Сложные случаи дачной амнистии: Росреестр разъяснил, что делать

И как быть, если документы противоречат друг другу

9
Сложные случаи дачной амнистии: Росреестр разъяснил, что делать
Аватар автора

Ирина Половодова

юрист

Страница автора

Росреестр выпустил письмо с разъяснениями, как решать проблемы при регистрации домов по дачной амнистии.

Речь идет о ситуациях, когда собственник вроде бы имеет право поставить на учет дом по дачной амнистии, но местные власти поменяли регламент застройки, и теперь ничего нельзя.

Например, участки под ИЖС были в жилой зоне, а потом их перевели в зону рекреации. В такой зоне можно разбивать парки, но строить, а значит, и регистрировать дома запрещено.

Расскажем подробнее.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что такое дачная амнистия

До 1 марта 2031 года поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на жилой или садовый дом можно по дачной амнистии.

Это упрощенный порядок регистрации. По дачной амнистии не требуется подавать уведомление о начале строительства, как при обычной системе.

Нужны всего два документа:

  1. Правоустанавливающий документ на землю — если право на нее еще не зарегистрировано в ЕГРН.
  2. Технический план дома — его нужно заказать у кадастрового инженера.

Для регистрации по дачной амнистии у участка должен быть один из видов разрешенного использования:

  1. Для садоводства — сюда относятся участки, которые в выписках из ЕГРН фигурируют как «садовый земельный участок», «для садоводства», «дачный земельный участок» и «для дачного хозяйства».
  2. Индивидуальное жилищное строительство — ИЖС.
  3. Личное подсобное хозяйство, ЛПХ, — если такой участок находится в населенном пункте.

Но не только вид разрешенного использования определяет, что можно строить на земле, а что — нет. Еще есть территориальные зоны — это группы участков, для которых местная власть устанавливает регламенты использования. Регламенты прописывают в правилах землепользования и застройки. Например, в производственной зоне дом строить нельзя — там должны быть цеха и заводы. А в жилой зоне нельзя открывать производства.

По общему правилу без дачной амнистии зарегистрировать частный дом можно, только если земля находится в территориальной зоне, которая допускает строительство дома.

А вот по дачной амнистии Росреестр не должен проверять, что там с территориальной зоной. Кроме вида разрешенного использования участка ведомство обязано дополнительно выяснить два основных нюанса — их уточняют в любом случае, и без дачной амнистии.

Находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий. Это санитарно-защитные и водоохранные зоны, зоны подтопления и другие подобные.

  • Например, если участок для индивидуального жилищного строительства попал в охранную зону объектов электроэнергетики, то есть находится рядом с ЛЭП, придется сначала заручиться согласием от энергетической компании: этим должны заняться местные власти. Не будет согласования — Росреестр не зарегистрирует дом.

Бывает, что зона с особыми условиями использования запрещает строительство как таковое.

Зоны с особыми условиями обозначены в расширенной выписке из ЕГРН об объекте. Ее можно заранее заказать через портал госуслуг.

Соответствует ли дом предельным параметрам строительства. Параметры строительства устанавливают градостроительный кодекс и муниципальная власть. Они могут различаться в зависимости от населенного пункта.

  • Например, для земель ИЖС ограничена высота зданий — три этажа, или 20 метров. Еще, как правило, власти устанавливают минимальные отступы от границ смежного участка до дома и хозяйственных построек.

Предельные параметры строительства прописаны в правилах землепользования и застройки — местные администрации обязаны выкладывать эти правила на своих сайтах.

Когда власти хотят запретить строительство, они устанавливают так называемые нулевые параметры. Если такие параметры применены к территориальной зоне, строить в ней нельзя. При этом параметры могут различаться по видам объектов: например, склады строить можно и для них определена высота, расположение и другие характеристики, а для садовых домов в правилах прописаны нулевые параметры.

Территориальные зоны обозначены на карте градостроительного зонирования — это часть правил землепользования и застройки. Например, это карта зонирования Калуги: красным обозначена многоэтажная жилая застройка, желтоватым — ИЖС, различные оттенки серого — это производственно-коммунальные зоны. Источник: kaluga⁠-⁠gov.ru
Территориальные зоны обозначены на карте градостроительного зонирования — это часть правил землепользования и застройки. Например, это карта зонирования Калуги: красным обозначена многоэтажная жилая застройка, желтоватым — ИЖС, различные оттенки серого — это производственно-коммунальные зоны. Источник: kaluga⁠-⁠gov.ru
А это участок с нулевыми параметрами строительства: три нуля обозначают, что строить здесь запрещено. Источник: mos.ru
А это участок с нулевыми параметрами строительства: три нуля обозначают, что строить здесь запрещено. Источник: mos.ru

Когда возникает конфликт в документах

Если вид разрешенного использования земли совпадает с регламентом застройки территориальной зоны, все в порядке.

  • Например, участок предназначен для садоводства, а территориальная зона — жилая. Все документы говорят, что строить дом можно, определены и допустимые параметры строительства: количество этажей, отступы и прочее. И если параметры соблюдены, нет препятствий для регистрации старого дома по дачной амнистии или постройки нового.

Но местные власти иногда меняют территориальные зоны, причем делают это «по-живому». На месте малозаселенной жилой зоны решают разбить сквер, и тогда зону преобразовывают в рекреационную. Или требуется проложить новую трассу, и жилую зону меняют на зону транспортной инфраструктуры. Оказывается, что прежнего вида разрешенного использования в новой зоне больше нет.

В такой ситуации новое строительство однозначно запретят. А вот когда поступает запрос на регистрацию по дачной амнистии уже готового дома и выясняется, что есть изменения, встает вопрос, регистрировать или нет.

Когда дом зарегистрируют, а когда — нет

Росреестр объяснил, что регистрацию в общем случае следует провести, даже если вид разрешенного использования земли противоречит регламенту застройки территориальной зоны. Не важно, когда приняты новые правила землепользования и застройки.

Это соответствует базовому принципу земельного законодательства — сохранить возможность прежнего использования участка.

При этом регистратор Росреестра должен, как обычно, проверить предельные параметры строительства. И если нулевые предельные параметры для жилых и садовых домов в актуальных правилах землепользования и застройки не установлены, то проблем нет.

Таким образом, Росреестр рекомендует регистраторам оформить дом по дачной амнистии независимо от того, что там со временем поменялось в правилах землепользования.

Но есть нюанс. Когда местная администрация меняет территориальную зону и устанавливает нулевые параметры именно для дачных и садовых домов, регистрацию могут приостановить.

В России одновременно работают две системы регистрации права, которые противоречат друг другу

Аватар автора

Геннадий Савинов

специалист по загородной недвижимости

Страница автора

Важнейший блок вопросов в письме Росреестра связан с регистрацией прав на постройки, если установленная правилами землепользования и застройки территориальная зона противоречит виду разрешенного использования участка.

Бывают ситуации, когда люди купили участок на сельхозземлях, допускающих строительство, и рядом уже стояли дома соседей. Вид разрешенного использования был «для садоводства». А через год сельхозземли администрация преобразовала в такие, на которых строить уже нельзя. Администрация поясняет, что уже узаконенные строения можно оставить, а вот остальные регистрировать больше не будут.

В 2022 году в Геленджике несколько тысяч земельных участков для индивидуального жилищного строительства превратились по новому генплану города в рекреационную и общественно-деловую зоны. Вид разрешенного использования «ИЖС» просто исчез.

В своем разъяснении Росреестр указывает, что в таком случае право на дом с допустимыми характеристиками должно регистрироваться по дачной амнистии без учета новой территориальной зоны.

Письмо Росреестра очень поможет владельцам строений, которые хотят воспользоваться дачной амнистией. Стоит поблагодарить регистрирующий орган за такую позицию. Но, к сожалению, уже накопилась обширная практика отказов в регистрации прав, когда по новым разъяснениям дома должны были поставить на учет. Кроме того, письмо Росреестра — это не приказ, и не факт, что все управления на местах будут ему следовать.

На самом деле проблема шире. С одной стороны, есть правила дачной амнистии. С другой стороны, закон разрешает и не пользоваться дачной амнистией, а регистрировать права в обычном порядке — подать уведомление о строительстве и получить ответное уведомление, все ли в порядке.

И часто получается, что если пользуемся дачной амнистией, то можно регистрировать, а если применяем обычный порядок регистрации — нельзя. Получается, одновременно действуют две противоречащие друг другу системы регистрации права. Кажется, законодателю есть над чем подумать и что доработать, чтобы люди не рисковали признанием их домов самовольными постройками.

Что в итоге

В идеале, чтобы зарегистрировать дом по дачной амнистии, должны совпасть несколько основных факторов:

  1. Вид разрешенного использования участка позволяет строить дом.
  2. Территориальная зона тоже позволяет строить дом.
  3. В правилах землепользования и застройки нет нулевых параметров для садовых или жилых домов. Дом соответствует предельным параметрам строительства.
  4. Участок не находится в зоне с особыми условиями использования территорий, которая запрещает строительство, например в санитарно-защитной.

В этом списке могут возникнуть противоречия. Вот как их будут разрешать.

✅ Дом зарегистрируют, если вид разрешенного использования земли больше не совпадает с регламентом застройки территориальной зоны, но при этом для садовых и жилых домов не установлены нулевые параметры строительства.

❌ Регистрацию приостановят при тех же разночтениях, но если для садовых и жилых домов прописаны нулевые параметры строительства.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Регистрировали дом по дачной амнистии? Какие были проблемы:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Домом пользовались более 50 лет без документов о выделении земли. Суд признал самострой. Как узаконить?

1

Лариса, Подавайте на пересмотр решения суда о признании дома самовольной постройкой.Основание: Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023года,пункт 17.
Отмените решение и по ст.3.8 ФЗ 137-фз,оформляйте.Но поторопитесь,у вас срок до 11.03.2024г

1
0

Наконец-то нашла статью, в которой ёмко обозначены критерии и нюансы противоречия зон!
Благодарю.
Такой вопрос: если в ЕГРН - для ведения садоводства, а основной вид ВРИ - земля запаса (земля в частной собственности с 2017 года), то получится воспользоваться дачной амнистией ?

0
0

Здравствуйте. Подал документы на регистрацию хоз. блока в МО Ленинский район. В декларации указал строение как нежилое. В результате получил уведомление о приостановке гос. кадастрового учёта и гос. регистраци прав. Формулировка : использование земельного участка не по целевому назначению. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешённое использование ЛПХ. Хотел бы получить ваши комментарии.

0

Владимир, не поленитесь направить письмо в администрацию призидента с ответом росреестра. В 2018г у меня получилось, росреестр Влад.об. прогнул.
А мое мнение, не верьте государству, вот дом зарегистрированный по дачной амнистии лишается реконструкции,???

0
0

Что такое "нулевые" параметры строительства? Нашел оригинал приказа, пошарил в интернете. Не понимаю!

0
0

Здравствуйте, у мня вопрос такой: согласно технического состояния дачного дома, подтверждающее соответствие требованиям для перевода на ИЖС высота потолка меньше чем требуемого как мне быть дом построен давно?

0
0

Регистрировал дом на собственность, только дом надо перевести на ижс

0
0

Здравствуйте! Попадут ли под амнистию новые дома, если построить дом сейчас? Участок под разрешённое строительство, на нем уже есть 1 дом жилой, но он старый. А вопрос по новому, не откажут ли в амнистии?

0

Сообщество