Можно ли самозанятому сдавать в субаренду нежилое помещение?

Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС. Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.

По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.

Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.

Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.

Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:

1. сдать помещение в качестве физического лица и платить налог 13%. От статуса самозанятого отказываться необязательно. Это опасный вариант: налоговая может посчитать сдачу в аренду коммерческого жилья предпринимательской деятельностью. Тогда она доначислит НДС, пени за просрочку уплаты налога и штраф за несдачу деклараций;
2. стать ИП, перейти на УСН «Доходы» и платить 6%. В этом случае вы потеряете статус самозанятого, со всех доходов придется платить налог на УСН, а еще страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.

Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.

Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.

Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.

Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.

Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 ₽ за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.

Еще налоговая оштрафует на 20 или 40% от неуплаченной суммы налогов. Размер штрафа зависит от того, докажет ли налоговая умышленную неуплату. Например, самозанятый сдавал помещение за 2000 ₽ в месяц. За год, в котором он получил доход, штраф составит 4800 ₽. Если налоговая докажет, что самозанятый специально не платил налог, то штраф будет 9600 ₽.

При уплате НДФЛ нужно сдавать налоговую декларацию. За несданную декларацию также наложат штраф — до 30% от суммы налога, не уплаченной к 15 июля года, следующего за отчетным, но не менее 1000 ₽.