Как мы отказались от идеи купить бюджетную студию для сдачи в аренду в Москве

У этой блестящей на первый взгляд идеи оказалось много рисков.

Весной 2024 года мне пришла мысль приобрести небольшую студию для сдачи в аренду в Санкт-Петербурге или Москве. Казалось, что это отличный план.

Нам с семьей нравилось бывать в этих городах. Мы живем в Туле и хотели останавливаться в студии во время путешествий, а в остальное время ее сдавать. До столицы нам добираться на поезде два часа без пересадок, до Питера — десять.

В статье расскажу, как мы искали недорогую студию во вторичке, общались с менеджерами по недвижимости и почему передумали покупать такое жилье.

Критерии поиска для московской студии у нас были такие:

1. Бюджет — 4—4,3 млн рублей.
2. Расположение — не более 15—20 минут пешком от метро.
3. Внутри Мкада — чтобы удобнее добираться на общественном транспорте.
4. С чистовой отделкой — чтобы не ввязываться в долгий ремонт.

После небольшого исследования рынка вариант покупки жилья в Петербурге пришлось отбросить по следующим причинам:

1. Сложно следить за состоянием квартиры, так как город далеко от нас.
2. Большинство интересных студий с высокими потолками — в старом жилом фонде дореволюционной постройки, а значит, много скрытых рисков при ремонте.
3. Значительная часть студий — переоборудованные коммуналки, где могут встретиться сомнительные соседи.

Поэтому мы с супругом стали изучать московский рынок на «Циане» и «Авито». Второй сайт оказался более актуальным: по нашим параметрам он выдал более 3300 вариантов.

Это были студии с ремонтом и без, в разных районах, рядом с метро и подальше. Площадь в нашем ценовом диапазоне — 10—12 м².

На московском рынке вторички под наш бюджет было два вида студий.

Апартаменты. Когда я стала изучать объявления, заметила, что во многих указано, что регистрация в студии по закону невозможна. При этом сдавать в аренду можно без проблем.

Оказалось, что московские студии без возможности регистрации — это апартаменты, то есть коммерческая недвижимость. В подобных объявлениях часто указывают, что есть отдельный кадастровый номер и налог на такое жилье — 0,5%.

В законе понятия «апартаменты» не существует, юридическим языком — это нежилые помещения. Значит, есть нюансы для собственника:

• на апартаменты не распространяются санитарные нормы — они могут находиться в цокольных и чердачных этажах;
• если все здание — апартаменты, по соседству могут находиться сауны, прачечные и подобные заведения, так как в апартаментах нет ограничений на коммерческую деятельность, в отличие от жилых;
• постоянную регистрацию оформить нельзя, только временную — до пяти лет, но и с ней могут возникнуть трудности, если у чиновников появятся вопросы к назначению здания;
• налоги на апартаменты не 0,5%, как указывают продавцы в объявлениях, а 0,5—2%;
• выше коммунальные платежи, поскольку правительство не регулирует тарифы для УК, как в жилом фонде;
• квартиру нельзя изъять за долги, за исключением ипотеки, а апартаменты — можно.

Для нас было принципиально важным зарегистрировать в жилье свекровь-пенсионерку, чтобы через десять лет она могла получать столичную пенсию. Стало понятно, что апартаменты — не наш вариант.

Студии с возможностью регистрации. Другая часть объявлений — предложения студий, когда особый акцент в описании идет на то, что сразу после сделки будет московская прописка, — это даже выделяют капслоком. В подобных предложениях часто указано, что у жилья один собственник, жилье без обременения, а чтобы узнать подробности, нужно позвонить.

Меня заинтересовали несколько объявлений в районе метро «Говорово» и «Щелковская». До этих станций нам было бы удобно добираться из центра.

Рядом с метро «Говорово» порядка 70 студий продавались в панельной девятиэтажке 1969 года постройки по улице 50 лет Октября. Все на первом этаже и с чистовой отделкой. Размеры в основном от 10,5 до 12,2 м². Цена — 3,95—4,2 млн рублей.

В студиях был объединенный санузел с плиточной отделкой, установленный поддон для душевой и унитаз, подводка для будущей раковины и встроенной под ней стиральной машины. В комнате — обои, установлены розетки, организовано место для кухни с выведенными коммуникациями. В каждой студии — индивидуальные приборы учета света и воды, входная металлическая дверь. На некоторых фотографиях были видны газовые трубы с заглушками, то есть ранее это были кухни.

В районе «Щелковской» продавали около 50 студий в панельной девятиэтажке 1967 года на Уральской улице. Тоже все на первом этаже, с похожим чистовым ремонтом. Цены — от 3,7 до 4,15 млн рублей.

Мне понравилось, что студии в доме на Уральской — в 5—7 минутах от метро «Щелковская». То есть от «Курской» можно добраться без пересадок. Район Гольяново зеленый, поблизости множество магазинов и кафе, есть детские сады, школы, детская поликлиника, Гольяновский парк с прудом.

Снаружи дом — обычная панельная девятиэтажка, во дворе детская площадка, вокруг много деревьев. Прямо в доме — «Пятерочка».

Забегая вперед, скажу, что на подходе к дому я заметила, что все окна на первом этаже выглядят похоже: нет старых деревянных рам — по таким окнам обычно понятно, что там живут пожилые люди, — почти нигде нет штор и цветов на окнах, то есть хоть каких-то признаков обитания. Выглядело так, будто весь первый этаж выкупили и разбили на студии.

Меня встретил приветливый молодой человек, с которым мы по телефону договорились о просмотре студии с большим трехстворчатым окном. В подъезде — обычный ремонт. Под лестницей — отгороженная часть для велосипедов, мне это понравилось.

Затем менеджер открыл отдельную дверь, и мы попали в общий коридор с ремонтом, который сильно отличался от остального подъезда. Рассеянное освещение из нескольких светильников, натяжной потолок, на полу хорошая плитка, на стенах штукатурка или фактурные обои. И несколько железных дверей, которые вели в разные студии.

Сама студия крошечная — чуть больше 11 м². Рядом с входной дверью сбоку дверь в санузел, который отделан плиткой двух цветов, там же — унитаз и поддон для душа. Из стены торчали трубы, чтобы сделать маленькую раковину и под ней установить компактную стиралку.

Из санузла через узкий короткий коридор мы попали в гостиную-кухню. На стенах обои, на полу ламинат. В комнате установлены розетки на уровне будущей столешницы для кухни, чтобы подключить небольшую технику и электрическую плиту. На других стенах внизу еще две розетки, под окном старенькая батарея. Есть вывод для раковины. Из окна — вид на зеленый двор.

Менеджер заверил, что можно не волноваться, так как сделку проводят опытные юристы. Но, пока мы смотрели квартиру, вскрылось несколько пикантных моментов.

Студия — доля в квартире. Менеджер сказал, что студия продается как доля в квартире. Получается, будет еще четыре сособственника. У каждого — отдельная студия. Он все делал акцент на том, что доля в квартире определена в праве, то есть ее не нужно путать с долей в собственности, когда одна квартира принадлежит нескольким родственникам.

По словам продавца, если у родных по 1/2, они могут вместе пользоваться общим санузлом, кухней, коридором. А в студии все не так — здесь четко определен порядок пользования. Есть условия для автономного проживания: собственная кухня, санузел и входная дверь.

Менеджер объяснил, что мы без проблем сможем прописать собственника и его родных, а в будущем это жилье легко продать, подарить или завещать, так как определены география объекта, четкий процент и метраж владения. И студия независима по коммунальным платежам.

Соглашение о владении и пользовании. Этот документ обязательно подписывают все собственники. Там указан порядок пользования помещением.

Также после сделки на руки выдают:

1. Нотариальный отказ от преимущественного права покупки. По словам риелтора, такие отказы дают друг другу все собственники, чтобы в будущем можно было без проблем продать свою студию чужим людям, не предлагая ее соседям-сособственникам.
2. Выписку из ЕГРН, где указаны все собственники, их данные, сведения о жилье, процент жилья, которым владеет каждый собственник, план и география каждой доли.

Планировка не узаконена. Менеджер уверил, что на этот счет можно быть спокойными, потому что студии расположены на первом этаже, а в этом случае перенос мокрых точек под санузел и кухню можно делать, ведь внизу — не жилые помещения, а подвал.

В моем родном городе продают квартиры, дома и крайне редко — доли. Я стала изучать вопрос, чтобы понять, что это за вид недвижимости.

После просмотра я связалась с другими менеджерами подобных предложений в Москве — все отвечали одно и то же: перепланировка не узаконена, продаются по факту не студии, а доли в квартире.

Все уверяли, что никаких рисков нет: мы получим отдельное жилье, хотя по документам оно и будет долей. Еще менеджеры делали упор на то, что сделка прозрачная, так как идет в сопровождении юриста. Хотя в этом случае, как я понимаю, юрист — заинтересованное лицо на проценте, который работает на компанию, продающую студии.

В результате у меня появились сомнения и несколько вопросов, на которые я так и не получила четких ответов:

• чем рискует собственник, который купит, по сути, долю в квартире;
• так ли все прозрачно с документами;
• какие вопросы придется решать сообща с другими сособственниками;
• несет ли покупатель в будущем ответственность за перепланировку;
• можно ли узаконить перепланировку после покупки студии-доли.

На эти вопросы менеджеры старались отвечать уклончиво либо заверяли, что не стоит переживать: раз доля имеет четкие границы и все друг другу дают нотариально заверенные отказы, никаких рисков нет. А вопрос перепланировки при желании всегда можно решить. При этом ответов, как конкретно, не было.

И вот что еще не давало покоя: разные менеджеры говорили очень похожими, словно заученными фразами. Даже формулировки были одни и те же. Меня не отпускало ощущение, что я разговариваю с телефонными мошенниками, когда на любой вопрос у них есть заранее заготовленный ответ. Уж больно часто риелторы делали упор на то, что «нужно поторопиться, студия осталась последняя, они же пользуются спросом, на следующей неделе можно уже не успеть».

Когда я общалась с риелторами в своем городе, на вопросы всегда получала конкретные ответы. А в Москве разговор сводился к мантре: «Студия будет в полной собственности. Права полноправного собственника. Будете полностью автономны. Захотите продать или подарить — легко. Это не то же, что доля в семье».

Когда я делала упор на законность перепланировки, слышала лишь, что доля определена в географии, будет полная автономность и обособленность. При этом на вопросы, сколько стоит узаконить перепланировку и как долго это делается, мне не отвечали. Менеджеры твердили, что после сделки, если захочу, скинут контакт человека, который занимается таким узакониванием. Но снова без четких данных.

Мне словно все время пытались вбить в голову, как все хорошо и сколько плюсов у такого типа жилья. Я все больше ловила себя на мысли, что менеджеры темнят и чего-то не договаривают. Почему никто из них не упоминает о явных рисках, которые связаны с перепланировкой и большим количеством других собственников? Ведь «продажа отдельной автономной студии» звучит громко, а вот «доля в коммунальной квартире» — совсем иначе, на такое покупатели вряд ли сбегутся толпой.

Свои сомнения я решила развеять на консультациях у юриста и риелтора.

Я обратилась к стороннему московскому юристу, чтобы уточнить, так ли все просто на самом деле. Выбирала по отзывам в интернете, она специализировалась на решении жилищных вопросов. Консультация была короткой, потому обошлась бесплатно.

Я объяснила, какое жилье нас интересует, что говорят продавцы такой недвижимости и что меня смущает. Специалист пояснила, какие риски могут быть.

Прежний нотариальный отказ могут не принять. Хотя отказ от преимущественного права покупки бессрочный, через год-два он может стать недействительным, если кто-то из сособственников передумает и захочет претендовать на покупку доли другого соседа. Например, сособственники составили отказ в январе 2024 года, но в 2025 году обстоятельства изменились: упали цены на недвижимость, появился новый собственник, который купил долю, или у кого-то родился ребенок.

Сособственники могут не дать согласие на регистрацию. По закону, чтобы прописать человека в жилье, придется согласовывать это с другими владельцами. Одно дело — если речь идет о ребенке собственника, но вот на регистрацию родителей другие сособственники могут не согласиться.

По документам студия — доля внутри квартиры. Как ни крути, но юридически квартира остается единым объектом недвижимости, а все студии — это доли внутри квартиры. По сути, это коммунальная квартира, просто с другим названием.

Проблемы с перепланировкой. По закону перепланировка или переустройство квартир должны быть согласованы. А подобные деления производят самовольно. Если жилищная инспекция выявит самовольную перепланировку помещения, собственников оштрафуют на 2000—2500 ₽. Также всем владельцам необходимо будет вернуть помещение в прежний вид.

Также юрист сказала, что, если мы с мужем решим покупать подобную студию, можно обратиться для сопровождения сделки в юридическую компанию в Москве. Услуга стоит 40 000 ₽. Для этого нужны документы с точным адресом недвижимости. Специалисты проверят юридическую чистоту студии, изучат все документы, чтобы избежать проблем в будущем.

Я всегда считала, что одно мнение — хорошо, а два — лучше. Поэтому проконсультировалась еще и у знакомого риелтора в своем городе.

Риелтор подтвердила, что в Москве много подобного жилья, которое представляют покупателям как необременительное. На деле оно может стать обычной коммунальной квартирой.

Продажа таких студий — доходный бизнес. Человек покупает квартиру на первом этаже, переделывает трешку в четыре студии, а четырехкомнатную квартиру — в пять-шесть студий, а затем продает эти объекты по отдельности. Например, убитую трехкомнатную берут за 12 млн рублей, вкладывают пару миллионов в ремонт, а затем продают каждую студию по 4,3 млн и получают 17,2 млн рублей.

По документам недвижимость останется трехкомнатной квартирой, потому что ни одна студия не сможет получить отдельный кадастровый номер.

Человек, который приобретает подобную студию, соглашается жить с незнакомыми людьми, не понимая, что от их мнения будут зависеть многие серьезные решения в будущем. Ведь нотариальный отказ от преимущественного права покупки станет недействительным, как только поменяется один из сособственников.

В интернете почти нет информации с отзывами людей, которые приобрели подобные студии. Возможно, не хотят афишировать проблемы. Но мне удалось найти официальные примеры, когда подобные студии, которые принадлежат нескольким собственникам, власти обязывают превратить обратно в одну квартиру — как по документам.

По закону  , если в помещении сделали перепланировку, нужно внести изменения в технический паспорт. Например, в таких случаях:

• изменили габариты санузла или перенесли кухню в другое помещение;
• изменили границы обособленных помещений, чтобы объединить или разделить их;
• установили дополнительное инженерное, технологическое, санитарно-техническое оборудование или перенесли существующее;
• объединили лоджии, балконы, террасы, веранды с внутренними помещениями.

На сайте Мосжилинспекции регулярно появляются новости о выявленных незаконных перепланировках. Как правило, это происходит после того, как соседи жалуются на незаконную перепланировку у других жильцов. Тогда Мосжилинспекция обращается в суд, чтобы вместе с судебными приставами попасть в помещение.

В начале июня председатель комитета Госдумы по собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов рассказал о рисках незаконных перепланировок.

Существует порядок оформления перепланировки помещений в многоквартирном доме. После перепланировки следует внести в ЕГРН новые сведения о границах или площади помещения или провести государственный кадастровый учет и регистрацию права на образованные помещения. Это нужно, чтобы при продаже жилья покупатель получил достоверную информацию о назначении помещения, его границах и внутренней планировке.

Если продавец никого не уведомлял и нет записи в ЕГРН, информация в выписке об объекте недвижимости будет недостоверной. Это значит следующее:

• на этом основании даже со временем сделку можно оспорить;
• квартиру не получится продать покупателю с ипотекой.

Согласовывать нужно любые изменения, которые влияют на характеристики помещения, например:

• перенос и разборку внутренних перегородок;
• устройство дверных проемов;
• монтаж дополнительного окна или его расширение;
• увеличение жилплощади за счет вспомогательных помещений;
• устройство или ликвидацию дополнительных санузлов.

Перепланировка считается завершенной с момента, когда в ЕГРН внесли измененные сведения. Если суд обяжет владельцев восстановить исходную планировку, а те этого не сделают, квартиру могут принудительно продать с торгов.

Если на рынке недвижимости до сих пор много предложений студий, которые по факту — доля в квартире, значит, на них есть спрос. Возможно, эти варианты удобны студентам или тем, кто приехал в столицу и не хочет залезать в долгую ипотеку. Пока активная работа по устранению самовольных перепланировок идет только в Москве, но со временем, думаю, это коснется и регионов.

Я же сделала вывод, что такой вариант недвижимости не для нас. Не хочется приобретать дамоклов меч и ждать, что однажды в дверь позвонят и скажут, что пришли с проверкой, а потом выпишут штраф и обяжут вернуть жилье в первоначальное состояние. Ведь тогда коммунальная квартира, о которой раньше я только читала в книгах и смотрела в кино, может стать моей реальностью.

Мы взяли паузу: покупать студию в столице пока не будем. Но опыт с поиском считаем полезным. Узнали много нового относительно законности самовольных перепланировок.

Что мы вынесли из этой истории:

1. Необходимо тщательно и с холодной головой изучать варианты на рынке недвижимости, особенно когда та в другом городе.
2. Не верить на слово риелторам и перепроверять информацию, ведь их единственная задача — продать.
3. Повышать юридическую грамотность, чтобы не потерять деньги в будущем.