Как быть, если про­давец апартаментов не выдает ключи и требует еще денег?

К сожалению, в вопросе нет ряда важных деталей, без понимания которых ответ будет неполным. Неясно, кто присутствовал на приемке: представители управляющей компании или продавца. В апарт-комплексах бывает, что управляющую компанию создает застройщик или владелец комплекса, но в любом случае на приемке должны быть представители продавца, а не УК. И они обязаны подтвердить свои полномочия.

Второй непонятный момент — требование платы за ключи. Вы пишете, что в договоре не указаны дополнительные платежи и условия передачи имущества. При этом представители продавца отказались подписать передаточный акт именно из-за отказа от оплаты ключей. Вы не указали, на основании чего они потребовали деньги. Вам показали пункт в договоре, представили какие-то документы или просто голословно попросили заплатить им наличными?

Поскольку не все детали ясны, расскажу, зачем нужен передаточный акт, что делать, если одна из сторон отказывается его подписывать, и в чем тогда риск покупателя.

Акт приема-передачи помещения не имеет отношения к заключению договора с УК. Это разные документы.

Акт подтверждает передачу недвижимости от прежнего собственника новому. После его подписания считают, что продавец выполнил обязательства по договору, а покупатель принял имущество  .

Порядок передачи недвижимости прописывают в договоре купли-продажи, ДКП. Стороны могут указать, что договор — единственный документ, подтверждающий передачу объекта. Тогда акт не нужен. Но если условие о подписании акта в договоре есть, его нужно подписать, иначе получится, что юридически объект остался у продавца. Тогда сделку можно оспорить в суде.

Обычно акт подписывают в день передачи ключей. К этому времени прежний собственник должен полностью освободить помещение, погасить долги по услугам ЖКХ и прочее. Сроки подписания акта указывают в договоре.

В акте фиксируют состояние объекта на момент передачи. После подписания ответственность и расходы на содержание недвижимости переходят к покупателю. Он представляет документы на объект в УК и подписывает с ней договор.

Это риски для обеих сторон сделки. Но для продавца последствия намного серьезнее. Если помещение не передали по правилам, обязанности по его содержанию и риск порчи или утраты имущества несет прежний собственник.

Нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств или изменить их условия. Вы оплатили недвижимость и выполнили условия договора. Продавец недвижимость не передал. Значит, по закону он обязан возместить убытки, которые причинил неисполнением или ненадлежащим исполнением сделки  .

Для покупателя риски гораздо меньше. Если он может доказать оплату апартаментов, например распиской продавца, отсутствие акта передачи не проблема. Принятие имущества можно подтвердить тем, что вы переоформили на себя лицевой счет, платите за коммунальные услуги, начали ремонт в нем.

Чтобы разобраться в этом, надо установить, кто и за что требует деньги. Если это представители продавца, они должны указать соответствующий пункт в ДКП.

В договор можно вносить изменения, в том числе о дополнительных платежах, но обе стороны должны их подписать. Если таких пунктов в ДКП или дополнительных соглашениях нет, можете игнорировать требования.

Если оплату требуют представители управляющей организации, они должны подтвердить это документом. Возможно, речь идет не о ключах от апартаментов, а об оплате услуг консьержа, электронного ключа от подъезда или ключей от парковки.

Но в любом случае УК вправе предъявлять требования, если у вас с ней подписан договор. А это происходит только после приемки помещения, когда вы проверили его состояние, зафиксировали показания счетчиков и так далее. На этом этапе можно проигнорировать требования УК, даже если она структурное подразделение продавца.

Договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть, но основания должны быть серьезными. По закону это  :

1. Существенное нарушение условий договора — когда продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности, передал недвижимость не в том состоянии, что указано в ДКП, скрыл обременения, например арест, и прочее.
2. Существенное изменение обстоятельств — ситуация, при которой человек не стал бы заключать договор, если бы знал о ранее скрытых от него обстоятельствах.
3. Признание договора недействительным.

Если вы решили расторгнуть договор, обратитесь с предложением к продавцу. Если тот согласен, нужно будет подписать соответствующее соглашение и указать в нем условия возврата денег, перехода права собственности и так далее  .

Соглашение о расторжении составляют в той же форме, что и договор. Если ДКП заверил нотариус, соглашение также нужно нотариально удостоверить. А если зарегистрировали переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Если продавец не согласится, можно подать в суд иск с требованием расторгнуть сделку из-за существенных нарушений условий договора либо по причине изменения обстоятельств.

Но для иска нужны веские основания. Одного требования оплаты ключей будет недостаточно. Расторжение договора-купли продажи — крайняя мера. Суд расторгнет его, если все другие средства воздействия на продавца исчерпаны и сохранять договорные отношения для вас невыгодно и нецелесообразно. В вашем случае доказать это будет непросто.

Действовать можно двумя способами.

Предложите продавцу провести приемку еще раз. Укажите удобные дату и время и отправьте предложение письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении либо курьерской службой. Это нужно для доказательства отправки.

Во время передачи удостоверьтесь, что перед вами представители продавца — у них должна быть доверенность, которая подтверждает полномочия. Если снова потребуют доплату, спросите, на чем основано требование. Если такого пункта в ДКП или дополнительных соглашениях к нему нет, их претензии безосновательны.

Если продавец вам откажет или проигнорирует предложение, можно подать иск о понуждении к подписанию акта приема-передачи. К заявлению приложите:

1. Договор купли-продажи с документом о полной оплате.
2. Документ, подтверждающий отправку письма с предложением провести новую передачу недвижимости, — как доказательство, что вы пытались урегулировать спор до суда.

Это долгий путь, но при положительном исходе на руках будет судебное решение, по которому продавцу придется подписать акт.

Проникнуть в помещение самостоятельно — например, взломать дверь, поменять замок и пользоваться имуществом. Это не нарушение закона, поскольку вы собственник. Чтобы избежать недоразумений, сделать это лучше с участковым и независимым свидетелем — например, мастером, вскрывающим дверь, — и снять процесс на видео.

Если состояние помещения не вызовет нареканий, в дальнейшем проблем не будет, даже если продавец подпишет акт передачи в одностороннем порядке.

Затраты на работу мастера, новую дверь и замки можно потребовать с продавца. Если тот откажется возместить расходы, обращайтесь в суд.

Если же решите разорвать ДКП, сначала обратитесь к продавцу. При обоюдном согласии вам нужно подписать соглашение о расторжении и зарегистрировать его в Росреестре. Если продавец не согласится, придется идти в суд. Но обычно для расторжения ДКП нужны более веские основания, чем у вас.