11 моментов, о которых стоит помнить инвестирующим в недвижимость
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Для начала внесу конкретику, я не позиционирую себя как эксперт в данной сфере. Просто хотела бы поделиться опытом. ( В свое время не смогла найти соответствующей информации и буду рада быть полезной в данном вопросе).
Мне тридцать, из них я вкладываюсь в недвижимость 8 лет. Вкладываю много, часто, большей степенью успешно и что самое главное вкладываю всегда только свои! Начинала с земельных участков в деревне Большие Дрищи и сейчас перевожу однушки в Москве под коммерцию. А еще «консультирую еврейских джентльменов куда можно пихать через тендера чтоб было обильно и кошерно». Без ложной скромности, шарю за кэш и недвижимость
Есть определенные иллюзии у клиентов, которые стремятся вложиться в недвижимость (сказки про пассивный доход). Поэтому, вот вам памятка, как правильно жить и немного вкладывать в недвижку.
Эскроу счета сейчас работают вяло. Если хотите сверхбазовую доходность с кредитным плечом, то рекомендую выбирать объекты рядом с метро, объектами соцкультбыта и с хорошей транспортной доступностью. На данный момент в «эпоху эскроу счетов» появилось четкое понимание, что «как раньше уже не будет». И что прошлые дивиденды остались во влажных фантазиях неопытных школьников. Реальность такова, что надбавка над риск сейчас это что-то на уровне чуть выше инфляции.
При прочих равных выбирайте квартиры на 1 этаже. Во первых, цена ниже, во-вторых, всегда можно перевести под коммерцию. Подтверждено личным опытом.
Если хотите «что-то недорогое под аренду», то не смотрите на метраж. Смотрите в первую очередь на геолокацию. Кейс от мая 2023 год: у Бутырки посуточно сдаются обшарпанные студии 17 квадратов с профитом 320—350% от рынка.
Если решаете сдавать под коммерцию, то забудьте про крупный ритейл. Все эти ваши Магниты, Пятерочки и Дикси — это один сплошной Ашан. Просто оговорю ряд требований: квадратура от 50 квадратов, помещения с естественным освещением не менее 30% площади. Высокие потолки, отлаженная (за ваш счет) система вентиляции и договоры на 5 лет. Разумнее сдавать под аптеки. Помните, соседки-старушки не рады Красному и Белому под вашими окнами и могут напомнить налоговой о вашем существовании. С этими старушками вам придется договариваться (*несмешная шутка про Раскольникова). И эти же бабушки будут искренне рады еще 1 аптеке рядом с домом. Не благодарите!
Если вы не строитель,то забудьте про флиппинг. Это не для вас. Исключение — если вы безработный миллионер, который на досуге любит ремонт.
Межевание — это долго. Мне казалось, что «купить 1 большой участок и разделить на 4, а потом толкнуть» — это что-то из классики. Нет, это реально, но долго (реальный срок бумагомарательства 4—6 мес.). Схема хорошо работает с земельными участками в Московской и Ленинградской областях. Плохо работает в Екатеринбурге. Совсем не работает в Сочи (и не спрашивайте почему).
Комната в ужасной коммуналке. То с чего я начинала. Помните, что без согласия всех жильцов сдать не получится, как и продать.
Низкий порог входа вы компенсируете своими нервами. Если будете сдавать «в черную», то остаточные явления на вашей совести. Если ваш квартиросьемщик-наркоман и устроил у вас притон, то по мнению полиции его наркота-это ваша наркота. Его срок условный, а вы учитесь входить в хату и двигаться как-будто уже в ней.
Инновационная тактика «Заселю мигрантов и буду рубить бабки». Нет и еще раз нет. Туда же «сделаю прописку за денежку».
Куплю однушку и сделаю 2 студии. Схема огонь, особенно в старом жилом фонде. Почитайте про мокрые точки и извращайтесь.
Апартаменты. В погоне за высокой доходностью все мои клиенты забывают, что в них нет прописки и что в апартаментах на любом этаже «можно делать бизнес, можно делать бабки» и можно открывать шумную вебкам студию и нарушать ваш покой.
Кладовки работают только в пределах МКАД И КАД. Если вы, как и я, провинциалочка, то остановитесь.
P. S. Если что, курсы не веду. Если будут интересные вопросы, то отвечу.
