Категория земли, назначение участка и ВРИ: на что обращать внимание при покупке участка

Если участок использовать не по назначению, грозит административное наказание, вплоть до изъятия.

С 2006 года я помогаю клиентам покупать и продавать загородную недвижимость, а также готовлю экспертные заключения о рисках сделки. Опыт показывает, что с видами разрешенного использования, ВРИ, зачастую много путаниц и проблем, а разница между ИЖС или ЛПХ для многих не так очевидна.

Расскажу подробно, на что нужно обращать внимание при покупке участка кроме ВРИ и как быть с проблемными участками.

ВРИ — это вид разрешенного использования участка. От него зависит не только то, что можно строить на участке, но и кадастровая стоимость, ставка налога и затраты на обслуживание.

Список ВРИ определяет специальный документ Росреестра — классификатор. Всего их около 160 штук, а на практике — не менее 1500, так как от официальной классификации часто отклоняются.

В документах местных администраций часто ссылаются на старый классификатор, который действовал до 4 апреля 2021 года включительно. Это нормально, так как нужно время, чтобы обновить всю документацию. Но если планируете разместить постройку и обращаетесь в администрацию, руководствуйтесь актуальным приказом Росреестра.

Расскажу про пять самых частых ВРИ бытовых участков, то есть для личных целей. Я писал уже подробно о них в статье про пять самых популярных видов земельных участков, но повторю основные различия.

ИЖС — для индивидуального жилищного строительства. Позволяет построить частный дом высотой не более трех надземных этажей. Также можно разместить гараж или другие вспомогательные строения.

Если на участке не построить и не зарегистрировать жилой дом, ставка земельного налога на участок через 10 лет увеличится вдвое.

Участок под ИЖС может быть как в СНТ или товариществе индивидуальных застройщиков, так и отдельно, но в черте населенного пункта.

ЛПХ — для ведения личного подсобного хозяйства в черте населенного пункта с правом строительства индивидуального жилого дома. Все параметры как у ИЖС, но еще можно содержать сельхозживотных и организовывать производство сельскохозяйственной продукции.

Из плюсов: если не построить дом, ставка налога, в отличие от ИЖС, не вырастет.

Блокированная жилая застройка — на таких землях возводят дома, которые поделены на секции, то есть это дуплексы и таунхаусы. Другие ВРИ не подходят для таких домов, хотя на практике нередко таунхаусы ставят, например, на землях сельхозназначения. Но такой дом могут признать самовольной постройкой и обязать снести.

Чаще всего на участках с таким ВРИ строят коттеджные поселки. Ставка налога такая же, как для ИЖС и ЛПХ.

Садоводство — для ведения садоводства в личных целях с правом построить садовый или жилой дом. Участки зачастую находятся вне населенных пунктов, но не обязательно состоят в СНТ — могут быть и самостоятельными. Садовые участки — самые многочисленные среди бытовых. Их около 14,3 миллиона.

На таких участках можно строить жилой дом, гараж и выращивать фрукты и овощи для себя. Если позволяет площадь участка, можно даже содержать птиц и кроликов.

Огородничество — позволяет обустроить огород для выращивания культур в личных целях. Можно разместить хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, но строить жилой дом нельзя.

Инфраструктура и планировка территории минимальны.

Основной признак целевого назначения участка — категория земель. Ее указывают в документах на участок отдельно от ВРИ. Обе характеристики дополняют друг друга: ВРИ уточняет предназначение участка этой категории земель.

На практике встречается, что у участка может не быть категории земель или ВРИ. А бывает, что нет и ни того ни другого. Тогда назначение участка определить невозможно, и его уточняют, например, по территориальной зоне расположения участка по правилам землепользования и застройки, ПЗЗ. Об этом расскажу ниже.

В земельном кодексе есть семь категорий земель:

1. Земли сельхозназначения — участки с плодородными почвами за границами поселений. Их выделяют под производство сельскохозяйственной продукции.
2. Земли населенных пунктов — находятся внутри поселений и предназначены для застройки и развития инфраструктуры.
3. Земли промышленности и другого специального назначения — для деятельности организаций, нужд промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и прочего. Эти земли всегда за пределами населенных пунктов.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов — изъяты государством из оборота и находятся под его контролем. Эти земли представляют ценность — природную, научную, культурно-историческую, эстетическую. Тут не ведут хозяйственную деятельность или ведут только такую, которая поддерживает территорию.
5. Земли лесного фонда — покрыты лесом или без него, но предназначены для его восстановления и ведения лесного хозяйства.
6. Земли водного фонда — с водными объектами, например озера, реки и пруды. Если последние целиком расположены на землях других категорий, эти земли не относят к водному фонду.
7. Земли запаса — преимущественно в государственной или муниципальной собственности. Их допустимо использовать после перевода в другую категорию земель, исключение — когда они расположены в границах охотничьих угодий или регулируются федеральными законами.

Если упростить, все виды земли делят на следующие категории:

1. Бытовые и промышленные земли населенных пунктов.
2. Земли сельскохозяйственного назначения.
3. Земли лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов, водного фонда и запаса. На землях этих категорий бытовых участков, как правило, нет.

Нас интересуют первые две — земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Но тысячи бытовых участков по недосмотру попали в третью категорию, и их границы накладываются на земли государственного лесного фонда. В Московской области таких участков около 200 тысяч.

Наложение границ на земли лесного фонда — результат несоответствия сведений в ЕГРН и данных о границах участков земель лесного фонда. В таких случаях нужно учитывать, что на части участка, которая накладывается на земли лесфонда, строить нельзя.

По закону, если право на участок возникло у хозяина или предыдущих собственников до 1 января 2016 года, приоритет отдают сведениям ЕГРН, а не лесному реестру и лесному плану субъекта РФ. Это так называемая лесная амнистия — она действует до 1 января 2026 года.

Бывают и другие проблемы с категориями. Например, участок расположен в жилой зоне или с категорией «земли населенных пунктов» вне черты населенного пункта. Жилых зон вне населенных пунктов по определению быть не может. Как и участков с категорией «земли населенных пунктов» вне черты населенных пунктов. Но такие встречаются. Земельные участки с такими дефектными правами покупать нельзя.

Каждый участок по закону причисляют к одной категории земель, при этом ВРИ у него может быть как один, так и несколько.

Выглядеть это может так:

• категория участка — земли населенных пунктов;
• ВРИ — любой набор, например одновременно ИЖС и ЛПХ.

Возможные нестыковки. ВРИ не привязаны к категории земель, и одинаковые ВРИ бывают у разных категорий.

Это особенно важно учитывать, когда в документах на участок и в Едином государственном реестре недвижимости наименования ВРИ указали не по классификатору, а дали расплывчатую характеристику.

Часто расплывчатый ВРИ легко сопоставить с официальным, исходя из категории земли и локации участка. Если нет — это чревато проблемами, так как возможности использования участка туманны. Например, можно построить дом, а право собственности не получится зарегистрировать или объект вовсе признают самовольной постройкой. Поэтому я клиентам не рекомендую покупать такие участки, пока им не присвоят ВРИ строго по классификатору.

Каждое поселение развивают на основании документов территориального планирования, в частности генерального плана. В нем указано, как должно выглядеть поселение в будущем и как достичь этой цели. Администрация не вправе застраивать или реконструировать территорию без утвержденного генерального плана.

Сам генплан — это общий документ по всем направлениям. А что именно и где можно строить, описано в Правилах землепользования и застройки, ПЗЗ.

В ПЗЗ выделяют территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктуры, сельскохозяйственного и рекреационного назначения, особо охраняемых и территорий специального назначения и прочие.

Зонам обычно присваивают наименование или буквенно-цифровое обозначение. Последние не стандартизованы и для каждого региона могут быть свои.

Возможные несостыковки. Иногда категория земель и ВРИ участка не соответствуют территориальной зоне его расположения. Это проблема.

Таким образом, категория земель и ВРИ участка в правоустанавливающих документах могут ничего не значить, если местная администрация установит для этой местности неподходящую территориальную зону с соответствующим градостроительным регламентом.

Перед покупкой участка недостаточно заказать выписку ЕГРН из Росреестра и посмотреть ВРИ и категорию земель. Чтобы избежать возможных проблем, что участок нельзя использовать по назначению, нужно по ПЗЗ  муниципального образования определить, в какой территориальной зоне расположен участок. Из этого станет ясно, соответствует ли зона целевому назначению, указанному в ЕГРН.

Правила землепользования и застройки местные власти выкладывают на своих официальных сайтах в виде графической и текстовой части. Достаточно изучить схему градостроительного зонирования и градостроительный регламент территориальной зоны интересующего участка.

Также можно обратиться в администрацию и получить копию градостроительного регламента, где прописана территориальная зона. Из ее определения будет понятно реальное назначение участка.

Многие бытовые участки расположены на так называемых территориях комплексного развития, КРТ, — это правительственная программа по освоению территорий. Раньше они назывались «территории комплексного устойчивого развития», КУРТ, но затем от слова «устойчивое» отказались. Обычно это новые коттеджные поселки или подобные образования, деятельность которых регулируется главой 10 ГрК РФ.

В ПЗЗ для каждой зоны КРТ устанавливают свой градостроительный регламент, в котором перечисляют, в частности, назначение зоны, допустимые ВРИ участков, допустимую высоту строений, ширину дорог, параметры обеспечения социальной инфраструктурой и прочее.

Для зоны КРТ в обязательном порядке разрабатывают проект планировки территории, но инвесторы часто игнорируют и проект, и градостроительные регламенты зоны КРТ. Например, организуют узкие дороги шириной 7—9 м при минимально установленной градостроительным регламентом 13—15 м  .

Индивидуальный застройщик может заказать градостроительный план земельного участка, ГПЗУ, или подать в администрацию уведомление о планируемом строительстве садового или жилого дома. Если проект планировки территории для КРТ не разработан, администрация отказывается выдать ГПЗУ и ответное уведомление о соответствии планируемых параметров строительства. Хотя по сведениям ЕГРН с участком все в порядке: категория земель с ВРИ подходящие и ограничений в использовании участка якобы нет.

Поэтому перед покупкой участка среди прочего необходимо проверить:

1. Попадет ли он в зону КРТ.
2. Если попадает — разработан или утвержден ли проект планировки территории.
3. Если утвержден — соответствуют ли размер участка, высота дома, ширина дороги и прочее требованиям проекта планировки территории.

Градостроительный регламент зоны КРТ обычно умещается на 1—2 листах — не составит труда его изучить. Если хотя бы одно требование не выполнено, от покупки участка следует отказаться.

В таких зонах тоже действуют ограничения в использовании участков. В некоторых ЗОУИТ строительство запрещено, например:

• в охранных зонах;
• в зонах минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
• в санитарно-защитных зонах предприятий и иных объектов;
• в зонах строгих ограничений источников питьевого водоснабжения;
• на береговых полосах;
• в особо охраняемых природных территориях, зонах охраняемого природного ландшафта, памятников истории и культуры.

Дальше расскажу о некоторых проблемах, которые могут встретиться, когда вы будете искать для себя участок и проверять его назначение.

ВРИ, которые прописаны в Росреестре и выписке из ЕГРН, строго или не строго соответствуют ВРИ в градостроительном регламенте территориальной зоны. Там их может быть три вида:

1. Основные.
2. Вспомогательные.
3. Условно разрешенные.

В большинстве случаев в ЕГРН один ВРИ, и ему соответствует один ВРИ из ПЗЗ, который идет по классификатору. Но градостроительный регламент позволяет использовать участок и по некоторым иным назначениям.

Если эти дополнительные назначения отсутствуют в документах на участок, правообладатель может обратиться в Росреестр, чтобы их внесли в ЕГРН.

Основные ВРИ для каждой территориальной зоны администрация назначает в обязательном порядке. Вспомогательные и условно разрешенные может не устанавливать — закон не требует. Дальше хозяин сам выбирает, по каким основным и вспомогательным ВРИ использовать участок — без дополнительных разрешений и согласований с администрацией.

Вспомогательные ВРИ нельзя задействовать в отрыве от основного. Они не самостоятельные.

Условно разрешенные ВРИ. На них нужно разрешение: администрация их устанавливает по результатам публичных слушаний, когда поступает запрос от хозяина участка. Поясню на примере.

В большинстве случаев в правоустанавливающих документах на участок, например в выписке из ЕГРН, указан один ВРИ. В то же время ни кадастр недвижимости, ни порядок ведения ЕГРН не запрещают присваивать одновременно несколько основных и условно разрешенных ВРИ, если они соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны расположения участка.

Также важно учитывать, что Росреестр не считает нужным менять основной ВРИ участка на условно разрешенный, если такое решение принято администрацией по заявлению правообладателя. Градостроительным кодексом это тоже не предусмотрено.

Поэтому, если Росреестр получит от правообладателя информацию о присвоении участку условно разрешенного ВРИ, он, скорее всего, оставит основной без изменений и добавит в сведения ЕГРН условно разрешенный.

Множественность ВРИ у земельного участка создает как проблемы, так и удобства. К первым, например, можно отнести следующее:

1. Непонятно, какую ставку земельного налога назначать.
2. Трудно определить, что считать нецелевым использованием участка, когда диапазон ВРИ широкий — от огородничества до ИЖС.

Из достоинств множественности ВРИ: возможность выбрать подходящий ВРИ без дополнительных действий со стороны собственника.

Для бытовых участков в документах часто встречаются ВРИ не по классификатору, например «садово-огородный участок» или «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства». Речь идет про основные ВРИ, так как в большинстве случаев дополнительные и условно разрешенные ВРИ в документах правообладателя отсутствуют.

В случаях подобных «смешанных» назначений участка хозяин может использовать его по любому из указанных ВРИ. При этом обращают внимание на фактическую обстановку и территориальную зону.

Бывают участки с ВРИ, которые допускают произвольные толкования: «приусадебный», «под жилой дом», «для обслуживания жилого дома», «для иных видов жилой застройки и рекреационных целей». В таких случаях допустимые ВРИ участка определяют по градостроительному регламенту территориальной зоны.

Тут есть несколько вариантов.

В документах указан неподходящий ВРИ в подходящей территориальной зоне. Предположим, вы приобретаете участок для строительства жилого дома, а вам попался незастроенный земельный участок с ВРИ «магазин».

По ПЗЗ участок относится к территориальной зоне для ИЖС с разрешенным основным ВРИ в том числе для ИЖС. Следовательно, ВРИ участка может быть без разрешений и согласований с администрацией изменен на ИЖС. Поэтому участок можно купить для постройки дома. Но такие благоприятные истории скорее исключение.

В документах указан подходящий ВРИ в неподходящей территориальной зоне. Если это место новой застройки, ситуация крайне опасна. Есть целые коттеджные поселки с зарегистрированными домами, которые в будущем могут признать самовольными. Тогда они будут подлежать сносу из-за несоответствия территориальной зоны ВРИ участков.

Часто дома блокированной застройки, то есть таунхаусы, возводят в коттеджных поселках на землях сельскохозяйственного назначения. В России нет ПЗЗ, которые бы допускали это. Блокированной жилой застройки на землях сельскохозяйственного назначения быть не может.

Станут ли такие дома в будущем сносить, сложно сказать. Ведь эти стройки согласованы местными администрациями, а права зарегистрированы Росреестром. Поэтому скорее нет. В то же время власти полвека не реагировали на нарушения минимальных расстояний до магистральных трубопроводов при застройке, а также на многоквартирные дома на садовых и ИЖС-участках. А затем последовали решения судов о сносе таких строений.

Участок с подходящими ВРИ и территориальной зоной на землях промышленности. Как правило, ситуация не критична, если участки на землях промышленности возникли до введения земельного кодекса в 2001 году, то есть на них распространяется дачная амнистия.

Это проблемные участки. От их покупки лучше отказаться до присвоения им ВРИ и категории земель. Так как, возможно, потребуется судебное решение, чтобы обязать администрацию установить их.

В случае судебного процесса можно ссылаться на решение Верховного суда, который постановил, что отказ администрации устанавливать ВРИ участка незаконен.

Если вам очень понравился участок, но с ВРИ есть непонимание, предложите продавцу обратиться в администрацию. Если вы уже купили такой участок, рекомендую следующий порядок действий:

1. По своей учетной записи зайти на региональный портал государственных и муниципальных услуг — РПГУ.
2. Выбрать услугу «Установление соответствия вида разрешенного использования земельных участков классификатору видов разрешенного использования земельных участков».
3. Заполнить заявление и указать кадастровый номер участка. Приложить к заявлению документы, которые потребуют. При личном обращении собственника участка нужен паспорт, в случае представителя — доверенность. Если собственников несколько — еще и согласия сособственников.
4. Независимо от принятого решения — положительного или отказа — результат поступает в личный кабинет заявителя не позднее чем через 15 рабочих дней. Также на электронную почту высылают электронный документ с усиленной электронной цифровой подписью уполномоченного лица администрации.
5. Администрация, принявшая положительное решение по услуге, в течение пяти рабочих самостоятельно отправит в Росреестр сведения о принятом решении для внесения их в ЕГРН.
6. Распечатать результат предоставления услуги на бумажном носителе можно в любом МФЦ. Документ будет заверен усиленной электронной цифровой подписью администрации и печатью МФЦ.

Такой порядок предоставления услуги действует в Московской области, в других субъектах порядок может различаться — нужно ознакомиться с регламентом оказания услуги.

1. Официальные ВРИ прописаны в специальном документе — классификаторе. На практике в документах на участок часто указаны размытые или смешанные ВРИ. В этом случае нужно обратиться в администрацию, чтобы та уточнила, какому официальному ВРИ соответствует участок.
2. Кроме ВРИ есть категория земель, у которой выше правовой статус. Обычно это земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения. Вторые формально не предназначены для жилой застройки. Но есть исключения.
3. На садовых земельных участках разрешено строить индивидуальные жилые дома, но на практике там часто организуют коттеджные поселки из таунхаусов, что законодательством не предусмотрено. Есть риск, что в будущем такие постройки признают самовольными и обяжут снести.
4. Есть Правила землепользования и застройки — ПЗЗ. В них выделяют территориальные зоны, а их характеристики местная администрация прописывает в градостроительном регламенте. В рамках последнего администрация может по заявлению правообладателя установить участку дополнительные ВРИ.
5. Основные и условно разрешенные ВРИ участка не должны противоречить территориальной зоне расположения участка.
6. Дополнительные ВРИ могут быть трех типов: основные, условно разрешенные и вспомогательные. Основные и условно разрешенные позволяют установить дополнительные разрешенные виды деятельности на участках. Это может стать как плюсом, так и ограничением. Поэтому перед покупкой участка желательно проверить местные ПЗЗ — их можно найти, например, на сайте «ФГИС ТП».
7. На участок могут быть наложены дополнительные обременения в связи с ЗОУИТ, КРТ, лесным фондом и прочими условиями. Важно проверить это по выписке ЕГРН и иным источникам, иначе может оказаться, что жилой дом не построить.