Может ли долевой собственник рассчитывать на компенсацию, если не живет в квартире?

40

Владею ½ доли квартиры в Новосибирске, но живу в другой стране. Имею ли я право на компенсацию от второго собственника, так как он полностью занимает квартиру?

Аватар автора

Алиса Маркина

юрист

Страница автора

Если сосед целиком занял квартиру, логично, что он должен платить вам за то, что пользуется вашей жилплощадью: фактически сосед сейчас на правах арендатора. Для начала стоит попробовать договориться. А если не получится, можно взыскать компенсацию в суде. Но судебное разбирательство не будет простым.

Когда можно рассчитывать на компенсацию за пользование долей

Закон говорит, что долевые собственники пользуются общей квартирой по взаимному согласию. Но часто никакого согласия нет, и соседи идут в суд, чтобы он определил порядок пользования. Суд в своем решении прямо указывает, кто и в каких комнатах должен жить и какие помещения считать общими.

Также суд решает, что делать, если один долевой собственник не пользуется квартирой, а второй претендует или уже занял его жилплощадь. В таких случаях собственнику, который вольно или невольно стал арендодателем, положена компенсация — ежемесячная арендная плата. Размер компенсации суд определит по заключению оценщика, а тот, в свою очередь, сравнит стоимость найма аналогичных квартир или комнат.

Суд учтет следующее.

Количество и расположение комнат. Если комната одна или они смежные, посторонние люди не смогут вместе жить в квартире. То есть отсутствующий сосед, вероятнее всего, и позже не сможет въехать на свою площадь. Разумно, чтобы он просто получал компенсацию.

Основание и дату приобретения доли. Если вы приняли долю в дар или купили ее, значит, вы знали, что в квартире уже живут люди. В такой ситуации суд, вероятнее всего, откажет в компенсации. А если и утвердит ее, то она будет скорее символической. Оценщик должен будет предположить стоимость найма соответствующего количества метров с учетом того, что на этой площади уже кто-то живет. То есть оценщик вычислит, например, цену аренды половины однушки. Сумма может быть совсем маленькой.

Но если вы, например, получили долю в наследство одновременно с другим собственником, шанс получить компенсацию выше, и она будет по рыночным ценам аренды.

Отношения между соседями. Если вы даже не пытались въехать в квартиру или добровольно выехали и забрали вещи, то суд может отказать в компенсации, ведь второй собственник не мешает вам вернуться. А вот если сосед чинит препятствия и вам приходилось вызывать полицию, чтобы попасть в квартиру, шанс получить компенсацию выше.

Что говорят суды

Судебная практика по таким делам разная, так как судам приходится учитывать множество индивидуальных факторов.

❌ Жительница Реутова в 2000 году унаследовала ⅓ однокомнатной квартиры и поселилась там. А в 2013 году ⅔ этой же квартиры получила в дар другая женщина, но въезжать ей было уже некуда, так как первая хозяйка заняла квартиру целиком.

В 2017 году собственница большей доли потребовала компенсации. Суд первой инстанции ей отказал, но в апелляционной инстанции с живущей в квартире женщины взыскали 588 000 ₽ за пользование долей с 2013 года. Оценщик рассчитал компенсацию по средней рыночной стоимости найма аналогичной квартиры.

Дело дошло до Верховного суда. Он обратил внимание, что хозяйка большей доли, когда принимала ее в дар, знала, что в квартире уже кто-то живет. Кроме того, непонятно, какой именно чужой частью квартиры пользовалась собственница меньшей доли. Верховный суд вернул дело в апелляционную инстанцию, где в компенсации отказали.

❌ В Ижевске двум братьям в равных долях принадлежала двухкомнатная квартира со смежными комнатами 18 и 12 м². Один брат жил в квартире с родителями и младшей сестрой, а второй брат продал свою половину посторонним людям. Эти люди и потребовали в суде компенсацию за пользование их долями — за год просили 71 000 ₽.

Но суд отказал: неиспользование своей части общего имущества не повод требовать деньги с живущих в квартире. Кроме того, покупатели знали, что приобретают квартиру со смежными комнатами, где уже живут четыре человека. К тому же у них было другое жилье, а вселяться в эту квартиру они даже не собирались.

✅ В Видном сводные брат и сестра унаследовали по половине однокомнатной квартиры. С 2009 года там постоянно жила сестра. В 2017 году брат продал свою долю посторонней женщине. Та в квартиру не въехала и потребовала платить ей ежемесячную компенсацию.

Городской суд в иске отказал. Однако Московский областной суд взыскал с живущей в квартире женщины по 11 500 ₽ за каждый месяц в счет компенсации. Суд использовал заключение эксперта о том, что такие квартиры сдаются за 23 000 ₽.

Жительница квартиры обратилась в Верховный суд. Указала, что у нее инвалидность и хроническое психическое заболевание, жить с чужими людьми она просто не может, а ее пенсия — 12 700 ₽. Судебная коллегия выяснила, что расчет платы за наем неверный: использована стоимость свободной однокомнатной квартиры, а спорная квартира занята, и ее половину нельзя выделить в реальное пользование.

Мособлсуд повторно рассмотрел дело и назначил дополнительную экспертизу. Эксперт заключил, что рыночная стоимость аренды половины однокомнатной квартиры, в которой уже кто-то живет, — 5800 ₽. Эту сумму и должна платить пенсионерка.

✅ В Подольске две женщины пополам унаследовали двухкомнатную квартиру со смежными комнатами 27 и 14,6 м². Жительница большей комнаты не возражала, чтобы посторонний человек жил в меньшей комнате. Но вторая женщина хотела жить в большой комнате и даже обращалась в полицию с требованием отдать ей вторые ключи. Она подала иск в суд с требованием вселить ее в квартиру, определить порядок пользования и взыскать компенсацию за год, когда она не могла пользоваться комнатой.

Суд отказал в определении порядка проживания: в квартире нельзя сделать перепланировку, чтобы чужие друг другу люди получили изолированные комнаты. Компенсацию судья установил только за 16 дней с даты обращения в суд, поскольку не удалось подтвердить, что до этого был спор о порядке пользования квартирой. Апелляционная инстанция сохранила итоговую сумму компенсации — 6193,5 ₽.

Что такое компенсация стоимости доли

Еще есть понятие компенсации стоимости доли. Это когда живущий в квартире собственник выкупает долю у того, кто там не живет. В этом случае второй собственник получает деньги и перестает быть собственником.

Договор купли-продажи можно составить с любыми условиями, о которых договорятся стороны.

Если не договорились, то один собственник может заставить другого продать долю квартиры. Для этого необходимо соблюсти три условия:

  1. Доля незначительная.
  2. Ее нельзя выделить без ущерба.
  3. Собственник доли не заинтересован ее использовать.

Вот как это работает. Представим, у Ивана есть доля, которая соответствует 2 м² площади. Второй собственник этой же квартиры, Павел, владеет остальной площадью. Доля Ивана незначительная, и ее невозможно выделить без ущерба соседям: не будет же Иван жить на 2 м²?! Павел может подать в суд и через суд выкупить долю Ивана. Доказать, что Иван не заинтересован использовать долю, будет несложно, если Иван регулярно не появляется в квартире и не оставляет там свои вещи.

В то же время по закону нельзя заставить второго собственника выкупить чужую долю квартиры, если он этого не хочет. То есть если Иван захочет продать Павлу эти 2 м², а Павел откажется, ничего не поделаешь.

В вашей ситуации доли равные, поэтому признать одну из них незначительной не получится и рассчитывать на суд не стоит. Но вы можете предложить соседу выкупить его долю. Если он согласится, вы станете единоличным собственником квартиры и забудете о спорах.

Алиса МаркинаПриходилось делить с кем-то квартиру? Расскажите про свой опыт:
  • Алиса МаркинаМы рассказывали об этом здесь https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-v-kvartire/0
  • МорковкаНепонятно как посчитать стоимость доли в квартире. Условно однокомнатная кв. стоит 3 млн. 3 собственника, где одному принадлежит 2/3, а другим двум, по 1/8. Понятное дело, те кому принадлежит 1/8 оценивают свою долю по рыночной цене ~375 т.р. но в реальности за такие деньги никто не будет приобретать 4 метра в однокомнатной квартире, собственник большей доли готов выкупить их небольшие дольки, но по символической цене. Кто знает где можно посмотреть подробно сколько стоят доли?0
  • Алиса МаркинаМорковка, если есть спор о цене доли, надо обращаться к оценщику, который определит стоимость доли с учётом реальной возможности ею пользоваться.0
  • МорковкаАлиса, реально ей пользоваться невозможно, читала вашу статью/ответ женщине, у которой 1/8 доли в кв. Про оценщика спасибо, но они тоже считают от рыночной цены, потом делят на 3-х собственников, как я в примере написала, но на мой взгляд это неправильно и слишком дорого.0
  • МорковкаМаша, дак я не знаю где искать, 2-х мне дали знакомые и оба считают так же как я.0
  • Dinara YavorskiМаша, когда теряют человеческий облик из-за квадратных метров, мне становится страшно.6
  • Lena FoxПодскажите, какие у меня есть права, если я всю жизнь жила в своей квартире, Папа не живет там уже более 10 лет, а его сестра в связи со смертью бабушки недавно унаследовала её долю? Ок Папа, но чтобы его сестра пребывала в квартире я не хочу. У каждого по 1/3 соответственно, квартира 2х комнатная0
  • Александр ЖиткевичDinara, "квартирный вопрос только испортил их" (с) Воланд2
  • Владимир ИльиныхМорковка, это правильно. Почему люди должны в денежном выражении терять в денежном выражении, например, часть своего наследства? Не хорошо наживаться на людях, ставших заложниками ситуации.0
  • МорковкаВладимир, ну они это наследство получили часто не справедливо, а чисто формально. Давно не общавшись с наследодателем, понятия не имея о его имущ-ве, не оплачивая коммуналку и другие расходы связанные с наследством, а долю хотят получить по рынку, ну так не бывает.0
  • Владимир ИльиныхМорковка, если наследодатель не написал завещания, значит был не против, чтобы наследство получили все наследники по закону. Ну и другие ситуации могут быть, когда получаются доли. И получение по рынку доли бывает. Оно так и есть. И суд может обязать основного собственника выкупить эти доли, разумеется, пропорционально рыночной стоимости квартиры.1
  • МорковкаВладимир, не может суд обязать собственник выкупить доли, другие собственники сами могут их продать либо другому собственнику долей, либо если он не согласен, 3-у лицу, но никто не может кого-то обязать что-то купить против его воли, даже суд. А продать на строну микроскопическую долю в квартире, в которую даже не можешь попасть, потому что никогда там не был и не сможешь даже потенциальному покупателю ее показать, ну крайне сомнительная перспектива и представьте теперь кто и ща сколько такую долю захочет приобрести. Почитайте другую статью вот этой девушки юриста, она как раз отвечала на вопрос такой наследницы.0
  • Владимир ИльиныхМорковка, ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a603adb7efcd233a4d201daf314a50aacc4689a7/ 4... В случаях, когда доля собственника незначительна... суд может и при ОТСУТСТВИИ согласия этого собственника ОБЯЗАТЬ ОСТАЛЬНЫХ участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. То есть даже, если один не хочет продавать, а другие покупать, то суд их может обязать осуществить сделку и уменьшить количество микродолей, чтобы в будущем не любили мозг друг другу, другим людям и государству. А если уж одна из сторон изъявила желание по избавлению от микродолей в объекте, то у суда есть все основания обязать другую сторону продать (собственника микродолей) или выкупить (основного собственника) эти микродоли. Пропорционально рыночной цене объекта.0
  • МорковкаВладимир, в законе много чего написано, посмотрите судебную практику и как это делается обычно, предлагают письменно основному собственнику, если он не согласен пытаются продать на сторону. Почитайте статью вот этой девушки-юриста, там ей задавала вопрос собственница 1/8 доли и ничего теперь сделать с ней не может. Вот тут 👉🏼https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-v-kvartire/ Самое оптимальное в долевой собственности это продать всю кв целиком и поделить деньги пропорционально долям, но так бывает только если отношения хорошие у собственников.0
  • Владимир ИльиныхМорковка, много чего написано в судебной практике, но это "много чего" не может противоречить нормам закона, в том числе той, которую я привел (абз. 2 ч.4 ст. 252 ГК РФ). Я уж молчу про то, что судебная практика часто тупейшая (например, до года 2010-2012 суды заселяли в квартиры собственников микродолей, потому что "они же собственники") Открыл первое же решение в приведенной вами статье https://sudact.ru/regular/doc/twcHbs7dMn5K Суд даже не привел указанную норму, хотя обязан был. Именно ч.4 ст. 252 ГК РФ применяется в таких делах. Если истцы не пошли дальше судиться, это их проблемы. Никто не обещал, что все судьи могут освоить полностью статью гражданского кодекса (а это, между прочим, целых семь абзацев, состоящих из одного-двух предложений каждый). Второе решение https://sudact.ru/regular/doc/wLlTfGqWWLQp Также в решении игнорируется ч.4 ст. 252 ГК РФ. Единственная уважительная причина по которой суд не может обязать выкупить микродоли — отсуствие возможностей у основного собственника это сделать. Тогда собственник микродолей может через суд обязать основного собственника платить арендную плату (не всегда рыночную) пропорциональную доле в имуществе.0
  • МорковкаВладимир, смотрите, вы сами пишите в последнем абзаце, про отсутсвие возможности. А представьте сколько ещё нюансов может выяснится в суде, поэтому судебная практика не тупейшая, а как правило справедливая исходя из ситуации, т.е. норма закона есть, а когда начинается рассмотрение, выясняется, что у основного собственника это единств. жилье, он там проживал всю жизнь, пенсионер, возможности выкупить долю нет итд, из этих всех обстоятельств суд и принимает решение, которое может казаться тупейшим и странным, но по факту справедливым. Суд может насчитать по кадастровой стоимости например размер доли итд, а если ещё другие собственники коммуналку никогда не платили и налог, на чью сторону встанет суд? И какую стоитмость доли определит большой вопрос.0
  • Владимир ИльиныхМорковка, в приведенной статье тупейшая. В обоих случаях суд обязан был сослаться на ч.4 ст. 252 ГК РФ, хотя бы потому, что, по сути, ее применения требуют истцы. И обосновать, почему эта норма не применима. Суд эту норму даже не упоминает, а вместо этого приводит что-то свое — часть третью, которая вообще про выдел доли в натуре, о котором вообще никто не просил. Отказ от оценивания обстоятельств или норм в форме игнорирования и отсутствия упоминания этих обстоятельств или норм это худшее, что вообще может быть в судебном решении — происходит потеря значимой для дела информации. Это намного хуже, чем ошибочная оценка. Неверную оценку можно переоценить. А "потерянную оценку" нужно сначала найти, а это требует куда как большей квалификации, здравого смысла и элементарной внимательности, которая при больших нагрузках у судей далеко не всегда на высоте. Суд может что угодно. Но это "что угодно", должно быть верно мотивировано. В приведенных решениях не разрешен ключевой вопрос — вопрос применения ч.4 ст. 252 ГК РФ — поэтому все решение лажа. Но вернемся к началу нашего диалога: 1. Закон позволяет обязать основного собственника выкупить доли. Этому выкупу может помешать только материальное положение основного собственника. Тогда остается взыскивать компенсацию за пользование долей. 2. Стоимость долей будет пропорциональна рыночной стоимости квартиры.0
  • МорковкаВладимир, т.е. условно кв стоит 3 млн, где 1/8 стоит 375 т.р. вы понимаете что никто эту долю в однокомнатной кв не будет покупать? Как вы ее собираетесь реализовывать, если основной собственник ее не выкупит за эту цену?0
  • Владимир ИльиныхМорковка, уточним, если не сможет выкупить по причине материального состояния. Чисто теоретически можно попытаться через суд обязать выкупить 1/4 — 1/2 доли от этой 1/8. Прямо такая возможность нигде не прописана, но она соответствует смыслу приведенной 252 статьи: стремлению законодателя к уменьшению долевого фонда и преобразованию его в единоличную собственность граждан. Оставшуюся, скажем, 1/16 от всей квартиры этому или новому собственнику будет легче выкупить. Но лично я бы обязал бы выплачивать мне компенсацию за пользование жильем, равную 1/8 рыночной стоимости аренды квартиры.0
  • МорковкаВладимир, теоретически собственник большей доли в кв, не против выкупить меньшие дольки, вопрос в цене. Понятное дело, что другая сторона хочет получить за долю, сумму, которую получила бы при продаже кв. целиком (как в примере выше), но собственник большей доли с такой суммой не согласен, т.к. считает что такие доли (в однокомнатной квартире, в которой невозможно пользоваться этой долей) продаются с большим дисконтом. Вот тут и весь вопрос - в цене. Можно конечно обязать выплачивать компенсацию за эти метры, но сумма будет ничтожность мала. Другому собственнику явно интересен получить кругленькую сумму сразу, чем ежемесячно по 1500 руб. - коммуналка и налог.0
  • Владимир ИльиныхМорковка, при покупке вопрос всегда в цене. Мелкие доли на сторону вообще не продаются в виду бесперспективности. Поэтому законодатель и дал возможность суду обязать собственника выкупать микродоли. И цена этих микродолей будет пропорциональна рыночной цене квартиры. Потому что это справедливо.0
  • МорковкаВладимир, подаются они на строну, вы просто не в теме.0
  • Владимир ИльиныхМорковка, в теме. Уже как 10 с лишним лет массово не продаются в связи с невозможностью их использования даже "черными риелторами". По поводу "кругленькой суммы". Я бы согласился на 1500 ежемесячно арендной платы. Принципиально бы не стал соглашаться на выкуп меньше рыночной цены: не хорошо пользоваться положением заложника. А если бы нужна была бы "кругленькая сумма", то попросил бы суд обязать основного собственника выкупить у меня часть доли, соответствующую предложенной сумме.0
  • КаролинаА если доля в квартире (евродвушка 38 метров) в собственности у мамы (1/2) и дочери (1/2). Когда покупалась квартира, предполагалось, что мама помогает дочери (деньги были вложены на пополам, доли поделены также, но мама не планировала жить в этой квартире, так как жила со всей семьей в другом городе, то есть просто покупала себе долю в квартире и помогала дочери, давая жить там). Потом мама отправила в квартиру одного брата (18 лет), потом второго (17 лет) и теперь отправила третьего (14 лет) и хочет переехать сама с мужем. Отношения достаточно напряженные. Дочь говорит, что шесть человек в 38 метрах - это перебор, она платит ипотеку, личного пространства нет, так как квартира однокомнатная и все всегда дома (отец не работает, мама работает из дома). Вправе ли дочь обязать мать ограничить количество проживающих? Получается доли равные, но фактически (понятно, что определить порядок пользования нельзя и выделить комнаты тоже, но если говорить в целом) на доле дочери живет дочь, на доле матери - 5 человек. Все дети в квартире прописаны, включая несовершеннолетних и совершеннолетнего, который был прописан, когда ему было 16. То есть из всей семьи не прописан только отец. Если договориться не получается, что можно сделать на законодательном уровне, чтобы урегулировать количество проживающих в квартире и отстоять право дочери не позволять жить в квартире людей без ее согласия? Заранее спасибо за ответ!0
  • Julia TopalПолучила в наследство от папы 3/4 однокомнатной квартиры. 1/4 принадлежит его переживший супруге. Мачеха жила в квартире вместе с папой и живет до сих пор. Ключи передавать мне не станет, в квартиру не пустит. Компенсации у неё нет, слишком большая доля. Я ее долю тоже при всем желании выкупить не могу, у неё есть интерес в использовании помещения и добровольно она мне свою долю не продаст1
  • Любовь ПавленкоJulia, у меня была подобная ситуация, только доли были 1/2. Унаследовала квартиру пополам с пьющей теткой. Она устраивала там притон, регулярно новые сожители, которые ее избивали, пьянство, крики по ночам. Соседи выли и названивали мне. Но у меня не было ни доступа, ни ключей. За КУ она не платила, накопился долг. Год длилось это мучение, потом я выставила свою долю на продажу. Написала честно, что продаю проблемную долю. Покупатели появились довольно быстро. Как только они начали мельтешить перед дверями, у тетушки откуда-то появились деньги и она выкупила долю по нормальной цене. Через год продала квартиру полностью и деньги уже пропила. Я смогла эти деньги вложить в собственную недвижимость.2
  • Алиса МаркинаLena, если у вас с тётей равные доли, тётя тоже имеет право не хотеть, чтобы вы занимали квартиру. В реальности у вас есть право жить в большей комнате, чтобы тётя жила в меньшей, и то до тех пор, пока папа не решит вернуться и потребовать свою часть.1
  • Елена ЖуравлеваМорковка, по рыночной суд не будет считать, так как выкупив их дольки, вы будете собственником не долей, а целой квартир.0
  • МорковкаЕлена, ну и как считать тогда, как будет считать суд? Если рыночная цена доли 375?0
  • Ольга Морозова30 лет существуют доли и нет с ними никакого порядка. Почему бы такие квартиры не заставлять продавать и делить деньги по долям, как во всем цивилизованных странах!! Суды наверно забиты такими делами.1

Сообщество