Когда продаешь комнату в коммуналке, прежде всего ее нужно предложить соседям.

Это называется преимущественное право покупки. Если им пренебречь и неправильно все оформить, сделку могут оспорить. Поэтому перед продажей нужно получить письменные отказы соседей.

Расскажу, как мне удалось продать комнату в коммуналке без помощи агентов и какой способ оформления отказов соседей оказался самым дешевым.

Как мы стали собственниками комнаты

В 2011 году мы с девушкой поженились и приобрели комнату в трехкомнатной квартире на окраине Ярославля за 600 тысяч рублей. Оформили ее на меня. Мы хотели жить отдельно от родителей, но денег на полноценную квартиру нам не хватало, как и на ипотеку.

В квартире были три комнаты, их разделили на три семьи. Общая площадь жилья — 75,2 м². По документам мы приобрели не комнату, а долю в квартире: 21/75, что соответствовало 21 м². Эта площадь включала саму комнату размером 15 м², а оставшиеся 6 м² равномерно распределялись на общую собственность: коридор, кухню, ванную и туалет.

У комнат были номера: 1, 2 и 3. Наша была под номером 1. В паспорте на странице с пропиской было написано: г. Ярославль, улица, дом, квартира, комната 1.

Так выглядела наша комната
Так выглядела наша комната
У нее был плюс: потолки высотой 3 метра
У нее был плюс: потолки высотой 3 метра
Так выглядела наша комната
Так выглядела наша комната
У нее был плюс: потолки высотой 3 метра
У нее был плюс: потолки высотой 3 метра
Так выглядела прописка в моем паспорте
Так выглядела прописка в моем паспорте

Комната № 2 составляла долю 26/75. Она принадлежала 60-летней женщине, которая на все лето уезжала на дачу. В остальное время она жила обычной жизнью пенсионерки: ходила по магазинам, занималась домашними делами, изредка ее навещала подруга.

Комната № 3 составляла долю 28/75. Там жила бабушка, которой было 82 года. Она рано вставала и все делала очень громко. В 2016 году она умерла и в ее комнату вселилась семья с ребенком и кошкой. Долю предыдущей хозяйки они разделили на 4 части: по 7/75 каждому из трех членов семьи, плюс еще одну выделили теще, которая с ними не жила. С этого момента у меня стало 5 сособственников: женщина из комнаты № 2, семья с несовершеннолетним ребенком из № 3 и их теща.

Общими в коммуналке были кухня, коридор, туалет и ванная. Кухня была большая, без ремонта, с покрашенными стенами, общей раковиной и газовой плитой. У каждой семьи был свой угол для приготовления еды, но ели все у себя в комнатах. Ванная и туалет находились в очень плохом состоянии: там была старая сантехника и обшарпанные стены. Вкладываться в ремонт мы не хотели, потому что понимали, что будем жить здесь недолго: планировали через два года продать комнату дороже и вложить деньги в ипотеку на покупку однушки.

Недвижимость стала сильно дешеветь уже через год после того, как мы купили эту комнату. Мы решили подождать нового скачка в цене. В 2013 году купили квартиру в ипотеку и переехали в нее. Деньги на первоначальный взнос нам дали родители с условием, что в комнату переедет дедушка супруги из другого города. В счет погашения долга мы полностью оплачивали счета по коммунальным платежам деда.

В комнате дедушка прожил пять лет. В 2018 году, когда здоровье ухудшилось, он переехал к родителям супруги. Снимать комнату никто не хотел. Я предложил семье из комнаты № 3 арендовать ее, взамен попросил оплачивать счета за ЖКХ. У них был ребенок, и мне казалось, что им нужна еще одна комната. Но они отказались: не хотели тратить лишние деньги. Больше никто эту комнату снять не пожелал, поскольку дом расположен далеко от центра города, а туалет и ванная были в ужасном состоянии.

Стало понятно, что комнату нужно срочно продать, чтобы не платить за ЖКХ.

Это наша зона на кухне
Это наша зона на кухне
Это зона женщины из комнаты № 2
Это зона женщины из комнаты № 2
Это наша зона на кухне
Это наша зона на кухне
Это зона женщины из комнаты № 2
Это зона женщины из комнаты № 2
Справа кухонная зона семьи из комнаты № 3
Справа кухонная зона семьи из комнаты № 3
В ванной у нас стояла стиральная машина, как и у соседей из комнаты № 3. Женщина из комнаты № 2 стирала руками
В ванной у нас стояла стиральная машина, как и у соседей из комнаты № 3. Женщина из комнаты № 2 стирала руками
Справа кухонная зона семьи из комнаты № 3
Справа кухонная зона семьи из комнаты № 3
В ванной у нас стояла стиральная машина, как и у соседей из комнаты № 3. Женщина из комнаты № 2 стирала руками
В ванной у нас стояла стиральная машина, как и у соседей из комнаты № 3. Женщина из комнаты № 2 стирала руками

Чем плохо иметь в собственности комнату в коммуналке

Соседи. В коммунальной квартире нужно уметь договариваться с соседями. У всех свои привычки, поэтому не всегда можно выспаться в выходной день. Женщина из комнаты № 2 рано вставала и начинала заниматься домашними делами. Звукоизоляция в квартире была плохая, поэтому я слышал, как она громко ходит, что-то переставляет и готовит. У соседей из комнаты № 3 был шумный ребенок и кот, который ходил мимо лотка и постоянно пытался попасть в нашу комнату.

Чтобы купить предметы общего пользования, например газовую плиту или раковину, мы собирались, скидывались деньгами и решали, кто поедет в магазин.

Несмотря на все это, наши соседи были хорошими и добрыми людьми. Мы особо не ругались. Когда они просили, я помогал перенести что-то тяжелое и громоздкое. Наш дедушка тоже со всеми ужился. Он был примерно одного возраста с женщиной из комнаты № 2.

Санузел. На все три комнаты был только один туалет и одна ванная. Мы заранее договорились, кто в какое время принимает душ утром, иначе можно было опоздать на работу. Наше время в рабочие дни было с 7 до 7:30, а в выходные — с 9 до 9:30. Если не успевали в свое окно, приходилось ждать.

Счетчики на воду и электроэнергию. У нас не было счетчиков на воду, поэтому мы платили по нормативу с повышающим коэффициентом. За холодную воду — 150 Р, за горячую — 375 Р. Повышающий коэффициент — это своего рода постоянный штраф за отсутствие счетчиков. Он составлял половину норматива для холодной воды — 75 Р — и примерно 1/7 от норматива для горячей воды — 53,5 Р.

Установить счетчики на воду было проблематично: соседи не хотели ничего менять. Если устанавливать один на квартиру, то невозможно точно отследить, какая комната сколько кубометров воды использовала. А установить и общеквартирный, и на каждую семью — дорого. Тем более что каждой семье пришлось бы приобретать отдельный смеситель и раковину, и в ванной стало бы совсем тесно.

Другая ситуация была со счетчиками электроэнергии. Чтобы понять, кто сколько электричества потребляет, мы установили счетчик на каждую комнату. От нашего протянули провода к своим выключателям в комнату, кухню, коридор, ванную и туалет. Платили за свет столько, сколько его тратили. У нас выходило 200—250 Р ежемесячно.

В конце 2016 года изменилось законодательство. Наши электросчетчики стали считаться устаревшими, поэтому мы должны были платить с повышающим коэффициентом. Нужно было установить общий счетчик на квартиру, а от него — на каждую комнату. В итоге ежемесячно мы стали платить 400 Р. Правда, в Ярославле изменения заработали только в 2018 году, поэтому по таким тарифам мы платили недолго.

Оплата коммунальных услуг. Раз счетчики на воду и электричество не установлены, то платить за эти услуги надо по нормативу с повышающим коэффициентом. Даже если в комнате никто не жил и не был прописан, ЖКХ все равно начисляли коммуналку собственнику помещения.

В итоге я платил за капремонт, электричество, воду, отопление, за содержание и ремонт жилья. Мне приходило пять квитанций. Летом общая сумма составляла 2500 Р, зимой — 3300 Р из-за отопления.

Я не сохранил старые платежки, поэтому для примера показываю платежку родителей. У них тоже нет счетчиков на воду, поэтому им начисляют повышающий коэффициент. Для семьи из трех и более человек это выгоднее, чем иметь счетчики
Я не сохранил старые платежки, поэтому для примера показываю платежку родителей. У них тоже нет счетчиков на воду, поэтому им начисляют повышающий коэффициент. Для семьи из трех и более человек это выгоднее, чем иметь счетчики

Как выглядит процесс продажи комнаты

Мы решили выставить комнату на продажу в декабре 2018 года. Планировали начать с цены 430 000 Р — это средняя стоимость подобных комнат в этом районе. 10 000 Р заложили на торг. Я был готов максимально сбросить цену до 400 000 Р.

Продажа комнаты отличается от продажи обычной квартиры, потому что комната — это объект долевой собственности. Сначала мы должны были предложить соседям приобрести наше жилье — это называется правом преимущественной покупки. Только если они откажутся, комнату можно выставлять в свободную продажу. И цена должна быть не ниже той, которую мы предлагали соседям.

Отказы соседей должны быть оформлены на бумаге. Организовать все это непросто.

Мы наметили такой план продажи комнаты:

  1. Рассказать сособственникам о желании продать долю на определенных условиях. Если они согласятся ее приобрести, то хорошо: не нужно искать покупателей. Если нет, то необходимо оформить отказ.
  2. Провести предпродажную подготовку: сделать недвижимость презентабельнее и разместить объявление о продаже.
  3. Показывать недвижимость покупателям. Когда найдется покупатель, договориться о цене и порядке расчета по сделке: через ячейку или аккредитив.
  4. Подготовить сопутствующие документы, например выписку о наличии или отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  5. Известить сособственников о продаже доли заказными письмами. Такие письма — доказательство того, что мы уведомили их о продаже комнаты. По закону у соседей есть месяц, чтобы подумать. Еще можно отвезти всех собственников к нотариусу и там оформить официальный отказ.
  6. Если есть несовершеннолетние сособственники, уточнить в органе опеки, не ухудшит ли это их условия.
  7. Составить договор купли-продажи у нотариуса. Это обязательно, если в сделке не участвуют все сособственники.
  8. Зарегистрировать этот договор в Росреестре.

Нужен ли риелтор для продажи комнаты

Перед продажей нужно было сразу решить, будем ли мы заниматься этим сами или наймем риелтора. Он мог взять на себя сбор документов, освободить нас от показов покупателям и подготовить всю сделку. Но обычно за это берут от 5 до 10% от суммы сделки. Зато скорость продажи с риелтором возрастает в несколько раз, ведь он уже знает, как действовать, и у него есть время на показы.

Я обратился в несколько фирм, где мне озвучили стоимость услуг в 30—35 тысяч рублей. Мне показалось, что это дорого, и я решил все сделать сам.

У меня уже был подобный опыт: я купил эту комнату без помощи риелтора, как и квартиру в ипотеку. Кроме того, я никуда не торопился. Если бы мне нужно было срочно продать эту комнату, я бы воспользовался услугами агентства.

Предпродажная подготовка

Я заранее вывез из комнаты всю мебель и утварь, чтобы она казалась просторнее. Сделал хорошие фотографии и в январе 2019 года разместил объявление о продаже на разных интернет-площадках: «Авито», «Из рук в руки» и «Циане». За объявления я ничего дополнительно не платил.

Больше всего звонков было с «Авито». В Ярославле этот сайт объявлений очень популярен. Часто звонили риелторы, предлагали свои услуги, но я им отказывал.

Лучше всего делать фотографии комнат при хорошем освещении, а общее фото дома — в ясную погоду
Лучше всего делать фотографии комнат при хорошем освещении, а общее фото дома — в ясную погоду
Наш подъезд был очень чистым, поэтому его фото я тоже разместил
Наш подъезд был очень чистым, поэтому его фото я тоже разместил
Лучше всего делать фотографии комнат при хорошем освещении, а общее фото дома — в ясную погоду
Лучше всего делать фотографии комнат при хорошем освещении, а общее фото дома — в ясную погоду
Наш подъезд был очень чистым, поэтому его фото я тоже разместил
Наш подъезд был очень чистым, поэтому его фото я тоже разместил
Чем ярче и светлее фотографии, тем лучше
Чем ярче и светлее фотографии, тем лучше
Так выглядело мое объявление о продаже комнаты на «Авито»
Так выглядело мое объявление о продаже комнаты на «Авито»

Поиск покупателя

Я живу в другом районе города, и мне было неудобно каждый раз срываться на показ комнаты потенциальным покупателям. Поэтому я установил два дня в неделю для таких встреч — когда покупатели звонили, я сразу предупреждал об этом по телефону. За вечер я мог показать комнату трем-четырем потенциальным покупателям. В некоторые недели просмотров не было вовсе.

Продолжительность каждого просмотра я определил примерно в 30 минут. Этого времени достаточно, чтобы осмотреть квартиру и договориться о цене. Во время показов соседи зачастую были дома и тоже участвовали в процессе. Я рассказывал про жилье, его плюсы и минусы и заодно знакомил покупателей с другими жильцами.

В нашем регионе комнаты часто покупают молодые семьи с детьми, у которых есть маткапитал. Мою комнату приходили смотреть именно такие семьи. За три месяца было 20 показов — и все без результата. Всех отпугивало состояние кухни и санузла: покупатели понимали, что нужно делать ремонт, а это дополнительные расходы.

В итоге покупатель нашелся только в апреле. Семью из трех человек с ребенком устраивала цена и расположение в городе: детский сад и работа мужа были недалеко. Не страшен им был и ремонт. Однако схема покупки была непростой.

Чтобы приобрести у меня недвижимость, семье сначала нужно было продать комнату, в которой они жили. Ее хотела купить женщина с ребенком на маткапитал. Мой покупатель должен был дождаться, когда пенсионный фонд зачислит деньги на его счет, и только потом уже перевести их мне.

Я изначально настаивал на безналичном расчете, чтобы ни мне, ни покупателю не пришлось ходить по городу с крупной суммой. К тому же за перевод внутри банка не нужно платить комиссию или присутствовать всем одновременно, как в случае с передачей денег через банковскую ячейку.

Мы договорились о сделке, и я временно снял объявление. Предоплату брать не стал, потому что намерения покупателей мне показались серьезными. Однако лучше все-таки брать задаток и даже заключать предварительный договор купли-продажи.

Какие документы понадобятся для сделки

Я точно знал, что потребуются уведомления от всех собственников и правоустанавливающие документы. Но не был уверен, что мне нужно разрешение органов опеки. Поэтому список всех необходимых документов я предварительно уточнил у нотариуса по телефону.

Для любой сделки всегда нужен документ, который поможет установить личность человека, например паспорт. Главное требование — чтобы паспорт был действующим.

Если один из участников сделки — ребенок до 14 лет, должно быть свидетельство о рождении. Если он старше 14 лет, обязателен паспорт.

Документы
Договор купли-продажи доли квартиры

Так как это долевая собственность и только я один продаю свою долю, то сделку нужно было проводить через нотариуса. Если бы остальные собственники долей также продавали их покупателю моей доли, то он бы не понадобился.

Нотариус составляет договор купли-продажи, зачитывает и разъясняет его смысл. Подписывают его продавец и покупатель.

В Т—Ж уже была статья о том, как одна девушка купила комнату через дарение. Это незаконно: такую сделку могут оспорить соседи, кредиторы продавца и даже супруг. Все схемы через дарение и дарение одного метра с последующей куплей-продажей остальной доли нужны лишь для того, чтобы сделка состоялась быстрее и продавцу не пришлось оплачивать нотариальные отказы соседей. Все остальное — сплошные минусы, которые могут привести к судебным тяжбам, потере времени, денег, сил, а главное — собственности. Я не рекомендую вам так делать.

Если ДКП выполнен на нескольких листах, их обязательно нужно сшить. На сшивке необходимо указать количество скрепленных листовЕсли ДКП выполнен на нескольких листах, их обязательно нужно сшить. На сшивке необходимо указать количество скрепленных листовЕсли ДКП выполнен на нескольких листах, их обязательно нужно сшить. На сшивке необходимо указать количество скрепленных листовЕсли ДКП выполнен на нескольких листах, их обязательно нужно сшить. На сшивке необходимо указать количество скрепленных листов

Документы
Акт передачи недвижимого имущества

Когда продавец передает недвижимость, а покупатель ее принимает, они подписывают передаточный акт или иной документ о передаче.

Акт нужен как продавцу, так и покупателю. В нем указывают, что покупатель принял приобретенную им недвижимость в таком виде, в каком она была на момент подписания ДКП, а также то, что у него нет претензий к продавцу. Акт приема-передачи понадобится в будущем, чтобы оформить налоговый вычет.

Для продавца подписанный передаточный акт — доказательство того, что он выполнил свою обязанность по сделке: передал недвижимость. Правильно подписывать акт, когда договор уже зарегистрирован в Росреестре, право собственности перешло к покупателю, а продавец получил деньги.

Мы подписали передаточный акт в день, когда оформили ДКП, то есть 30 июля. Мы указали это в самом договоре. Я пошел на это сознательно, поскольку знал, что деньги за комнату получу в лучшем случае только через месяц, когда пенсионный фонд переведет их моему покупателю. Все это время комната бы простаивала и мне пришлось бы платить за ЖКХ. Чтобы этого избежать, мы договорились, что с 1 августа покупатель будет жить в комнате и оплачивать все счета. Он был только за.

Передаточный акт нотариус скрепил с ДКП
Передаточный акт нотариус скрепил с ДКП

Документы
Правоустанавливающие документы на долю

Чтобы составить ДКП, необходимо предоставить нотариусу документы на право собственности. В большинстве случаев это свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. С 15 июля 2016 года свидетельство не выдают. Теперь вместо него можно предъявить выписку из ЕГРН.

Свидетельство о праве собственности предоставляют нотариусу как подтверждение права на собственность. Но нотариус сам может сделать запрос в Росреестр и проверить, является ли продавец собственником этого помещения. Если нотариус выяснит, что документы поддельные, он откажет в совершении сделки и может передать информацию в полицию.

Когда сделка состоялась, документ о праве собственности возвращают продавцу. Сдавать в Росреестр или уничтожать его не нужно.

Свидетельство выдают каждому собственнику, на обратной стороне перечислены остальные собственники квартирыУ меня было свидетельство о собственности. На обратной стороне значились два остальных собственника с указанием права владения долей каждого

Документы
Уведомления сособственников о намерении продажи

Долевая собственность предполагает наличие двух и более собственников. По закону они имеют преимущественное право приобрести эту недвижимость.

Я заранее рассказал сособственникам, что хочу продать долю, и надеялся, что семья из комнаты № 3 согласится на покупку. Но и они, и женщина из комнаты № 2 отказались воспользоваться своим правом. У семьи не было денег, а женщине это было не нужно.

Если сособственники не хотят приобрести долю за указанную цену, они должны официально отказаться. Сделать это можно двумя способами.

Первый вариант — прийти к нотариусу и оформить отказ от покупки. В отказе сообщается, что сособственнику известно о намерении продать часть квартиры за определенную сумму и он отказывается от преимущественного права покупки. За отказ каждого сособственника нужно заплатить 1200 Р. Этот способ быстрый, но затратный: оплачивать его будет сам продавец, поскольку он заинтересован в продаже. А еще нужно отвезти и привезти соседей к нотариусу либо оплатить им такси. Меня такой вариант не устраивал.

Такой отказ я оформил в 2017 году, когда соседи продавали свою комнату. Его оплатили у нотариуса продавцы
Такой отказ я оформил в 2017 году, когда соседи продавали свою комнату. Его оплатили у нотариуса продавцы

Второй вариант — разослать заказные письма всем сособственникам по адресам их прописки или на адрес продаваемой собственности. В письмах нужно сообщить о том, что вы намерены продать долю в квартире. Этот способ дешевле, поскольку нужно оплатить только пересылку писем.

Я воспользовался этим вариантом. Всего сособственников было пять. Я сделал вывод, что лучше я отправлю им заказные письма и потрачу 1250 Р, чем повезу всех оформлять отказы к нотариусу за 6000 Р. Я заплатил в среднем 250 Р за письмо. Минус: это более долгий способ, поскольку с момента получения писем другими собственниками нужно ждать месяц.

Чтобы точно оповестить всех собственников, я проверил их количество через сервис Росреестра. Для этого нужно указать адрес собственности, свои паспортные данные, адрес электронной почты и заплатить 290 Р. Выписка придет на почту в формате ПДФ.

В файле указаны только ФИО собственников, без адреса места жительства. Лучше отправлять письма-уведомления на адрес собственностиВ файле указаны только ФИО собственников, без адреса места жительства. Лучше отправлять письма-уведомления на адрес собственности

Уведомление можно составить от руки или на компьютере. Текст уведомления я нашел в интернете. В нем должны быть обязательно указаны следующие данные:

  1. Кому оно направляется.
  2. От кого.
  3. Обратный адрес.
  4. Какой объект вы продаете.
  5. За сколько.
  6. Подпись.

В уведомлении нужно написать цену, за которую вы продаете комнату, и потом ее нельзя занижать. Например, нельзя уведомить собственников, что вы продаете комнату за 1 млн рублей, а потом продать за 300 тысяч. Нотариус такое уведомление не примет.

Уведомления нужно отправить заказным письмом с описью вложения. К каждому уведомлению составляют две описи. Их выдадут на почте при отправке писем. В описях нужно кратко изложить суть уведомления. Дальше уведомление с описью надо вложить в письмо, запечатать и отдать сотруднику почты. Другой экземпляр с описью останется у вас как подтверждение отправки.

Письмо обязательно должно быть с уведомлением о вручении. Когда оно придет адресату, он должен забрать его лично в почтовом отделении. После этого уведомление о вручении придет вам обратно.

Если адресат не заберет письмо в течение месяца, оно вернется. Вас об этом уведомят. Письмо нужно обязательно получить и не вскрывать до нотариуса. Если собственник не сходил на почту и не получил письмо, это считается его автоматическим отказом. Если сходил и получил, но в течение месяца не предпринял никаких действий, чтобы купить комнату, это тоже отказ.

Будьте внимательны, если среди сособственников есть несовершеннолетние дети. Если это их единственное жилье, то почтовым уведомлением или посещением нотариуса не обойтись. Нужно идти в орган опеки и брать документ, подтверждающий, что эта сделка не ущемляет права ребенка. Если у него в собственности есть другое жилье, можно отправить почтовое уведомление без специального разрешения органа опеки. Так мне объяснил этот нюанс нотариус.

В уведомлении обязательно указывают, кому оно адресовано и конкретную стоимость продажи
В уведомлении обязательно указывают, кому оно адресовано и конкретную стоимость продажи
Бланк описи выдадут бесплатно
Бланк описи выдадут бесплатно
По истечении месяца нужно подождать еще 2 дня, чтобы письмо вернулось на почту
По истечении месяца нужно подождать еще 2 дня, чтобы письмо вернулось на почту

Документы
Постановление органов опеки

Если в сделке участвует несовершеннолетний, нужно получить официальное разрешение от органов опеки. Оно необходимо для того, чтобы не ухудшить положение ребенка и не оставить его без жилья.

Я заранее узнал, что в нашем городе этот документ могут делать около месяца. Но мне он не понадобился: в момент сделки несовершеннолетнему собственнику как раз исполнилось 18 лет. Нотариус, который оформлял нашу сделку, тоже сказал, что это разрешение необязательно. Обосновал так: продают долю, которая не принадлежит несовершеннолетнему, а значит, это не может ущемить его права.

Документы
Согласие супруги на продажу общего имущества

Если недвижимость приобретена в браке, то это общее имущество. Моя супруга должна была дать разрешение на продажу и обязательно заверить его нотариально.

Эта услуга у нотариуса в нашем регионе стоит 1200 Р. Я привел супругу к специалисту, который был ближе всего к нашему месту жительства. В порядке общей очереди мы подождали всего 20 минут. У нас потребовали паспорта, свидетельство о браке и документы на продаваемую собственность. В течение 30 минут согласие было готово.

Документы
Справки из УК

Понадобится справка из УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписка из домовой книги. Покупатель должен передать собственность без долгов и пеней по коммунальным платежам, если иное не оговорено в договоре купли-продажи. Эту справку я взял в УК. Ее выдают бесплатно и в любом количестве. Я взял два экземпляра: один отдал покупателю, другой оставил себе на всякий случай.

Если бы у меня была задолженность за ЖКХ, то такую справку мне бы не дали. А если оплатить все долги в день обращения за справкой, то сотрудник УК потребует чеки.

Выписка из домовой книги представляет список жильцов, которые прописаны в этом жилом помещении, и собственников с указанием количества долей. Также в документе отражается запись, когда собственник или другие жители выписались из квартиры.

Выписку из домовой книги я взял тоже в день обращения в УК. Потребовался только паспорт.

Справка действительна 10 дней
Справка действительна 10 дней
Выписка годна в течение 10 дней
Выписка годна в течение 10 дней

Документы
Чек об оплате госпошлины

Государственная регистрация имущества стоит 2000 Р. Без этого недвижимость не зарегистрируют за новым собственником. Оплатить госпошлину можно в любом банке.

Реквизиты для оплаты пошлины лучше уточнить в том МФЦ, куда вы будете относить документы. Госпошлину делят соразмерно количеству собственников: если он один, то заплатит 2000 Р, если двое, то по 1000 Р каждый.

Оплачивать нужно отдельными квитанциями. За несовершеннолетних до 14 лет платит один из родителей.

Документы
Выписка по счету, куда должны поступить деньги

Я попросил нотариуса вписать в ДКП реквизиты банковского счета, куда должны поступить деньги. Реквизиты распечатают бесплатно на обычном листе в любом подразделении банка, где открыт счет.

Документы
Оценка недвижимости

Это необязательный документ. Но он нам пригодился, чтобы сэкономить на услугах нотариуса. Нотариальное заверение сделки по тарифу стоит 6500 Р плюс 0,5% от суммы сделки.

Кадастровая стоимость нашей доли — 948 993 Р, поэтому мне пришлось бы заплатить за услуги нотариуса 11 245 Р. Но по отчету оценщика доля стоила 435 000 Р. В итоге нотариусу я заплатил 8675 Р.

Отчет об оценке стоимости жилья составляют специальные организации, имеющие на это лицензию. В каждом городе можно найти несколько фирм, которые могут это сделать за пару дней. Средняя стоимость оценки в Ярославле — от 2000 до 5000 Р. Я сделал оценку за 2000 Р и сэкономил на услугах нотариуса 570 Р.

Оценщик ко мне не приезжал: я отправил ему необходимые фотографии всей квартиры, за исключением комнат других жильцов.

Чтобы определить цену, оценщик сравнил нашу комнату с аналогичными на рынке
Чтобы определить цену, оценщик сравнил нашу комнату с аналогичными на рынке
Специалист оценил нашу долю примерно в рыночную цену. Хотя по кадастровой стоимости ее цена в два раза выше
Специалист оценил нашу долю примерно в рыночную цену. Хотя по кадастровой стоимости ее цена в два раза выше

Подготовка к сделке у нотариуса

После того как все документы собраны, необходимо отнести их к нотариусу на проверку. Специалиста можно выбрать где угодно: привязки к району, где находится жилье, нет.

К нотариусу придется прийти дважды: в первый раз — чтобы сдать на проверку документы, во второй — уже на сделку. У нотариусов постоянные очереди, поэтому лучше записаться на определенное время. Прийти на проверку нужно всем участникам сделки. Нотариус уточнит необходимую информацию и примет копии документов, а также установит дату сделки по согласованию с продавцом и покупателем.

На проверку в среднем уходит до двух недель. В это время нотариус готовит проект ДКП, запрашивает сведения о собственниках жилого помещения, проверяет полноту представленных сведений и есть ли обременения на эту недвижимость. Если возникнут дополнительные вопросы, нотариус обязательно свяжется по телефону для уточнения.

Я пришел на проверку 18 июля 2019 года вместе с покупателем и документами. Сделку назначили на 30 июля.

Сделка

На сделку в среднем отводят около часа. Нотариус удостоверяет, что пришли все участники, и читает вслух проект договора купли-продажи. Если участники сделки желают его дополнить какой-либо информацией, то заявляют об этом. Нотариус должен дать ответы на все возникшие у покупателя и продавца вопросы и разъяснить нормы законодательства.

Я попросил включить в ДКП дополнительное условие: обязательно установить обременение на собственность, пока покупатель со мной полностью не рассчитается. Такое обременение называется «ипотека в силу закона». Считается, что с момента передачи товара покупателю он находится в залоге у продавца, пока покупатель его полностью не оплатит.

Поскольку мой покупатель должен был оплатить комнату деньгами от другой сделки, которые перечислял с задержкой пенсионный фонд, это было очень важное условие. Так я был уверен, что точно получу деньги.

При обременении жилье переходит в собственность к покупателю, но он не может его продать или подарить. Если бы он не рассчитался со мной в установленный срок, то эту сделку можно было бы оспорить в суде, чтобы вернуть себе право собственности и дополнительно потребовать возмещения всех связанных со сделкой расходов.

Я должен был снять обременение, когда деньги придут на счет. Для этого нужно было подать заявление в Росреестр. Мы договорились, что до 10 октября 2019 года деньги поступят мне на счет, и указали это в ДКП в пункте «Порядок расчетов».

После того как продавец и покупатель одобрят текст ДКП, нотариус готовит три экземпляра договора и сшивает каждый. Продавец и покупатель получают по экземпляру, еще один остается у нотариуса.

Регистрация права собственности

Передать в Росреестр документы для регистрации может сам нотариус. Но за это наш нотариус потребовал 5000 Р. Я отказался и подал документы в Росреестр через МФЦ.

Для этого мне потребовались:

  1. Заявление на регистрацию — его заполняют в МФЦ.
  2. Заявление об обременении — его указывают в заявлении на регистрацию.
  3. Все экземпляры договора купли-продажи.
  4. Акт приема-передачи.
  5. Чек об оплате госпошлины.

30 июля 2019 года мы с покупателем совершили сделку. В этот же день отдали документы на регистрацию в Росреестр. Через семь дней в МФЦ нам вернули ДКП с передаточными актами. На оборотной стороне договора регистратор Росреестра поставил штампы о государственной регистрации права долевой собственности и государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Покупатель стал собственником комнаты и получил в подтверждение выписку из ЕГРН, а я стал ждать перевода денег.

Деньги поступили мне на счет 28 сентября 2019 года. В этот же день я передал расписку о получении денег и обратился в МФЦ, чтобы снять обременение с комнаты. Потребовались только паспорт и ДКП.

В результате с момента, как я решил продать комнату, и до момента, как я получил деньги, прошло почти 10 месяцев. Я сэкономил 30 000 Р на риелторе, 4460 Р на нотариальных отказах от преимущественного права сделки и 570 Р на нотариусе. Но при этом с января по август я платил за коммунальные услуги в среднем по 3000 Р, то есть потратил примерно 24 000 Р.

Документ сшивают и клеят на него бумажку, где дополнительно указывают, сколько страниц сшито и пронумеровано
Документ сшивают и клеят на него бумажку, где дополнительно указывают, сколько страниц сшито и пронумеровано
То, что обременение можно снять, указывают в пункте 6 заявления. Его составляют прямо в МФЦ
То, что обременение можно снять, указывают в пункте 6 заявления. Его составляют прямо в МФЦ

Как продать комнату в коммуналке самостоятельно

  1. Определитесь, кто будет заниматься продажей: вы или риелтор. Риелтору придется заплатить, зато можно сэкономить свое время и продать комнату намного быстрее.
  2. Сделайте фотографии собственности и разместите их на разных площадках объявлений. Готовьтесь к тому, что, помимо покупателей, постоянно будут звонить риелторы и предлагать свои услуги.
  3. Уведомите ваших сособственников о намерении продать недвижимость. Можно сделать это через нотариуса, но если собственников много, выйдет дорого. Самый дешевый способ — самостоятельно разослать письма с уведомлением о вручении.
  4. Оплатите все долги по коммунальным платежам и возьмите справку об отсутствии задолженности. Это понадобится для сделки. Если покупали комнату в браке, не забудьте оформить у нотариуса согласие супруга или супруги на продажу.
  5. Выберите нотариуса и отдайте все документы по сделке ему на проверку. Чтобы уменьшить стоимость его услуг, можно провести оценку недвижимости.