11 моментов, о которых стоит помнить инвестирующим в недвижимость

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Koregina Nataliya

Для начала внесу конкретику, я не позиционирую себя как эксперт в данной сфере. Просто хотела бы поделиться опытом. ( В свое время не смогла найти соответствующей информации и буду рада быть полезной в данном вопросе).

Мне тридцать, из них я вкладываюсь в недвижимость 8 лет. Вкладываю много, часто, большей степенью успешно и что самое главное вкладываю всегда только свои! Начинала с земельных участков в деревне Большие Дрищи и сейчас перевожу однушки в Москве под коммерцию. А еще «консультирую еврейских джентльменов куда можно пихать через тендера чтоб было обильно и кошерно». Без ложной скромности, шарю за кэш и недвижимость

Есть определенные иллюзии у клиентов, которые стремятся вложиться в недвижимость (сказки про пассивный доход). Поэтому, вот вам памятка, как правильно жить и немного вкладывать в недвижку.

Эскроу счета сейчас работают вяло. Если хотите сверхбазовую доходность с кредитным плечом, то рекомендую выбирать объекты рядом с метро, объектами соцкультбыта и с хорошей транспортной доступностью. На данный момент в «эпоху эскроу счетов» появилось четкое понимание, что «как раньше уже не будет». И что прошлые дивиденды остались во влажных фантазиях неопытных школьников. Реальность такова, что надбавка над риск сейчас это что-то на уровне чуть выше инфляции.

При прочих равных выбирайте квартиры на 1 этаже. Во первых, цена ниже, во-вторых, всегда можно перевести под коммерцию. Подтверждено личным опытом.

Если хотите «что-то недорогое под аренду», то не смотрите на метраж. Смотрите в первую очередь на геолокацию. Кейс от мая 2023 год: у Бутырки посуточно сдаются обшарпанные студии 17 квадратов с профитом 320—350% от рынка.

Если решаете сдавать под коммерцию, то забудьте про крупный ритейл. Все эти ваши Магниты, Пятерочки и Дикси — это один сплошной Ашан. Просто оговорю ряд требований: квадратура от 50 квадратов, помещения с естественным освещением не менее 30% площади. Высокие потолки, отлаженная (за ваш счет) система вентиляции и договоры на 5 лет. Разумнее сдавать под аптеки. Помните, соседки-старушки не рады Красному и Белому под вашими окнами и могут напомнить налоговой о вашем существовании. С этими старушками вам придется договариваться (*несмешная шутка про Раскольникова). И эти же бабушки будут искренне рады еще 1 аптеке рядом с домом. Не благодарите!

Если вы не строитель,то забудьте про флиппинг. Это не для вас. Исключение — если вы безработный миллионер, который на досуге любит ремонт.

Межевание — это долго. Мне казалось, что «купить 1 большой участок и разделить на 4, а потом толкнуть» — это что-то из классики. Нет, это реально, но долго (реальный срок бумагомарательства 4—6 мес.). Схема хорошо работает с земельными участками в Московской и Ленинградской областях. Плохо работает в Екатеринбурге. Совсем не работает в Сочи (и не спрашивайте почему).

Комната в ужасной коммуналке. То с чего я начинала. Помните, что без согласия всех жильцов сдать не получится, как и продать.

Низкий порог входа вы компенсируете своими нервами. Если будете сдавать «в черную», то остаточные явления на вашей совести. Если ваш квартиросьемщик-наркоман и устроил у вас притон, то по мнению полиции его наркота-это ваша наркота. Его срок условный, а вы учитесь входить в хату и двигаться как-будто уже в ней.

Инновационная тактика «Заселю мигрантов и буду рубить бабки». Нет и еще раз нет. Туда же «сделаю прописку за денежку».

Куплю однушку и сделаю 2 студии. Схема огонь, особенно в старом жилом фонде. Почитайте про мокрые точки и извращайтесь.

Апартаменты. В погоне за высокой доходностью все мои клиенты забывают, что в них нет прописки и что в апартаментах на любом этаже «можно делать бизнес, можно делать бабки» и можно открывать шумную вебкам студию и нарушать ваш покой.

Кладовки работают только в пределах МКАД И КАД. Если вы, как и я, провинциалочка, то остановитесь.

P. S. Если что, курсы не веду. Если будут интересные вопросы, то отвечу.

Посты читателей. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Тэги: инвестиции

Стиль текста - огонь! :-)

C большинством согласен

user2591130, и я

Мне очень понравились лайфхаки и стиль изложения.
Наталья, возможно, вы можете написать статью про ваш путь в недвижимости?
Опыт как раз не профи и не специалиста, далёких от народа, очень ценнен!

Malinche, спасибо большое за теплые слова ,с учётом что это мой первый здесь пост

Комнату можно продать и без согласия соседей. Отправляете заказные письма с ценой причем заранее и будет вам счастье)

Ewan, полностью согласна,только в заказном вы указываете стоимость комнаты и НЕ можете продать дешевле !

А что не так с флиппингом?У вас плохо с руками и со вкусом?Покрасить старые двери-стены-подоконники, расставить цветуечки и заказать чехол на диван не стоит миллион и необходимости 10 лет работать маляром-строителем.

user2313113, о чем вы, для людей участвовать в ремонте хотя бы организационно ужас-ужас, а кучу таких схем с куплей продажей придумать норм. Л - логика.

Тема парковок не раскрыта

Максим, парковки как объект инвестирования логичнее брать в ипотеку ( ставка ниже чем по потребкредиту,есть спецпрограммы в Сбербанке и ВТБ ).Паркинг в многоквартирном доме оптимален для аренды.По продаже кейс отсутствует,врать не буду

Мне стиль не понравился, темы раскрыты слабо, слэнг гопницы, бррр. Но может это клиенты приучили так общаться? В любом случае, статья на уровне любой инфоцыганской простыни, потом выяснится, что автора/авторку все же уговорили на курс. Или этот текст писала редакция ТЖ под определенную аудиторию

а по коммерции - можно подробнее раскрыть тему? какие помещения под стрит ритейл и аптеки - наиболее удачные? какие минимальные и важные требования есть?

Andrey, требования

— первая линия домов ( желательно)
— первый этаж или полуподвал,но не подвал ( если по помещению проходят общедомовые коммуникации,то не берём.тк придется обеспечивать допуск ремонтников и ЖКХ)
— близость к целевому пешеходному трафику,

— наличие 2-х и более входов (для загрузки-выгрузки товара и для клиентов),
_ метраж не менее 50 кв м для сел и пгт и не менее 250 для городов численностью более 100000 ( но при мне брали от 50 КВ м)
— близость к транспортной инфраструктуре,
_требования к зданию ( не аварийный и не реновация,не старше 1920 г)
— близость к остановкам общественного транспорта,
— наличие тротуаров и подъездов,( пандусы для людей с ограниченными возможностями)
— наличие коммуникаций или возможности их присоединения (и/или увеличения мощностей)
Есть требования по естественному освещению и по проводке ( свет будет включен круглосуточно ,будет вестись видеонаблюдение + постоянно включенные морозильные камеры.Если проводка убита в хлам,проще поискать другое помещение)

Koregina, спасибо большое! толковые и полезные советы)

Вашей его наркота становиться только, если сдаете без договора.Мутноватый у вас опыт, а вещаете как истину в последней инстанции

Всегда казалось, что продать комнату в коммуналке непринципиально кому - если соседей цена устраивает - ну и ради бога, пусть покупают. Я бы вообще соседям в первую очередь предложила.

В дополнение:

1.Страховать квартиру в новостройке –это нормально.

Соседи будут делать себе ремонт , а тебе –нервы .Риск затопления никто не отменял .Есть множество доступных страховок от 800 руб/мес и по ним платят (в России ,вернее по всей России..Да , даже у вас в Чечне и у соседей в Дагестане )

2.Существенные планировки –это дорого.

При продаже квартиры существенные планировки способны существенно снизить стоимость жилья .А их « переделка» обязательно принесет большое количество затрат.

3.Дизайнерскому ремонту не место во « временном пристанище»

Покупая однушку и делая в ней « дорого-богато» ,помни, что продавать ты будешь стены . Не уверена,что любители армянского шика готовы выкупить малый метраж. Это не окупается

4.Покупать машино-место «прямо под окнами» -это не блаж,а необходимость .

Безопасный вьезд/выезд, фотофиксация места проведения потенциального ДТП ,комфорт и отсутствие ссор с соседями.

Это эффективный метод вложения денег (инфляция, привет! ) и на него действует ипотека (не кредит ) по подьемным ставкам .Кстати,можно сдавать в аренду не оформляясь как самозанятый

5.Магазины у дома –не всегда хорошо

· Если у дома Алкомаркет-это поток определенного контингента

· Если у дома Магнит-это крысы и постоянно забитые выездные пути

· Если у дома круглосуточная аптека-это поток любителей острых ощущений и боярышника по 21,50 руб

· Если у дома пункт выдачи Озон,ВБ ,Яндекс-это шум при приемке и занятые вьезды/выезды.

Я не говорю,что это плохо( сама в пункт выдачи заказала нормальную человеческую 50 кг ванну и мне ее привезли целой и подняли на этаж аж за 500 руб)

Но если у тебя труднотранспортируемые родственники и ты не хочешь стоять в пробках весь день,то это надо учитывать.Напомню,многие ребята покупают квартиры именно в новосройках, так как там грузовые лифты и для «людей с ограниченными возможностями и неограниченными способностями» -это важно

Спасибо за вашу статью! Подскажите, был ли у вас опыт приобретения апартаментов в гостиничном комплексе под сдачу (заключается договор аренды с отелем)? Можете дать какие-то советы?