Стоит ли покупать квартиру в новостройке ради экономии на процентах?

62
Стоит ли покупать квартиру в новостройке ради экономии на процентах?

Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции.

Аватар автора

Шрö‎дингер

рассматривает варианты недвижимости

Страница автора

Планируем с мужем взять в ипотеку квартиру в Санкт-Петербурге, но задались вопросом, который связан с процентами.

На вторичное жилье они намного выше при тех же условиях — сроке и ежемесячном платеже. В этом случае можно взять квартиру на пару миллионов дороже. Но хотелось бы уложиться в сумму до 10 млн на двушку, с первым взносом 1,5—2 млн. Срок — бесконечность, конечно.

При этом новостроек в Санкт-Петербурге, которые подходят под наши условия — двушка не дороже 10 млн в Московском, Кировском или Фрунзенском районах и не с картонными стенами, — очень мало. В то же время в городе большой выбор вторички и по районам, и по условиям

Хотелось бы узнать мнение читателей. Чем вы руководствовались при выборе квартиры? Стоит ли ради экономии на процентах рассматривать варианты в человейниках? Я ничего против них не имею, но нам хотелось бы купить жилье в четырех- или пятиэтажном доме.


РедакцияЧто бы вы посоветовали читательнице?
  • АннушкаСейчас выбираем квартиру для жизни. Бюджет с ипотекой позволит нам выбрать кв около 65-80 кв м. : 1. в хорошей новостройке (комфорт/бизнес, между ТТК и МКАД, срок сдачи 2023-25 гг, есть льготный период ( 0,1% на год или льготная ставка ~6%) 2. 3комн. кв на вторичном рынке: внутри ТТК, рыночная ставка по ипотеке ~ 14%. Мы смотрим все варианты за нашу стоимость и просчитываем весь бюджет: взносы по ипотеки, расходы на ремонт, на аренду на время строительства, нужен ли будет дополнительно паркинг, планы дорожного строительства городе (не хотелось бы чтобы через 5 лет построили развязку под окнами), инвестиционная привлекательность квартиры в будущем, сможем ли без лифта подниматься на наш этаж, есть ли где поставить коляску. Но руководствуюсь исключительно желанием жить в доме, который выберем. Верю, что через несколько платеж по ипотеке будет менее заметен в семейном бюджете, а любимый дом продолжит радовать.6
  • Andrey MailsНе совсем понятны входящие условия: планируется обычная ипотека на первичку? Льготная ипотека? Или ипотека от застройщика под низкую ставку? - это там где они считай проценты по кредиту сразу закладывают в тело долга (я про надбавку к цене квартиры). С такого кредита потом не слезть даже продав эту квартиру - выйдет меньше, чем остаток по кредиту. В такую авантюру надо вписываться только на долгосрок - сразу брать жильё с запасом. Лично я считаю, что в жизни очень важно окружение - то, что я вижу каждый день по пути домой и прогуливаясь рядом. Поэтому при наличии финансовой возможности выбрал бы вторичку в понравившемся мне районе и доме. Однажды я уже так сделал - пришлось пару дополнительных лет подкопить, снимая жильё, но зато теперь каждый день радуюсь, что живу там, где нравится и удобно.29
  • Веник ЭлектрическийОооо! Тема топ! Как раз хотел узнать мнение читателей Т-Ж о стоимости квартир в МСК/СПБ , Цены будут стоять или расти? Будет ли коррекция? А если будет , то когда?7
  • Шрö‎дингерAndrey, планируется обычная ипотека, в случае новостройки - ипотека с господдержкой. В тему ипотеки от застройщиков пока не очень вникала, но схема кажется мутной - не просто так они предлагают низкие проценты. "Лично я считаю, что в жизни очень важно окружение - то, что я вижу каждый день по пути домой и прогуливаясь рядом" - абсолютно согласна, потому и хочется вторичку, но здравый смысл говорит, что по процентам за нее переплатим. Выходит, выбор между комфортом и деньгами)1
  • Изи СлоуАннушка, мы сейчас покупаем квартиру во вторичке в ипотеку. Одобрили под 9,6%, банк акбарс.6
  • я_помню_белые_обоиВыбрала новостройку как раз по субсидированной застройщиком программе х) руководствовалась расстоянием до метро, сроком сдачи, районом. Хотелось бы ещё парк в пешей доступности, но увы1
  • Lee wayНаши критерии при выборе были такими: 1. Район. Главное - низкоэтажность и близость к природе. 2. Надежность застройщика (искали новостройку) 3. Планировка. И вот когда звезды сошлись, появился пункт 4 - Бюджет. Если все умещается в его рамки, это удача) P.s. Согласна, что в приоритете должен быть комфорт (для каждого он свой). Тем более при условии, что ипотека до "глубоких морщин". Живём здесь и сейчас.7
  • ХойяПроценты процентами, но если вы берёте квартиру не как инвестицию, а для себя, то вам ведь в ней жить, и выбирать, значит, надо такую и в таком районе, где вам самим нравится. Конечно, с учётом финансовых возможностей. Брать "ради низкой ставки" точно не стоит.21
  • ShevОткуда у людей такая вера в будущее? Больше чем на 1 месяц сложно прогнозировать9
  • Хейтер студенткиShev, уже даже на месяц нельзя5
  • Шрö‎дингерShev, Планирование своей жизни это вообще единственное, что меня держит на плаву сейчас. Жить в подвешенном состоянии тяжело, когда почти ничего от тебя не зависит. Покупка жилья зависит от меня и я буду продолжать к этому стремиться, чтобы совсем не потеряться в неизвестности. Ну и кстати пост был написан 20 числа, за день до объявления новых новостей. Теперь в планах только выживание )26
  • АннушкаСергей, обычно цены растут на кв растут когда народ гречку и туалетную бумагу скупает, а в этот раз наоборот все будет.3
  • я_помню_белые_обоиАлександра, если кратко, то стоимость увеличивается на несколько миллионов7
  • Златеникаоднозначно не стоит покупать квартиру в новостройке только ради экономии на процентах по ипотеке только если на продажу или в качестве инвестиции. вам же жить в ней - проценты это стопятьдесятое дело, на которое стоит обращать внимание. это же даже не стоимость квартиры!5
  • ЗлатеникаАлександра, вкратце да - просто проценты что вы заплатите за 10-15 лет уже включены в стоимость квартиры, а не в кредит. Если досрочно гасить не будете то одно и то же4
  • really niceКвартиру нужно выбирать по трем самым простым параметрам: 1. Место. Несколько садов/школ/поликлиник в шаговой доступности. Хорошая транспортная доступность. 2. Дом. Качество/лифт/этажность/потолки 3. Планировка. Только 90-градусные углы. Желательно окна на две стороны. Только узаконенные перепланировки. Никаких эркеров, вторых светов, и прочих уникальных предложений. На выигрыш по процентам не смотрите, это ерунда в рамках срока ипотеки.10
  • Dinara YavorskiИзи, та же история, сбер2
  • TonyaШрö‎дингер, проблема еще в том, что эти нулевые ставки от застройщика на новостройки разгоняют в т.ч. цены и на вторичку https://www.kommersant.ru/doc/55693571
  • TonyaАннушка, такая завязка классная у вас и в итоге нет концовки) "просчитываем весь бюджет" - думала таки будет бюджет сравнение1
  • Nikolay KeskinovНет разницы, новостройка или вторичка. И там и там можете попасть на дряное жилье. Вместе с тем новостройки нынче очень низкого качества идут, что связано с ростом стоимости материалов и стремлением сэкономить. Есть вероятность, что купив новую квартиру, вы в ремонт вложите очннь много. Ещё минус новостройки: плохой ремонт от застройщика, на качественные материалы они не тратятся. Ну и напоследок: жизнь в режиме перфоратора, которым соседи увлечённо будут работать годами с момента сдачи дома. Минус вторички: возможно, изношенные системы, уставший ремонт, и вы не сможете предъявить это застройщику. Мой совет: найдите специалистов, которые помогут проверить жилье. И уже с ними осматривайте квартиры, которые вам подходят.6
  • alena_lanskayaЯ за новостройку. Во первых ипотека - однозначно экономия. Во вторых ремонт под себя, очень сложно найти вторичку с подходящим ремонтом, а переделки могут стоить как новый ремонт. Плюс демонтажные работы очень грязные Третье - планировки, сейчас строят дома с современными общими пространствами и уединенными комнатами (кухня-гостиная и небольшие спальни), планируют гардеробные, кладовки на этаже/подвале, колясочные и тд. Ну и лично для меня важно обстоятельство, что это новая квартира, в которой до меня не жили, всё сделано под меня. И ещё, меньше юр рисков при покупке. Если есть вторичка со всеми этими факторами, кроме "муха не сидела", тогда можно рассмотреть такую вторичку, но кажется мне что в таком бюджете это что-то невероятное9
  • a bit of workreally, "Только 90-градусные углы. Желательно окна на две стороны. Никаких эркеров, вторых светов, и прочих уникальных предложений." Почему так?3
  • Boris BaristaЗлатеника, не совсем так. Если гасить 20-30 лет, то под 0,1% чаще всего получается дешевле.1
  • Boris BaristaСейчас можно договориться об очень хорошей скидке как на вторичку, так и на новостройку. Я купил год назад возле м. Фрунзенская. Сначала стоимость у застройщика выросла на 20%, затем цена заморозилась, а сейчас уже застройщик предлагает существенную скидку, при этом скидка ежемесячно увеличивается. Тренд на дальнейшее снижение, т.к. покупателей мало, ипотеку люди боятся брать из-за нестабильной ситуации в экономике.6
  • СергейAlexandra, согласен, квартиру купить - не телефон) А квартиру еще и обставить нужно0
  • ИвановаШрö‎дингер, это просто два разных сценария. Когда искали квартиру в Питере, рассматривали только вторичку: — готовые новостройки были дороже вторички. — сопоставимые по стоимости со вторичкой новостройки были на стадии строительства. — если хотите малоэтажную новостройку, то это, скорее всего, будет бизнес-класс, он еще дороже. — новостройки сопоставимой стоимости находятся гораздо дальше от метро (и прочей инфраструктуры), чем вторичка. — в новострое еще какое-то время то справа, то слева будут трещать перфоратором. — если человейник, то будет тесно в детском саду, школе и поликлинике. — при этом в новостройке ниже риски, вторичку лучше подбирать с опытным риелтором. В общем, это совсем разные вещи, и нужно смотреть в комплексе, а не только по переплате. Переплату можно и сократить досрочкой, если что. Мы искали квартиру в 2020-2021 годах, купили приятную двушку на Коменде за 8 миллионов. На тот момент новострой в стадии строительства и сдачей через год у кладбища на Старой деревне уже стоил 9—10 миллионов.7
  • ИвановаHässlich, потому что любой непрямой угол — это потенциальные проблемы с мебелью. Выглядит интересно, но сжирает место, хрен нормально расставишь мебель, да и делать придется на заказ, скорее всего.3
  • really niceHässlich, прямые углы помогают избежать извращений при ремонте и меблировке, окна на две стороны - удобно для климата, эркеры/второй свет/прочее - неудобно для ремонта и жизни. Т.е. нужно сразу смотреть на сложность ремонта и выбирать наиболее простой вариант. Для этого нужно хотя бы один ремонт пережить.0
  • АннушкаTonya, а мы до сих пор в поиске ) Во первых, выбора стало больше и цены просели. Во вторых, благодаря нашему правительству, планирование стало нецелесообразно, и у меня никакой веры в светлое будушее. Надо ли вообще влезать в ипотеку1
  • Акуна мататаБрала квартиру и в новостройке с господдержкой, и вторичку. Риски при новостройке сейчас более суровые, заморозка объекта или банкротство застройщика близки как никогда. В 2020-21 я бы ввязалась, сейчас обходила бы стороной. По вторичке сложнее с юрпроверкой, но вы точно знаете, что покупаете. Плюс развитой обустроенный район с нормальным транспортом и садами/школами/поликлиниками, которые в новых районах могут и не построить вообще. Ну и бесконечные круглосуточные ремонты лет пять. А еще попробуйте вызвать скорую или полицию в новый район- это самый настоящий квест.2
  • Boris BaristaЗлатеника, есть застройщики, которые одну и ту же квартиру предлагают купить либо условно за 10 млн под обычную ипотеку, либо за 12 млн, но под 0,01%. При нехитром подсчете получается, что если берем ипотеку на 30 лет, то выгоднее взять под 0,01%, переплата будет меньше, несмотря на то, что стоимость квартиры дороже на 2 млн.1
  • Большой ВопросЗлатеника, на продажу не самый лучший выбор,т к в случае ипотеки 0,1-1% она идёт с завышением цены.Чтобы купили у вас по переуступке,она должна быть дешевле ,чем у застройщика и прочих новостроек.Если вы ее продаёте,как вторичку,а цена завышена на миллион-два,то почему Покупатель будет покупать у вас,когда он может купить ту же самую вторичку под 10% но на миллион два дешевле?0
  • a bit of workreally, но всё же нельзя ли поподробнее об этом: "эркеры/второй свет/прочее - неудобно для ремонта и жизни". Мы сейчас планируем дом и он получается прямоугольный и у тому же всё умещается на 1 этаж. Теперь я смотрю красивые картинки со вторым светом и думаю, не создать ли нам проблем. Нужды никакой нет, но красиво. Насколько всё же это непрактично?0
  • Иван ЕгоровShev, смельчаки какие-то 😁0
  • really niceHässlich, штукатурить стены 5-6м, заказать/повесить гардины и свет - все это будет стОить х2-3. Красиво да, но жутко непрактично и геморройно. Одноэтажный дом это топчик, кмк. Для света можно на крайний случай окна в пол, но это тоже не самое лучшее решение с тз практичности (отопление).1
  • Роман ТихоновНет ничего хуже жилья типа "человейник", даже не буду всё расписывать, просто поверьте на слово.2
  • Лана Счастливаяпри всех плюсах новостройки типа отсутствия истории и тому подобному, никому и никогда не посоветую ее брать. это слишком большое количество соседей ( а иногда и соседей с невменяемми претензиями), это отсутствие парковочных мест, это озеленение по минимум в keitv случае вялым газоном и многое другое.2
  • Аннушка, а на каких критериях у вас была вера aka доверие к правительству до всей этой ситуации ? 🤣0
  • Надежда Кущёваreally, "На выигрыш по процентам не смотрите, это ерунда в рамках срока ипотеки" Как это? Вот есть условная вторичка за 10 млн в ипотеку под 10%. И есть примерно такая же по параметрам новостройка за 12 млн (пусть завышенных), но под 0,1% от застройщика. При одних и тех же исходных данных (первоначальный взнос, срок ипотеки) ежемесячный платеж за вторичку будет 80 тыс., а за новостройку 42 тыс. Разница почти вдвое, а платить 20 лет!0
  • ЗлатеникаБольшой, да, но верно только для падающего рынка (как сейчас) в целом с 1998 года, с небольшими оговорками (не более чем на год рынок проседал) квартиры росли год к году, причём зачастую двузначными процентами - что пожирало всю "переплату" по ипотеке, и, тем более, все завышения цены - у нас от момента покупки в котловане до момента сдачи (3 года) квартира сделала х2 по цене - мы её так и продали, там не то что от переплаты место не осталось, просто один большой жирный плюс. всё это верно только в рублях, разумеется.0
  • ИвановаНадежда, примерно такая же по параметрам новостройка, скорее всего, будет стоить еще дороже.0
  • МаринаМоё мнение, как жительницы Московского района - при выборе вторички внимательно посмотреть на то, какие дома стоят вокруг. Потому что если запустят КРТ, несмотря на наши протесты, и начнут сносить хрущевки, сколько соседних строений трещинами пойдёт?2
  • Peace for allShev, И что теперь? Людям больше не жить, не радоваться и ничего не планировать? Всем быть тревожными заиками? Порой такую чепуху напишут такие как вы. Откуда у вас вера, что вас сегодня не собьет автобус насмерть, так зачем ждать когда это случится идите и прыгните из окна. Так по вашей логике получается?4
  • Екатерина ГалкинаЕсли абстрагироваться, то покупка жилья на стадии строительства - юридически самая чистая сделка. Дети в доле, недееспособные родственники, альтернативные сделки и пр. - это всегда риск. Кроме того, контингент в жилье, которое покупают, а не получают по наследству, как правило, приятнее. Весьма вероятно, в подъезде будет чище. Процент по ипотеке ниже, а потому есть шанс взять жилье лучше за тот же ипотечный платеж. с этой точки зрения первичное жилье лучше. С другой стороны, застройщик имеет право вносить изменения в проект. Вам в дду не обещают ничего, кроме метров и срока сдачи. Так вас могут лишить грузового лифта (+стоимость подъёма всего, что не лезет в лифт), например. Или поменять материалы дома, фасад сделать подешевле или входную группу. Коммунальные платежи в новых ЖК выше, управляющая компания, как правило, дочка застройщика. Легко может получиться, что выбора интернет провайдера у вас не будет, потому что застройщик договорился с оператором связи об эксклюзивности. Отделка от застройщика - это лотерея. Не факт, что будет хорошо. Повезет, если не захочется переделать. Процент по ипотеке на вторичку выше, но всегда есть возможность рефинансирования,а вот на льготной ставке эта возможность сведена к минимуму. Плюс если вы снимаете, пока ждёте свою квартиру, вы больше платите аренду. И вся ваша экономия вылетает в трубу3
  • Dinara Yavorskiвит, ну, хз. Недавно очередной лендлорд-арендодатель облапошил моего коллегу на 20к, просто не вернув половину залога. Вот чтобы в такое не вляпаться, я возьму под любой процент.0
  • SoFar MeDinara, а коллега точно никак не поучаствовал в процессе? Съехать одним днём вдруг решил, например.1
  • SoFar MeПомимо квартиры вы покупаете и окружение. Одно дело — молодые семьи, которые взяли за свои деньги новостройку для себя и детей, хороший двор, спортзал в доме, магазины новые и кофейни. Понятно, что и ремонт, и шумные люди, все бывает. Но другое дело — старый фонд, где квартиры передаются по наследству, много пожилых и неблагополучных в недорогих домах, качество подъездов и придомовой террритории не восторг. И, конечно, новый закон, по которому нельзя так просто узнать подробности про владельцев жилья — это подстава. Любой ранее прописанный зэк, бабушка-владелица или ребёнок, и все, ваша сделка легко оспорится не в вашу пользу. Нужен грамотный юрист обязательно (!) на вторичку.3
  • SoFar MeSoFar, в общем, везде свои плюсы и минусы. Но брать я бы стала под собственные вкусы и нужды, не сильно ориентируясь на проценты.0
  • Dinara YavorskiSoFar, такого точно не было. Но чисто гипотетически, если это не оговорено в договоре, имеет право.1
  • O2 Z1Можно брать и во вторичке, но тогда дополнительно придется вкладываться ремонт, а это сейчас тоже кругленькая сумма, тогда как в первичке уже будет и ламинат и сантехника каая никакая и всякое типа разводки электрической Для меня плюсы новостройки были в том что: чистая продажа от застройщика без всяких рисков, что появятся какие-то собственники, соответственно не нужно будет страховать титул каждый год на протяжении всего срока ипотеки, а иначе поднимут процент. в течение 3 или 5 лет можно отправлять застройщику претензии т.к. квартира на гарантии, и они выезжают на всякий мелкий ремонт устранять недочеты процент ниже чем на вторичку но у меня не человейник: 8-этажка на 56 квартир всего, это мне тоже нравится Минусы - ну тут озвучили уже - человейники, проблемы с парковкой, может недоразвитая инфраструктура, и конечно же хочется жить там где нравится Ну и еще можно конечно сэкономить на вторичке если она дешевле, но повторюсь что сумма ремонта всю выгоду может перекрыть, а в новостройку заезжай и живи0