Я купила долю в квартире и сдаю ее посуточно

И за три месяца заработала 11 503 ₽

89
Я купила долю в квартире и сдаю ее посуточно
Аватар автора

Ирина Тимошенкова

начинающий инвестор

Страница автора

Я начала инвестировать в недвижимость в 2021 году.

Тогда я купила дом в коттеджном поселке в Краснодаре, чтобы позже продать его и получить чистую прибыль от 600 000 ₽. Подробнее об этом я рассказывала в другой статье Тинькофф Журнала.

Но стратегия «купить и продать» — это не совсем тот пассивный доход, о котором я мечтала. Мне хотелось, чтобы доход был регулярным: идеально, если бы деньги приходили каждый месяц, а не раз в несколько лет.

Поэтому я стала размышлять о том, как купить недвижимость и сдавать ее в посуточную аренду. Об этой стратегии инвестирования я узнала, когда покупала дом.

В статье расскажу, как я купила долю в недвижимости, как сейчас сдаю ее и сколько зарабатываю.

Рассылка о том, как жить и богатеть
Лучшая статья недели — в вашей почте каждую среду. Бесплатно

Что нужно учитывать перед покупкой жилья для посуточной сдачи

Когда я заинтересовалась посуточной сдачей недвижимости, поняла, что в интернете очень много информации об этом. Там есть и сервисы бронирования, и юристы по жилищному праву, и статьи, и интервью на «Ютубе», и блогеры с курсами о том, как организовать все с нуля. При этом информация от источника к источнику разная, и никто не дает понятных и логичных схем, что и как нужно делать.

Поэтому мне пришлось составлять эту схему самостоятельно. Так появился первичный план, что нужно сделать, чтобы заняться посуточной арендой:

  1. Найти и купить объект для сдачи.
  2. Подготовить его — оставить там то, что нужно для гостей.
  3. Найти гостей, которые не испортят имущество.
  4. Получать деньги и богатеть.

Теперь нужно было понять, как правильно реализовать пункты из этого плана и с какими сложностями я могу столкнуться.

Шаг 1

Выбрать объект

У меня не было подходящей недвижимости под сдачу, и нужно было ее найти. Я сразу решила, что никакие сложные случаи рассматривать не буду. Например, не стану покупать квартиру, которой владеют несовершеннолетние.

Дальше я изучила несколько бесплатных интернет-источников и выделила критерии, на которые можно ориентироваться, выбирая недвижимость.

Точки притяжения — это места, в которые постоянно приходят люди. Например, крупная больница, вуз или концертный зал. Рядом с этими местами посуточные квартиры всегда более востребованы, потому что людям удобно снимать жилье поблизости.

Конкуренты. Если в месте, где вы собираетесь купить недвижимость, мало объявлений о сдаче квартир в посуточную аренду, стоит задуматься, востребована ли здесь эта услуга. Например, я живу в Москве в одном из спальных районов, где посуточная аренда непопулярна. Ради интереса я открывала «Авито» и «Циан» и звонила по объявлениям. Многие квартиры были свободны в любое время, а значит, их практически не бронируют.

Сезонность. Она позволяет выстроить правильные ожидания от работы, потому что в какие-то периоды жилье посуточно может быть более востребовано, а в какие-то — менее. И к этому нужно быть готовым.

Вариантов сезонности очень много, она зависит от разных факторов и может различаться даже в разных районах одного города. Например, очевидно, что квартиры у моря чаще бронируют летом и ранней осенью, а комнаты у горнолыжного склона — зимой. Но вряд ли квартира на окраине Краснодара будет летом так же востребована — то есть летний или зимний сезон касается не всех объектов недвижимости.

Кроме того, бывают не такие очевидные сезоны — например, как в случае с командированными, которые часто снимают квартиру рядом с фабрикой или заводом. Еще пример — квартиры в районе суворовского училища в Твери активнее снимают осенью и зимой, потому что родители приезжают к детям на поступление и каникулы.

Поскольку у меня не было подходящей недвижимости, я готова была купить ее в любой части нашей страны. Главное, чтобы я могла контролировать процесс сдачи.

Шаг 2

Подготовить объект

Я понимала, что времена, когда любой ремонт в квартире подходил для сдачи, уже прошли. Сейчас общий уровень сервиса выше, и люди хотят платить за аренду нормальной современной квартиры. Поэтому ее придется оборудовать всем необходимым — и это дополнительные расходы.

Учесть придется все, что может понадобиться жильцам, вплоть до разумного количества вилок и тарелок. Но без излишеств. Например, люди вряд ли захотят арендовать квартиру без холодильника, но можно не тратиться на большой двухдверный вариант, а ограничиться обычным бюджетным. В этом вопросе нужно искать баланс между количеством, качеством и ценой всего, что вы привезете в квартиру.

Кроме того, после каждого гостя в квартире нужно убираться, менять полотенца, белье, мыть посуду и так далее. Можно либо делать это самостоятельно, либо нанять горничную, но это еще одна строка расходов. А если делать все самой, придется выстроить грамотную логистику. Например, решить, где лучше стирать и сушить белье: прямо в квартире, у себя дома или в общественной прачечной.

Шаг 3

Найти площадки для рекламы и гостей

После событий зимы 2022 года из России ушли два глобальных агрегатора жилья — «Букинг» и Airbnb. Я как арендодатель ими никогда не пользовалась, поэтому оценить ущерб не могу. Но с точки зрения бизнеса рассудила так: те, кому нужно перемещаться по стране, будут это делать. Значит, спрос остался. И значит, эти люди будут искать предложения на доступных ресурсах.

Когда я изучала этот вопрос, познакомилась с «Суточно-ру» и «Островком». И на первый взгляд они мне понравились. Ну и, конечно, остались «Авито» и «Циан».

Следующий вопрос — каким гостям вы готовы сдавать жилье. Здесь у каждого свои критерии. Я, например, не хотела бы сдавать квартиру студентам, потому что уже сталкивалась с тем, как некоторые из них безответственно относятся к чужому имуществу. В остальном предубеждений по поводу жильцов у меня нет — лишь бы не мешали соседям.

Еще нужно решить, в каком формате встречать гостей — лично или удаленно. При личной встрече можно поговорить с гостем и составить о нем собственное мнение. При удаленном заселении так не получится, есть риск нарваться на не очень адекватных арендаторов.

Кроме того, для удаленного заселения придется купить дополнительное оборудование: сейф для ключей, который открывается по коду, и желательно — камеры наблюдения на вход.

Вот примеры настенных кейсов для ключей. Источник: «Яндекс-маркет»
Вот примеры настенных кейсов для ключей. Источник: «Яндекс-маркет»
А вот как они выглядят изнутри. Источник: «Яндекс-маркет»
Шаг 4

Продумать детали и найти управляющего

Я хотела купить недвижимость и регулярно ее сдавать, но делать это, не нарушая закон. Для этого мне нужно было оформить свой бизнес, например зарегистрироваться в качестве самозанятой. С таким статусом я могла бы легально принимать деньги от гостей, выдавать им чеки и платить налоги — 4%, если сдаю жилье физлицам, и 6% — если организациям.

Еще важно подготовиться к тому, что не всегда сдача объекта в аренду будет проходить гладко. Обязательно будут возникать конфликты и проблемы — с гостями или соседями. И их придется решать.

Разобравшись в том, к чему нужно подготовиться, если я хочу заняться посуточной арендой, я поняла, что каждый пункт — это отдельный навык, которого у меня нет. И мне бы не хотелось тратить свое время, чтобы со всем этим разобраться. Поэтому решила найти того, кто все это умеет, — специалиста по управлению недвижимостью.

У меня не было стратегии, как найти человека или компанию под мои задачи. Но мне повезло: в рекомендациях в соцсети попался профиль управляющей из Краснодара Евгении. Она меня заинтересовала, и я стала за ней наблюдать.

Евгения помогала подбирать недвижимость и обустраивать ее для последующей сдачи — делать перепланировку и ремонт, а потом сдавать ее гостям по договору доверительного управления имуществом.

Управляющая много рассказывала о своей работе в соцсетях, и я обратила внимание, что она часто упоминает пункты, которые я тоже читала, — писала о них выше.

Например, Евгения писала, что не берет объект, если он находится на другом конце города от места, где она живет: после каждого гостя туда невыгодно отправлять уборщицу. Кроме того, в этом случае она не сможет оперативно решать конфликты с гостями.

А еще не берет объекты, которые не прошли минимальную проверку на дизайн и количество бытовых принадлежностей для гостей. Потому что часто люди хотят сдавать недвижимость «как есть», то есть в лучшем случае с простым косметическим ремонтом, а она радеет за качество и сервис. Объект с ремонтом, который тебе не нравится, сложно продвигать.

В целом Евгения готова была работать только с теми объектами, которые сама подготовила под сдачу: оценила локацию и свои ресурсы, сделала ремонт и укомплектовала.

Мне такой подход показался понятным и логичным. Поэтому я решила обратиться к ней со своей задачей — найти и подготовить объект для посуточной аренды, а после этого заняться его сдачей.

Шаг 5

Выбрать объект

Я написала Евгении 29 декабря 2021 года. В ответ она прислала ссылку на каталог недвижимости в Краснодаре, из которого я могла выбрать подходящий объект. Всю недвижимость из этого каталога можно было разделить на три группы: готовые квартиры, квартиры на стадии ремонта и доли в готовых квартирах.

Все объекты принадлежали либо самой Евгении, либо ее дочери. Несовершеннолетних собственников или кучи наследников, претендующих на них, не было. И это было очень удобно.

К каждому объекту были приложены фото. Можно было заказать видеопоказ в реальном времени или приехать и лично все посмотреть.

Это главная страница каталога, который мне прислала Евгения. Дальше расскажу и покажу разные варианты объектов из него
Это главная страница каталога, который мне прислала Евгения. Дальше расскажу и покажу разные варианты объектов из него

Готовые квартиры стоили от 5 590 000 до 10 500 000 ₽ и находились там, где у Евгении уже был один или несколько объектов в управлении. Это хорошо тем, что, раз она уже сдает там квартиры, значит, знает, какие гости туда приезжают, в какие периоды, из-за каких точек притяжения и как их привлекать. Следовательно, и моя потенциальная квартира не будет простаивать.

Еще на нескольких объектах легче решать вопросы с уборкой и мелким ремонтом. Например, у нее там уже была горничная, которая работала именно в этом районе, и люди, которые могли быстро что-то починить в квартире по требованию гостей.

Все варианты продавались с ремонтом и полностью укомплектованные. Среди них были как апартаменты, так и обычные квартиры. По желанию покупателя в любом объекте можно было сделать перепланировку — например, поделить квартиру на несколько микростудий.

При этом любую перепланировку Евгения готова была узаконить и к сделке предоставить заключение об этом. Подробно о том, как узаконить перепланировку, написано в другой статье Тинькофф Журнала.

Обычно в апартаментах сделать это чуть проще, потому что это нежилая недвижимость и требований к ней меньше. А для жилых квартир у Евгении был лайфхак: почти все они располагались на втором этаже, а под ними, на первом, были коммерческие помещения. Благодаря этому можно беспроблемно переносить мокрые зоны — например, чтобы у каждого гостя был свой санузел и кухня с раковиной.

Доходность для готовых квартир в каталоге считалась на одну микростудию — от 13 000 до 20 000 ₽. Предполагалось, что в одной квартире за 5 590 000 ₽ будет две студии, а в квартире за 10 500 000 ₽ — четыре. То есть доход с одной квартиры мог быть от 16 000 до 80 000 ₽.

Вот пример готовой квартиры из каталога. Из нее сделали две студии, которые можно сдавать разным гостям
Вот пример готовой квартиры из каталога. Из нее сделали две студии, которые можно сдавать разным гостям
Вот пример готовой квартиры из каталога. Из нее сделали две студии, которые можно сдавать разным гостям

Квартиры на стадии ремонта стоили от 2 200 000 ₽. Дешевле готовых, потому что перед тем, как сдавать их в аренду, там нужно было сделать ремонт.

Во время ремонта квартиру можно было поделить на несколько студий или не делать этого. Услуга по ремонту и надзору за ним стоила 700 000 ₽ за одну студию. В эту стоимость также входили дизайн-проект и закупка материалов. То есть для покупателя это услуга под ключ. Плюс отдельно оплачиваются все материалы, мебель, техника и бытовые принадлежности.

  • Предположим, я покупаю двухкомнатную квартиру и хочу поделить ее на четыре студии. Ремонт одной студии стоит 700 000 ₽, ремонт четырех, соответственно, 2 800 000 ₽. Плюс материалы и все, что нужно, чтобы их укомплектовать.
  • Но также я могу купить самую дешевую квартиру-студию за 2 200 000 ₽ и просто сделать ремонт одной комнаты. В этом случае я заплачу: 2 200 000 ₽ + 700 000 ₽ = 2 900 000 ₽. Плюс материалы и все необходимое.

Доходность по таким квартирам в каталоге указана не была, потому что для управляющей это был новый район и никаких реальных цифр еще не было. Но можно было ориентироваться на 10,3% в год — это минимальная доходность для аналогичных объектов в других локациях.

Пример объекта на стадии ремонта из каталога управляющей
Пример объекта на стадии ремонта из каталога управляющей
1/2
Пример объекта на стадии ремонта из каталога управляющей
Пример объекта на стадии ремонта из каталога управляющей

Доли в готовых квартирах стоили от 2 190 000 ₽. Реализовывалось это так: один объект делили на несколько долей, например на восемь, и распродавали разным людям. Получалось, что весь объект находится в общей собственности сразу нескольких людей. И у каждого есть своя доля в праве на все имущество, а не на конкретную его часть. То есть у покупателей не будет какой-то выделенной части квартиры, например комнаты, но будет доля в праве на эту квартиру.

Именно этот вариант мне понравился больше других, потому что я не была готова сразу тратить крупную сумму на целую квартиру. При этом я понимала, что доля в праве — это риск. Например, если кто-то из собственников вдруг поведет себя неадекватно, я не смогу сдавать свою часть объекта и вряд ли получится быстро и выгодно ее продать.

Тем не менее с возможными проблемами я решила разбираться, если они возникнут. А пока я искала источник пассивного дохода, и этот вариант мне подходил. Прибыль от сдачи доли обещали не баснословную — 11,2%, или 257 000 ₽ в год, но по ней можно будет понять, стоит ли такая идея затрат на целую квартиру. И если все обещания по доходности сбудутся, можно будет продать долю другим инвесторам и купить целый объект. Всего в этом объекте продавались восемь долей.

Вот объект, долю в котором я решила купить
Вот объект, долю в котором я решила купить
Вот объект, долю в котором я решила купить
Он называется апарт⁠-⁠отелем для красоты, но, по сути, это обычная жилая квартира, разделенная на несколько маленьких студий. А юридически сдаются просто комнаты в этой квартире
В квартире всего четыре студии
Все студии уже отремонтированы и готовы, а на территории жилого комплекса уже оборудована вся инфраструктура: спа⁠-⁠салон, тренажерный зал, поликлиника, почта, аптека, банки, детский сад и школа, рестораны и магазины
Купить долю в квартире можно было от 2 290 000 ₽. Всего продавали восемь долей
Доходность, которую обещали инвесторам, — 11,2%, или 257 000 ₽ в год на долю
Шаг 6

Выйти на сделку

В середине января 2022 года я сообщила менеджеру управляющей, что готова купить 1/8 квартиры в Краснодаре за 2 190 000 ₽. Менеджер ответил, что три доли из восьми уже проданы, а остальные пока в собственности у дочери управляющей.

Долю в праве продать или купить сложнее, чем обычную квартиру. Потому что у всех участников долевой собственности есть преимущественное право на ее покупку. Это значит, что, если один из собственников доли решил ее продать, он обязан сообщить об этом остальным собственникам и подождать месяц. И если в течение этого срока кто-то из других собственников захочет купить долю, продавец обязан ее ему продать.

Как это устроено на практике, можно прочитать в статье «Как продать долю в квартире».

В моем случае все участники долевой собственности были инвесторами — они уже купили доли, которые хотели, и не претендовали на остальные. Но чтобы сделка состоялась, продавец все равно должна была направить им уведомления о продаже и получить от них письменные отказы от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

Чтобы всем удобнее было оформлять документы, мне предложили подождать, пока не появятся покупатели на четыре оставшиеся доли. Так продавцу не пришлось бы пять раз отправлять уведомления, а другим собственникам — пять раз готовить отказы. Я согласилась.

Но чтобы как-то закрепить наши договоренности, 15 января 2022 года мы подписали предварительный договор купли-продажи. По нему я сразу должна была заплатить 635 000 ₽, а оставшуюся сумму, 1 555 000 ₽, — позже, когда подпишем основной договор. Деньги на эту покупку я взяла из своих накоплений.

Еще в предварительном договоре было указано, что если я откажусь от основной сделки, то мне вернут только часть суммы — 435 000 ₽, а 200 000 ₽ в качестве задатка я потеряю.

Вот такой предварительный договор мы заключили
Вот такой предварительный договор мы заключили
Вот такой предварительный договор мы заключили

Основной договор купли-продажи мы подписали через три месяца — 11 апреля 2022 года. Но я не приезжала на сделку в Краснодар — вместо меня на ней присутствовал представитель по доверенности.

Все прошло гладко: продавец и мой представитель просто пришли к нотариусу в назначенный день, нотариус проверил документы, удостоверил сделку и направил в Росреестр все необходимое. Через несколько дней запись о том, что я стала собственником доли 1/8 в праве на квартиру в Краснодаре, появилась в ЕГРН.

Почему опасно покупать долю в праве

Аватар автора

Дмитрий Корнеев

юрист

Страница автора

Я не знаю, насколько выгодно инвестировать в долю в недвижимости, но могу предположить, с какими юридическими проблемами при этом можно столкнуться.

Долю сложнее продать. Чтобы это сделать, придется отправлять уведомления другим собственникам — каждому лично. Даже если это, например, супруги, которые живут по одному адресу. А потом месяц ждать, что они ответят, не захотят ли выкупить вашу долю. И только если не захотят, можно продать долю постороннему покупателю. Все это несложно, но отнимает некоторое время и деньги, особенно если оформлять уведомления у нотариуса.

Если не соблюсти эту процедуру, другой собственник общего имущества сможет через суд отменить сделку. Правда, только в течение трех месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже доли.

Кроме того, в июле 2022 года в силу вступили изменения в статье 30 ЖК РФ, и теперь доля одного собственника в жилом помещении не может быть меньше 6 м². Это значит, что теперь нельзя как купить такую долю, так и выделить ее для продажи. И договор будет считаться ничтожным, даже если его нотариально удостоверить.

Могут возникнуть проблемы с управлением общим имуществом. Не важно, купили вы долю в нежилых апартаментах или в жилой квартире, вы все равно получили право общей собственности на все имущество в здании. А также обязанности, связанные с этим.

Например, собственники всех помещений в здании должны содержать общее имущество. Места общего пользования нужно освещать и отапливать — за это платят собственники. Коммунальщики могут неверно начислить платежи — и с этим тоже придется разбираться собственникам.

И все может стать сложнее, если в здании есть собственник, которому принадлежит больше половины помещений. Тогда он фактически сам может выбрать управляющую компанию с невыгодными тарифами или ввести плату за дополнительные услуги. Иногда так делают, чтобы заставить других собственников избавиться от своей недвижимости в хорошем месте — продать ее тому самому мажоритарному владельцу.

Сложно определить, кто отвечает за повреждения и уничтожение общего имущества. Например, это ситуация, когда одной квартирой владеют несколько человек и у них невыделенные доли. Владельцам может быть сложно договориться, кто и сколько должен платить за новый диван или обои. Либо если, например, затопило общий коридор или сломался лифт, то в каком объеме должен вкладываться в ремонт каждый собственник.

Чтобы снизить риски, рекомендую страховать имущество. Тогда, если с ним что-то случится, расходы будет возмещать страховая компания, а не собственники.

Сдавать долю в жилой квартире — это дополнительный риск. Во-первых, нельзя использовать жилое помещение как гостиницу. Но сдавать в аренду все же можно. То есть если юридически аренда студии в апарт-отеле оформляется как сдача комнаты в квартире, это не нарушает закон.

Во-вторых, владельца небольшой доли могут через суд заставить продать ее другим собственникам. И цена продажи может быть гораздо ниже, чем хотелось бы продавцу. Особенно если аренда начнет приносить хорошую прибыль. О том, как это работает, можно прочитать в другой статье Тинькофф Журнала.

Собственник доли может жить в квартире. А еще может через суд установить порядок пользования общим имуществом и, например, определить часы, в которые другие собственники могут пользоваться санузлом, оставить себе общую кухню, выделить свою долю в натуре и сдать ее внаем небольшой семье из 20 человек или прописать в квартире своего несовершеннолетнего ребенка.

Все эти действия сильно осложняют инвестиционную деятельность другим собственникам. Но никак не нарушают закон — у собственника доли действительно есть право на все это.

Шаг 7

Передать долю в управление

Агентский договор, по которому я передала свою долю в краснодарской квартире в доверительное управление, мы подписали 22 марта 2022 года. То есть еще до того, как оформили основной договор купли-продажи. Агентом по этому договору стал второй индивидуальный предприниматель — партнер Евгении.

По договору агент обязан от моего имени и за мой счет искать клиентов для объекта, заключать с ними арендные договоры, получать по ним деньги и содержать объект — делать уборку и текущий ремонт. Доход от сдачи объекта агент должен перечислять мне на карту каждый месяц. Ежемесячное вознаграждение агента по договору — 29% от общего дохода от сдачи объекта.

Размер арендной платы агент устанавливает сам, ориентируясь на существующие на рынке условия. А я должна уплачивать все банковские комиссии за платежи гостей и агента, комиссию от систем бронирования и оплачивать расходы на все виды ремонта. Еще я несу всю ответственность за сохранность объекта, его оснащение, техническое обслуживание и страхование.

Правда, это правило работает не всегда. Например, в первые дни сдачи квартиры в двух студиях обнаружилась плесень. Управляющий сразу же сообщил мне об этом и предупредил, что примерно неделю они сдаваться не будут. Но устранят эту проблему за счет Евгении — мне за это платить не нужно.

Проблемы после ремонта — грибок и плесень
Проблемы после ремонта — грибок и плесень
1/2
Проблемы после ремонта — грибок и плесень
Проблемы после ремонта — грибок и плесень

Контролировать агента я могу с помощью отчетов, которые он должен ежемесячно, примерно 15-го числа, присылать. В них есть информация о заселениях, расходах на содержание объекта и итоговых суммах арендных платежей от гостей.

Отчет формируется в «Экселе» — он простенький, но для меня понятный. Я могу проследить, что и как, то есть по какой формуле, считается. И числа, которые вижу, не вызывают у меня вопросов.

Такие же отчеты получают собственники остальных долей. Все вопросы по ним мы можем задавать в общем чате, чтобы все их видели.

Я могу в любое время приехать в квартиру и посмотреть, в каком она состоянии. Или связаться с гостями — их контакты есть в системе бронирования, к которой мне дали доступ.

Вот отчет о заселении. В нем указано, сколько заселений было в день, с какой площадки поступила бронь, сколько гость заплатил и есть ли комиссия сервиса бронирования — она указана в графе «Комиссия»
Вот отчет о заселении. В нем указано, сколько заселений было в день, с какой площадки поступила бронь, сколько гость заплатил и есть ли комиссия сервиса бронирования — она указана в графе «Комиссия»

В целом я не могу оценить, насколько хороший агентский договор подписала. Но моему знакомому юристу, у которого я иногда консультируюсь, он не очень понравился. Например, он сказал, что по нему управляющий не заинтересован сохранять имущество в квартире. То есть если гость что-то сломает или украдет, сначала за это заплатит собственник. А уже потом управляющий разберется, как взыскать с гостя эти деньги.

Еще юрист указал, что в договоре не прописано, как распределяется финансовая ответственность между собственниками. Например, если гость затопит магазин ниже или сломает чайник, кто будет платить за это — гость или собственники. А если собственники, то в каком объеме.

Вот агентский договор, который мы подписали с партнером Евгении. Если вы видите в нем еще какие⁠-⁠то недостатки, кроме тех, на которые указал знакомый юрист, напишите об этом в комментариях
Вот агентский договор, который мы подписали с партнером Евгении. Если вы видите в нем еще какие⁠-⁠то недостатки, кроме тех, на которые указал знакомый юрист, напишите об этом в комментариях
Вот агентский договор, который мы подписали с партнером Евгении. Если вы видите в нем еще какие⁠-⁠то недостатки, кроме тех, на которые указал знакомый юрист, напишите об этом в комментариях
Вот агентский договор, который мы подписали с партнером Евгении. Если вы видите в нем еще какие⁠-⁠то недостатки, кроме тех, на которые указал знакомый юрист, напишите об этом в комментариях
Вот агентский договор, который мы подписали с партнером Евгении. Если вы видите в нем еще какие⁠-⁠то недостатки, кроме тех, на которые указал знакомый юрист, напишите об этом в комментариях
Вот агентский договор, который мы подписали с партнером Евгении. Если вы видите в нем еще какие⁠-⁠то недостатки, кроме тех, на которые указал знакомый юрист, напишите об этом в комментариях

Когда квартиру начали сдавать

Поскольку квартиру, долю в которой я купила, разделили на несколько частей и из каждой получился свой номер, по сути, она стала апарт-отелем. Но юридически это по-прежнему жилая квартира, а «номера» в ней сдаются как обычные комнаты.

Сдавать комнаты начали с конца марта 2022 года. До этого управляющая делала там ремонт и привозила необходимую мебель и технику. Дополнительно за это я ничего не платила — все было включено в стоимость доли.

Ход ремонта я контролировала по «Вотсапу»: Евгения регулярно присылала видео объекта, сообщала о том, что в квартиру провели интернет, завезли всякие мелочи. Несколько раз мы даже созванивались по видеосвязи, и она показывала, как проходит ремонт.

В первый день сдачи, 26 марта 2022 года, управляющая прислала мне доступ к CRM-программе, в которой отображаются все бронирования. Благодаря этому я могу следить за тем, кому и как сдаются комнаты в квартире.

Сейчас мне доступны все брони, изменения в них и отмены. Я вижу, кто именно въезжает в квартиру — сколько человек, как их зовут и как с ними связаться, в какие комнаты, сколько они заплатили и по какому тарифу, на какой площадке они забронировали жилье.

Первое время было очень интересно наблюдать, как гости бронируют комнаты и сколько за них платят. Но буквально через неделю я устала от постоянных уведомлений и сначала отключила их на отмены броней, а потом и на все приложение.

Так выглядит CRM, в которой фиксируется вся информация по броням. Слева указаны комнаты-студии, справа — даты бронирований, стоимость и гости. Восклицательный знак означает отмену брони, красным отмечены брони с площадок, у которых нет прямой интеграции с этой CRM, например с «Авито» или «Суточно⁠-⁠ру», желтым — те, где есть интеграция, например с «Островка», а значит, данных о клиенте и брони внутри больше
Так выглядит CRM, в которой фиксируется вся информация по броням. Слева указаны комнаты-студии, справа — даты бронирований, стоимость и гости. Восклицательный знак означает отмену брони, красным отмечены брони с площадок, у которых нет прямой интеграции с этой CRM, например с «Авито» или «Суточно⁠-⁠ру», желтым — те, где есть интеграция, например с «Островка», а значит, данных о клиенте и брони внутри больше
Это список уведомлений в CRM
А это уведомление подробнее: видно даты бронирования и площадку, на которой гость забронировал комнату в нашей квартире
Так в CRM отображаются данные по броням
Так в CRM отображаются данные по броням
Так в CRM отображаются данные по броням

Сколько я заработала

Как я уже писала, квартира, где я купила долю, разделена на четыре студии, которые сдаются гостям как обычные комнаты. Всем объектом — восемью долями — владеют шесть инвесторов. У каждого своя доля, у которой нет имущественного выражения. То есть доля не равна студии, комнате или каким-то квадратным метрам в этой студии или комнате.

Доход от аренды распределяется между инвесторами пропорционально нашим долям. Это значит, что если всего сдача квартиры за месяц принесла, например, 80 000 ₽, то эти деньги поделят на восемь частей и перечислят инвесторам: тем, у кого одна доля, — 10 000 ₽, у кого две — 20 000 ₽ и так далее.

Комнаты в квартире начали сдаваться с конца марта 2022 года. И несмотря на то, что я стала официальным собственником доли только в середине апреля, я все равно получила деньги за неполный март и весь апрель. Общая прибыль от аренды за этот период за вычетом комиссии агента составила 21 408 ₽ — по 2676 ₽ в расчете на долю.

В мае прибыль составила 15 085 ₽ — по 1886 ₽ на долю. А в июне — 59 368 ₽, или по 7421 ₽ на долю.

Соответственно, всего за три месяца я заработала 11 983 ₽. Но из этих денег как самозанятая я заплатила налог на профессиональный доход 4% — 479,32 ₽.

Это небольшой доход. Но так сложилось, потому что квартира новая и объявления о ней размещены на новых площадках — например, на «Островке», «Суточно-ру», «Квартирке» и «Броневике». Эти площадки пока не набрали аудиторию, а наши агенты еще не изучили, как на них работать.

Кроме того, недвижимость в Краснодаре в апреле и мае не слишком востребована. Агент рассказал, что в мае спад наблюдался на всех их объектах, и даже показал отчеты по ним.

Еще, когда квартиру только начали сдавать, у собственников было много разовых расходов. Например, мы оплачивали профессиональную фотосъемку объекта, рекламу на площадках для бронирования, подключение интернета.

Это отчет по расходам на объект
Это отчет по расходам на объект
И анализ этих расходов
И анализ этих расходов
А это свод по доходам
А это свод по доходам

Что в итоге

Я купила долю 1/8 в праве собственности на квартиру в Краснодаре. И пока не могу сделать вывод, как скоро окупятся эти инвестиции. Пока получаю небольшой доход, от которого я не в восторге, но Краснодар — город с ярко выраженной сезонностью. Поэтому анализировать доходность буду через год.

Я понимаю, что владение долей может обернуться проблемами в будущем. И я действительно не знаю, что буду делать, если какой-то собственник решит жить в квартире или пропишет там своего ребенка. Но пока никаких проблем не возникло, и я надеюсь, что все инвесторы адекватные и понимают, что подобное поведение навредит всем собственникам.

В вопросах посуточной аренды с управляющим многое зависит именно от него. За три месяца сотрудничества с нашим управляющим у меня нет никаких нареканий к его работе. Он всегда быстро и честно отвечает на все вопросы и не молчит о проблемах, которые возникают на объекте.

Я хотела найти источник пассивного дохода. И у меня это получилось. Даже если я не буду делать вообще ничего, стану получать свое вознаграждение от управляющего. И если в будущем результат по доходности совпадет с обещаниями Евгении и будет хотя бы на уровне 10%, возможно, я продам свою долю и куплю целый объект по такой же схеме инвестирования.


Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
Покупали недвижимость, чтобы на этом заработать? Расскажите о своем опыте:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

Смотрите, чтобы получать доходность 11,2% годовых, вы должны в месяц получать чистыми за вычетом комиссии агенту, уборки, бытовых средств, комиссии сайтам - 20440 руб.
Теперь считаем агент 29%, комиссия сайтам возьмем среднюю 15%, зп.уборщицы согласно вашего файла 15 тыс, хозрасходы пусть по вашим данным 4 тыс в месяц., также у вас не учтена коммуналка. На 4 студии она будет составлять не меньше 20 тыс.

Посчитаем идеальную картину. В статье этого нет, но когда вам продавали объект должны же были показать, откуда эти 11,2% доходности взялись.

Считаем, что наши 4 студии сдавались 30 дней в месяц. Это идеал, такого круглый год не бывает. Но мы должны знать, к чему стремиться)

Согласно вашего файла в среднем цена за сутки 1300 руб.
30*1300*4 = 156000 руб на всех 8 долей. Это идеал, напомню.

Среднемесячные расходы

Далее 156000*29% = 45240 -это доход управляющего
156000*15% = 23400- комиссия сайтам
15 тыс - зп.уборщицы
4 тыс хозрасходы
20 тыс.коммуналка(это минимум, у вас ее почему-то не обозначено в расходах).

При этом не заложила- ремонт и починка - обязательно что-то ломается и портится. И это не всегда вина арендаторов. Те же электрические чайники, смесители и т.д- приходится регулярно менять.

Итого прибыль по квартире = 156000 - 45240-23400-15000-4000-20000 = 48360 руб

48360/8 = 6045 - такую сумму вы получите, если квартира будет сдаваться 30 дней в месяц, 12 месяцев в году.

скорректируем на налог 4% - 6045-4% = 5803 руб.

В реальности средняя заполняемость в посутке по году 65%. Все зависит от локации, конечно, но сами понимаете 100% заполняемости по году никому достичь не удается. Это значит, что ваш чистый доход будет составлять в среднем 2134, 08 руб.

Такими темпами ваша квартира окупится через 85 лет.

Хотя нет, лет через 5 вам нужно будет делать ремонт, а это еще пару миллионов.+ мебель, техника изнашиваются, их нужно ремонтировать и менять.

Очень интересно было бы увидеть файл с расчетами доходности в 11,2% на долю.

По факту в этом проекте заработала только Евгения, которая купила квартиру за 6 млн.руб, а продала долями за 17,6 млн. Вот как можно получить 11,6 млн из воздуха. Да еще по 45 тыс в месяц имеет чистыми за управление. Это гениально!

При этом, если бы вы купили обычную студию в Краснодаре в пределах 2 млн.руб, и сдали ее по среднерыночной в долгосрок за 20 тыс, ваш доход был бы выше примерно в 10 раз! А ликвидность объекта выше!

Поправьте, если я не права.

148
Удалённый пользователь

Ekaterina, полностью согласен. Всю идею можно описать двумя пословицами:
"Закупился на хаях, прокатился на х**х" про стоиомсть покупки
"Лох не мамонт, лох не вымрет" про обещаемую доходность(кстати даже 11% это смешно, стоит ли лезть в любой бизнес ради доходности в 11%) и схему бизнеса в целом.

47
Герой
Отредактировано

Андрей, благодарю за поддержку. На самом деле 11% для отелей это вполне хорошая доходность. Недвижимость бизнес весьма консервативный, и там нет таких сверхдоходностей, как в других нишах.

Но тут автор видимо вообще цифры не проверяла. Поверила на слово про доходность в 11%. Ей нарисовали красивые цифры - и все...

13
Герой

Ekaterina, я б на месте автора пошел бы за антидепрессантами после ваших расчетов)

40
Герой

Вячеслав, может автор опровергнет мой расчет и представит фин.модель Евгении с доходностью 11,4%.

Просто мне реально непонятно, зачем покупать условную половину студии за 2 млн. когда за эту сумму можно купить целую студию. Даже если нанять управляющего, то доходы минимум в 2 раза выше будут.

И вдвойне непонятно, зачем сдавать посуточно с потенциальным доходом 20тыс, когда за эту сумму можно сдать студию в долгосрок и не иметь головной боли. Нормальная посутка приносит минимум в 2 раза выше долгосрочной аренды. Только в этом случае она может быть потенциально интересна инвестору.

21
Герой Т—Ж

+1

Ekaterina, может автор опровергнет мой расчет

автор не любит считать, ну неужели не понятно из статьи? )

5
Герой

Ekaterina, возможно автора обманули, что наверное не редкость при желании завлечь человека в инвестиционный проект. Особенно, если человек до этого не соприкасался с этим видом бизнеса.

5
Удалённый пользователь

Вячеслав, а я на месте автора выдохнул бы и сказала: спасибо за урок. Так мне, дуре, и надо. Продала бы долю как-нибудь и уехала путешествовать, читать и думать.

0
Герой

Ekaterina, согласна. Первая моя мысль при чтении была "то есть эта Евгения сначала получила деньги за продажу квартиры, а потом еще и каждый месяц получает с нее доход - шикарно". Хотя наверное не самая простая работа - следить за кучей посуточных квартир, но при этом в отличие от сдачи своей квартиры у Евгении получается никаких рисков.

23

Ekaterina, с мнением полностью согласен, но осмелюсь ещё чуть ухудшить позицию:

>В реальности средняя заполняемость в посутке по году 65%. Все зависит от локации, конечно, но сами понимаете 100% заполняемости по году никому достичь не удается.>

65% заполняемости - это не просто средняя, а очень крутая заполняемость ! Её очень сложно достичь. Да, есть примеры и в 80+% заполняемости, но это должен быть условный Метрополь по цене общаги. Я лично знаю 3х инвесторов в апарт-отели в СПб, которые, с их слов, имеют заполняемость объектов за 21-22 ггна уровне ~50-55%, а доходность - менее 5%. И это Питер - город куда более развитый туристически, а значит имеющий совершенно иной спрос на посутку. В Краснодаре (безусловно, замечательном тёплом городе) показатели гораздо хуже. Хозяйке очень повезёт, если она когда-то выйдет в ноль. Это может случиться не от посутки, а если резко вырастет спрос на недвижимость на разумном временном горизонте. Только так из темы можно будет выскочить.
Если говорить о теме с позиции сегодняшнего дня, то, скорее всего через 1-2 хозяйка доли попробует выйти хоть с каким-то минимальным минусом из темы.

6
Удалённый пользователь

Ekaterina, вы - прелестны.

1
Герой

Лев, много лет назад я работала инвестиционным аналитиком по недвижимости в Москве. Считала как готовые объекты (когда компания покупает уже действующий отель), так и постройку с 0. Я считала не только отели, но и торговые центры, офисы и т.д. любую коммерческую недвижимость по всей России (где было финансово интересно компании). Когда вы покупаете готовый отель, то продавец вам предоставляет финансовые данные после подписания NDA. Из них все видно, в тч. и среднюю заполняемость. Когда считаете фин.модель объекта, который можно построить с 0, то закладываете экспертные данные (это же прогноз, как автору в статье рассчитали потенциальную доходность).

Средние данные по загрузке отелей можно найти и в открытых аналитических отчетах. Но тут надо понимать 2 вещи:
1. Если ваш сосед сдает с заполняемостью 80% - это не значит, что у вас будет так.
2. Опыт в прошлом не равно опыт в будущем. Это значит, что если заполняемость объекта была 70%, то не факт, что вы ее повторите. Но вы можете и ее увеличить при грамотном подходе.

Данных по Краснодару я не искала, не задавалась такой целью. Время - деньги. Но по Москве вот вам буквально 2 свежих примера
1) 2021 год - "Общий показатель загрузки постепенно рос во всех ценовых сегментах и достигла 60% по рынку в целом." https://corp.wtcmoscow.ru/services/international-partnership/analitycs/obzor-gostinichnogo-rynka-2021-i-prognozy-2022/

2) тоже 2021 год - В Москве наблюдается значительный рост заполняемости: в брендированных отелях средневзвешенная загрузка составит 60% https://tourism.interfax.ru/ru/news/articles/84189/

То есть я заложила даже выше - 65%. По моему опыту это так в среднем. При этом я не отрицаю, что есть и более лучшие результаты у кого-то, а есть более худшие. Бывают хорошие года, когда загрузка выше, а бывают плохие, когда загрузка низкая(как было в пандемию). Если смотреть в динамике, то средняя загрузка как раз и выходит. Неверно брать загрузку в лучший год и считать по ней.

Обычно считают несколько фин.моделей, втч с оптимистичным и пессимистичным сценарием. Как я посчитала, оптимистично при 100% заполняемости.

Локация тоже очень влияет на загрузку, это нужно учитывать.

+ я была руководителем по недвижимости в компании, где был небольшой мини-отель в бизнес центре (под моим управлением), так скажем MVP будущего проекта, и планировали строить большой отель. Его в том числе сдавали через сайты по бронированию. Занимался мой сотрудник. Так что в своих расчетах я оперирую реальными цифрами.

Поскольку по данному примеру нет точных данных, я "на коленке" посчитала. Указанная схема продажи и потенциальная доходность привели меня в смятения и сразу было понятно, что расчеты проекта неверны.

39
0

"Я искала источник допдохода и нашла"- звучит как мантра для самоуспокоения. Героиня попала под обаяние Евгении и ее красивых картинок в Инстаграмме. Евгения ещё раз заработает, получив свой процент риэлтора, когда героиня захочет продать свою долю.

30

Надежда, уверена, что Евгения с дисконтом выкупит долю у автора и продаст с наценкой ещё не раз

13
Автор статьи

Надежда, не совсем. Я написала факт, что дополнительный источник нашла. Большой он или маленький, оценку не давала, как и не писала устроил он меня или нет))
На мой взгляд, Евгения молодец, но она работает. Чего то ремонтирует, координирует и т.д. я же не делаю ничего. В целом, мне отрадно, что человек работающий на своей идее зарабатывает)

1
0
Герой

Выглядит все не очень хорошо. Моя первая мысль: если там 11% годовых для собственника, все готово к сдаче, владелец этой недвижки сам занимается доверительным управлением этого жилья, то зачем ему его продавать? Владей, управляй, сдавай, получай 100% прибыли.

Ну и 11 тысяч за три месяца даже не в сезон — какие-то совершенно крошечные деньги. И правда вы по цене студии купили половину студии, зависите от одного человека, который всем там рулит, устанавливает цены для жильцов и расходы для вас, еще и доход получаете как от пятой части студии.

24
0

Потрачено 2190 тр.
Получено 11503 (в сезон), это 2,1% годовых.
Хм... А в некоторых банках 7-8%.
Профит... В чём?
Как сказали ранее, самая большая прибыль у тех, кто это организует.

Отдельно поразила грамматика в фотках... "Презентация по ссылки".

21
Герой Т—Ж

+1

Kumle, да вот тоже "презентация по ссылки" резанула глаз

3
0

Евгения - молодец, конечно

19
0
Герой Т—Ж

+1

с интересом слежу за факапами автора ещё с коттеджа в Краснодаре, но Ирина каждой статьёй не перестаёт меня удивлять )

пишите, пожалуйста, ещё!

думаю, в итоге вы сможете издать сборник "плохие советы в недвижимости - как делать не надо" и очень хорошо на нём заработать!

18
Автор статьи

Златеника, ахахаха)) ну а что? Отличная идея 🤣

3

Ирина, меня вот всегда интересовал вопрос алгоритмов принятия решения такими вот "инвесторами" это раз. И источник бабла. Мне неважно как вы его заработали/достали, а как можно вот так спускать.

Убер в хлам убыточен, Ситимобил и Озон - аналогично. Но собственники много лет вваливают туда бабло. Вот что руководит такими людьми ?

Я вот касаемо вашей "супер-инвестиции в коттедж" всё чётко сказал: шлак и ужас. Что ж вас двигает дальше спускать бабло ? Вы тайный член списка Форбс ?

3
Герой

Ерофей, а мне вот интересно было бы узнать об источнике. К своим кровно заработанным так относиться явно не будешь.

2
Герой Т—Ж

+1

Ирина, я думаю именно так и получаются бестселлеры ))

3
Автор статьи

Златеника, надо разбавить этот успешный успех вокруг)))

4
Удалённый пользователь

Ирина, между прочим - да.

1
0

Автор не стала рассматривать «сложные» случаи когда квартирой владеют несовершеннолетние. Зато с удовольствием купила восьмерушку в студии с кучей гемороя потом. Если это меньше 6 кв м, она даже не сможет ее продать.

15
0
Герой

+1

Тут в профите только продавец этой квартиры и продала с хорошей маржей и комиссию за управление получает, потом ещё выкупит обратно «нерентабельный» бизнес.

15
0
Герой

Делать из квартиры апарт-отель не совсем законно, если соседи начнут жаловаться, суд они выиграют. Так себе пассивный доход, который может в тыкву превратиться. Хотя, какое пассивное вложение денег более надежно?

14
Герой

Петров, конечно, я же не из головы эту сумму взяла. Зайдите хотя бы на Авито, выберете Краснодар, длительная аренда. Фильтр студии, можно еще однушки. Они плюс-минус стоят одинаково. Также нужно смотреть на площадь. Большие однушки по 50 метров будут портить статистику. Удобнее смотреть с функцией на карте. Я не считала средневзвешенную, эта цифра просто по быстрому скорингу предложений. Тем более автор в статье район не указала, он скрыт.

+ после проведенных моих расчетов на коленке я нашла коттеджный поселок, в котором автор купила студию. Там тоже есть предложения по долгосрочной аренде. И да, ценник там как раз 20 тыс в месяц. Так что я все правильно заложила в свой расчет.

Про Питер. Вы, наверное, имеете в виду район Мурино. Так там за 20 тыс. это минимальный ценник. большинство сдает за 23-25 тыс. студии. А если возьмем другую окраину Питера. Например, метро Купчино - там тоже новый жк апартаменты, то цена 27-39 тыс студии площадью 23-25 кв.м.. Все зависит от района. Но 20 тыс. - это не средняя цена студии в Питере.

13
Герой

+1

Ekaterina, я из Краснодара, таких цен нет)) в привлекательных для аренды районах цена студии начинается от 3-3,5млн и это только «от». Районы где фонтан из канализации бьет( загуглите тот же Музыкальный район) в расчет не берём. Плюс ремонт и обустройство минимум 500 тыс, плюс зп агента, расходы на мелкий ремонт, время простоя и прочее и получим окупаемость объекта лет через 20… По сути это способ сохранить сбережения и небольшие надежды на рост цены самого объекта, чтобы что-то заработать на перепродаже.

6
Герой

Yulianna, а с чего вы взяли, что автор купил в хорошем районе? Опять же я не знаю, что по вашему хороший район. Мы же тут про сдачу в аренду говорим, а не про жизнь для себя. Если вы из Краснодара, то по фото легко узнаете место, о котором написано в статье. Я не из Краснодара, но легко смогла это сделать. Это окраина, от центра по описанию местных(легко нагуглить ехать от 40 минут до 1 часа), с общественным транспортом плохо. Хотя домики вполне симпатичные. Правда пишут, что это только первая очередь, которые используют в рекламе, а остальные похуже. Но я это подтвердить или опровергнуть не могу. То есть снимают посуточно явно не туристы, которые приехали в центре погулять и не бизнес сегмент(командировочные). Я так и не поняла, кто целевая аудитория посуточной аренды в этом районе. Может вы расскажете, кто в Краснодаре снимает студии на окраине города? Да так, чтобы и заполняемость была под 100%.

Во-первых, рядом в шаговой доступности от места, где купила автор, есть в продаже студии в пределах 2,2 млн. Но комплекс другой.

Во-вторых, сейчас в Краснодаре продается 267 студий с ценой до 2,2 млн, как купила автор. Это только на Циан. Вот ссылка https://krasnodar.cian.ru/cat.php?bbox=44.759145605314906%2C37.95524193439632%2C45.367419267581575%2C40.06461693439631&currency=2&deal_type=sale&engine_version=2&maxprice=2200000&maxtarea=25&offer_type=flat&region=4820&room9=1, можете проверить. Есть предложения в абсолютно разных районах города. Есть и с ремонтом и мебелью, покупай и сразу сдавай. Я не верю, что из 267 вариантов прям ни один не подойдет. + есть авито, там могут быть и иные предложения + можно в новостройках посмотреть. Вообщем, если задаться целью, потратить время и покопаться, можно что-то выбрать в рамках данного бюджета.

8
Герой

+1

Ekaterina, 90% объявлений на данных площадках не соответствуют реальности, особенно в части стоимости, их выкладывают риелторы, если хоть пару обзвонить можно в этом убедиться, к сожалению в нашем регионе это обычная практика. К комментарию приложу реальное фото района, в котором действительно есть возможность приобрести студию за 2млн, чтобы оценить «привлекательность» этих объектов недвижимости…хоть для аренды, хоть для жизни.

Заполняемость 100% скорее всего только у Евгении в блоге может быть))

4
0

По названию статьи подумал, что что-то не понял - такие копейки. По прочтению думал, что автор рассказывает о своём факапе. Но нет, она ещё и довольна. Чудны дела твои...

13
0
Герой
Отредактировано

Вот это да, иметь 2 миллиона для инвестиций, долго искать способ размещения и в итоге вложить его настолько странно. Похоже, что Евгения со своим партнёром умело развели вдумчивого, но плохо владеющего арифметикой инвестора.

13

Alexandra, а вы бы куда вложили 2 млн?

0
Герой

Скажи,, сегодня? - да вообще никуда, держала бы на счетах и под подушкой на всякий пожарный. А рассуждать о том, что можно было сделать до, наверное, уже нет смысла.

4
0

А я купила в 2020 году в Новосибе новостройке 2-ку студию 38 кв за 3400тр +800тр ремонт/мебель. Сдаю за 27+счетчики. Сейчас квартира в этом ЖК стоит около 6млн. Квартиру покупала дочери, но ей пока 14 лет, поэтому сдаем. Надо тоже статью про инвестиции написать)))

8
Автор статьи

Ekaterina, ах, ну что же вы не верите, что в Краснодаре есть свои особенности? Не работает рынок недвижимости там так, как это в Москве или Питере. Циан и Авито - вообще не рабочий инструмент для Краснодара и делать по ним выводы неверно) хотя, чего это я) дерзайте) с удовольствием почитаю вашу историю😉

6

Лев, именно, 65% средняя заполняемость, у меня есть пример посутки. Ее можно чуть повысить, если будет хороший менеджер на телефоне, способный продавать.

5
0

11000 за три месяца? О нет.

5
Герой

Кирилл, большой вопрос, как растет цена на студию за 2 миллиона и 1/8 в праве собственности на трешку за 2 миллиона. Это даже не комната, ее хрен продашь еще не с инвестиционными целями.

5
Герой

Ирина,

«Кроме того, то что мы видим на циан и Авито - это сколько люди хотят там поставить, а не цена реальных сделок»

Странный аргумент. То есть по факту цена ниже? )

5
Герой

Аннушка, так нет «своей» комнаты. Есть 1/8 доли от трешки (если предположить, что четвертая студия — это переделанная кухня).

4
0
Герой

+1

Будем надеется, что у автора все будет хорошо… в целом очень сомнительная схема… я сама попала под очарование такого блогера Виктории, она начинала с коммуналки в Питере и сейчас имеет кучу своих объектов и еще большую кучу объектов в управлении, путем не хитрых умозаключений получаем, что она зарабатывает именно на управлении, а свободные деньги вкладывает в покупку ликвидных квартир. Если кто-то хочет зарабатывать на посуточный аренде, то хороший вариант только один снимать в долгосрок, чуть вложиться в обустройство и сдавать посуточно, но это нифига не пассивный доход… это полноценная работа. На недвижимости заработать можно только от перепродажи, но и это тоже не панацея. В целом вложения в недвижимость это способ сохранить деньги, но никак ни получить пассивный доход.

4

Yulianna, Я одно время с года 1,5-2 назад был подписан на похожую инфоцыганку Милу Колоколову. Сначала просто посмотрел, потом начал задавать конкретные вопросы. Она сначала ёрзала, но отвечала, потом, когда поймал её на нестыковках и вранье - забанила.

В конце прошлого года случайно познакомился с одной женщиной, попавшей под её очарование. Она вложилась во что-то и не знала, что с этим неликвидом делать. Начала копать и выяснила, что реальный доход этой инфоцыганши - тренинги из цикла "торговля воздухом" и "коучинг" вот таких вот лошков как она. А с недвиги если и имеет, то что-то в ноль в лучшем случае.

7

Ерофей, ну у инфоцыган это основной доход))) имидж все!

4
Герой

арина, угу, поэтому часть - налом под подушкой. Диверсификация-2022. Как, знаете, раньше советовали делить сбережения на три части и хранить в рублях, евро и долларах, только без иностранной валюты.

4
Герой

Кирилл, я знаю, что комната в коммуналке - это тоже доля. Только эту долю вы можете выделить в натуре и пользоваться ею. А имея долю 1/8 от трёшки, как в случае автора, пользоваться вы ею не сможете - это даже не полкомнаты. И сомнительно, что кому-то сможете продать, если он только не согласится на схему с инвестированием, в которую ввязалась героиня. На практике, скорее всего, управляющая выкупит эту долю у героини тысяч за 800 и снова продаст кому-нибудь за два мульта. Вот и весь рост.

4
0

блин какой бред вкладываться в долю В КВАРТИРЕ с юридической точки зрения!!!! ибо хоть один сособственник на дыбы ИЛИ В КОНФЛИКТ (ЧТО ЧАСТО БЫВАЕТ) И ВСЕ - ОНА БУДЕТ СТОЯТЬ ПУСТАЯ!!! ЖИТЬ - ТО И ТО НЕ ВСЕ МОГУТ В ТАКИХ КВАРТИРАХ)) ХОТЯ И ПРАВО ИМЕЮТ

3

Сообщество