«Подала в суд на Пенсионный фонд»: 6 историй о продаже квартир с детскими долями

Жилье с детскими долями можно продать только с согласия опеки.

Это осложняет сделку и отпугивает потенциальных покупателей. А еще в каждом регионе чиновники контролируют такие вопросы с разной степенью лояльности. Читатели Т⁠—⁠Ж рассказали, как они пытались улучшить жилищные условия своей семьи и чего им это стоило. Одним попались сговорчивые сотрудники опеки, а другим даже пришлось защищать свои права в суде.

Так же, как и многие, сто раз пожалела о том, что внесла маткапитал в ипотеку.

Квартира была куплена в ипотеку на меня одну, муж был созаемщиком. В 2014 году мы внесли маткапитал в счет уплаты основного долга по ипотеке. Но так как квартира в ипотеке, доли мы выделить не могли, банк не разрешал. Было только нотариально заверенное обязательство, что после выплаты ипотеки мы должны выделить доли всем членам семьи, которые будут на тот момент.

Ипотеку выплатили в 2018 году. Сразу выделили детям и мужу доли, и в 2021 году квартиру продали, чтобы купить больше. Тут, конечно, были веселые походы в опеку, потеря скидки за электронную регистрацию сделки из-за необходимости все делать через нотариуса и прочее. Но это ладно, все ожидаемо.

Последняя часть тоже должна была быть ожидаемой, но мы, честно, в тот момент об этом не подумали. Спустя примерно год после продажи квартиры нам пришло налоговое уведомление о том, что мои дети восьми и десяти лет обязаны уплатить налог на доходы с продажи, сумма на двоих — более 120 000 ₽, так как их доли были у них в собственности менее трех или пяти лет, уже не помню.

С мужем проблем не возникло, квартира была куплена хоть и на меня одну, но в браке, и муж автоматически для налоговой стал собственником в момент покупки. Представив кучу бумажек по детям, удалось снизить сумму до 22 500 ₽ с каждого.

В итоге, если посчитать все дополнительные расходы — нотариусов, налоги, потерянные скидки по ипотеке, потерянное время, наконец, — получается, что этот маткапитал оказался совершенно для нас невыгоден.

Планируем опять продавать квартиру. Будем настаивать на том, чтобы вывести деньги детям на счета, а потом купим на них студию или однушку пополам на двоих — пускай стоит, пока не повзрослеют.

Первую ипотеку взяла в браке, маткапитал был первоначальным взносом. Потом развод с мужем. Ипотеку я погасила полностью, настала пора выделять доли детям и бывшему супругу. Ох, выделила.

Потом решила продать эту квартиру и купить в ипотеку более просторное жилье. И тут началось: нотариус, справки, уговоры бывшего, чтобы подарил свою долю детям, а также дал разрешение на продажу и покупку квартиры. Столько денег потратила — страшно вспомнить. А потом органы опеки. В общем, прошла пять кругов ада, прежде чем всю кипу доков собрать. Решается все не в один и не в два дня.

В итоге купила квартиру. Но столкнулась с другой проблемой. В эту квартиру по закону официально я не могу прописать своего нового законного мужа. Временно лет на пять по разрешению органов опеки я могу зарегистрировать, а постоянно — нет. Вот и весь геморрой с материнским капиталом.

Первую ипотеку брала на себя, но в браке. Платила сама, а с проблемами столкнулась. Вторую тоже взяла на себя, у нас с супругом и вовсе брачный контракт — но проблемы маткапитала и бывшего мужа остались.

У меня были выделенные доли на детей в двушке. Решила купить трешку. Опека категорически запретила ипотеку, заставляя сделать несовершеннолетних детей созаемщиками. Банки, естественно, покрутили пальцем у виска и отказали.

Я взяла с опеки письменные отказы в разрешении на ипотеку. С банка — бумагу о том, что они не могут сделать ребенка созаемщиком. Взяла потребительский кредит, потеряла, конечно, в деньгах.

Потом подала в суд на Пенсионный фонд России, для меня это было делом принципа. Мне повезло, попался отличный юрист, и мы выиграли. ПФР всегда подает апелляцию, но суд остался на нашей стороне.

Но на это мне потребовался почти год. Это было после пандемии, думаю, сейчас процессы идут быстрее. У меня ощущение, что господа из опеки работают не для детей, а против, максимально ухудшая материальное положение семей.

Мы прошли этот путь: продавали квартиру с детскими долями. Нам очень повезло с опекой — Басманный район. Я несколько раз к ним ездил на консультацию, все рассказали и в итоге очень оперативно все сделали.

Нам, конечно, пришлось дарить детям доли в другой квартире, которая не в залоге у банка. И деньги от продажи квартиры внести на специальные детские счета. Положили 584 000 ₽, а маткапитал был 453 000 ₽. Эти деньги, кстати, мы сейчас постепенно используем для оплаты семейных поездок в отпуск — тоже с разрешения опеки.

В целом я рад, что мы это все закончили. Мороки было много, если бы знать наперед, мы бы никогда материнский капитал на квартиру не использовали.

Кстати, налоговая потребовала НДФЛ с детей со стоимости продажи долей. Мы рассчитывали воспользоваться льготой по пункту 2.1 статьи 217.1 НК РФ — по условиям мы вроде как проходили. После переписки с налоговой они вынесли официальное решение по каждому из детей, что мы действительно имеем право на льготу, соответственно, ни декларации подавать, ни налог уплачивать не должны.

В браке в 2014 году купили квартиру, вложили маткапитал в 2015 году. Муж — единственный собственник, я созаемщик.

Супруг оформил обязательство выделить доли детям после выплаты ипотеки. Вот здесь была основная ошибка: доли можно выделять сразу, главное — получить согласие банка и опеки.

В 2019 году мы развелись, начали продажу квартиры. Собирали документы для соглашения об оформлении квартиры в общую долевую собственность — приказ опеки и согласие банка. Делали через нотариуса, по стоимости вышло около 15 000 ₽. Таким образом, доли были выделены в августе 2019 года.

В ноябре мы нашли покупателей, сделка была также через нотариуса — около 25 000 ₽. Параллельно я оформляла документы по встречной квартире, где тоже нужно было выделить доли. В приказе прописывалось все: банк-кредитор, адрес нового жилья, площадь, доли.

Оформить новое жилье в собственность нужно в течение месяца и представить в опеку документы для отчета. Самое интересное: одобрение по ипотеке в банке у меня заканчивалось, я успевала кое-как. Если бы не успела, пришлось бы менять приказ опеки, а это очень долго — не менее двух недель через МФЦ, и не каждый продавец будет ждать. И напоследок: мы попали на налог с детьми — по 12 000 ₽ на каждого.

Нормально продали двушку с маткапиталом по 2 м² на двух детей и нормально купили четырешку в ипотеку, опять же, по 2 м² на двух детей. Все это «купи-продай» было подготовлено за полтора месяца с момента «хочу вот эту квартиру» до въезда в нее.

Но сделали это через риелторское агентство, где мы отдали 150 000 ₽ за оформление всех-всех документов, а также через «Сберклик» и госуслуги. Выводы: не надо жадничать на профессиональных риелторах — и будет всем счастье.