание за «работу на государство» 130 000, 60 лет и зарплата 50 000, 65 лет, однако, скорее всего будет сокращен как пенсионер. Пенсия 17 000. У меня доход 32 000 примерно, кое-как работаю с ротовым дыханием под нейролептиками. Сестры доход 65 000, проходила курсы антидепрессантов еще и гормональные нарушения. Сестра платит ипотеку 30 000 в месяц. Продали коттедж (осталось подписать акт передачи) за 5.2 млн. На кредиты уйдет 0.7 млн.

Как поступить:

Купить квартиру за 4.5 млн и сестре дальше платить 30тр? или

Хотя бы 1 млн внести в досрочное погашение и купить за 3.5тр дешевое жилье? или

Внести 1 млн и пытаться кому-то взять ипотеку на 5-6млн с первым взносом 3.5 млн, причем льготная вряд ли пойдет, сейчас 14-15% стала обычная?

(Если вдруг женюсь, то спокойно накопим на первый взнос с дохода и возьмем льготную)