Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Под строительство частного дома

33

Земельные участки пригодны для разных целей: садоводства, животноводства, жилой застройки, хранения машин, автомобильных дорог.

В зависимости от этого договоры купли-продажи имеют свои нюансы.

Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблоны договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.

Законодательная база

Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.

Земельный кодекс РФ. Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.

Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.

Продавец должен сказать всю правду об участке: не обременен ли он, какая у него почва, чем занимаются соседи и не портит ли это землю. Иначе покупатель может расторгнуть договор, вернуть свои деньги за купленный участок и потребовать возмещения убытков.

Также в земельном кодексе содержится информация о категориях земель и видах разрешенного использования. Категорию земельного участка обязательно нужно указывать в договоре купли-продажи, без нее не зарегистрируют переход права собственности на участок. Узнать, какая у участка категория земель, можно в выписке из Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Вид разрешенного использования в договоре купли-продажи земельного участка указывать необязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.

Гражданский кодекс РФ. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок, кадастровый номер земельного участка, а также его цена. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.

По закону землю передают вместе со зданием, которое на ней находится. Поэтому, если дом построен, цена в договоре включает в себя стоимость участка и дома. Можно указать их отдельно, но на практике так делают редко.

Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи. Информацию о передаче участка можно указать и в самом договоре.

Объясняем сложное простым языком
Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка

Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.

Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора. Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.

Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.

Структура у договора купли-продажи земельного участка стандартная, как у всех договоров купли-продажи: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и порядок расчетов, передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон.

Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Что земельный участок находится там-то, с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.

Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.

Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него. Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — после регистрации, в течение 3 рабочих дней.

Стороны могут воспользоваться эскроу-счетом: покупатель внесет на него деньги, а продавец получит их только после того, как документально докажет банку переход права собственности на участок.

Состояние и порядок передачи участка. Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.

Передача участка от продавца покупателю обычно происходит по акту приема-передачи. Можно не оформлять отдельный акт, а прописать в договоре, что он является одновременно и актом приема-передачи недвижимого имущества.

Образец акта приема-передачи земельного участка
Образец акта приема-передачи земельного участка

Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Обязанность покупателя — принять участок и заплатить за него стоимость по договору. Права покупателя в договоре дублируют права по закону: что он должен получить всю реальную информацию об участке, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать компенсации.

В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.

Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.

Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать. Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 ₽.

Порядок разрешения споров. Здесь обычно два варианта: путем переговоров и в судебном порядке. Стороны могут определить срок рассмотрения претензии и ответа на нее: например, неделя после получения письма.

Споры по земельным участкам рассматривают суды по месту нахождения этих участков. Менять подсудность нельзя.

Реквизиты сторон — это паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.

На каждом экземпляре договора купли-продажи земельного участка должны быть подписи обеих сторон.

Образец договора можно найти в интернете или воспользоваться нашим шаблоном. Его можно и нужно изменять под ваши требования и особенности сделки.

  • Например, если продавец состоит в браке, нужно запросить нотариальное согласие супруга на сделку и приложить согласие к договору. Для регистрации перехода права собственности на участок этот документ в Росреестре не требуют, хотя пометку о его отсутствии сделают. Но нотариальное согласие в дальнейшем защитит покупателя от споров между супругами.
Образец договора купли-продажи земельного участка: первая страница
Образец договора купли-продажи земельного участка: вторая страница
Образец договора купли-продажи земельного участка
Образец договора купли-продажи земельного участка: последняя страница

Документы для оформления купли-продажи земельного участка

В договоре указывают паспортные данные участников сделки и индивидуальные характеристики участка: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования. Поэтому для его оформления нужны паспорта продавца и покупателя, выписка из ЕГРН и межевой план участка.

После того как стороны составили и подписали договор купли-продажи, нужно зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. Для регистрации перехода права — смены владельца участка — в Росреестре нужно:

  1. Оплатить госпошлину. За куплю-продажу земельного участка — 350 ₽, а если на этом участке есть дом, то 350 ₽ за участок и 2000 ₽ за дом. Квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр предоставлять необязательно.
  2. Предъявить паспорта участников сделки и доверенности, если кого-то из них представляет доверенное лицо. А также договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема-передачи земельного участка, если в договоре написано, что его нужно составить. Один экземпляр договора Росреестр оставит себе, по одному вернет сторонам договора с отметкой о регистрации.
  3. Могут потребоваться иные документы, необходимые в силу закона, например разрешение органов опеки, если продавец — опекун собственника участка.
  4. Собственнику — заполнить и подписать заявление о переходе прав на недвижимость. Форму заявления нужно скачать и распечатать, произвольно его составлять нельзя. Заявление можно подать электронно с помощью ЭЦП.

Порядок оформления купли-продажи земельного участка

Переход права собственности на земельный участок можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса.

В Росреестре договор зарегистрируют быстрее, чем в МФЦ. Это самый надежный способ сдать документы на регистрацию. В офис Росреестра можно записаться заранее — нужна услуга по регистрации права.

Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ — посредник между заявителями и госорганами, он принимает и передает документы от одних к другим. Поэтому оформление купли-продажи земельного участка через МФЦ происходит так же, как и в самом Росреестре.

На прием к специалисту в МФЦ можно предварительно записаться, но это не обязательно.

МФЦ есть в каждом районе города, специалистов, которые принимают документы на регистрацию, много. У Росреестра офисов обычно меньше, поэтому удобнее подавать документы на регистрацию через МФЦ. Но так регистрация займет больше времени, чем напрямую в Росреестре.

Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса. Нотариус заверяет договор купли-продажи земельного участка в трех случаях:

  1. Стороны сами этого захотели. Нотариус проверит их дееспособность, права продавца на совершение сделки, ограничения в отношении недвижимости.
  2. Если продается доля в праве собственности на земельный участок.
  3. Если земельный участок принадлежит ребенку, ограниченно или полностью недееспособному лицу.

Во втором и третьем случаях без обращения к нотариусу сделка не пройдет: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

После проверки и удостоверения договора нотариус в этот же день с согласия сторон отправляет в Росреестр электронное заявление о переходе права собственности. Если возникли технические сложности, нотариус отправляет документы на бумажном носителе в течение двух рабочих дней. Продавцу и покупателю в Росреестр ходить уже не понадобится.

Сроки оформления. Если документы были поданы в Росреестр, переход права собственности на участок зарегистрируют в течение 7 рабочих дней. Если в МФЦ — в течение 9 рабочих дней.

Если договор был заверен нотариусом и документы участники сделки подали в Росреестр на бумажном носителе, переход права зарегистрируют в течение 3 рабочих дней. Если заявление с нотариально заверенным договором отправили электронно, то регистрация будет совершена не позднее следующего рабочего дня.

Стоимость оформления. Госпошлина за государственную регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 ₽.

За регистрацию права собственности на жилой дом нужно дополнительно заплатить 2000 ₽.

Если для оформления сделки требуется нотариальное удостоверение, придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽. Сюда же добавьте правовые услуги — проверку договора на правильность составления — и технические услуги — распечатки и копии. У разных нотариусов цены на допуслуги могут отличаться.

Признание договора купли-продажи недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.

Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.

Как оформить продажу земельного участка

  1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если он еще не учтен в реестре.
  2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену, а также категорию и вид разрешенного использования.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
  4. Подать заявление в Росреестр, приложить к нему договор купли-продажи.
  5. Обратиться к нотариусу для удостоверения сделки, если, например, продается доля в участке или если собственник участка — недееспособное лицо.
А какие документы потребовались вам, чтобы купить земельный участок?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Мы покупали участок с домом, по Росреестру из выписки обременений не было, все ок. Договор, деньги в ячейку и на регистрацию в МФЦ. Через неделю получаем отказ, обременение, оказывается на брата продавца наложили арест на имущество и сделки какой-то суд. А у них инициалы одинаковые, условно, Иванов А.А и Иванов А.А. - только один Александр, другой Алексей. Но всё разрешилось хорошо, правда 4 месяца были на нервах.
Так что тоже могут быть нюансы.

4
0

Мы с мужем, покупая участок, были юны и глупы: пошли в МФЦ после нотариуса, отдав там все документы для регистрации сделки, тут же продавцу буквально отслюнявили наличными всю сумму и разошлись по домам. Будь продавец не такой же лох, как и мы, забрал бы его обратно, ведь никаких подтверждений оплаты не было. Благо, уже срок давности истёк, поэтому можно и посмеяться.
Теперь бы вот продать этот участок, а то мы неожиданно переехали. Никому землица в часе езды от Екб не нужна?))))))) Обещаю, что землю не отожму, если мне попадутся такие же "умники"))))))))

2

Olesya, А где землица находится?

0

Владимир, в Белоярском, Свердловская область

0

Olesya, доска объявлений вам в руки)))

0
0

Забыли написать, что если продавец в браке и имущество общее совместное, то понадобится согласие супруга, заверенное у нотариуса. Пару дней назад как раз это все узнавала у нотариуса...а еще Росреестр запустил бесплатный сервис Регистрацияпросто.рф ... очень удобный, имхо...

1

Юлия, это очень прекрасно, что вы внимательно читаете статьи ;)

2

Юлия, или можно в договоре обоих супругов прописать как продавцов совместной собственности, и тогда можно без нотариально согласия обойтись.

0

Irina, не все так просто...нотариус при заверении согласия проверяет наличие/отсутствие брачного договора и тп, что может отразиться на возможности продажи участка...поэтому наличие супруга в договоре может не помочь...да и покупателю стоит минимизировать свои риски, связанные с недействительностью договора по этому основанию..

1

20.04.22, 08:10

Отредактировано

Irina, нет, так сделать нельзя. Кто собственник, тот и продавец. А от супруга требуется нотариальное согласие. П. 3 ст. 36 СК РФ - "Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга".

0

Рафаэль, да, там так и написано "необходимо". Читать как "рекомендуется". Есть обязательные нормы, есть рекомендательные. При регистрационных действиях госорганы не требуют нотариального согласия супруга. Это я мотоцикл буду продавать за пару тысяч рублей, чтобы тут же отвалить их нотариусу?

0
0

Наивный вопрос. При покупке участка, какие риски для покупателя уберёт нотариальный договор по сравнению с обычным, а какие нет, если можно пользоваться и обоими путями?

1
0

Про три экземпляра договора - надо проверить. МФЦ преобразовывает заявление и документы, представленные заявителем на бумажном носителе, путем сканирования в электронные образы таких документов и заверяет электронные образы документов усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица многофункционального центра.
Зачем им еще и бумажка на память?

1

Juan, Да, так и есть. На сегодняшний день (май 2023 г.) для Росреестра экземпляр не нужен. Т. е. ДКП составляется в двух экземплярах для продавца и покупателя.

0
0

Билеты Банка России.

0
0

Обоазец договора недоступен для скачивания (в корзине) - верните, пожалуйста

0
0

А как оформить он-лайн с ЭЦП? ЭЦП есть у покупателя. Как это сделать через Госуслуги или РосРеестр?

0
0

Уже 2 месяца длится "не регистрация" в Росреестре покупки земельного участка по ДКП, договор и все доки стандартные, по которым уже были продажи. Регистратор делает приостановки по надуманным, а иногда абсурдным причинам, откровенно саботируя сделку. Продавцу поступают звонки о коммерческой помощи для устранения помех в регистрации. Никакие жалобы начальству не работают, всё спускается самому регистратору и всё, тупик. Для обращения в прокуратуру и суд практически нет никаких доказательств и всё это слишком долго и затратно. Куда ещё жаловаться? В Администрацию президента?

0
0

Здравствуйте, подскажите, если сделка купли-продажи с использованием эскроу-счетом, это должно быть отражено в договоре? Или можно заполнить приложенной к статье шаблон и с ним войти в процедуру с эскроу счетом?

0
0

Здравствуйте.
"Категорию земельного участка обязательно нужно указывать в договоре купли-продажи, без нее не зарегистрируют переход права собственности на участок" - а можно ссылку на закон, что не зарегистрируют без указания категории? Я могу понять, что если у участка вообще не установлена категория, тогда не зарегистрируют. Но если есть категория, то ее необязательно указывать в дкп. Достаточно кадастрового номера, по которому покупатель и сможет его идентифицировать.

0
0

Где нужно оформить куплю продажу земельного участка , в МФЦ или у натариуса.

0
0

Диана, нужно ли проходить процедуру регистрации именно через нотариуса в случае, если земельный участок продают два продавца ( у каждого по 0.5 долей)

0
0

Не скачивается файл договора

0

Странный вопрос. Значит, написано не для вас. Потому и выделено.

0
0

Мне отказали в регистрации договора, так как в договоре не было указано код подразделения из паспорта. Абсурд? Со ссылкой на закон, где просто написано, что в договоре должны быть указаны паспортные данные сторон.

0
0

Ссылки на документы нерабочие ( Нужно в конце ссылок убирать \copy

0

Всё работает. Эти документы, а именно - их оригиналы, выложены на сервисе Гугл.Документы, который не позволяет открывать ОРИГИНАЛЫ, но позволяет создавать их КОПИИ -- на открывшейся странице нужно просто нажать на кнопку [Создать копию].

0

29.09.23, 01:31

Отредактировано

Петр, на компе это работает, а я сначала на телефоне нажимал, и выдавало ошибку, пока не убрал \copy. Сам удивился. Многие в комментах пишут, что не всегда срабатывает.

0
0

Договор на Эскроу-счет НЕ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ МЕЖДУ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ! Вы прежде чем передергивать статьи из интернета, хотя бы проверяйте информацию! В РФ банки открывают счет эскроу ТОЛЬКО для расчетов между ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ (застройщиком) и физическим лицом

0

Сообщество