Стоит ли брать в ипотеку студию для сдачи, чтобы накопить на большую квартиру?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Al U

Работаю в одном из северных городов нашей страны, своего жилья тут не имею и оставаться не планирую. В планах — жить и трудиться около 4—5 лет, не больше.

Семья живет со мной — супруга и сын, — но в планах второй ребёнок. Хотим купить квартиру в родном регионе и имеем первоначальный взнос 2 миллиона. Трехкомнатная квартира в нашем родном регионе стоит от 7,5 млн, которую можно купить в ипотеку и не торопясь делать ремонт, но есть в планах купить студию или однокомнатную квартиру готовую для сдачи на период 4—5 лет. За это время сможем рассчитаться за нее.

Как бы поступили читатели, аргументировав свои доводы?

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Задать свой вопрос

семья главная

РедакцияКак бы вы поступили на месте читателя?

Покупать жилую недвижимость под сдачу для получения дохода - так себе идея, очень низкая доходность получается. Но если хочется аккумулировать первый взнос на нормальную квартиру в бетоне, а не в валюте или ещё чём-то, то идея покупки студии вполне имеет право на жизнь. Доход от сдачи в аренду ощутимо уменьшит сумму, вынимаемую из своего личного кармана на платёж по ипотеке, в сухом остатке скорее всего доход от аренды будет равен накапавшим процентам, т.е. по факту благодаря сдаче студии, она будет куплена "в рассрочку", что безусловно приятно.36
Pavlova FlexПоступил примерно также в феврале прошлого года и купил студию под 10.3%, что равно ставки на данный момент. Сейчас понимаю, что мог рискнуть оставляя первоначальный взнос на руках, но купил бы квартиру в другом, более хорошем районе либо просто не влез бы в малоприятную ипотеку. Заметил, что на рынке появилось очень много вариантов квартир по более низкой стоимости, чем год назад. Мне кажется, что те цены, которые надулись в ковидный 2020-2021 год сейчас спадут, поэтому лучше подождать ещё немного, когда цены пройдут несколько волн снижения. В таком ожидании конечно сложно сохранить активы, поэтому нужно хотя бы держать деньги в разных корзинах, облигациях, банках, возможно какую-то часть перевести в валюту. Из своего опыта понимаю, какой это стресс переживать, что инфляция сжирает твои накопления.12
ОльгаPavlova, если правильно выбрать студию, то можно не только на аренде заработать, но и на росте цены недвижимости, если вложиться, в новостройку с отделкой, как бы парадоксально это не звучало. В Ютубе Смарент про недвижимость подробно об этом рассказывает, если пропускать мимо ушей рекламу, то идей можно много взять для инвестиций0
Old-lediЕсли в родном регионе кто то из близких будет присматривать за арендаторами и контролировать , то можно купить и сдавать. Но так как вам все равно платить ипотеку, то можно рассмотреть новостройку с ремонтом со сдачей через 3-4 года с комфортным платежом.3
Al Uuselessuser, у студий или однушек хорошая ликвидность и вложиться в них сейчас могу по минимуму. Доход от сдачи будет перекрывать ежемесячные платежи плюс буду платить больше чтобы в краткосрок погодить кредит. На крайняк потом по приезду ее могу продать и вот тебе первоначальный взнос на трешку. А с трешкой мне сейчас что делать неизвестно. Ремонт не сделаешь нужен контроль, она будет стоять грузом. По этим причинам я исполняюсь к студии на данном этапе.18
Al UPavlova, боюсь что инфляция все сожрет. Я решил смотреть до сентября на ценнике, если ценник упадет на недвижимость то еще лучше если нет буду брать тому ценнику который будет. Думаю к сентябрю то уже будет ясность куда пойдет цена.3
Nikolay MaklakovЯ почти в такой же ситуации был в 2018 году. Для сдачи студии в аренду придется: а). Ее дождаться б). Сделать ремонт. В моем случае (мск) сумма вырученная с аренды в месяц не покрывала бы совместно платеж за ипотеку и кредит за ремонт. Поэтому с т з выгоды сомнительно. Да и ремонт удаленно делать не выйдет. Поэтому все равно пришлось брать квартиру в ипотеку в которой можно будет жить. На момент 2018 такая квартира стоила в 2 раза дешевле. Поэтому берите сразу для жизни, с ожиданием постройки от нормального застройщика24
Helen ElenИсходила бы из возраста сына. Сколько ему? Через сколько возможно станет жить отдельно? Через сколько лет можно будет предложить ему переехать в студию? Разделила бы накопленное. Одну часть на минимальный первоначальный взнос на студию. Рассчитывала бы платеж, чтобы он покрывал сумму ежемесячного взноса и не приходилось ничего доплачивать, сдавая её. Брала на максимальный срок. Остальное бы вложила в первоначальный взнос на 3-хкомнатную. Согласитесь, если бы родители в качестве старта дали вам студию, пусть и с необходимостью платить ипотеку, но без необходимости копить на первоначальный взнос, то это уже большая помощь и вряд ли бы вы сейчас были на севере.11
СветланаЯ бы взяла для начала не студию, а однушку. И сейчас.5
Al UHelen, все правильно говорите. У меня старта не было никакого в плане недвижимости. В студенчестве жил в общежитии потом после вуза не один год снимал квартиры в разных районах города. Сейчас понимаю что ребенку нужен угол хоть небольшой но нужен. Чтобы он не тратил силы на поиск квартир, а лучше настроился на себя свое образование. Но сыну еще нет 4 лет поэтому разбег у нас имеется. Поэтому скорее всего одновременно студию и трешку брать не будем, да и по платежам не вывезем с учетом планов идти за вторым)9
Al UСветлана, аргументируйте пожалуйста, интересно узнать ваше мнение.2
ПеченькаА вы считали во сколько реально выльется стоимость этой студии, когда вы решите её продать? Бедет ли от этого выхлоп или это будет что-то из серии - подержите мои деньги? Сами вот никак не можем окончательно решить, как лучше обзавестись жильём. Очень много нюансов, рисков и экономической неопределенности в нашей стране. Но я бы лучше взяла квартиру на первых этапах строительства. Пока она там построится, пока приёмка случится, пока ремонт... Жуть, короче)3
Al UПеченька, угадать сколько будет стоить квартира через 4-5 лет не сможет даже Амаяк Акопян, с учетом всех неопределенностей. От этого и согласен с вами в том плане что когда решусь купить трешку цена будет минимальна. Но с учетом ликвида студий и однушек цена на них сильно не упадет (в случае снижении).2
Old-lediAl, для продажи вашей покупки надо будет подождать 5 лет, чтобы продать недвижимость без налога. Это тоже учитывайте.7
тэо7,5 млн это очень дёшево, значит не мск, стало быть и студия будет копеечная по сдаче. лучше сразу брать трешку, тем более 5.5 млн всего лишь надо. никакая прокладка тут не нужна, дети маленькие, проблем куча будет с квартирой при сдаче, вы - конечник, вам ни к чему морочиться с инвест кв5
ivan petrovuselessuser, все это абсолютно верно, но с одним важным нюансом - на растущем хотя бы номинально и в рублях рынке - чего в ближайшие годы не предвидится0
ivan petrovберите лучше сразу трешку на максимально котлованном этапе с максимальными скидками не нужен вам этот геморрой с ремонтами-сдачами студий2
Ася ВердиAl, у вас ребя после 18г получается родился? Вы проходите под семейку. Берите уступку под ключом с ремонтом, по ставке 5,7% без ПВ. На 30 лет 20 000р платёж будет. Сдавайте в субаренду за 22-23, вот вам и профит. И спокойно берите для жизни квартиру)6
Анастасия ГубинаА я бы сначала купила квартиру для себя чтобы было где жить. Закончила б с выплатами и ремонтом. И потом покупала бы новую студию в раскачку, чтобы потом сдавать и чтобы она себя окупила. Для того, чтобы у ребёнка была своя квартира. Если планируется второй ребёнок, то, либо 2 студии либо одну 2шку. В целом, так и делаю....)7
Old-lediАнастасия, разумнее 2 студии , сначала для старшего. После всех выплат можно и для младшего. Каждому своё и равное по цене0
Анастасия ГубинаOld-ledi, да, но если двушка в сумме будет дешевле и финансы не позволяют взять две отдельные, то лучше взять 2шку на 2х. Тем более, маткапитал на которого ребёнка меньше, чем на 1го, его проще не делить, а вложить в 1 жилье0
Old-lediАнастасия, маткапитал проще использовать на обучение детей. Выделите по полметра детям обязательную долю и не продать ,ни подарить. С опекай набегаетесь и в цене потеряете при продаже.1
Al, если хочется сохранить деньги в бетоне (не живя при этом там), то есть смысл присмотреться к апартаментам. На мой взгляд, принципиальной разницы между валютой и бетоном нет. Рынок недвижимости сейчас не лучшие времена переживает. Студии с ремонтом интересны тем, что в них не надо вкладываться - есть цена входа, есть чёткое понимание доходности, можно без особых проблем продать (хотя, возможно, и в минус). Моё видение расчёта: 1) Студия за 5'000'000, из которых 2/5 свои средства, 3/5 ипотека на 20 лет под 10%. Переплата по процентам при плановом погашении ~2'000'000. Платёж ~30'000 в месяц. 2) Сдать эту студию можно за 30'000 (оптимистичный расклад). Грязью она может приносить до 360'000 в год. Чистыми (минус ЖКХ, поддержание косметического ремонта, простои) получится максимум 250'000. 3) При вышеуказанных вводных в первые годы ипотеки будет набегать 300'000 по процентам за год, тело кредита будет очень медленно гаситься. То есть мы уже упёрлись в то, что квартира сама себя не окупит, если ей не помогать - доход от аренды будет ниже, чем банк начисляет проценты. Какие варианты выхода из этой ситуации? Ну конечно же вливать обесценивающийся рубль в досрочные погашения )) Проценты в первый год у нас никуда не деваются, но при этом, если вливать в кредит по +30'000 к плановому платежу, то ура-ура: доход с аренды становится равен процентам по кредиту, и проект перестаёт быть откровенно убыточным. И через 5 лет результатом этой авантюры становится студия в собственности, которую можно будет продать за... сложно сказать, за сколько. Возможно, за те же 5'000'000. Возможно, за 6'000'000. Но это неточно. Все цифры приведены для примера, расчёты приведены с сильным округлением.7
ivan, ну да, и пополнить ряды обманутых дольщиков. У застройщиков с более-менее приличной репутацией покупка на стадии котлована почти ничего не даст, то на то выйдет. Котлован: + экономия на стоимости квартиры - платим проценты по кредиту за несуществующий объект - есть риск пополнить ряды обманутых дольщиков После сдачи дома: - выше стоимость квартиры + сдача этой квартиры в аренду компенсирует переплату по процентам и мы её по сути "в рассрочку" покупаем + нет рисков, что затянут сроки сдачи2
Анастасия ГубинаOld-ledi, я планирую покупку ребёнку на имя ребёнка и передать потом в собственность. Моя задача дать старт1
Al Uuselessuser, мысль вашу понял, но в настоящее время не вижу другого варианта сохранения денег. что касается других инструментов таких как ценные бумаги то я в них не разбираюсь, на вкладе держать смысла нет никакого, а покупать валюту на всю сумму тоже сомнительно.2
ЮиПAl, я согласна про однушку - сможете потом пожить в ней, пока ремонт будет в большой квартире. Если есть, где жить, то я бы посмотрела на цены - до осени, до конца года, думаю коррекция будет вниз. Я помню в моем регионе в 2005 году были цены на квартиры за кв. м. точно такие же как в 2016-2017, когда я покупала квартиру, так что иногда лучше не спешить, не факт, что вы свою потенциальную студию продадите дороже, чем купите.5
СветланаAl, мне кажется в перспективе она более ликвидна, чем студия. Студии скоро выдут " Из моды". Полноценно жить в них, тем более с семьёй, невозможно. Люди будут стремиться улучшить своё жильё и в студии будет отселяться негодный контингент. Ну а сейчас, потому что пока есть деньги, надо брать, ну вот такая я, стремительная. Ну и цены и доходы в стране нестабильны. На моей памяти и советские деньги обесценились, и российский рубль очень ощутимо падал несколько раз.3
Al UЮиП, согласен однушка удобней для семьи чем студия и цена особо не отличается0
ivan, у ПИКа нормальная репутация (в том плане, что никого пока не кинули; косяков в их домах хватает), но ценники на стадии котлована у них конские. В котлован есть смысл ввалить свободную наличку (ну вдруг откуда-то свалилось на голову несколько лямов деревянных), а вот с ипотекой не всё так однозначно, надо брать калькулятор и считать. Если бы автор поста собирался жить в квартире - тогда другой разговор, а ему просто хочется аккумулировать средства в чём-то более солидном, чем депозит.2
ivan, откуда 80-90% годовых? Вот, допустим, пиковская "Полярная 25" - студия на стадии котлована стоила 5.8-6.0, после сдачи (уже как вторичка) 7.4-7.6. В рублях рост +20%, и это не не за год, а за больший срок, да и это не заслуга ПИКа, а общая ситуация на рынке.3
ivan, статью - не нашёл. Бегло пробежался по комментариям, как я понял, опыт "инвестирования" сводится к покупке питерской недвиги по низу рынка. В моём понимании, низ рынка - это торги и/или проблемные квартиры, особенно такие, откуда надо выселить кого-нибудь. Инфы про то, как вложить в котлован N рублей, а после сдачи объекта продать готовый объект за N*1.8 я не увидел. Если не лень - скиньте ссылочку, мне действительно интересно, у кого из застройщиков в наши дни столь низкие цены.4
O.Я бы так и сделала. Деньги обесцениваются, а квартиры в цене растут, за 4 года вы выиграете, даже если сдавать её не будете.9
Jerohnuselessuser, при продаже аппартаментов, которые сдавались в аренду, в её зависимости от срока владения, придётся платить налог0
SoFar MeAl, вторичка падает уже, дисконт 10-20% норма, а новостройки дешеветь не спешат. Только всякие прикольные субсидии или кешбек 15% (первоначальный взнос возвращают обратно)0
Sophisticated OneАся, странная арифметика) как-то не особо верится, что "по ставке 5,7% без ПВ" аренда будет больше платежа А, Вы работаете продажником застройщика. Тогда понятно)1
Сокол УайтДоходность с однушки примерно 4-5% годовых, уровень накопительного счета в банке + все проблемы с обслуживанием, квартирантами и угадайкой, что будет с районом через 4-5 лет. ОФЗ - 8-10%, у них цена мало падает. Окей, часть в акции с дивидендами, будет примерно 12-14%. Так проще)2
СРivan, описанный опыт - это про 2020 год, когда почти любая покупка недвиги давала ощутимый + и это заслуга исключительно ситуации на рынке. Сейчас все сильно поменялось, последний год в реально выражении цены , по крайней мере в мск, практически не растут (создаётся исключительно видимость роста), это легко проверить зайдя на циан и открыв несколько лотов того же ПИК, у которых цена постоянно колеблется, но в сухом остатке цена при выходе на котловане примерно равна цене в текущий момент(спустя год), а если брать январь 2023, то там была и ощутимо ниже. Так что звучит сказка красиво про 80-90%, но только если есть машина времени и откат на 2020 год)))5
TranklukatorЯ бы на все лишние деньги покупал наличные доллары (евро, франки) мелкими суммами (которые без паспорта можно) и ныкал максимально далеко и надёжно. Скорее всего за ближайшие несколько лет цены на квартиры в долларовом выражении очень сильно упадут, может быть даже в разы (особенно в регионах). Никаких предпосылок, что будет по-другому, я не вижу.1
ТютинкаЯ сдаю две квартиры. Они приносят 5% своей стоимости в год. Вклад приносит 6-9%. ОФЗ порядка 7-8%. ВДО до 16%. Можно сложный процент ещё использовать. Про акции писать не буду. Выводы делайте сами. Но!!!! Насчет квартир все сильно зависит от города...4
Полина Васильеваuselessuser, как человек, выплативший ипотеку досрочно, могу с уверенностью сказать что досрочное погашение ипотеки - сомнительное благо. Мы 10, 10!!! раз могли слетать на отдых в 14м году, когда погасили 1/5 ипотеки досрочно. Стоило ли оно того? Не уверена. Через два года я сделала рефинансирование под меньший процент, и платеж уменьшился на ту же сумму что и за 14й год. Да, конечно спокойнее жить без долгов, но с учетом безумной инфляции ипотечный долг обесценивается, и то, что казалось большой суммой в 2014м, в 2022 вполне подъемно, а еще через пару лет будет незаметно.5
user1304354Old-ledi, спокойно продаются квартиры с детскими долями.1
user1304354Old-ledi, и тут тоже неправы1
Ксенияuser1304354, в мск и области вторичка падает, а те объявления что стоят без изменений висят месяцами, а некоторые больше года уже. Первичку не отслеживаю, по ней ничего не могу сказать.1
Анастасия ДубинкинаОднозначно, нужно брать ипотеку на 3х комнат для себя, и сдавать 4-5 лет. За это время она уже будет стоить не 7.5 мл а все 11-12 мл. Деньги обесцениваются, нет смыла сдавать 1ку .1
Мария БереноваЯ только что продала квартиру которую сдавала. Квартира стоимостью 4 млн приносила 120 тыс.р. в год, то есть 3%, ну просто ни о чем. И это ещё без учёта всех жалоб соседей, поломок и прочего беспокойства. Сдать её за 23 т.р. в месяц чтобы иметь 7% годовых с той же суммы, как например Тинькофф предлагает на вкладе, было бы нереально, там пришлось бы ремонт тысяч так на 500 делать. А если вложить в облигации с весьма умеренным риском, можно легко получить и 11% доходность, ну и так далее, можно и выше, исходя из профиля риска. Так что мой опыт такой.4
MonikusАнастасия, как насчет варианта, что ребенок не захочет жить в городе, где ему куплена квартира?2
Monikususer1304354, в любом последние лет 10, кроме короткого всплеска в 2021-20222
MonikusTranklukator, конечно упадут. 10 лет падают и дальше будут падать1
Elena_TМария, аналогично. Ну и вы ещё вовоемя продали. Цены сейчас падают. К осени думаю еще процентов на 5 упадут пока я смогу свою квартиру продать.1