Я начала инвестировать в недвижимость в 2021 году.

Тогда я купила дом в коттеджном поселке в Краснодаре, чтобы позже продать его и получить чистую прибыль от 600 000 Р. Подробнее об этом я рассказывала в другой статье Тинькофф Журнала.

Но стратегия «купить и продать» — это не совсем тот пассивный доход, о котором я мечтала. Мне хотелось, чтобы доход был регулярным: идеально, если бы деньги приходили каждый месяц, а не раз в несколько лет.

Поэтому я стала размышлять о том, как купить недвижимость и сдавать ее в посуточную аренду. Об этой стратегии инвестирования я узнала, когда покупала дом.

В статье расскажу, как я купила долю в недвижимости, как сейчас сдаю ее и сколько зарабатываю.

Как богатеть
Главные материалы обо всем, что влияет на ваши деньги и жизнь, — в вашей почте по средам и субботам. Бесплатно

Что нужно учитывать перед покупкой жилья для посуточной сдачи

Когда я заинтересовалась посуточной сдачей недвижимости, поняла, что в интернете очень много информации об этом. Там есть и сервисы бронирования, и юристы по жилищному праву, и статьи, и интервью на «Ютубе», и блогеры с курсами о том, как организовать все с нуля. При этом информация от источника к источнику разная, и никто не дает понятных и логичных схем, что и как нужно делать.

Поэтому мне пришлось составлять эту схему самостоятельно. Так появился первичный план, что нужно сделать, чтобы заняться посуточной арендой:

  1. Найти и купить объект для сдачи.
  2. Подготовить его — оставить там то, что нужно для гостей.
  3. Найти гостей, которые не испортят имущество.
  4. Получать деньги и богатеть.

Теперь нужно было понять, как правильно реализовать пункты из этого плана и с какими сложностями я могу столкнуться.

Шаг 1
Выбрать объект

У меня не было подходящей недвижимости под сдачу, и нужно было ее найти. Я сразу решила, что никакие сложные случаи рассматривать не буду. Например, не стану покупать квартиру, которой владеют несовершеннолетние.

Дальше я изучила несколько бесплатных интернет-источников и выделила критерии, на которые можно ориентироваться, выбирая недвижимость.

Точки притяжения — это места, в которые постоянно приходят люди. Например, крупная больница, вуз или концертный зал. Рядом с этими местами посуточные квартиры всегда более востребованы, потому что людям удобно снимать жилье поблизости.

Конкуренты. Если в месте, где вы собираетесь купить недвижимость, мало объявлений о сдаче квартир в посуточную аренду, стоит задуматься, востребована ли здесь эта услуга. Например, я живу в Москве в одном из спальных районов, где посуточная аренда непопулярна. Ради интереса я открывала «Авито» и «Циан» и звонила по объявлениям. Многие квартиры были свободны в любое время, а значит, их практически не бронируют.

Сезонность. Она позволяет выстроить правильные ожидания от работы, потому что в какие-то периоды жилье посуточно может быть более востребовано, а в какие-то — менее. И к этому нужно быть готовым.

Вариантов сезонности очень много, она зависит от разных факторов и может различаться даже в разных районах одного города. Например, очевидно, что квартиры у моря чаще бронируют летом и ранней осенью, а комнаты у горнолыжного склона — зимой. Но вряд ли квартира на окраине Краснодара будет летом так же востребована — то есть летний или зимний сезон касается не всех объектов недвижимости.

Кроме того, бывают не такие очевидные сезоны — например, как в случае с командированными, которые часто снимают квартиру рядом с фабрикой или заводом. Еще пример — квартиры в районе суворовского училища в Твери активнее снимают осенью и зимой, потому что родители приезжают к детям на поступление и каникулы.

Поскольку у меня не было подходящей недвижимости, я готова была купить ее в любой части нашей страны. Главное, чтобы я могла контролировать процесс сдачи.

Шаг 2
Подготовить объект

Я понимала, что времена, когда любой ремонт в квартире подходил для сдачи, уже прошли. Сейчас общий уровень сервиса выше, и люди хотят платить за аренду нормальной современной квартиры. Поэтому ее придется оборудовать всем необходимым — и это дополнительные расходы.

Учесть придется все, что может понадобиться жильцам, вплоть до разумного количества вилок и тарелок. Но без излишеств. Например, люди вряд ли захотят арендовать квартиру без холодильника, но можно не тратиться на большой двухдверный вариант, а ограничиться обычным бюджетным. В этом вопросе нужно искать баланс между количеством, качеством и ценой всего, что вы привезете в квартиру.

Кроме того, после каждого гостя в квартире нужно убираться, менять полотенца, белье, мыть посуду и так далее. Можно либо делать это самостоятельно, либо нанять горничную, но это еще одна строка расходов. А если делать все самой, придется выстроить грамотную логистику. Например, решить, где лучше стирать и сушить белье: прямо в квартире, у себя дома или в общественной прачечной.

Шаг 3
Найти площадки для рекламы и гостей

После событий зимы 2022 года из России ушли два глобальных агрегатора жилья — «Букинг» и Airbnb. Я как арендодатель ими никогда не пользовалась, поэтому оценить ущерб не могу. Но с точки зрения бизнеса рассудила так: те, кому нужно перемещаться по стране, будут это делать. Значит, спрос остался. И значит, эти люди будут искать предложения на доступных ресурсах.

Когда я изучала этот вопрос, познакомилась с «Суточно-ру» и «Островком». И на первый взгляд они мне понравились. Ну и, конечно, остались «Авито» и «Циан».

Следующий вопрос — каким гостям вы готовы сдавать жилье. Здесь у каждого свои критерии. Я, например, не хотела бы сдавать квартиру студентам, потому что уже сталкивалась с тем, как некоторые из них безответственно относятся к чужому имуществу. В остальном предубеждений по поводу жильцов у меня нет — лишь бы не мешали соседям.

Еще нужно решить, в каком формате встречать гостей — лично или удаленно. При личной встрече можно поговорить с гостем и составить о нем собственное мнение. При удаленном заселении так не получится, есть риск нарваться на не очень адекватных арендаторов.

Кроме того, для удаленного заселения придется купить дополнительное оборудование: сейф для ключей, который открывается по коду, и желательно — камеры наблюдения на вход.

Шаг 4
Продумать детали и найти управляющего

Я хотела купить недвижимость и регулярно ее сдавать, но делать это, не нарушая закон. Для этого мне нужно было оформить свой бизнес, например зарегистрироваться в качестве самозанятой. С таким статусом я могла бы легально принимать деньги от гостей, выдавать им чеки и платить налоги — 4%, если сдаю жилье физлицам, и 6% — если организациям.

Еще важно подготовиться к тому, что не всегда сдача объекта в аренду будет проходить гладко. Обязательно будут возникать конфликты и проблемы — с гостями или соседями. И их придется решать.

Разобравшись в том, к чему нужно подготовиться, если я хочу заняться посуточной арендой, я поняла, что каждый пункт — это отдельный навык, которого у меня нет. И мне бы не хотелось тратить свое время, чтобы со всем этим разобраться. Поэтому решила найти того, кто все это умеет, — специалиста по управлению недвижимостью.

У меня не было стратегии, как найти человека или компанию под мои задачи. Но мне повезло: в рекомендациях в соцсети попался профиль управляющей из Краснодара Евгении. Она меня заинтересовала, и я стала за ней наблюдать.

Евгения помогала подбирать недвижимость и обустраивать ее для последующей сдачи — делать перепланировку и ремонт, а потом сдавать ее гостям по договору доверительного управления имуществом.

Управляющая много рассказывала о своей работе в соцсетях, и я обратила внимание, что она часто упоминает пункты, которые я тоже читала, — писала о них выше.

Например, Евгения писала, что не берет объект, если он находится на другом конце города от места, где она живет: после каждого гостя туда невыгодно отправлять уборщицу. Кроме того, в этом случае она не сможет оперативно решать конфликты с гостями.

А еще не берет объекты, которые не прошли минимальную проверку на дизайн и количество бытовых принадлежностей для гостей. Потому что часто люди хотят сдавать недвижимость «как есть», то есть в лучшем случае с простым косметическим ремонтом, а она радеет за качество и сервис. Объект с ремонтом, который тебе не нравится, сложно продвигать.

В целом Евгения готова была работать только с теми объектами, которые сама подготовила под сдачу: оценила локацию и свои ресурсы, сделала ремонт и укомплектовала.

Мне такой подход показался понятным и логичным. Поэтому я решила обратиться к ней со своей задачей — найти и подготовить объект для посуточной аренды, а после этого заняться его сдачей.

Шаг 5
Выбрать объект

Я написала Евгении 29 декабря 2021 года. В ответ она прислала ссылку на каталог недвижимости в Краснодаре, из которого я могла выбрать подходящий объект. Всю недвижимость из этого каталога можно было разделить на три группы: готовые квартиры, квартиры на стадии ремонта и доли в готовых квартирах.

Все объекты принадлежали либо самой Евгении, либо ее дочери. Несовершеннолетних собственников или кучи наследников, претендующих на них, не было. И это было очень удобно.

К каждому объекту были приложены фото. Можно было заказать видеопоказ в реальном времени или приехать и лично все посмотреть.

Это главная страница каталога, который мне прислала Евгения. Дальше расскажу и покажу разные варианты объектов из него
Это главная страница каталога, который мне прислала Евгения. Дальше расскажу и покажу разные варианты объектов из него

Готовые квартиры стоили от 5 590 000 до 10 500 000 Р и находились там, где у Евгении уже был один или несколько объектов в управлении. Это хорошо тем, что, раз она уже сдает там квартиры, значит, знает, какие гости туда приезжают, в какие периоды, из-за каких точек притяжения и как их привлекать. Следовательно, и моя потенциальная квартира не будет простаивать.

Еще на нескольких объектах легче решать вопросы с уборкой и мелким ремонтом. Например, у нее там уже была горничная, которая работала именно в этом районе, и люди, которые могли быстро что-то починить в квартире по требованию гостей.

Все варианты продавались с ремонтом и полностью укомплектованные. Среди них были как апартаменты, так и обычные квартиры. По желанию покупателя в любом объекте можно было сделать перепланировку — например, поделить квартиру на несколько микростудий.

При этом любую перепланировку Евгения готова была узаконить и к сделке предоставить заключение об этом. Подробно о том, как узаконить перепланировку, написано в другой статье Тинькофф Журнала.

Обычно в апартаментах сделать это чуть проще, потому что это нежилая недвижимость и требований к ней меньше. А для жилых квартир у Евгении был лайфхак: почти все они располагались на втором этаже, а под ними, на первом, были коммерческие помещения. Благодаря этому можно беспроблемно переносить мокрые зоны — например, чтобы у каждого гостя был свой санузел и кухня с раковиной.

Доходность для готовых квартир в каталоге считалась на одну микростудию — от 13 000 до 20 000 Р. Предполагалось, что в одной квартире за 5 590 000 Р будет две студии, а в квартире за 10 500 000 Р — четыре. То есть доход с одной квартиры мог быть от 16 000 до 80 000 Р.

Вот пример готовой квартиры из каталога. Из нее сделали две студии, которые можно сдавать разным гостям
Вот пример готовой квартиры из каталога. Из нее сделали две студии, которые можно сдавать разным гостям

Квартиры на стадии ремонта стоили от 2 200 000 Р. Дешевле готовых, потому что перед тем, как сдавать их в аренду, там нужно было сделать ремонт.

Во время ремонта квартиру можно было поделить на несколько студий или не делать этого. Услуга по ремонту и надзору за ним стоила 700 000 Р за одну студию. В эту стоимость также входили дизайн-проект и закупка материалов. То есть для покупателя это услуга под ключ. Плюс отдельно оплачиваются все материалы, мебель, техника и бытовые принадлежности.

Предположим, я покупаю двухкомнатную квартиру и хочу поделить ее на четыре студии. Ремонт одной студии стоит 700 000 Р, ремонт четырех, соответственно, 2 800 000 Р. Плюс материалы и все, что нужно, чтобы их укомплектовать.

Но также я могу купить самую дешевую квартиру-студию за 2 200 000 Р и просто сделать ремонт одной комнаты. В этом случае я заплачу: 2 200 000 Р + 700 000 Р = 2 900 000 Р. Плюс материалы и все необходимое.

Доходность по таким квартирам в каталоге указана не была, потому что для управляющей это был новый район и никаких реальных цифр еще не было. Но можно было ориентироваться на 10,3% в год — это минимальная доходность для аналогичных объектов в других локациях.

Пример объекта на стадии ремонта из каталога управляющей
Пример объекта на стадии ремонта из каталога управляющей

Доли в готовых квартирах стоили от 2 190 000 Р. Реализовывалось это так: один объект делили на несколько долей, например на восемь, и распродавали разным людям. Получалось, что весь объект находится в общей собственности сразу нескольких людей. И у каждого есть своя доля в праве на все имущество, а не на конкретную его часть. То есть у покупателей не будет какой-то выделенной части квартиры, например комнаты, но будет доля в праве на эту квартиру.

Именно этот вариант мне понравился больше других, потому что я не была готова сразу тратить крупную сумму на целую квартиру. При этом я понимала, что доля в праве — это риск. Например, если кто-то из собственников вдруг поведет себя неадекватно, я не смогу сдавать свою часть объекта и вряд ли получится быстро и выгодно ее продать.

Тем не менее с возможными проблемами я решила разбираться, если они возникнут. А пока я искала источник пассивного дохода, и этот вариант мне подходил. Прибыль от сдачи доли обещали не баснословную — 11,2%, или 257 000 Р в год, но по ней можно будет понять, стоит ли такая идея затрат на целую квартиру. И если все обещания по доходности сбудутся, можно будет продать долю другим инвесторам и купить целый объект. Всего в этом объекте продавались восемь долей.

Вот объект, долю в котором я решила купить
Вот объект, долю в котором я решила купить

Шаг 6
Выйти на сделку

В середине января 2022 года я сообщила менеджеру управляющей, что готова купить 1/8 квартиры в Краснодаре за 2 190 000 Р. Менеджер ответил, что три доли из восьми уже проданы, а остальные пока в собственности у дочери управляющей.

Долю в праве продать или купить сложнее, чем обычную квартиру. Потому что у всех участников долевой собственности есть преимущественное право на ее покупку. Это значит, что, если один из собственников доли решил ее продать, он обязан сообщить об этом остальным собственникам и подождать месяц. И если в течение этого срока кто-то из других собственников захочет купить долю, продавец обязан ее ему продать.

Как это устроено на практике, можно прочитать в статье «Как продать долю в квартире».

В моем случае все участники долевой собственности были инвесторами — они уже купили доли, которые хотели, и не претендовали на остальные. Но чтобы сделка состоялась, продавец все равно должна была направить им уведомления о продаже и получить от них письменные отказы от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

Чтобы всем удобнее было оформлять документы, мне предложили подождать, пока не появятся покупатели на четыре оставшиеся доли. Так продавцу не пришлось бы пять раз отправлять уведомления, а другим собственникам — пять раз готовить отказы. Я согласилась.

Но чтобы как-то закрепить наши договоренности, 15 января 2022 года мы подписали предварительный договор купли-продажи. По нему я сразу должна была заплатить 635 000 Р, а оставшуюся сумму, 1 555 000 Р, — позже, когда подпишем основной договор. Деньги на эту покупку я взяла из своих накоплений.

Еще в предварительном договоре было указано, что если я откажусь от основной сделки, то мне вернут только часть суммы — 435 000 Р, а 200 000 Р в качестве задатка я потеряю.

Основной договор купли-продажи мы подписали через три месяца — 11 апреля 2022 года. Но я не приезжала на сделку в Краснодар — вместо меня на ней присутствовал представитель по доверенности.

Все прошло гладко: продавец и мой представитель просто пришли к нотариусу в назначенный день, нотариус проверил документы, удостоверил сделку и направил в Росреестр все необходимое. Через несколько дней запись о том, что я стала собственником доли 1/8 в праве на квартиру в Краснодаре, появилась в ЕГРН.

Почему опасно покупать долю в праве

Я не знаю, насколько выгодно инвестировать в долю в недвижимости, но могу предположить, с какими юридическими проблемами при этом можно столкнуться.

Долю сложнее продать. Чтобы это сделать, придется отправлять уведомления другим собственникам — каждому лично. Даже если это, например, супруги, которые живут по одному адресу. А потом месяц ждать, что они ответят, не захотят ли выкупить вашу долю. И только если не захотят, можно продать долю постороннему покупателю. Все это несложно, но отнимает некоторое время и деньги, особенно если оформлять уведомления у нотариуса.

Если не соблюсти эту процедуру, другой собственник общего имущества сможет через суд отменить сделку. Правда, только в течение трех месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже доли.

Кроме того, в июле 2022 года в силу вступили изменения в статье 30 ЖК РФ, и теперь доля одного собственника в жилом помещении не может быть меньше 6 м². Это значит, что теперь нельзя как купить такую долю, так и выделить ее для продажи. И договор будет считаться ничтожным, даже если его нотариально удостоверить.

Могут возникнуть проблемы с управлением общим имуществом. Не важно, купили вы долю в нежилых апартаментах или в жилой квартире, вы все равно получили право общей собственности на все имущество в здании. А также обязанности, связанные с этим.

Например, собственники всех помещений в здании должны содержать общее имущество. Места общего пользования нужно освещать и отапливать — за это платят собственники. Коммунальщики могут неверно начислить платежи — и с этим тоже придется разбираться собственникам.

И все может стать сложнее, если в здании есть собственник, которому принадлежит больше половины помещений. Тогда он фактически сам может выбрать управляющую компанию с невыгодными тарифами или ввести плату за дополнительные услуги. Иногда так делают, чтобы заставить других собственников избавиться от своей недвижимости в хорошем месте — продать ее тому самому мажоритарному владельцу.

Сложно определить, кто отвечает за повреждения и уничтожение общего имущества. Например, это ситуация, когда одной квартирой владеют несколько человек и у них невыделенные доли. Владельцам может быть сложно договориться, кто и сколько должен платить за новый диван или обои. Либо если, например, затопило общий коридор или сломался лифт, то в каком объеме должен вкладываться в ремонт каждый собственник.

Чтобы снизить риски, рекомендую страховать имущество. Тогда, если с ним что-то случится, расходы будет возмещать страховая компания, а не собственники.

Сдавать долю в жилой квартире — это дополнительный риск. Во-первых, нельзя использовать жилое помещение как гостиницу. Но сдавать в аренду все же можно. То есть если юридически аренда студии в апарт-отеле оформляется как сдача комнаты в квартире, это не нарушает закон.

Во-вторых, владельца небольшой доли могут через суд заставить продать ее другим собственникам. И цена продажи может быть гораздо ниже, чем хотелось бы продавцу. Особенно если аренда начнет приносить хорошую прибыль. О том, как это работает, можно прочитать в другой статье Тинькофф Журнала.

Собственник доли может жить в квартире. А еще может через суд установить порядок пользования общим имуществом и, например, определить часы, в которые другие собственники могут пользоваться санузлом, оставить себе общую кухню, выделить свою долю в натуре и сдать ее внаем небольшой семье из 20 человек или прописать в квартире своего несовершеннолетнего ребенка.

Все эти действия сильно осложняют инвестиционную деятельность другим собственникам. Но никак не нарушают закон — у собственника доли действительно есть право на все это.

Шаг 7
Передать долю в управление

Агентский договор, по которому я передала свою долю в краснодарской квартире в доверительное управление, мы подписали 22 марта 2022 года. То есть еще до того, как оформили основной договор купли-продажи. Агентом по этому договору стал второй индивидуальный предприниматель — партнер Евгении.

По договору агент обязан от моего имени и за мой счет искать клиентов для объекта, заключать с ними арендные договоры, получать по ним деньги и содержать объект — делать уборку и текущий ремонт. Доход от сдачи объекта агент должен перечислять мне на карту каждый месяц. Ежемесячное вознаграждение агента по договору — 29% от общего дохода от сдачи объекта.

Размер арендной платы агент устанавливает сам, ориентируясь на существующие на рынке условия. А я должна уплачивать все банковские комиссии за платежи гостей и агента, комиссию от систем бронирования и оплачивать расходы на все виды ремонта. Еще я несу всю ответственность за сохранность объекта, его оснащение, техническое обслуживание и страхование.

Правда, это правило работает не всегда. Например, в первые дни сдачи квартиры в двух студиях обнаружилась плесень. Управляющий сразу же сообщил мне об этом и предупредил, что примерно неделю они сдаваться не будут. Но устранят эту проблему за счет Евгении — мне за это платить не нужно.

Проблемы после ремонта — грибок и плесень
Проблемы после ремонта — грибок и плесень

Контролировать агента я могу с помощью отчетов, которые он должен ежемесячно, примерно 15-го числа, присылать. В них есть информация о заселениях, расходах на содержание объекта и итоговых суммах арендных платежей от гостей.

Отчет формируется в «Экселе» — он простенький, но для меня понятный. Я могу проследить, что и как, то есть по какой формуле, считается. И числа, которые вижу, не вызывают у меня вопросов.

Такие же отчеты получают собственники остальных долей. Все вопросы по ним мы можем задавать в общем чате, чтобы все их видели.

Я могу в любое время приехать в квартиру и посмотреть, в каком она состоянии. Или связаться с гостями — их контакты есть в системе бронирования, к которой мне дали доступ.

Вот отчет о заселении. В нем указано, сколько заселений было в день, с какой площадки поступила бронь, сколько гость заплатил и есть ли комиссия сервиса бронирования — она указана в графе «Комиссия»
Вот отчет о заселении. В нем указано, сколько заселений было в день, с какой площадки поступила бронь, сколько гость заплатил и есть ли комиссия сервиса бронирования — она указана в графе «Комиссия»

В целом я не могу оценить, насколько хороший агентский договор подписала. Но моему знакомому юристу, у которого я иногда консультируюсь, он не очень понравился. Например, он сказал, что по нему управляющий не заинтересован сохранять имущество в квартире. То есть если гость что-то сломает или украдет, сначала за это заплатит собственник. А уже потом управляющий разберется, как взыскать с гостя эти деньги.

Еще юрист указал, что в договоре не прописано, как распределяется финансовая ответственность между собственниками. Например, если гость затопит магазин ниже или сломает чайник, кто будет платить за это — гость или собственники. А если собственники, то в каком объеме.

Когда квартиру начали сдавать

Поскольку квартиру, долю в которой я купила, разделили на несколько частей и из каждой получился свой номер, по сути, она стала апарт-отелем. Но юридически это по-прежнему жилая квартира, а «номера» в ней сдаются как обычные комнаты.

Сдавать комнаты начали с конца марта 2022 года. До этого управляющая делала там ремонт и привозила необходимую мебель и технику. Дополнительно за это я ничего не платила — все было включено в стоимость доли.

Ход ремонта я контролировала по «Вотсапу»: Евгения регулярно присылала видео объекта, сообщала о том, что в квартиру провели интернет, завезли всякие мелочи. Несколько раз мы даже созванивались по видеосвязи, и она показывала, как проходит ремонт.

В первый день сдачи, 26 марта 2022 года, управляющая прислала мне доступ к CRM-программе, в которой отображаются все бронирования. Благодаря этому я могу следить за тем, кому и как сдаются комнаты в квартире.

Сейчас мне доступны все брони, изменения в них и отмены. Я вижу, кто именно въезжает в квартиру — сколько человек, как их зовут и как с ними связаться, в какие комнаты, сколько они заплатили и по какому тарифу, на какой площадке они забронировали жилье.

Первое время было очень интересно наблюдать, как гости бронируют комнаты и сколько за них платят. Но буквально через неделю я устала от постоянных уведомлений и сначала отключила их на отмены броней, а потом и на все приложение.

Так выглядит CRM, в которой фиксируется вся информация по броням. Слева указаны комнаты-студии, справа — даты бронирований, стоимость и гости. Восклицательный знак означает отмену брони, красным отмечены брони с площадок, у которых нет прямой интеграции с этой CRM, например с «Авито» или «Суточно-ру», желтым — те, где есть интеграция, например с «Островка», а значит, данных о клиенте и брони внутри больше
Так выглядит CRM, в которой фиксируется вся информация по броням. Слева указаны комнаты-студии, справа — даты бронирований, стоимость и гости. Восклицательный знак означает отмену брони, красным отмечены брони с площадок, у которых нет прямой интеграции с этой CRM, например с «Авито» или «Суточно-ру», желтым — те, где есть интеграция, например с «Островка», а значит, данных о клиенте и брони внутри больше
Это список уведомлений в CRM
Это список уведомлений в CRM
А это уведомление подробнее: видно даты бронирования и площадку, на которой гость забронировал комнату в нашей квартире
А это уведомление подробнее: видно даты бронирования и площадку, на которой гость забронировал комнату в нашей квартире
Так в CRM отображаются данные по броням
Так в CRM отображаются данные по броням

Сколько я заработала

Как я уже писала, квартира, где я купила долю, разделена на четыре студии, которые сдаются гостям как обычные комнаты. Всем объектом — восемью долями — владеют шесть инвесторов. У каждого своя доля, у которой нет имущественного выражения. То есть доля не равна студии, комнате или каким-то квадратным метрам в этой студии или комнате.

Доход от аренды распределяется между инвесторами пропорционально нашим долям. Это значит, что если всего сдача квартиры за месяц принесла, например, 80 000 Р, то эти деньги поделят на восемь частей и перечислят инвесторам: тем, у кого одна доля, — 10 000 Р, у кого две — 20 000 Р и так далее.

Комнаты в квартире начали сдаваться с конца марта 2022 года. И несмотря на то, что я стала официальным собственником доли только в середине апреля, я все равно получила деньги за неполный март и весь апрель. Общая прибыль от аренды за этот период за вычетом комиссии агента составила 21 408 Р — по 2676 Р в расчете на долю.

В мае прибыль составила 15 085 Р — по 1886 Р на долю. А в июне — 59 368 Р, или по 7421 Р на долю.

Соответственно, всего за три месяца я заработала 11 983 Р. Но из этих денег как самозанятая я заплатила налог на профессиональный доход 4% — 479,32 Р.

Это небольшой доход. Но так сложилось, потому что квартира новая и объявления о ней размещены на новых площадках — например, на «Островке», «Суточно-ру», «Квартирке» и «Броневике». Эти площадки пока не набрали аудиторию, а наши агенты еще не изучили, как на них работать.

Кроме того, недвижимость в Краснодаре в апреле и мае не слишком востребована. Агент рассказал, что в мае спад наблюдался на всех их объектах, и даже показал отчеты по ним.

Еще, когда квартиру только начали сдавать, у собственников было много разовых расходов. Например, мы оплачивали профессиональную фотосъемку объекта, рекламу на площадках для бронирования, подключение интернета.

Это отчет по расходам на объект
Это отчет по расходам на объект
И анализ этих расходов
И анализ этих расходов
А это свод по доходам
А это свод по доходам

Что в итоге

Я купила долю 1/8 в праве собственности на квартиру в Краснодаре. И пока не могу сделать вывод, как скоро окупятся эти инвестиции. Пока получаю небольшой доход, от которого я не в восторге, но Краснодар — город с ярко выраженной сезонностью. Поэтому анализировать доходность буду через год.

Я понимаю, что владение долей может обернуться проблемами в будущем. И я действительно не знаю, что буду делать, если какой-то собственник решит жить в квартире или пропишет там своего ребенка. Но пока никаких проблем не возникло, и я надеюсь, что все инвесторы адекватные и понимают, что подобное поведение навредит всем собственникам.

В вопросах посуточной аренды с управляющим многое зависит именно от него. За три месяца сотрудничества с нашим управляющим у меня нет никаких нареканий к его работе. Он всегда быстро и честно отвечает на все вопросы и не молчит о проблемах, которые возникают на объекте.

Я хотела найти источник пассивного дохода. И у меня это получилось. Даже если я не буду делать вообще ничего, стану получать свое вознаграждение от управляющего. И если в будущем результат по доходности совпадет с обещаниями Евгении и будет хотя бы на уровне 10%, возможно, я продам свою долю и куплю целый объект по такой же схеме инвестирования.


Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили