История такая. В начале 2018 года моя деревенская соседка захотела оформить документы на свою землю. Позвонила мне, чтобы подписать документы о согласовании границ. В процессе мы выяснили, что уже с ноября 2015 года я не считаюсь хозяином этой земли и дома.

Оказалось, что моя бывшая жена от моего имени написала себе дарственную на участок и дом и перевела их на себя. В тот момент мы еще официально не были разведены, но и вместе не жили уже три месяца. У жены была генеральная доверенность от меня на все действия с моим имуществом. Я ее не аннулировал, потому что не ожидал такого подлого поступка.

Я обратился к адвокату, тот оценил свою работу по этому делу в 180 000 Р. Я сейчас такую сумму не потяну. Можно ли написать на жену заявление о мошенничестве? Но тогда ей может грозить срок, а у нее дочь 11 лет.

Подскажите, что мне предпринять и как вернуть себе участок и дом?

Герман

Герман, без юриста вам точно не обойтись. Стоимость услуг, которую назвал адвокат, кажется мне несколько завышенной. Советую вам обратиться к другому адвокату или юристу — мы писали, как найти хорошего специалиста.

Нельзя подарить самому себе по доверенности

Есть несколько моментов, которые влияют на то, как нужно действовать в вашей ситуации. Вам лучше разобраться в них до конца, прежде чем писать заявление в полицию. Мне не хватает данных для более точного ответа, но если рассуждать теоретически, то получается вот что.

По закону, доверенное лицо не может совершать сделки по доверенности в отношении самого себя. Исключение — случаи коммерческого представительства, но вашей ситуации это никак не касается. Как бы ни хотелось жене, расписаться и за вас, и за себя в договоре дарения она не могла.

Если сделка совершается в отношении доверенного лица, доверитель — в вашем случае владелец участка, то есть вы — обязан подписать договор сам. По доверенности можно только представлять интересы в органах государственной регистрации, в данном случае в Росреестре.

Например, бабушка хочет подарить квартиру внуку, но не может сходить сама на регистрацию сделки. В этом случае можно пригласить нотариуса на дом и оформить доверенность, в которой у внука будет право представлять ее интересы в Росреестре. После чего составить договор дарения, который бабушка подпишет сама, а внук уже от ее имени сходит в Росреестр и зарегистрирует сделку.

Крайне маловероятно, что сотрудники Росреестра допустили бы регистрацию договора дарения, где ваша жена расписалась за обе стороны. Росреестр обязан проверить полномочия сторон по сделке и их представителей. Совершение сделки в отношении себя лично по доверенности — это гарантированный отказ в регистрации.

Дарение по доверенности должно быть индивидуализировано. Это значит, что в тексте доверенности должно быть однозначно прописано, что и кому можно по ней подарить. Нельзя указать в тексте, что доверенное лицо может подарить что угодно и кому угодно. Такая доверенность ничтожна, как и сделка, совершенная по ней. Указать право на оформление дарения в отношении доверенного лица в доверенности также нельзя.

Поэтому в первую очередь нужно разобраться, в результате заключения каких договоров права на землю перешли к вашей бывшей жене.

Так как договоры я прочитать не могу, предположу, что ситуации могут быть такими.

Вы не знали, что написано в доверенности

Ваша жена могла сначала оформить права на землю на кого-то еще, действуя от вашего имени по доверенности. Например, она могла продать ваш участок своей подруге или подарить по вашей доверенности (если в доверенности это было разрешено), а потом переоформить участок на себя — для этого доверенность уже не была нужна.

Вы вполне могли подписать доверенность, не зная, какой объем полномочий по ней передаете супруге. На мой взгляд, это самый распространенный способ махинаций среди родственников. Часто бывает так, что люди делают доверенность для одной ситуации, а потом оказывается, что по ней можно сделать вообще что угодно.

Нужно всегда внимательно читать доверенность и не стесняться задавать нотариусу вопросы. По закону, нотариус обязан предупреждать клиентов о последствиях нотариальных действий, которые они совершают, чтобы их юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Если это ваш случай, вы можете попробовать доказать, что при составлении доверенности вас обманули или вы были временно недееспособны. Если не докажете — все сделки по доверенности будут считаться законными. Доказать это можно только в суде.

Мошенничество или нет

По закону, мошенничество — это хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Приобретение права — это любые действия, которые привели к тому, что ваши законные права перешли к другому человек незаконным способом.

Если вы сами дали жене доверенность, в которой черным по белому написано, что она имеет право от вашего имени распоряжаться вашим имуществом, — то это не мошенничество.

Право собственности в результате первой сделки (например, купли-продажи земли подруге) возникло не у жены, а у подруги, так что за пределы полномочий доверенности супруга не вышла. Значит, не обманула. Все как вы доверили.

Но действительно, бывшая супруга вполне могла подделать вашу подпись в договоре и сделать вид, что представляет ваши интересы только в регистрации сделки, а саму сделку подписали лично вы.

Сотрудники Росреестра не проводят экспертизу подписи в договоре. Они только сравнивают подпись в доверенности и подпись в договоре.

Можно обвинить бывшую жену в мошенничестве. Подделка подписи — это обман. Для решения вопроса нужно будет запросить в Росреестре копии договора и бумаг, сданных на регистрацию перехода права собственности на нее.

Поскольку вы — одна из сторон в договоре, вы вправе потребовать заверенный дубликат договора. Запросить его можно в МФЦ, который оказывает услуги Росреестра, или через сайт госуслуг. В печатном виде такой документ стоит 300 Р, в электронном — 150 Р. Вам понадобится паспорт и документы на спорную землю. Подойдет свидетельство о праве на наследство. Срок предоставления услуги — 3 дня с момента поступления оплаты госпошлины. Если не разберетесь сами, обратитесь к бесплатным консультантам в МФЦ.

Посмотрите полученные копии договора. Если там стоит не ваша подпись или она выглядит как ваша, но вы ее точно не ставили, — это и есть приобретение права на чужое имущество путем обмана, то есть мошенничество. Доказать это может только экспертиза по почерку.

Этическая сторона вопроса с обвинением бывшей жены в уголовном преступлении — только ваше решение. Можете попробовать поговорить мирно, рассказав, что вам не хотелось бы доводить дело до полиции.

Кроме того, нужно помнить, что заведомо ложный донос о преступлении — это тоже преступление. Поэтому нужно все тщательно проверить, прежде чем обвинять кого-то в совершении уголовного преступления.

В Росреестре недоглядели

Теоретически может быть, что в Росреестре зарегистрировали договор с нарушением закона.

В такой ситуации нужно обращаться в суд общей юрисдикции с иском о признании недействительным такого договора, недействительности государственной регистрации права собственности и о восстановлении вас в правах — это называется реституция. Если суд решит дело в вашу пользу, вам возместят разумные расходы на юриста.

Итог

В целом набор возможных сценариев этим не ограничивается. Предвосхитить все возможные сценарии без изучения документов невозможно, но все они связаны с судебными процессами. Так что без юриста вам, скорее всего, не обойтись. Многое зависит от текста доверенности, которую вы давали бывшей жене, и цепочки договоров, которая привела к тому, что ваше имущество перешло к другому человеку.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.