Можно ли ИП на УСН сдавать помещения в субаренду?

ИП может и дальше применять УСН, если сдает помещения в субаренду. Но нужно соблюдать ограничения, установленные налоговым кодексом для всех упрощенцев.

Арендатор может сдавать имущество в субаренду, только если получил на это согласие арендодателя. Поскольку договор аренды заключают письменно, то и согласие должно быть письменным.

Отдельное условие о праве арендатора сдавать имущество в субаренду может быть прописано в договоре аренды, например: «Арендатор должен уведомить арендодателя о субаренде» или «Арендатор должен получить письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды».

Если в договоре аренды о праве арендатора сдавать помещение в субаренду ничего не сказано, то согласие арендодателя можно оформить:

1. дополнительным соглашением к договору аренды;
2. отдельным письмом. То есть арендатор посылает арендодателю запрос о возможности сдать помещение в субаренду, а тот, в свою очередь, — письмо с согласием на это. В тексте такого письма должны быть реквизиты договора аренды и указание, кто и кому дает согласие на сдачу помещений в субаренду;
3. в договоре субаренды — например, в виде отметки «Согласовано» и подписи арендодателя по первоначальному договору.

Если сдать помещения в субаренду без согласия арендодателя, он может потребовать расторгнуть договор субаренды или даже захочет прекратить договорные отношения с арендатором. Кроме того, арендодатель может потребовать от арендатора возместить убытки, например ущерб имуществу. Или потребовать уплатить штраф, если это предусмотрено договором.

Договор субаренды по общему правилу заключают так же, как договор аренды. В нем указывают, что арендодатель сдает помещение на правах арендатора по первоначальному договору аренды, и приводят реквизиты этого договора.

В договоре субаренды обязательно нужно прописать существенные условия:

1. Описание помещения, которое передают в субаренду.
2. Размер арендной платы.
3. Срок. Если помещение сдают на год или больше, то договор нужно регистрировать в Росреестре. При этом срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды.
4. Момент передачи и возврата помещения.

Если в договоре не будет существенных условий, он будет считаться незаключенным. Все, что стороны получат по такому договору, они должны будут вернуть друг другу. То есть субарендатор вернет субарендодателю помещение, а последний — всю полученную арендную плату. При этом требовать уплаты штрафов или неустоек будет нельзя.

Собственнику, то есть первому арендодателю, подписывать договор субаренды не нужно, если иное не сказано в договоре.

Виды деятельности, при которых нельзя применять УСН, перечислены в пункте 3 статьи 346.12 налогового кодекса.

Так, к примеру, не могут применять упрощенку:

• производители подакцизных товаров — сигарет, алкоголя, кроме вина;
• продавцы полезных ископаемых;
• предприниматели-сельхозпроизводители на ЕСХН.

В списке запретов не упомянуты арендодатели и субарендодатели. Поэтому если вы будете сдавать в субаренду нежилое помещение, можете и дальше применять УСН.

Напомню об ограничениях, которые распространяются на всех упрощенцев:

1. Количество сотрудников, включая оформленных по гражданско-правовым договорам, — до 130 человек.
2. Доход — не более 251,4 млн рублей в год. ИП на УСН «Доходы» должны включать плату за субаренду в доходы. А вот плату первоначальному арендодателю они учесть не могут. То есть нельзя показывать в доходах только положительную разницу между суммами.
3. Бухгалтерская остаточная стоимость основных средств — до 150 млн рублей. При этом учитывают только имущество, которое при покупке стоило 100 000 ₽ и выше.

Если нарушить какое-то условие, придется перейти на общую систему налогообложения — ОСН.