Стоит ли брать две квартиры по льготным ипотекам?

24

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Добрый день, коллеги! Так как здесь очень много финансово грамотных людей, хотел бы посоветоваться и выслушать мнение на счет планируемой многоходовки.

Итак, мне 33, есть жена, дочь 6 лет. Работаю в аккредитованной IT-компании. Зарплата 200 000 рублей. Есть:

  1. 3 к. кв. в ипотеку в СПб (цена ~ 17 000 000). Платеж — 25 000. Платить еще ~ 10 лет.
  2. Автомобиль, цена ~ 2 200 000—2 500 000. Платеж 20 000, сейчас платим по 30 000. Платить ~ 1,5 года.
  3. 1 к. кв. в СПб у метро, сдаем, арендный платеж 25 000 + ку.
  4. ИИС + БС для ребенка, подушка безопасности на счетах на 4 мес.

Итого: сейчас отдаю ~ 30% своей ЗП (45 000—55 000), в любой момент могу снизить до 25% и непродолжительно даже до 0%. Закрывать эти кредиты сильно быстрее по определенным причинам задачи нет.

У супруги свое дело, за полгода макс. зарплата почти сравнялась с моей, среднемес. ~ 100 000. Последние 3 месяца ЗП & 100 000 рублей. У нее есть своя ипотека, которая была взята с мин. первоначальным взносом (ПВ) на квартиру для ее родителей. Платеж 40 000, платить еще 19 лет. Квартиру брали с целью дождаться постройки и продать по переуступке (в тот момент не было подходящего предложения в необходимом районе Лен. области). Сейчас интересное предложение есть, но рынок в просадке и можно переуступить только с потерей, интересующая квартира дороже. Квартира сдается в феврале 2024. Если продать в 0 или с прибылью не получится — будем сдавать и ждать момента для выхода.

По плану — аренда будет приносить 50% от ипотечного платежа (20т.р.), остальные 50% — уже отложены деньги на 1,5—2 года, плюс откладываем по 10 000 от моего дохода и от дохода ее родителей на будущий ежемес. платеж. Ни копейки не будем вкладывать из своих до следующего июля (отложены были деньги на платежи на 2 года). Только после июля начнем тратить деньги, что скопили за 2 эти года.

К сути вопроса: как-то раз ночером пришла мне мысль, а что если из одной 1 к. кв. сделать 2 2 к. кв.? Стоимость нашей однушки у метро ~ 8 800 000—9 000 000. Взять 2 кв., одну под IT-ипотеку, другую — под любую другую льготную ~ по 9 000 000. Сумма ПВ ~ 3 000 000, останется ~ 5 800 000—6 000 000. Их вложить в облигации под ~ 10%, ежегодно купонами будет капать ~ 600 000 рублей, то есть ~ 50 000 ежемесячно.

Итого:

  1. Квартира 1: цена 9 000 000, ПВ 1 450 000, в ипотеку 7 550 000 под 4.1% на 30 лет. Платеж ~ 36 500.
  2. Квартира 2: цена 9 000 000, ПВ 1 450 000, в ипотеку 7 550 000 под 7,6% на 30 лет. Платеж ~ 54 000.

Если округлить, то ежемес. платеж ~ 91 000. В одну квартиру заезжают родители жены и платят столько же, сколько сейчас платят за аренду квартиры, то есть 20 000. Вторую — сдаем за 20 000+ или продаем через 2—3 года, если есть хороший прирост стоимости. 20 000 + 50 000 + 20 000 = 90 000 (2 к. кв. вполне реально сдать за 20к, я считаю). Это сценарий реалистичный.

Негативный: облигации не выплачивают купоны, не сдается и не продается ни одна из 3 квартир и родители не могут или не хотят платить 20 000 в мес.: мои издержки получаются 91 000 + 40 000 + 45 000 = 176 000.

Текущей подушки безопасности и остатка на других счетах (КАСКО, ремонт, отпуск…), которая уже сейчас есть хватит на 4—5 мес. Это при условии, что я вообще перестал зарабатывать и супруга. За это время я явно должен найти работу — за 15 лет трудовой деятельности безработым был в сумме 2 недели.

Подскажите пожалуйста, насколько бредовой выглядит со стороны схема? Какие риски я не учитываю (развод не беру в расчет, жить собираюсь долго). Большое спасибо за обратную связь!

РедакцияЧто бы вы посоветовали читателю?
  • Клик Кляк7
  • WintersunAY, акредитованные ИТ компании в последнюю очередь попадут под мобилизацию, с учётом того, какая активная работа сейчас идёт по импортозамещению и работы ещё непочатый край.0
  • WintersunУ вас отличный план, главное, учтите, что льгота по ИТ ипотеке пропадает, если уволитесь, процент пересчитают. Так что при возможной смене работы учитывайте этот момент:)2
  • ДмитрийСтоит наоборот снижать кредитную нагрузку, а не повышать ее. Что если вы лишитесь работы или не сможете зарабатывать столько же? Что если жена перестанет работать? 176 тысяч по кредитам при зарплате в 200 тысяч выглядит очень опасно.21
  • demidron7Спасибо всем за ответы! По порядку: мобилизации не боюсь (наверное зря), уверен, что у данного работодателя будут отбирать кадры в последнюю очередь, компания очень крупная. Из того, что компания очень крупная думаю, что и увольняться по собственному желанию врядли буду - перспективы уж очень радужные, карьерный рост, много проектов, высокие премии, различные плюшки от работодателя, в том числе еще более льготные условия по кредитам. А если и придется увольняться или уволят - аккредитованных IT компаний сейчас немало, срок дают пол года, чтоб найти новую и обещают не пересчитывать ставку. Про лишиться работы - плохо представляю такую ситуацию, соотношение опыт и пожелания по заработной плате вполне адекватные и если например сейчас окажусь на улице, то найти работу смогу, в конце концов просесть на 20% по зп буду готов (хотя в жизни на понижение зп шел только один раз). Супруга на то и начинала свое дело и организовывала работу других, чтоб иметь в том числе и пассивный заработок. Опять же из п.1 - работаю в крупной компании и уверен, что на з\п 200 не буду долго работат, с ростом опыта\знаний\ценности для компании растет и зарплата. А кредитная нагрузка в случае полнейшего коллапса у меня снижается до платежей по новой ипотеке - то есть 91 000, и то, как я говорил, если облигации нервно наблюдают за геополитикой, тесть с тещей вообще отказываются платить за свою же квартиру (считай кидают свою дочь и внучку) и третья квартира не сдается. Еще раз говорю СПАСИБО всем откликнувшимся, ни в коем случае не критикую Ваше мнение, просто сам для себя отвечаю на возникшие вопросы!2
  • Sergey Yakovlevполучилось длинно, но возможно полезно у вас суммарная з/п 300к попробуйте ответить себе на следующие вопросы: 1. Супруга средняя з/п 100к, долговая нагрузка 40000 a) какой разброс между минимальной з/п в месяц и максимальной? б) риски инвестиций в своё дело в) риски связанные устройчивостью дохода своего дела на дистанции 5-10-15-20 лет 2. Вы з/п 200к + аренда 25к, долговая нагрузка 55к а) стоимость владения машиной в год, смена машины. б) рост расходов на дочь, еще дети. в) облигации под ~10% будут длинными, т.е возможности быстро выйти при девальвации рубля без существенных потерь мало г) купоны по облигациям платят 2 раза в год, нужно подбирать комбинацию если нужны ежемесячные платежи д) у вас есть 1 ипотека, у жены 1 ипотека, вы хотите еще 2, вы уверены что вам одобрят? е) вы планируете на 30 лет вперёд, вы уверены что будете настолько конкурентно-способным ж) рост затрат на здоровье учитывая приведённую долговую нагрузку ваш ежемесячный доход ~230 вы не написали сколько вы тратите в месяц на свою жизнь, из расчёта последних 2-3 года - это ключевой параметр. Если у вас ~100k в месяц остаётся, то не совсем понятно зачем продавать квартиру для первого взноса, у вас должна была накопиться подходящая сумма за последние 2-3 года. Если нет то ваша жизнь для данной затеи имхо дороговата. отдельно по "доходность" облигаций купонная доходность ниже, чем общая доходность по облигациям. например ОФЗ 26221 - доходность 11%, до погашения 9 лет 7 месяцев цена 821,39р, НКД 25,31 полная стоимость 846,7 - на 6000000 рублей можно купить 7086 шт, если конечно есть в продаже размер купона 38,39 периодичнось 2 раза в год - итого 76.78 * 7086 шт = 544063/12 -> 45338*0,87 минус налоги -> 39444р в месяц 39444 * 7 + 39444 * 9 * 12 = 276108 + 4259952 = 4536060 вы заработаете купонной доходности за 9 лет и 7 месяцев в момент погашения вы получите ваши 6000000 и 944820 (1086000 * 0,87) дохода единовременно за счёт первоначальной разницы в цене. считаем доходность 4536060 + 944820 = 5480880 если разделить на 9,58 (9 и 7/12 лет) получим 572116 примерно 9,5% годовых откуда 11% тогда, если считать без вычета налогов без налогов 45338 * 7 + 45338 * 9 * 12 = 317366 + 4896504 = 5213870 купонная доходность + 1086000 при погашении = 6299870 если разделить на 9,58 (9 и 7/12 лет) получим 657606 примерно 11% годовых важно обратить внимание что ~17.2 процента от общей доходности вы получите в день погашения, за почти 10 лет эти деньги вам помагать не будут.12
  • Михаил ДэвиВполне рабочая схема. Покупка двух квартир в льготную ипотеку для сдачи в аренду выгодней покупки одной без кредита. Уже давно сделал такие расчёты и для себя и всем клиентам советую. Только я бы с облигациями за 10% годовых не заморачивался, сейчас 10% годовых с ежемесячным начислением можно получать и на банковских счетах, только время от времени их перекладывая.1
  • Riot SamWintersun, это вам так кажется. Моему мужу пришла повестка, не служил, без специальности, работал senior Android разработчикой в Озон над мобильным приложением маркета, которым каждый день пользуются миллионы людей по всей стране. Сведения о его брони были отправлены сразу после объявления о мобилизации. Так что можете сколько угодно говорить о неприкосновенности айтишников, если надо, всех отправят4
  • Riot Samdemidron7, я уже как-то описывала свой опыт, вам на подумать. В апреле 2021 года мы с мужем (детей нет) имели стабильные работы, оба айтишники, общий доход около 450 тыс. Из обязательств ипотека 44тыс ежемесячный платеж и около 5млн долга, аренда квартиры 30тыс и ремонт в разгаре, на который, на момент истории, было отложено 600тыс. Хотели обновить машину, у нас БМВ 3 серии 2018 года, хотели Ауди а4 (давали очень хорошую скидку). План такой: отдаем салону нашу БМВ и берём кредит на год на 140тыс ежемесячного платежа. Казалось бы, обязательства у нас всего чуть больше 50% от общей зп, да и кредит всего на год, не 10 жеж. Выглядит как отличный план. А знаете что произошло дальше? Муж заболевает короной. Здоровый парень 31год, не болел даже простудами, без хронических болячек. 3 недели провел в больнице под ИВЛ, 6 дней из них в реанимации, чуть не умер, полтора месяца в принципе не работал, его реабилитация. Я тоже заболела, 3 недели была на больничном, благо дома. Суммарно мы потеряли полмиллиона из-за болезни. Реабилитация -платная, лекарства - платные. Пришлось покупать билеты на самолёт обеим мамам, снимать им на 3 недели жилье рядом со мной, я из квартиры выйти не могу, мужу нужны были передачки и домашняя жирная еда. Потерянную зп можете сами посчитать. В итоге после выхода на работу, у нас на счетах был 0 рублей, ремонт приостановили. Представьте в какие долги пришлось бы влезть, если бы все же взяли кредит на машину. А если бы кто-то из нас умер бы, и все обязательства легли бы на одного. А у вас ребенок. Готовы переложить на них такую ношу? Мораль такая: работа может и будет всегда, и вам ее можно просто и быстро найти. Но будете ли вы? Вы как разработчик должны отлично знать, что такое эффект трамвая.8
  • demidron7Riot, повестка мне тоже приходила и я явился по ней, хотя так же не служил и без специальности. Покрутили у виска и отправили с миром, после этого предыдущий работодатель так же подсуетился и всем сделал бронь.0
  • Riot SamSergey, шикарный разбор! Я бы на месте автора прислушалась1
  • demidron7Riot, Спасибо большое! Да, Вам досталось конечно, но самое главное что все живы и выздоровели. А деньги Вы заработаете, благо судя по всему уже знаете как. Как раз ради таких историй и освещения подобных рисков я и создал пост здесь.0
  • demidron7Sergey, 1. Ипотека у супруги есть, квартира сдается в феврале, в случае если не продаем в + ну или просто чтоб не попадать на большие налоги начнем сдавать за 20 000. Итого кредитная нагрузка супруги падает до 20 000, и как я писал ранее, у нас есть еще на вкладе\накопительном счете примерно 500 000 - эти деньги изначально шли на платежи по ипотеке за первые 2 года, их сейчас хватает на дольше. 2. а)Владение машиной считал, выходит с учетом кредита, ОСАГО, КАСКО, аренды паркинга около 50000. В случае каких либо проблем парковочное место можно перестать снимать, в отложку под ОСАГО\КАСКО\ТО залезть (да, я из тех, кто с каждой зп переводит копеечку на крупные платежи по машине). Ездим немного, целесообразнее продать машину и ездить на такси, но супруга против. б) тут непрогнозируемо, хотя и пока ей 5-6 выходило на всякие развивайки как на ипотеку) в)думал брать лесенкой - не только ОФЗ на 10 лет, а годовые, 2-х годовые, 3-годовые и т.д. г) аналогично п в) лесенка даст платежи ежемесячные, купон выше чем по ОФЗ д) моя ипотека и мой кредит не в счет. они уже не в банковской организации, но я так же плачу проценты по этим долгам. Именно поэтому на какой-то срок смогу полностью убрать свои платежи по кредиту и ипотеке, а если со мной что-то случится - думаю их простят моей жене и дочери. е) гарантировать никто ничего не может, но стараюсь развиваться и не останавливаться на зп в 200 000. Слишком много чего еще надо сделать. ж) от работодателя есть ДМС, через месяц будет еще и на жену, может и на дочь (надо уточнять условия) 90% моих проблем за последние годы полис покрывал. По грубым прикидкам сейчас остается около 80 тысяч от моей зп и у жены около 20-30 ежемесячно. Взрывной рост зп у меня пошел наверное после рождения дочери и взятия первой ипотеки. С 2018 года увеличил зп в 2 раза (для кого-то это не фокус, но я считаю, что неплохо). Супруга открыла свое дело только в декабре, до этого работала в найме за 30 000 - 40 000. Именно поэтому нет суммы на первоначальный взнос прямо сейчас. По расчету облигаций - мое почтение!4
  • МаринаДля начада уточнить, можно ли взять две льготные ипотеки. С 1 января количество раз, когда можно взять субсидированную ипотеку - 1. Или брать на каждого ипотеку2
  • Sergey Yakovlevdemidron7, решение всегда будет только за вами, я лишь обозначил некоторые моменты, которые на мой взгляд имеют значение.4
  • demidron7Марина, одна будет IT, вторая просто по хорошим условиям от банка - работаю в дочке банка. Кстати вот еще мысли какие пришли, а что если одну квартиру, например, сдавать посуточно через управляющую компанию. Цена аренды сильно выше. И еще, вчера посмотрел, а аренда рядом с предполагаемыми локациями взятия квартир 23-28.1
  • Дмитрий ГДобрый день! Закладывайте ещё 1млн. На ремонт каждой квартиры. Начните с одной квартиры.1
  • demidron7Дмитрий, квартиры с отделкой будут в любом случае0
  • Masha SДля начала, вам нужно узнать в банке, нет ли ограничений по взятию льготных ипотек. Например, для ипотеки с господдержкой сделали лимит в один раз!, для тех кто берет после 1янв 23г. До этого было без ограничений. В данный момент ограничений по кол-ву нет только у семейной ипотеки. Про айти ничего не знаю. Ваши действия сейчас, это звонить в банк и узнавать. Квартиры брать стоит, потому что рынок в просадке и держит цены. Когда экономике полегчает, цены опять взлетят.0
  • Итутонговоритdemidron7, но для сдачи в аренду их надо будет довести до ума, разве нет? Кухня, нормальная входная дверь, холодильник, посудомойка, стиралка - это навскидку.0
  • demidron7Итутонговорит, ну это явно не 1млн. В квартиру для аренды, бюджетной квартиры (масс маркет) не имеет смысл ставить хорошую дорогую кухню, ровно как и технику. Убьют одинаково, что одну, что другую.1
  • H IСегодня пузырится многое-акции, кредиты и тд. Экономический позитив, похожий на психоз. Кому-то это пока нужно. Завтра вентиль прикроют и все.. во..операция идёт. Депрессия именно ПОСЛЕвоенная была.. вы думаете, видели инфляцию? вы ещё не видели инфляцию.. что бы ещё накидать на вентилятор? Или начало доходить?;)0
  • Ольга КДаже если родители не захотят платить, вторую квартиру то Вы сдадите- тогда откуда в негативном сценарии плюс 40 тыс. Можно попробовать сдавать в среднесрок- возможно получится с 1 кв 30-40 тыс0

Сообщество