Может ли самозанятый сдавать квартиру как физлицо?

Хочу зарегистрироваться самозанятым по виду деятельности «разработка сайтов». Еще сдаю квартиру и планирую этот налог вернуть. Могу ли я указывать в доходах от самозанятости только основной доход от разработки, а квартиру сдавать как обычное физлицо и возвращать НДФЛ?

К сожалению, сделать так, как вы хотите, не получится. И в вычете налоговая вам откажет, даже если вы заплатите НДФЛ с дохода от сдачи квартиры как физлицо.

Налог на профессиональный доход — НПД — автоматически распространяется на все доходы, которые входят в налоговую базу по НПД, в том числе на доход от сдачи квартиры. В этой ситуации платить 13% НДФЛ и сдавать декларацию вы не должны. А значит, не можете претендовать на налоговый вычет. Поясню все подробнее.

Самозанятые и налоги

Официально никакого статуса «самозанятый» нет. Это простой гражданин или ИП, который продает товары собственного производства, оказывает услуги, выполняет работы или реализует свои имущественные права, например сдает квартиру, и уплачивает налог на профессиональный доход.

Для физического лица НПД заменяет НДФЛ. Вместо стандартных 13% с дохода гражданин платит 4%, если получает деньги от физлиц, или 6%, если от организаций. На первое время самозанятым предоставляют вычет 10 000 Р — пока они не исчерпают эту сумму, они платят налог исходя из ставок 3 и 4% соответственно.

В законе нет конкретного перечня видов деятельности, которыми может заниматься самозанятый. И при регистрации не надо указывать, как именно вы планируете зарабатывать деньги. Но это можно сделать добровольно.

НПД платят со всех доходов, которые получает самозанятый и которые относятся к объекту налогообложения. Это доходы от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг или реализации имущественных прав.

При этом есть доходы, которые не могут облагаться НПД. К ним, в частности, относятся:

Поэтому иногда совмещать НПД и НДФЛ можно, но чаще всего так не получится. Например, можно работать по трудовому договору, получать зарплату и одновременно быть самозанятым. Но если сдавать жилье, то нужно либо платить НПД и быть самозанятым, либо быть простым физическим лицом и платить НДФЛ. Одно с другим несовместимо.

Почему самозанятый не получит налоговый вычет, если будет сдавать квартиру как физлицо

Если вы сдаете квартиру как физлицо и платите 13% НДФЛ от доходов, то можете вернуть из бюджета деньги или заплатить НДФЛ в меньшем размере. Для этого можно использовать любые налоговые вычеты. Например, можно купить квартиру и получить вычет за ее покупку. Либо использовать налоговый вычет за лечение зубов или обучение. Но это не получится, если вы зарегистрируетесь как плательщик НПД.

Представим ситуацию, что самозанятый все-таки разделил доходы и налоги: с доходов от работ и услуг платит НПД, а с дохода от сдачи квартиры — НДФЛ. Теоретически это возможно, ведь для уплаты НПД налоговая берет в расчет только те доходы, которые человек сам заявляет в приложении «Мой налог».

Однако в этом случае, даже если гражданин подаст декларацию 3-НДФЛ и отразит в ней доходы от сдачи квартиры, налоговая инспекция потребует сдать уточненную декларацию с нулевыми показателями. Соответственно, никаких вычетов налогоплательщик не получит.

Позиция Минфина: плательщики НПД освобождаются от НДФЛ в отношении доходов, которые являются объектом налогообложения НПД. Такие доходы не нужно отражать в декларации 3-НДФЛ.

Аналогичной позиции придерживается ФНС. Причем налоговая отдельно рассматривает вопрос, как нужно платить налоги физлицу, если сдавать квартиру и одновременно платить НПД.

Вот что получится в итоге.

Доход от сдачи квартиры самозанятый не заявлял, сведения в налоговую инспекцию не передавал и НПД не платил — это нарушение. В первый раз налоговая ограничится штрафом — 20% от суммы дохода, которую плательщик НПД не заявил и не передал в налоговую. Если самозанятый повторно допустит нарушение в течение шести месяцев после того, как его привлекут к ответственности в первый раз, сумма штрафа увеличится до суммы незаявленного дохода.

Если заплатить 13% НДФЛ от сдачи квартиры до подачи декларации, то эти деньги на какое-то время зависнут. Их можно попытаться вернуть как ошибочно уплаченный налог — для этого нужно направить заявление в ИФНС. А если подать декларацию до того, как заплатить налог, налоговая инспекция потребует сдать уточненную 3-НДФЛ с нулевыми показателями и откажет в вычете.

Сопоставив все сведения, ИФНС, по сути, должна доначислить НПД и обязать самозанятого погасить недоимку. Одновременно могут привлечь к ответственности по статье 129.13 налогового кодекса. Тем более что в такой ситуации особо и доказывать ничего не нужно: все будет видно по декларации 3-НДФЛ и доходам, которые налогоплательщик сам представил в ИФНС и как самозанятый, и как физлицо.

Что делать вам

Поскольку вы, видимо, уже занимаетесь разработкой сайтов и просто хотите легализовать эту деятельность, регистрироваться в качестве самозанятого вам придется. В этом случае доходы от сдачи квартиры, наряду с другими, нужно будет отражать в приложении «Мой налог» и уплачивать НПД.

Доходы от сдачи квартиры, которые вы получили до того, как зарегистрировались в качестве самозанятого, можно отразить в декларации 3-НДФЛ и воспользоваться вычетом в части этих доходов и заявленного или уплаченного НДФЛ.

Елена Ефимова
Елена Ефимова
19.10.21, 09:19
Сдаете квартиру? Расскажите, какой налоговый режим выбрали и почему:
Загрузка
Мастер над экселем

Да, можно сдавать квартиру как физлицо, а у самозанятого показывать лишь доход по разработке сайтов. Но с дохода физлица вам нужно будет заплатить 13%, а у самозанятого 4%.

22
Все нормально

Хорошо, если нельзя отражать доход в 3-НДФЛ, то что делать когда будет преодолен лимит в 2 400 000 ₽?

1
Все нормально

Отвечая сам на свой вопрос. После преодоления лимита, налоговая автоматически снимет вас с учета как самозанятый.

0
Alexey Sviridov

Все, регистрироваться как ИП. Если у вас нет сотрудников, и удачный вид деятельности, то это обойдётся в 6% НДФЛ + социалка, лишние декларации и некоторое количество геморроя с расчётными счетами и ведением учёта.

0
Все нормально

Alexey, а можно же стать самозанятым и перестать им в любой момент. Получается что можно совместит НФДЛ и НПД.
Первые месяцы года собираем доход под вычет, потом становимся самозанятым и до конца (или до исчерпания лимита) используем этот статус.

0

Сообщество

Лучшее за неделю