Как купить участок, если он не в собственности продавца?
Мы с продавцом договорились о купле-продаже сарая и земли под ним. Я передал деньги — сразу всю сумму. А продавец выдал расписку, в которой написал, что деньги получил и землю передал, а также указал кадастровый номер участка.
Потом продавец передумал: посчитал, что участок стоит дороже. И потребовал или доплатить, или вернуть землю. Я не хочу отдавать землю назад, но и не знаю, как зарегистрировать право собственности за собой. Статус участка сейчас — «временный». Это значит, что продавец вовремя не подтвердил право собственности и в ЕГРН нет данных о нем.
Подскажите, как теперь завершить сделку?
В вашем случае стоит согласиться с предложением продавца и вернуть землю, так как стать ее полноправным владельцем не выйдет. Расскажу почему.
Не соблюдена форма сделки купли-продажи
Чтобы оформить сделку купли-продажи недвижимости, продавец и покупатель должны заключить письменный договор. В нем нужно указать существенные условия сделки — предмет и цену.
Если предмет сделки — конкретный участок, указывают характеристики, которые позволяют его идентифицировать: адрес, кадастровый номер, площадь и вид разрешенного использования.
Судя по вопросу, у вас с продавцом нет договора — только расписка. Но она не подтверждает переход права собственности к вам как к покупателю, потому что не соответствует требованиям закона и не содержит всех существенных условий сделки. В ней нет ясности о том, что между вами заключено соглашение о купле-продаже, не описан предмет сделки и нет подписей всех ее участников. Она может свидетельствовать только об устной договоренности заключить договор в будущем.
Кроме того, как вы написали, что у данных об участке статус «временные». Это значит, что это один из тех участков, которые были образованы до 2017 года, и он не стоит на кадастровом учете, не индидуализирован и не имеет описания границ. По закону в таком виде он вообще не может быть объектом купли-продажи.
Чтобы данные получили статус «актуальные», собственник должен зарегистрировать право на участок — в вашем случае сделать это может только продавец. От него потребуется заявление о кадастровом учете участка и межевой план, который за деньги подготовит кадастровый инженер.
Только когда данные об участке появятся в ЕГРН, продавец сможет продать его.
Не получится зарегистрировать право собственности
Чтобы стать полноправным собственником земли, недостаточно просто подписать договор. Переход прав по нему нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого обе стороны сделки должны подать совместное заявление. И если одна из них уклоняется от этого, ее можно обязать зарегистрировать переход права через суд.
Сведения о новом собственнике вносятся в ЕГРН при наличии договора купли-продажи. Но у вас договора нет, поэтому обязать продавца отправиться с вами в Росреестр не получится.
Собственник может запретить пользоваться участком
Собственник, пусть он и дал вам расписку, вправе истребовать участок назад или обязать вас прекратить им пользоваться. Он сможет сделать это через суд в любой момент — для этого достаточно представить документ о собственности.
Так как участок не стоит на кадастровом учете и записи о собственности на него в ЕГРН нет, подтвердить право на него продавец сможет, если представит суду государственный акт, свидетельство или другой документ, который удостоверяет право на землю. А у вас такого документа нет.
Даже если вы начнете осваивать землю, продавец может в любой момент запретить это делать — закон на его стороне.
Что в итоге
Расписка, которая осталась у вас на руках, не поможет вам получить право на землю. Вы не сможете стать собственником через суд или Росреестр. А значит, не получите разрешение на строительство и не сможете распоряжаться землей.
Юридически сделка не произошла, поэтому у вас нет оснований пользоваться землей. А у продавца нет оснований принимать деньги. Это значит, что он удерживает их неосновательно. Вы можете истребовать деньги назад: запросить возврат устно, написать претензию или подать на землевладельца в суд.
Какой способ выбрать — решать вам. Лучше напомнить владельцу земли, что за пользование чужими деньгами нужно платить процент от их суммы. Так как договора между вами нет, то процентная ставка равна ключевой ставке ЦБ в период удержания денег.
Вы должны установить конкретный срок возврата, например указать его в претензии. Если в назначенный день деньги не поступят, со следующего дня можно насчитывать проценты до тех пор, пока решение суда не вступит в силу. Это если не получится мирно решить вопрос.
Если будете стоять на своем и требовать заключить сделку, продавец вправе разместить деньги на депозите нотариуса по своему месту жительства. Иногда это единственный способ вернуть деньги человеку, который отказывается их получить. Такая услуга у нотариуса стоит 0,5% от принятой суммы, но не менее 1000 ₽.
В этом случае нотариус известит вас о том, что деньги поступили. И тут уже взыскать с продавца проценты за пользование деньгами не получится.
