Налог на имущество организаций

Налог на имущество организаций — один из трех региональных налогов. Фактически это налог на недвижимость: движимое имущество им не облагают.

Однако сведения о движимом имуществе включают в налоговую декларацию. Речь идет об объектах, которые учтены на балансе организации как основное средство, ОС.

Основная категория плательщиков налога на имущество — российские организации, коммерческие и некоммерческие  .

Также платить налог на имущество должны иностранные компании — как c постоянным представительством в РФ, так и без, у которых есть в собственности недвижимость в России.

Кто не платит налог на имущество организаций. Не платят этот налог компании, у которых на балансе учтено только движимое имущество.

Также налог на имущество по отдельным объектам не платят организации, применяющие спецрежимы.

УСН или АУСН — фирмы не платят налог по недвижимости, которая облагается по среднегодовой стоимости, а не кадастровой. Каждый регион определяет, какая недвижимость на его территории будет облагаться по кадастровой стоимости. Остальная недвижимость, учтенная как объект ОС, облагается налогом по среднегодовой стоимости  .

К примеру, в Москве фирма на УСН не должна платить налог на имущество за нежилое помещение в многоквартирном доме при условии, что площадь всех нежилых помещений в нем до 3000 м². Если больше — возможно, налог придется платить  .

ЕСХН — не облагают налогом недвижимость, которая используется для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции и для оказания сопутствующих услуг  .

Например, здание птицефабрики, которым владеет компания — плательщик ЕСХН, не облагается налогом на имущество. При этом административное строение и здание столовой, в которой обедает персонал фабрики, облагаются. Потому что эти два объекта не участвуют непосредственно в производстве, переработке и реализации сельхозпродукции  .

Объект налогообложения — это имущество, которое учтено на балансе организации. За него платят налог.

Недвижимое имущество. Это недвижимость, которая отражена в бухучете:

1. На счете 01 «Основные средства» — если она находится в распоряжении компании. Неважно, использует организация объект или нет.
2. На счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» — если компания передала недвижимость в аренду или в лизинг.

Но если по закону региона или согласно его перечню недвижимость облагается по кадастровой стоимости, не важно, на каком бухгалтерском счете она учтена  .

Также объектом налогообложения признается недвижимость, которую организация:

1. Передала в доверительное управление.
2. Внесла в совместную деятельность в рамках договора простого или инвестиционного товарищества. Например, три компании решили вместе построить большой комплекс по производству мебели. В качестве вклада в комплекс одна из компаний внесла сооружение, чтобы разместить в нем лесопилку.
3. Получила по концессионному соглашению. То есть организация в этом соглашении концессионер — сторона, которая обязана за свой счет создать или реконструировать недвижимое имущество, например здание аэропорта. При этом другая сторона — концедент — предоставляет ей на оговоренный срок права владения и пользования зданием.

Кроме того, налогом на имущество по кадастровой стоимости облагаются жилые помещения, гаражи и машино-места, если это предусмотрено законом региона. В специальный перечень такие объекты не включают — достаточно упоминания в региональном законе. Бухгалтерский счет, на котором числится такое имущество организации, тоже не важен  .

Движимое имущество организаций. Любое движимое имущество — будь то транспорт, производственное оборудование, какая-либо аппаратура — не облагается налогом на имущество организаций.

Верховный суд признал, что к движимому имуществу также относятся:

• объекты электросетевого хозяйства, дорога, промышленная площадка;
• волоконно-оптические линии связи.

Что еще не признается объектом налогообложения  :

1. Земельные участки, водоемы и другие природные ресурсы.
2. Памятники истории и культуры федерального значения.
3. Суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

Также не облагается налогом на имущество  :

1. Недвижимость, которую компания арендует. Однако если арендатор сделает неотделимые улучшения объекта, например поменяет систему вентиляции, и учтет их как основное средство, придется платить налог.
2. Недвижимость, не готовая к эксплуатации, например недострой, который отражен на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и не зарегистрирован в ЕГРН.

Это сумма, с которой уплачивают налог. По общему правилу база по налогу на имущество — это среднегодовая стоимость недвижимости. Организации рассчитывают ее поквартально, если законом региона установлены авансовые платежи по налогу. Если нет, базу считают раз в год  .

Для некоторых объектов недвижимости налоговая база — их кадастровая стоимость. «Кадастровый» перечень ежегодно утверждают в регионе. В него могут попасть, к примеру, помещения в административно-деловых и торговых центрах, нежилые помещения для офисов, магазинов, объектов общепита или бытового обслуживания  . Некоторые объекты облагают по кадастру, потому что они упомянуты в региональном законе.

Посмотреть перечень можно на официальном сайте субъекта РФ либо на сайте регионального правительства. Так, московский «кадастровый» перечень размещен на портале мэра Москвы.

Платить налог по кадастровой стоимости должны все организации — собственники недвижимости, даже те, кто применяет специальные налоговые режимы: упрощенную систему налогообложения, автоматизированную УСН или единый сельскохозяйственный налог. Неважно также, как учтена недвижимость в бухучете: в качестве основного средства, готовой продукции или товара для перепродажи.

Порядок определения налоговой базы. Среднегодовая стоимость недвижимости считается так: складывается остаточная стоимость недвижимости на первое число каждого месяца года и на 31 декабря, и полученный результат делится на 13  .

Остаточная стоимость считается по формуле из п. 49 положения по бухучету № 34н:

Бухгалтерские программы автоматически формируют остаточную стоимость.

При расчете среднегодовой стоимости недвижимости не учитываются объекты, облагаемые налогом по кадастровой стоимости. Налог на имущество по каждому «кадастровому» объекту считается отдельно. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, за который считают налог.

Если организация владеет помещением в здании и кадастровая стоимость определена только для здания в целом, стоимость помещения считается пропорционально доле его площади.

Бывает, что недвижимость есть в региональном перечне, но кадастровой стоимости у нее нет — и так весь год. Тогда налог за недвижимость платят по среднегодовой стоимости при условии, что объект учтен в составе основных средств. Если недвижимость не ОС, то налога не будет 

Налоговый период по налогу на имущество организаций — календарный год. Это значит, что сумма налога к уплате окончательно определяется после того, как год истек. А в течение года, если это предусмотрено законом региона, по отчетным периодам вносят авансовые платежи  .

Отчетные периоды:

• первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года — если недвижимость облагается по среднегодовой стоимости;
• первый, второй и третий кварталы календарного года — если по кадастровой стоимости.

Региональные власти вправе не устанавливать отчетные периоды. Сейчас почти во всех субъектах РФ они есть.

Налог на имущество организаций — региональный, поэтому конкретные ставки по нему устанавливают законы субъектов РФ  .

Региональные ставки не должны превышать 2,2%. А для недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости, максимальная ставка 2%.

Регионы могут устанавливать различные ставки налога на имущество только в разрезе видов недвижимости или ее кадастровой стоимости. Определять ставки в зависимости от категорий налогоплательщиков или характеристик имущества, например от его площади, нельзя.

Ставка налога 0% на федеральном уровне действует для узкого круга налогоплательщиков. Например, для собственников объектов магистральных газопроводов, газодобычи, производства и хранения гелия. Причем эти объекты должны находиться в пределах Якутии, Иркутской либо Амурской области.

Ставки налога на имущество организаций в вашем регионе можно узнать с помощью сервиса «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» на сайте ФНС.

Льготы по налогу на имущество бывают федеральные и региональные — то есть те, что предусмотрены законом конкретного субъекта РФ и действуют только на его территории  .

На федеральном уровне от налога на имущество освобождены, например:

1. Общероссийские общественные организации инвалидов, минимум 80% членов которых инвалиды и их законные представители.
2. Отдельные производители фармацевтической продукции.
3. Специализированные протезно-ортопедические предприятия.
4. Коллегии адвокатов, адвокатские бюро и юридические консультации.
5. Государственные научные центры.

В большинстве случаев льгота распространяется лишь на имущество, которое организации-льготники используют в основной деятельности  .

В субъектах РФ могут быть свои льготы, но они не должны зависеть от формы собственности организации или места происхождения капитала.

Вот какие виды льгот по налогу на имущество компаний есть в регионах.

Для определенных категорий организаций. От налога может быть освобождено все имущество компаний определенной категории. Например, в Москве и Татарстане полностью освобождены от налога ТСЖ и жилищно-строительные кооперативы  .

Также может освобождаться от налога имущество, которое используется для определенных целей. Так, в Воронежской области санатории из специального перечня не должны платить налог по санаторно-курортным объектам  .

По конкретному виду имущества. Например, в Ленинградской области компаниям не надо платить налог на недвижимость, которая используется исключительно для организации детского отдыха  .

Уменьшение суммы налога. Компании, которые ведут в Челябинской области благотворительную деятельность по приоритетным направлениям из регионального закона, при соблюдении ряда условий могут уменьшить получившийся налог наполовину  .

Налог на имущество платят в составе единого налогового платежа, ЕНП, на единый налоговый счет, ЕНС. Перед уплатой авансовых платежей по налогу надо подать уведомление о сумме платежа в инспекцию по месту нахождения недвижимости  .

Сроки уплаты налога и авансовых платежей. Уведомления по авансам сдают до 25 апреля, июля и октября. Если это выходной или праздник, срок сдвигается на ближайший за ним рабочий день.

Сроки уплаты налога и авансовых платежей во всех регионах одинаковые: авансовые платежи вносят до 28 апреля, июля и октября. А налог за год — до 28 февраля следующего года. Как и в случае с уведомлениями, если последний день срока — выходной, перечислить деньги нужно в ближайший за ним рабочий день. Уведомление перед уплатой годового «балансового» налога подавать не надо: сумму для списания инспекторы возьмут из декларации. Но если налог «кадастровый», уведомление подают и перед уплатой суммы за год — до 25 февраля.

Кто платит налог за арендованное имущество. Налог со сданной в аренду или в лизинг недвижимости всегда платит только арендодатель либо лизингодатель  .

Но если арендатор произвел неотделимые улучшения недвижимости и учел их у себя на балансе, он и будет платить по ним налог на имущество со среднегодовой стоимости улучшений  .

Налогообложение уничтоженного имущества. В НК прямо прописано: можно не платить налог на имущество с первого числа месяца гибели или уничтожения объекта недвижимости, даже если он продолжает числиться в ЕГРН. Для этого подайте в любую ИФНС заявление. К нему можно приложить подтверждающие документы, например: уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства, акт обследования объекта кадастровым инженером, справку из местной администрации о гибели объекта из-за стихийного бедствия, но это не обязательное требование.

Налоговики сами запросят нужные документы в компетентных ведомствах и рассмотрят заявление в течение 30 рабочих дней с даты обращения. Если все в порядке, компания получит от ИФНС уведомление о прекращении исчисления налога.

Если компания не представит в инспекцию заявление о гибели или уничтожении недвижимости, налоговики должны использовать сведения других ведомств и прекратить исчислять налог с первого числа месяца гибели объекта.

Налог по недвижимости, которая находится в общей долевой собственности и облагается налогом по кадастровой стоимости. Каждый из дольщиков должен рассчитывать сумму налога или авансового платежа пропорционально его доле в праве общей собственности на такой объект  .

Расчет зависит от того, по какой стоимости недвижимость облагается налогом.

Исходя из среднегодовой стоимости. Тут действует формула:

Среднегодовую стоимость считают так: складывают бухгалтерскую остаточную стоимость недвижимости на первое число каждого месяца года и 1 января следующего года и делят на 13.

Исчисленный налог за год надо уменьшить на авансовые платежи — получится сумма налога к уплате или к уменьшению.

Авансовые платежи рассчитываются по специальной формуле:

Если недвижимость, облагаемая по среднегодовой стоимости, приобретена или выбыла в течение года, авансовые платежи и налог по итогам года считаются в общем порядке. Особенность только в расчете налоговой базы.

Для расчета базы надо взять остаточную стоимость недвижимости на первое число тех месяцев, когда она числилась на балансе. На первое число остальных месяцев и на 31 декабря отчетного года ее остаточная стоимость будет равна нулю. Аналогично рассчитывают средняя стоимость для исчисления авансового платежа  .

Исходя из кадастровой стоимости. Налог по каждому объекту недвижимости, облагаемому исходя из кадастровой стоимости, считается отдельно.

Формула для расчета налога:

Исчисленный налог также надо уменьшить на уплаченные авансовые платежи. Они считаются так:

Кадастровая стоимость берется на 1 января того года, за который считается налог.

Если недвижимость, облагаемая по кадастровой стоимости, приобретена или выбыла в течение года, налог и авансовые платежи считаются как обычно, но корректируются на коэффициент владения, КВ. Он считается так:

Коэффициент владения всегда должен быть простой правильной дробью. Например, если в календарном году вы владели недвижимостью восемь месяцев, то коэффициент — 8/12.

Считается, что вы владели недвижимостью полный месяц, если:

1. право собственности на нее зарегистрировано с 1 по 15 число этого месяца. Например, это произошло 10 июня и до конца месяца недвижимость не продали. Тогда считается, что вы владели ею весь июнь;
2. право собственности на нее прекратилось с 16 числа и до конца этого месяца. Например, вы продали недвижимость в июне. Право собственности перешло к покупателю 20 числа. Тоже читается, что вы владели объектом весь июнь.

Если право собственности вы зарегистрировали с 16 числа и до конца месяца либо утратили его с 1 по 15 число, то этот месяц вы в расчет не берете  .

Авансовый платеж с применением КВ рассчитывается так:

Налог по итогам года с применением КВ считайте так:

Декларацию по налогу на имущество надо заполнять и сдавать только по недвижимости, которая облагается по балансовой стоимости  .

За недвижимость по кадастровой стоимости отчитываться не надо: у налоговой инспекции есть все сведения, но рассчитать налог и заплатить его придется.

Когда крайний срок сдачи отчетности выпадает на выходной или нерабочий праздничный день, он переносится на ближайший рабочий день  .

Срок сдачи декларации — 25 февраля. За 2024 год отчитаться надо не позднее 25 февраля 2025 года.

Отчитываться должны даже те компании, у которых нет налога к уплате: например, вся принадлежащая им недвижимость, облагаемая по среднегодовой стоимости, подпадает под льготу.

Если же у компании весь год не было недвижимости либо вся она облагается по кадастровой стоимости, декларацию можно не представлять  .

Если сдать декларацию с опозданием, налоговая оштрафует организацию: минимум на 1000 ₽, максимум — на 30% от суммы налога, не уплаченной до 28 февраля года, следующего за отчетным  .

По общему правилу декларацию надо подавать в ИФНС по месту нахождения недвижимости.

Можно сдавать единую декларацию по всем объектам недвижимости, расположенным на территории разных ИФНС, в одну инспекцию, если одновременно соблюдаются следующие условия:

1. Недвижимость находится в одном субъекте РФ.
2. Налог с нее платят по среднегодовой стоимости.
3. Закон региона РФ не устанавливает нормативы отчислений налога на имущество организаций в местные бюджеты.
4. Организация стоит на учете в нескольких ИФНС по месту нахождения недвижимости. В этом случае компания сообщает в региональное Управление ФНС, что будет сдавать единую декларацию.

Уведомляют региональное УФНС не позднее 1 февраля года, в котором сдают единую декларацию. Если организация захочет в 2025 году подать единую декларацию за 2024 год, уведомление нужно представить не позднее 3 февраля 2025, потому что 1 февраля — суббота. Рассмотреть уведомление налоговики должны за 10 рабочих дней со дня его получения  .

В какую именно инспекцию компания будет сдавать единую декларацию, она выбирает из числа тех ИФНС, в которых стоит на учете по месту нахождения недвижимости.

Декларацию по налогу на имущество можно сдать на бумаге или в электронном виде — через спецоператора связи.

Некоторые организации должны отчитываться по налогу на имущество только электронно. Это:

1. Крупнейшие налогоплательщики.
2. Вновь созданные организации, в которых работает более 100 человек. Например, в июне произошло слияние двух компаний: «А», где работало 60 человек, и «Б», где работало 45 человек. В результате реорганизации появилось новое юрлицо — компания «В», в которой численность работников превысила 100 человек. Значит, эта компания должна отчитываться уже только электронно.
3. Организации со среднесписочной численностью работников свыше 100 человек за предшествующий календарный год. Среднесписочная численность считается по правилам Росстата. Так, если в организации на 31 декабря 2024 года будет числиться 101 человек, включая отпускников, декретников и командированных, такая компания в 2025 году должна сдать декларацию только в электронном виде.

Если компания, обязанная отчитываться электронно, сдаст декларацию на бумаге, ей грозит штраф 200 ₽  .

Налог по недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости, за 2024 год ИФНС рассчитает и направит через спецоператора до 28 августа 2025 года. Если компания не согласна с суммой, нужно направить в ответ пояснения со своим расчетом. Срок — 20 рабочих дней, но при опоздании инспекция все равно рассмотрит пояснения и, если нужно, пересчитает налог.

Если организация не получила сообщение с расчетом налога, нужно направить в инспекцию заявление о выдаче сообщения. Подать его можно через спецоператора либо на бумаге лично или по почте.

О приобретенной в 2024 году недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, на которую не будет получен расчет налога за 2024 год, до 31 декабря 2025 надо подать в инспекцию сообщение.

Способов оптимизации налога на имущество немного. Вот некоторые:

1. Передать недвижимость на баланс дружественной организации со льготами по налогу. Но, во-первых, такую компанию еще надо найти. Это непросто, поскольку льготу, как правило, получают организации, занятые в специфических отраслях или с особой недвижимостью. Во-вторых, если эта компания вдруг перестанет быть дружественной, фактическому собственнику придется распрощаться со своей недвижимостью: документально она будет принадлежать другому лицу.
2. Уменьшить кадастровую стоимость недвижимости через региональную комиссию или суд. Но если кадастровая стоимость соответствует рыночной, процедура только отнимет деньги и время, а результата не даст.
3. Установить короткий бухгалтерский срок полезного использования недвижимости, которая облагается по среднегодовой стоимости. Ведь чем короче срок, тем больше сумма амортизации и тем меньше среднегодовая стоимость.
4. Если предстоит покупка недвижимости, объект лучше принять к учету после 15 числа месяца. А если продажа — наоборот, снять с учета до 15 числа. Тогда не придется платить налог за месяц события.