Я потерял 5 миллионов рублей, потому что государство отняло у меня землю

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Владимир Ханнанов

Я всегда мечтал о своем доме в Сочи — хотел прилетать в Сочи из Москвы, приезжать в свой дом, выключать телефон и полностью растворяться в тишине. Несколько лет я копил деньги и к 2021 г. наконец-то собрал нужную сумму, но в тот период в Сочи как-то совсем безбожно выросли цены на недвижимость, поэтому я принял решение найти земельный участок и построить на нем дом самостоятельно. Сначала я выбрал домокомплект, который тогда очень активно рекламировался одним блогером на ютубе, и уже под этот домокомплект с помощью знакомого риелтора подобрал земельный участок. Перед покупкой земли, я пригласил строителя, чтобы он оценил земельный участок, а юридическую чистоту я мог и сам проверить, так как я сам юрист по недвижимости и за свою жизнь провел очень много сделок с землей, квартирами и тому подобное. Подписал договор, передал деньги и начал заказывать домокомплект для строительства.

Единственное, что я забыл учесть, это то, что я живу в России, в стране, где отсутствует понятие частной собственности как категория. 18 сентября 2021 г. проходили очередные выборы депутатов какого-то парламента, а 21 сентября я узнал, что моя земля арестована полицией. Оказалось, что помимо моей земли, арестованы еще несколько тысяч земельных участков. Основанием для ареста послужило то, что в 1996 г. эти земельные участки незаконно выбыли из владения Сочинского национального парка.

При этом абсолютно никого не волновало, что с 1996 мой земельный участок 4 (четыре) раза менял собственника, что я заплатил за него 5 миллионов, которые копил с 2018 г. и полностью проверил юридическую чистоту сделки, что земельный участок находится в середине поселка и вообще от него до национального парка больше километра.

Где-то в апреле 2022 г. состоялся суд, который отнял у меня землю. При этом основанием для удовлетворения иска явилось требование Прокуратуры Сочи «о признании моих прав на землю отсутствующими». Для неюристов поясню: такая форма требования в суде заявляется, если на один объект недвижимости зарегистрировано два (или более) прав собственности и такая форма защиты, конечно, не подходит к моему делу, но на такую форму защиты не распространяется исковая давность, поэтому чисто формально отнимать мою землю удобнее именно с помощью такого способа. По- правильному, прокуратура должна была заявлять иск об истребовании земли из моего незаконного владения, но на это требование может распространяется исковая давность в три года и, естественно, суд чисто технически не смог бы его удовлетворить. В общем, это такой юридический матан, но, вроде, понятно объяснил.

Примерно тогда же, в начале 2022 года, ко мне стали обращаться клиенты, у которых также отнимали землю, и я даже не удивился, когда понял, что все наши решения судов абсолютно идентичны: в обоснование иска положены одни и те же экспертизы с одним и тем же экспертом — картографом, одни и те же показания свидетелей. Потом в августе 2022 г. была апелляция, которая оставила решение суда первой инстанции в силе. Кассация (это третья инстанция) и Верховный суд тоже не нашли нарушений в моем деле и подтвердили, что я не достоин владеть собственной землей в Сочи. Последний суд состоялся в апреле 2023 г. и он тоже не поддержал меня, хотя я всегда думал, что уж в Верховном суде найду справедливость.

Я проиграл все суды, землю с меня переписали и я по сути я лишился 5 миллионов рублей, которые заплатил за нее. Какие выводы я сделал: все что меня не убивает, делает меня сильнее — это в целом. А если говорить конкретно, то нельзя инвестировать в те юрисдикции, где плохо работают суды. Я всегда понимал, что на юге РФ проблемы с судами и защитой прав собственности (например, сносы мноквартирников в Сочи), но решил, что меня это никогда не коснется, я ж юрист и все могу проверить, но я не могу контролировать произвол власти.

Мечта о домике в Сочи все равно сохранилась, потому что хочу иметь домик в теплом месте, но покупать в зоне Английского права у меня пока денег нет, а в Турции или ОАЭ я не готов, т. к. это вообще не понятные для меня юрисдикции. Для себя я решил, что в следующий раз буду лучше изучать судьбу земли — если земельный участок хоть сто лет назад находился в публичной собственности, то это точно не мой вариант. Покупать можно только то, что всегда — еще с советских времен- находилось в личном владении.

Финансовые провалы. Здесь делятся историями о финансовых поражениях

А компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения не работала у тех, у кого дом был зарегистрирован?

Илья, к сожалению, я могу только заявить иск к предыдущему собственнику на основании. Здесь не работает добросовестность, но работает ст. 461 Гражданского кодекса, т.к. если основания для изъятия возникли до передачи мне земли, то я могу пойти к прежним собственникам и взыскать с них убытки. Но делать этого не буду, там обычные пенсионеры, которые также купили землю у кого-то и продали мне, тем более с них брать нечего

Владимир, а номера дел опубликуйте?

Номера дел дайте, а то придумать можно что хочешь

Концовка статьи: "Покупать можно только то, что всегда — еще с советских времен- находилось в личном владении." То есть земля без строений была куплена не в настоящем посёлке на земле колхоза-совхоза, а посёлке нахалстроя на землях заповедника? И о тех самых предыдущих 4 собственниках с 1996 года вам поведал не Росреестр, а соседний аксакал с такой же самозахваченной земли? Или же всё-таки Росреестр, которым в лихие 90е заправлял местный дон, местные знали, что "тебя посадят, а ты не воруй" и поэтому за эти 30 лет на этой земле ничего не строили, а только перепродавали очередному лоху?

Julie, там самозахват федеральной собственности. По решению суда эта земля не выбывала из федеральной собственности. Фактически, чувак купил ворованную землю с самозахватом, которую оформили по подложным документам как садовую некого товарищества. На ней даже ничего не строили, чтоб не палиться. Но причём тут государство?
Автор, как Росреестр вам не поведал то, что потом указал суд? "Земля никогда не выходила из собственности государства. Документы участка в неком садовом товариществе - подложные".

Julie, Росреестр.

Владимир, печаль, все продажные... В подмосковье есть Завидовский заповедник. Лет 10 назад отцепили кусочек на нужды чиновников всяких префектур. По всей видимости, ваш заповедник ждёт та же история, но с предварительной очисткой от непричастных ценителей шикарных мест. А что у вас было с энергоснабжением? Там тоже было всё законно? Подстанция, лицевые счета, все дела?..

Вопросов просто масса практически к каждому предложению. То есть, зная об абсолютно диком рынке в Сочи, вы решили рискнуть, думая, что вас это не коснется, потому что вы юрист? И что за параллель с "выборами в какой-то парламент" с арестами вашей земли? И номера дел почему не пишите? И опять же, аргументация во всех частях впечатляет: "а в Турции или ОАЭ я не готов, т. к. это вообще не понятные для меня юрисдикции" - интересуюсь спросить, а что за тайна тут? В общем, выглядит вбросом известно чего известно куда.

Леди, я даже не знаю, что вам ответить. Мой пассаж про выборы был мотивирован следующим: они сначала провели выборы 18 числа, а потом -21 числа, чтобы не получить общественного резонанса сделали арест земли, т.е., по-моему субъективному мнению, это просто обман со стороны власти. Насчет непонятных для меня юрисдикций - насколько я знаю, например, в Турции, при всей моей любви к восточной культуре, нет реестра недвижимости, как в РФ. И, как я обычный человек, могу проверить права на недвижимость в Турции не являясь профессионалом? я например, боюсь. Касательно, ОАЭ - там официально действует шариат, включенный в систему общего права. Я, например, не знаю, что будет с моей квартирой, если я умру - достанется ли она моей жене или дочери или нет? Вы можете ответить на эти вопросы? я не могу, поэтому не рискую.

Владимир, вот мы потихоньку к истине и приходим. Теперь вы не юрист в сфере недвижимости, а обычный человек, и это объясняет как абсолютную беспомощность аргументации, так и минимум фактов и максимум эмоций в статье. Мои соболезнования в связи с вашей утратой

Леди, да потому что врет товарищ, номера дела нет

Сколько же соток пустой земли стоили в 2021 году 5 млн? Что за посёлок, в центре которого есть свободные участки?

Светлана, 7 соток. Переулок Теневой в г. Сочи.

Владимир, СНТ?

А можно ознакомиться с мотивирочной частью решения Верховного суда?

DK, скорее всего определение об отказе передать на рассмотрение коллегии.

Рыжая, Да, вы правы.

Владимир, вы как юрист верили, что ВС разберется, хотя он заворачивает 99+% жалоб?

Год приобретения указан 2021 и арест земли тоже. Уже тогда нельзя было расторгнуть сделку по вновь открывшимся обстоятельствам? Там, кажется, срок в полгода есть.

Не понимаю комментаторов, которые сомневаются в словах автора. Почитайте, там были крупные аналогичные дела, где покупатели потеряли земли, потому что они незаконно были изъяты из охраняемых и проданы. Там сотни человек попали в аналогичную ситуацию. Ищите дело Ткачева. И насколько я помню никого из причастных к этому не посадили. Кое-кто из них сидит в Госдуме.

Статья называется:

Жизнь — в контейнере, протест — на кладбище
Окружение Ткачева заработало сотни миллионов, продав участки в коттеджном поселке. А потом суд отправил его под снос
(Новая газета)

Какое то однобокое обьяснение. Но чувствую, все всё знали, но понадеялись на авось.

Taras, там самозахват федеральной собственности. По решению суда эта земля не выбывала из федеральной собственности. Фактически, чувак купил ворованную землю с самозахватом, которую оформили по подложным документам как садовую некого товарищества. На ней даже ничего не строили, чтоб не палиться. Но причём тут государство?

Это действительно ужасно, сочувствую. Именно этим меня всегда пугал российский юг.
Не знаю, какой вы планируете дом и обязательное ли требование вид на море. Если нет, то в южной Европе и на Балканах участок можно купить и дешевле.

Перепела, не только юг, увы.

Перепела, спасибо :)

Не на юге а вообще а РФ. В Мурманске недавно отняли законно приватизированный рыбный порт за миллиард

А какое вообще к чему-либо имеет отношение участие в т.н. "выборах" в этой стране™? Как будто это на что-то влияет.

Dan, правильно. В тексте автора сквозит дискредитация России. Автор случаем не нацптеродактиль случайно?

Сочувствую. Подозреваю, территория отойдет какому-нибудь ПИКу, а следующим этапом в Сочи начнут реновацию.
Насчет безопасности земельных участков, которые с момента создания находились в частном владении, тоже такой себе вариант. Право собственности на землю появилось только в 91 году, а до этого вся земля была государственная. Нет никакой гарантии, что ближайшие лет 10 не перекроят земельный кодекс и не пересмотрят уже существующие условия владения землей. Это в общем, а в каждом конкретном случае вообще нет гарантии, что не нарисуют основания для изъятия, или для признания недействительным права собственности, сделки незаконной.. резвятся ребята как могут.
Работаю над делом о признании права собственности на земельный участок. Еще в 1957 году было выделено в собственность домовладение, и с тех пор переходило в семье по наследству. На участке жилой дом в собственности, хоз постройки, тех паспорта, все документы есть. А участок муниципальный, администрация предлагает выкупить за 15% от кадастровой стоимости (на данный момент 58 миллионов).
Надежда на ст. 3 фз 137 небольшая на самом деле, но тем не менее пытаюсь. Все лучше, чем десятку миллионов дарить за просто так.

Госдеповский, просим прекратить политические дискуссии. Напоминаем про наши правила: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/

А я Вашей истории верю.Лично знаю девушку,которую коснулась там же и такая же беда.Мало того,ей через Госуслуги наложили запрет на выезд за границу из-за этих судебных дел.

Юрий, номер карточки оставьте куда кидать то)

Kirill, и обязательно три цифры на обороте, а то перевод не дойдёт 🤣

Ох, уж сколько скандалов с этими землями нац. парка! Они то хотят их застроить, то не хотят... В Сочи с землёй все сложно, ещё и местность горная.

Даже так называемую законную землю могут изъять за копейки по кадастровой стоимости. Сейчас интересная ситуация происходит вокруг частных земель рядом с Лахта башней Газпрома. Там где сейчас собираются строить ещё две башни. С тоской слежу, чем все закончится для собственников.

Да, государство оно такое, то даёт, то отнимает. А номер дела какой?

Ewan, 4 кассационный суд. 88-4843/2023.

По ценам- сомнительно. Нам одни наши арендадатели рассказывали, что участок в 4 сотки, в Голубицкой! а это Азов и более дикое место на тот момент, в лохматых годах (в начале 2000) стоил 5 лямов. Я склонна им верить, т.к. с другой стороны Голубицкой, другой арендодатель нам говорил в 2009, что его сосед за его 6 соток-12 млн предлагал

Надежда, 5 тысяч долларов стоили пять соток в курортном центре Адлера на ул. Дзержинского,14б в 2002-м году. Если только не вся Голубицкая могла стоить 5 миллионов в лохматых годах.

"Покупать можно только то, что всегда — еще с советских времен- находилось в личном владении" - а разве в этом случае было не так?
Интересна дальнейшая судьба этого ЗУ, может там уже МКД возвели и ради этого все и делалось?

Исходя из представленного Владимиром номера дела:
ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2023 г. по делу N 88-4843/2023(88-42396/2022)
https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=KSOJ004&n=111133

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края
ДЕЛО № 2-1667/2022 ~ М-1285/2022
http://sochi-centralny--krd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=268065544&case_uid=a0d03619-72a3-4908-8ff1-00ae447d0230&delo_id=1540005

Можно подумать, если б у вас арестовали виллу за границей после наложения санкций за сво, то такая инвестиция была б менее рискованной с точки зрения юрисдикции))) понятие право частной собственности вообще мало волнует государство. Любое государство. Когда спор идёт не между конкретными лицами, а человеком и госаппаратом, то всё чихать хотели на законы. Немного, конечно, удивляет, что вы купили в посёлке, который, похоже, весь был построен незаконно. Киллометр до нацпарка это фактически нацпарк. И весь посёлок строился на незаконно приобретённой земле. Понятно, что копать до 1996 смысла не имело и вашей вины в такой покупке точно нет, хотя землю и вернули по закону. Казалось бы, по закону должны и деньги вернуть(((

Elena, нашла ваше дело, почитала. Вот пункт понравился "Таким образом, данные обстоятельства подтверждают отсутствие владения Г. и иными лицами указанным земельным участком. Участок доступен для беспрепятственного использования неограниченным кругом лиц. Фактически спорный земельный участок, расположенный в границах федеральных земель, из владения РФ не выбыл."
То есть, какой-то чувак приобрёл через подложные документы товарищества некий участок, который НИКОГДА не выходил из права собственности нац. парка. Зная это, там похоже даже и не строили ничего? Иначе как объяснить, что в тексте указано, что это даже не огороженный участок, а просто кусок земли в нацпарке, в границах ЕГО кадастровой стоимости?
То есть, налицо самозахват федеральной земли через подложные документы. И вы, фактически, купили кусок земли, который по кадастру принадлежит парку. Ворованной земли.
Но почему-то доказываете, что землю отняли по беспределу. Как так? По вашему делу вроде как земля никогда и не выходила из собственности нац. парка.
Мне кажется всё проще. Вы купили не застроенный участок земли в нацпарке. Вы, может, даже знали о его спорности и причине почему там ничего не строят, но посчитали, что вас спасёт срок исковой давности и факт добросовестной сделки.
Увы, государство вернуло ворованные земли. Не более.
З. Ы. Для меня осталось загадкой. Суд указал, что земли по реестру принадлежат нац. парку. То есть, эта информация была доступна всем. Как вы это пропустили?

Dan, там самозахват федеральной собственности. По решению суда эта земля не выбывала из федеральной собственности. Фактически, чувак купил ворованную землю с самозахватом. Это как если б я продала ему кусок городского парка, показав, что у меня есть документы, подтверждающие право собственности (подложные) А потом пришла мэрия и положила болт на законность приобретения самим истцом. Парк то всё равно муниципалитета))