Как при помощи переписки в «Вотсапе» взыскать ущерб с нанимателей?

Сдавал однушку на юго-западе Москвы. В марте в связи с пандемией жильцы попросили снизить арендную плату, и я пошел им навстречу. В апреле они попросили подождать с оплатой, потому что потеряли работу. Я снова согласился и даже сам предложил им пожить за счет депозита до снятия ограничений.

В начале июня выставил объявление о сдаче этой квартиры. Хотел посмотреть, будут ли желающие ее арендовать на прежних, докоронавирусных условиях. Но ни с кем ни о чем конкретном не договаривался и квартиру не показывал. Решил, что дождусь даты очередного расчета с текущими жильцами в конце июня и предложу вернуться к изначально установленной в договоре плате. Если откажутся, в конце июля расстанусь с ними.

За день до расчетной даты я узнал, что текущие жильцы увидели мое объявление и якобы сильно обиделись, поэтому по-тихому съехали. Они прихватили из квартиры по мелочи постельное белье, ложки и т. д. Кое-что испортили, а сама квартира была в запущенном состоянии: полы, туалет, душевую, плиту они вряд ли когда-либо мыли. Также не вернули две пары ключей и не оплатили ЖКУ за последний месяц проживания.

У меня с ними подписан договор, но нет актов о приеме-передаче квартиры.

Как считаете, на основании договора и переписки в «Вотсапе» можно привлечь их к ответственности? Получается, я все время шел им на уступки, а в итоге об меня вытерли ноги.

Ваши жильцы должны были оплачивать ЖКУ и оставить вам квартиру в том же состоянии, в котором получили. Они этого не сделали, поэтому теперь должны вернуть вам долг за ЖКУ, компенсировать стоимость украденных ложек и расходы на восстановление квартиры. Но забирать деньги придется через суд.

Договора достаточно, чтобы возместить плату за аренду и ЖКУ, то есть основную сумму причиненного вам ущерба. Чтобы компенсировать украденные и испорченные вещи, нужен акт приема-передачи. Но если повезет, переписка в мессенджерах тоже может стать важным доказательством в судебном разбирательстве и заменить собой акт.

На будущее посмотрите другие наши статьи с советами читателям, которые сдают квартиры:

Какие обязанности есть у нанимателя

Наниматель обязан своевременно платить за квартиру и коммунальные услуги, а также обеспечивать сохранность квартиры и поддерживать ее в надлежащем состоянии. Если он нанес собственнику квартиры убытки, например сломал диван, то обязан их возместить.

Честный наниматель сам заплатит за испорченную мебель. Если же он не захочет возмещать ущерб и будет утверждать, что все и так было, придется идти в суд. Там нужно доказать, какой ущерб и в каком размере квартиросъемщик причинил собственнику. Также придется доказать, что именно наниматель причинил вред имуществу.

Наниматель, в свою очередь, обязан доказать, что не виноват.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Чего вы можете требовать от нанимателей в суде

Вот что вы вправе потребовать от бывших квартиросъемщиков:

  1. Плату за проживание до даты, когда вы обнаружили пустую квартиру. Пока вам не вернули ключи, вы не знали, что квартиру больше не используют. Наниматели сами решили не жить в квартире — вы их этого права не лишали, а значит, можете требовать заплатить за проживание, причем в размере, указанном в договоре: дополнительного соглашения о снижении платы вы не подписывали.
  2. Стоимость похищенного имущества.
  3. Компенсацию стоимости услуг по уборке квартиры, если потратились на нее.
  4. Погашения долга за ЖКУ за период проживания нанимателей в квартире.

Компенсацию морального ущерба за неисполнение имущественных обязательств по договору найма требовать можно, но вряд ли получится получить ее на практике: суды в ней отказывают. Сам по себе факт, что жильцы от вас съехали и нанесли ущерб вашему имуществу, не говорит о том, что вы страдали нравственно.

Как доказать свои требования

Чтобы обосновать свои требования, вам понадобятся доказательства. Поскольку бремя доказывания лежит на вас, то собирать и оплачивать их придется вам.

Акт приема-передачи лучше всего подтвердил бы состояние квартиры и количество вещей в ней до и после сдачи. Но раз его у вас нет, вот что еще вам пригодится.

Договор. Он доказывает, что вы договорились о сдаче квартиры за определенную плату.

Квитанции за ЖКУ, выписка из личного кабинета на сайте поставщика коммунальных услуг или справка из расчетно-кассового центра помогут доказать размер долга за ЖКУ.

Фотографии квартиры до и после сдачи. Если они у вас есть, доказать, что квартира была в запущенном состоянии, будет проще.

Независимые свидетели. Соседи могут рассказать в суде, как долго вы сдавали квартиру и при каких обстоятельствах съехали жильцы. Это пригодится, чтобы подтвердить срок найма, если квартиросъемщики будут утверждать, что давным-давно передали ключи лично вам в руки, и приведут своих свидетелей.

Не факт, что соседи охотно согласятся помочь. Но можете попробовать привлечь пожилых жильцов, которые интересуются делами всего дома.

Квитанция об оплате услуг по уборке. Если вы вызывали клининг сразу после вскрытия квартиры, то можно приобщить к делу квитанции и договор.

Отчет об оценке ущерба в испорченной квартире. Если наниматели не согласятся с тем, что на ремонт или замену испорченных вещей нужна конкретная сумма, вам придется обращаться к оценщику. Но вы сами пишете, что стоимость ущерба небольшая. Оценщик вряд ли оценит ее выше, поскольку учтет еще износ испорченной мебели и техники.

В зависимости от количества вещей в квартире и повреждений, которые нужно зафиксировать, отчет будет стоить от 2000 до 40 000 Р.

Переписка в мессенджерах может помочь доказать, как долго квартиранты жили в вашей квартире. В переписке также может быть признание вины за сломанную плиту или стиральную машину и обещание компенсировать переклейку обоев и случайно увезенную посуду.

Если вдруг в переписке вы согласовали снижение платы за квартиру, сообщения об этом показывать суду необязательно — пусть квартиранты сами это делают. Вы доказываете свои требования, а они — свою позицию.

Можете просто сделать скриншоты переписки и отнести распечатки в суд. Судья сам сверит, соответствует ли переписка вашим распечаткам. Но в этом случае есть риск, что квартиросъемщики удалят адресованные вам сообщения до судебного заседания. Тогда доказательств того, что распечатка подлинная и существовала переписка, где жильцы признают факт нанесения ущерба квартире, у вас не будет.

Еще можно заверить переписку у нотариуса, но выйдет дорого. Я рекомендую вам обратиться к нотариусу и уже у него выяснить точную стоимость.

Вот как суды реагируют на переписку в социальных сетях и мессенджерах, когда рассматривают иски к недобросовестным квартиросъемщикам. Если кратко, не всегда наймодатели удостоверяли переписку у нотариуса, однако это не мешало им забирать деньги у квартиросъемщиков за разбитые телевизоры и испорченные обои, Кроме того, с помощью переписки собственники доказывали срок проживания в квартире и даже сам факт ее сдачи.

Судебное дело № 1
Нанимательница написала, что в квартире будут жить родственники

Суть дела: в Новосибирской области женщина сняла квартиру и подписала договор. После окончания срока его действия она предупредила собственника, что уезжает, а в квартире вместо нее будут жить ее родственники. Свои вещи из квартиры она не вывозила.

Родственники за квартиру не платили. Когда они съехали, собственник узнал, что коммунальные услуги они тоже не оплачивали. Он подал иск в суд к квартиросъемщице — требовал погасить долг по арендной плате и коммунальным услугам. Женщина была не согласна: считала, что подавать иск нужно было к ее родственникам.

Что доказывали: сколько времени женщина жила в квартире.

Мессенджер: «Вотсап».

Удостоверение переписки: сведений о нотариальном удостоверении нет.

Другие доказательства: свидетельские показания новых квартиросъемщиков о дате въезда в квартиру.

Позиция суда: в переписке нанимательница просила продлить договор после того, как истек срок, и предупреждала, что в квартире будут жить ее родственники. Доказательств, что она передавала ключи и вносила плату по договору, нет. Поскольку договор заключался с женщиной, то и обязанность платить за квартиру лежит на ней. Родственники жили в квартире как члены ее семьи.

Судебное дело № 2
Наниматели в переписке признали, что виноваты и сделают ремонт

Суть дела: собственница из Томска сдала квартиру семье в отличном состоянии и с новым телевизором. Когда наниматели не внесли очередной платеж за квартиру, она предупредила их, что договор расторгается, и написала дату передачи ключей. Однако когда приехала в квартиру, то наниматели уже выехали вместе с вещами, а из квартиры исчезли бытовая техника, подушки, посуда и другие вещи. Также были разрисованы обои, а межкомнатные двери повреждены.

После обращения в полицию бытовую технику вернули, но телевизор оказался в нерабочем состоянии. Ремонт в квартире тоже не сделали. Собственница обратилась в оценочную компанию за оценкой ущерба, а затем в суд.

Что доказывали: что наниматели повредили квартиру.

Мессенджер: «Вотсап».

Удостоверение переписки: фотографии переписки в мессенджере нотариально не заверены, но ответчик переписку не опровергал.

Другие доказательства: опись имущества в договоре, акт осмотра квартиры и отчет о стоимости восстановительного ремонта, акт о диагностике телевизора, свидетельские показания сотрудника агентства недвижимости о состоянии квартиры перед сдачей и аналогичные свидетельские показания родственника собственницы.

Позиция суда: квартиросъемщица в переписке предлагала сделать ремонт и купить новый телевизор, поэтому, по сути, она признала факт, что разгром в квартире и сломанный телевизор — дело рук ее детей и мужа.

Судебное дело № 3
«Мегафон» отследил, откуда звонила нанимательница

Суть дела: женщина сняла роскошную квартиру в Санкт-Петербурге, куда въехала вместе со своим иностранным другом. Через 2,5 года женщина перестала вносить арендную плату, а еще через полгода собственник увидел квартиру в разгромленном состоянии.

Оценщик посчитал, что ремонт в квартире обойдется в миллион рублей, еще 425 000 Р женщина задолжала за наем. Собственник потребовал эти деньги с нанимательницы, но та попросила предъявлять все претензии ее иностранному сожителю.

Что доказывали: продление договора найма, срок проживания в квартире.

Мессенджер: «Вотсап».

Удостоверение переписки: протокол осмотра доказательств нотариусом, стоимость услуг — 8225 Р. Эту сумму взыскали с квартиросъемщицы как необходимые судебные расходы.

Другие доказательства: опись имущества как приложение к договору, судебная товароведческая экспертиза о рыночной стоимости затрат на восстановление квартиры, а также данные биллинга мобильного оператора, которые подтверждали, что с телефона женщина звонила вблизи базовой станции по адресу квартиры.

Судебное дело № 4
Квартиру сдали без договора, а условия сдачи согласовали в соцсетях

Суть дела: женщина из Норильска через интернет нашла жильцов, но через 2,5 месяца они съехали без предупреждения. Вдобавок они не заплатили, разбили стекло и телевизор, а также поцарапали холодильник. Письменного договора с ними хозяйка квартиры не заключала.

Что доказывали: заключение договора, согласованную цену, порядок оплаты, состояние квартиры.

Мессенджер: «Вотсап» и социальная сеть «Вконтакте».

Удостоверение переписки: женщина обратилась в полицию, и та в ходе доследственной проверки зафиксировала переписку и показания квартиросъемщиков, которые жили в квартире без письменного договора.

Позиция суда: суд посчитал доказанным, что стороны согласовали между собой размер платы по договору найма. Так что суд взыскал плату за наем жилого помещения и стоимость разбитого телевизора. Однако суд решил, что фотографии из переписки недостаточно четкие, чтобы подтвердить состояние квартиры перед передачей жильцам, поэтому деньги на ремонт взыскивать отказался.

Судебное дело № 5
Наниматель писал показания счетчиков через «Вотсап»

Суть дела: собственница из Свердловской области сдала квартиру парню, его девушке и его другу. Полгода они платили своевременно, а потом перестали. Еще через 10 месяцев полиция задержала нанимателя на входе в квартиру и забрала ключи.

Наниматель пытался оправдаться, что давно съехал из квартиры и тогда же просил собственницу приехать за ключами, но она его проигнорировала. Вот только оказалось, что все это время наниматель отправлял мужу собственницы показания счетчиков и просил подождать, когда он сможет внести плату.

Что доказывали: срок проживания в квартире.

Мессенджер: «Вотсап».

Удостоверение переписки: отсутствует.

Другие доказательства: материалы полиции, свидетельские показания мужа собственницы, который изначально получал деньги за наем, а в течение спорного периода — показания счетчиков по «Вотсапу».

Позиция суда: суд установил, что договор не расторгнут и действовал, пока квартиру не освободили от нанимателей с помощью полиции. Поэтому взыскал долг за 10 месяцев и 80 000 Р в счет пеней.

Что в итоге

Вы сможете взыскать с бывших жильцов долг по плате за съем и коммунальным услугам. Для этого вам не нужны затратные по стоимости и времени услуги нотариуса по заверению переписки и оценщика — достаточно договора и квитанций.

С помощью переписки вы сможете взыскать стоимость ремонта квартиры и замены испорченных или похищенных вещей, если в переписке квартиранты признают свою вину. Без такого признания суд, скорее всего, не взыщет стоимость мелкого ремонта и уборки, поскольку без актов приема-передачи квартиры невозможно установить, кто и когда испачкал и разгромил квартиру.

Если вы выиграете дело и суд сочтет переписку необходимым доказательством, в вашу пользу взыщут стоимость нотариальных услуг, и вы сможете получить эти деньги обратно. Если проиграете, деньги за услуги нотариуса и оценщика вам никто не вернет.

Обращаться в полицию, чтобы повлиять на квартиросъемщиков, на мой взгляд, неперспективно. Время и деньги потратите, а выгоды не получите.

Я не юрист и не сдаю квартиры, вот что могу посоветовать на будущее:
1. ЖКУ всегда платите сами. А потом деньги берите с жильцов. Тогда не будет ситуации что они уехали и не заплатили.
2. Если к договору прилагается опись имущества, подписанная жильцами, можно взыскать ущерб за украденные вещи.
3. Момент уборки при выезде должен быть прописан в договоре.

И из текста не понятно, жильцы свое проживание оплатили, или съехали, не оплатив?

18

ES, по п.1 - достаточно сделать личный кабинет и в нем отслеживать платежи. Мои жильцы через личный кабинет платят, а я вижу всю историю платежей.

3

Pavla, хочешь сделать хорошо- сделай сам. Платежи те же, но надеешься на себя

3

Как начинающий юрист обожаю ваши юридические статьи да ещё с примерами из практики судов. Супер!

16

Не могли бы вы выложить шаблон договора аренды, чтоб в нём арендадатель был прикрыт со всех сторон ?

2

Яков, ну если никто не, могу выложить свои - договор и акты. я брала за образец договор для арендатора (причем, насколько я помню, он от Т-Ж) и добавляла пункты под себя.

2

Pavla, выложите пожалуйста. может пригодится скоро. Спасибо.

0

Яков, аренда регулируется ГК. вы можете что угодно в договоре прописать, но если это противоречит ГК, это бессмысленно.

2

А если снимали люди, у которых нет своего имущества и они официально не работают, а в придачу еще уехали в другой город, можете подавать в суд, тратить деньги на экспертизы, но в итоге все равно ничего не получите. Взять с них нечего. Срок давности 3 года, пройдет и все свободны. Можно конечно продлевать каждые 3 года.

2

Ирина, авансовый платёж должен быть. Или крепкие нервы и склонность к благотворительности.

4

Алиса, у нас в квартире двери дубовые ручной работы, мебель тоже на заказ. И вообще ремонт хороший. Какой должен быть авансовый платеж, что бы покрыть ущерб, если это будет испорчено?

0

Ирина, зачем сдавать дорогую квартиру неработающим людям?
Я знаю, что в Москве принято брать авансовый платёж за 1-2 месяца вперёд на случай несвоевременной оплаты и залог в размере одного или половины месячного платежа на случай повреждения ремонта и мебели. В регионах такое требование вряд ли вызовет понимание. Но если потенциальный риск повреждения квартиры выше потенциальной прибыли от сдачи в аренду, то мб не стоит сдавать?

6

История смешная, ситуация страшная...

1

Здравствуйте! Актуально ли обращаться в суд, если квартира сдавалась нелегально? То есть налог я не платила со сдачи жилья

1

Татьяна, да, в суд обращаться можно и нужно, если у вас был договор. Вопрос с регистрацией договора я рассматривала раньше - https://journal.tinkoff.ru/ask/nehoroshiy-gost/

2

Алиса, благодарю за ответ 🌸

1

Очень информативно! Спасибо автору статьи!

1

Рынок аренды жилья в России серый, и обе стороны это устраивает. Вы упоретесь судится, это долгий и малоэффективный процесс. В будущем внимательнее выбирайте жильцов, регулярно проверяйте состояние квартиры, составляйте акты. Что касается объявления, их реакция была предсказуемой: владельцы часто просят съехать в три дня, вот они и запаниковали. Не думаю, что у вас есть шанс что-то с них получить, только нервы потратите и деньги. Были в такой ситуации, с тех пор внимательно следим за квартирой.

1

Nota, откуда мнение, что обе стороны это устраивает? я с обеих сторон и мечтаю о прозрачности процессов, особенно в части регулирования риэлторской деятельности.

1

У меня квартирант перестал платить. Полиция за неуплату выселить не смогла , соответственно. Договорились, что съедет через две недели, а пока ищет другое жилье, и заплатит за срок проживания. Прошло две недели, квартирант не выходит на связь, берет трубку ее ребёнок 10 лет. Говорят, ключи в мусорке. Участковый говорит, квартирант прописан в селе, туда он не поедет, это не пределы города. Отправил в суд 🤦‍♀️.. Только эта дама живёт на пособия детей и работает неофициально. Свои деньги я не скоро увижу, похоже

0

Екатерина, что значит "полиция выселить не смогла"? Она квартирант или прописана или долю в собственности имеет?

0

Ekaterina, если есть договор и нет решения суда о выселении, полиция никого не вправе выгонять.

1

Алиса, а в вашей статье в одном из случаев судебной практики, полиция изъяла ключи у нанимателя. Это разве возможно?

0

Лукерья, там наниматель, скорее всего, переехал, но ключи не отдал. Вот полиция их и забрала: раз обе стороны не хотят пролонгировать договор, значит, и ключи не нужны нанимателю.
Но если наниматель в квартире живёт и хочет продолжать жить, потому что такое право у него есть по договору, то полиция, конечно, не может забирать ключи.

0

Алиса, даже если он хочет жить и хочет деньги не платить?

0

Екатерина, да, это вопрос для суда и судебных приставов. Если бы договора не было, только тогда для полиции.

2

Алиса, да, так полиция мне и разъясняла (

0

Ekaterina, по гражданскому кодексу у нас с ней договор на год. И я не могу туда зайти, потому что там ее вещи. То, что она перестала платить, надо взыскать через суд, и выселением занимается судебный пристав. Уже и с юристом общалась и с полицией и с риелторами..

0