Стоит ли брать две квартиры по льготным ипотекам?

Добрый день, коллеги! Так как здесь очень много финансово грамотных людей, хотел бы посоветоваться и выслушать мнение на счет планируемой многоходовки.

Итак, мне 33, есть жена, дочь 6 лет. Работаю в аккредитованной IT-компании. Зарплата 200 000 рублей. Есть:

1. 3 к. кв. в ипотеку в СПб (цена ~ 17 000 000). Платеж — 25 000. Платить еще ~ 10 лет.
2. Автомобиль, цена ~ 2 200 000—2 500 000. Платеж 20 000, сейчас платим по 30 000. Платить ~ 1,5 года.
3. 1 к. кв. в СПб у метро, сдаем, арендный платеж 25 000 + ку.
4. ИИС + БС для ребенка, подушка безопасности на счетах на 4 мес.

Итого: сейчас отдаю ~ 30% своей ЗП (45 000—55 000), в любой момент могу снизить до 25% и непродолжительно даже до 0%. Закрывать эти кредиты сильно быстрее по определенным причинам задачи нет.

У супруги свое дело, за полгода макс. зарплата почти сравнялась с моей, среднемес. ~ 100 000. Последние 3 месяца ЗП & 100 000 рублей. У нее есть своя ипотека, которая была взята с мин. первоначальным взносом (ПВ) на квартиру для ее родителей. Платеж 40 000, платить еще 19 лет. Квартиру брали с целью дождаться постройки и продать по переуступке (в тот момент не было подходящего предложения в необходимом районе Лен. области). Сейчас интересное предложение есть, но рынок в просадке и можно переуступить только с потерей, интересующая квартира дороже. Квартира сдается в феврале 2024. Если продать в 0 или с прибылью не получится — будем сдавать и ждать момента для выхода.

По плану — аренда будет приносить 50% от ипотечного платежа (20т.р.), остальные 50% — уже отложены деньги на 1,5—2 года, плюс откладываем по 10 000 от моего дохода и от дохода ее родителей на будущий ежемес. платеж. Ни копейки не будем вкладывать из своих до следующего июля (отложены были деньги на платежи на 2 года). Только после июля начнем тратить деньги, что скопили за 2 эти года.

К сути вопроса: как-то раз ночером пришла мне мысль, а что если из одной 1 к. кв. сделать 2 2 к. кв.? Стоимость нашей однушки у метро ~ 8 800 000—9 000 000. Взять 2 кв., одну под IT-ипотеку, другую — под любую другую льготную ~ по 9 000 000. Сумма ПВ ~ 3 000 000, останется ~ 5 800 000—6 000 000. Их вложить в облигации под ~ 10%, ежегодно купонами будет капать ~ 600 000 рублей, то есть ~ 50 000 ежемесячно.

Итого:

1. Квартира 1: цена 9 000 000, ПВ 1 450 000, в ипотеку 7 550 000 под 4.1% на 30 лет. Платеж ~ 36 500.
2. Квартира 2: цена 9 000 000, ПВ 1 450 000, в ипотеку 7 550 000 под 7,6% на 30 лет. Платеж ~ 54 000.

Если округлить, то ежемес. платеж ~ 91 000. В одну квартиру заезжают родители жены и платят столько же, сколько сейчас платят за аренду квартиры, то есть 20 000. Вторую — сдаем за 20 000+ или продаем через 2—3 года, если есть хороший прирост стоимости. 20 000 + 50 000 + 20 000 = 90 000 (2 к. кв. вполне реально сдать за 20к, я считаю). Это сценарий реалистичный.

Негативный: облигации не выплачивают купоны, не сдается и не продается ни одна из 3 квартир и родители не могут или не хотят платить 20 000 в мес.: мои издержки получаются 91 000 + 40 000 + 45 000 = 176 000.

Текущей подушки безопасности и остатка на других счетах (КАСКО, ремонт, отпуск…), которая уже сейчас есть хватит на 4—5 мес. Это при условии, что я вообще перестал зарабатывать и супруга. За это время я явно должен найти работу — за 15 лет трудовой деятельности безработым был в сумме 2 недели.

Подскажите пожалуйста, насколько бредовой выглядит со стороны схема? Какие риски я не учитываю (развод не беру в расчет, жить собираюсь долго). Большое спасибо за обратную связь!